Первый дом Меммиев на Целийском холме оказался не просто кучей кирпича, а кучей кирпича, до того густо заросшей кустарником, что Марк даже побоялся туда зайти. В таких местах и змея может спрятаться, и лихой человек. Участок не то чтобы вырви глаз. Напротив, он стоит в глубине квартала, и его не видно с Тускуланской улицы, проходящей невдалеке. Вокруг чистенькие невысокие дома, и на дороге нет грязи. Здесь живут лавочники, мясники, богатые медники и купцы с соседнего Большого рынка.

— Для торговли место не очень, — поморщился Марк. — Значит, будем продавать другие его достоинства. Например, тишину. Это же Целий, а не какая-то Субура. Тут почище публика.

— Ты сказал, что хочешь продавать не доли в доме, а куски этажей? — непонимающе смотрел на него Виктор. — Ты не можешь продать то, чего римское право не знает как отдельную недвижимость. Так никто не делает!

— А мы сделаем, — пожал плечами Марк. — И вообще, кто у нас юрист? Надо продать то, что право знает. Готовь договор. Назовем его э-э-э… договор долевого участия. Представь, ты не снял жилье, а купил его. Оно твое, навсегда! Ты не платишь за квартиру, тебя никто и никогда не выгонит.

— Что ещё за «долевое участие»?

— Не знаю, — развел руками Марк. — Сам придумал.

— Нет, так нельзя, — задумался Виктор. — Нет таких договоров. Есть pactum de aedificio futuro — соглашение о будущем здании. Или: emptio rei futurae — покупка будущей вещи.

— Мне все равно, — махнул рукой Марк. — Но согласись, мысль-то хорошая.

— Хорошая. А в чем подвох? — с подозрением уставился на него Виктор.

— Дорого очень, и деньги сразу, — ответил нему Марк. — Да и платить за ремонт все равно придется. И такой договор ты мне тоже составишь. Я без него не стану квартиры продавать. Иначе протечет крыша, и конец всему дому.

— Товарищество можно организовать, — подумал Виктор. — Это не запрещено. Членство у собственников квартир, и они вместе отвечают за содержание дома.

— Именно, — ответил Марк. — А еще внеси такой раздел, что участники товарищества могут запретить покупку, если не одобрят нового собственника.

— Это еще зачем? — у Виктора дар речи пропал. — Я не уверен, законно ли это. Собственность в Риме священна!

— Зачем это нужно? — переспросил Марк. — А затем, чтобы соседи были приятны друг другу. В этом доме поселятся те, кто сейчас снимает лучшие квартиры в Городе. У них есть деньги. Они не пожалеют средств на отделку. Ведь это их жилье навсегда! Навсегда, понимаешь?

— Кажется, понимаю, — медленно кивнул Виктор. — Если бы у меня было пятьдесят солидов, я бы себе такую квартиру купил.

— Сто, не меньше, — отрезал Марк. — Я не стану делить дом на закутки. Квартиры сделаем просторными, по две на этаж. Сначала мы соберем сливки с этого города, друг мой. А когда выгребем богачей, переключимся на людей попроще.

— Всего восемь квартир? — поразился Виктор. — И здесь ты тоже сделаешь форику на каждом этаже?

— В каждой квартире, — отрезал Марк.

— Что-то мне нехорошо, — признался Виктор. — И своя вода?

— И тепло, — кивнул Марк. — И вход в подъезд с ключом.

— Тогда сто солидов будет мало, — уверил его адвокат. — Проси больше. Купят. Кстати, друг мой, как ты заставишь таких людей дать тебе денег вперед? Ты ведь простой пекарь.

— Сенатор Меммий подпишет поручительство, — отвел глаза Марк.

— Как? — потрясенно произнес Виктор. — Как ты его смог уговорить на это? После того, что уже случилось!

— Его старшая дочь очень хочет замуж, — признался Марк. — Он имел глупость пообещать ей это. А когда я понял, что он увяз по уши, сказал, что без поручительства ничего сделать не смогу. Сенатор потрепыхался, но пять баб не оставили ему ни единого шанса. Сам виноват, я его за язык не тянул.

— Пойдем, — потащил его за рукав Виктор. — Второй участок должен быть неподалеку.

Они исходили весь Целий из конца в конец, но нужного пустыря так и не обнаружили. Холм не так уж и велик, это не громадный Эсквилин. Они обошли его дважды, и все безуспешно. Наконец, Виктор утер пот со лба и с надеждой спросил:

— Может, ты ошибся, когда завещание переписывал?

— Да ничего я не ошибся! Вот же! — возмутился Марк, достал табличку и зачитал вслух:

— Среди прочего отцовского имущества находится земельный участок со строениями, расположенный на Целийском холме, который Флавий Меммий Руфин-старший приобрёл у Луция Валерия Севера по праву купли. Границы этого имущества, как они указаны в купчей, следующие: с севера — дом и участок Элия Фелициана; с юга — общественная улица, идущая от Тускуланской дороги к Спуску Скаура, с востока — дом и участок означенного Валерия Севера, с запада — дом с лавкой, где продают шерстяные ткани. Упомянутый Меммий Руфин-сын принял наследство своего отца и вступил во владение его имуществом, вместе с указанным земельным участком и строениями. Никакого права третьего лица на это имущество не обнаружено.

— Да тут, кроме улицы и нет ничего, — уныло протянул Виктор. — Давай местных спрашивать.

— Извините, почтенная, — Марк остановил какую-то женщину с корзиной зелени. — Вы не знаете, где тут дом Элия Фелициана?

— Тут нет такого дома, — уверенно сказала та. — Я родилась здесь, знала бы.

— А дома Валерия Севера? — с надеждой спросил Марк.

— Вот тот дом каких-то Валериев, — показала та. — С Геркулесом.

— А лавка с шерстяными тканями тут есть? — обрадовался Марк, но женщина лишь пожала плечами.

— Никогда не видела. Не торгуют на нашей улице тканями.

— Вот проклятье, — ругнулся Марк. — Купчей полсотни лет. А в наследство вписали старые данные. Этот Элий Фелициан помер давно.

— Я, кажется, знаю, где наш участок, — на лице Виктора блуждала мечтательная улыбка.

— Где? — вскинулся Марк.

— Да вот же он, — захохотал адвокат, показывая на небольшой рыночек с харчевней и десятком хлипких лавчонок. Он сжат боками инсул и уходит вглубь участка буквой П.

— Однако! — крякнул Марк. Он схватил за руку выходящего из харчевни лавочника и спросил. — Скажите, почтенный. А это все давно построили?

— Лет семь-восемь как, — почесал тот голову.

— Бинго! Ай да Гай Меммий! Ай да сукин сын! — воскликнул Марк и повернулся к Виктору. — Займешься?

— Займусь, — кивнул тот. — Но ты, друг мой, не рассчитывай на быструю победу. Если тут поработал покойный зерноторговец, все будет очень непросто. Думаю, у него и печати хозяина были. Или он подсунул ему договор аренды лет на двести.

— Думаешь, сенатор поставит свою печать непонятно на что? — не поверил Марк и осекся. Он ведь сам недавно проделал нечто подобное.

* * *

Макаронные изделия распространились по Риму со скоростью пожара в джунглях. Первый месяц их звали паста Марциана, а потом непонятное слово «паста» отбросили за ненадобностью. Теперь любое изделие из вареного теста называли просто — Маркова. Сделал это Крисп, который в свойственной ему манере пробурчал, что у него уже язык отсох. И что никаких паст он не знает, а вот Марка очень даже. Так в термополии на Спуске начали говорить:

— Эй, копо! Марциану дай!

— Тебе какую?

— Карбонару.

Народ порешал. Через пару недель это название докатилось до городских стен, а потом выплеснулось за их пределы. Небольшой караван беженцев, которых Марк соблазнил сытой жизнью в деревне, собственным домом и налоговыми каникулами, понес его по Домициановой дороге дальше в Италию. Из еды людям кроме пасты не дали ничего. Хлеб в дороге засохнет, а варить зерно жутко долго. Вышло так, что альтернативы пасте в дороге почти нет. Уж очень удобно оказалось.

Паста появилась даже здесь, на Целии, где архитектор Косьма, построивший дом с дельфином, вновь орал на молодого хозяина так, что слюна летела во все стороны.

— Да не делают так!

— А мне плевать! — орал в ответ Марк. — Делай, как я сказал! Или проваливай!

— Да ладно, хозяин, не гневайся ты так, — шел на попятную Косьма. — Странные вещи говоришь. Печь в каждой квартире. Да где это видано!

— Эта не та печь, — отмахнулся Марк. — Ты просто дымоходы в стене выложи. И прочистку для сажи.

— Загадками говоришь, — нахмурился Косьма, но спорить не стал.

А Марк смотрел на растущие стены и нервно кусал губы. Его план прост, как топор: он строит первый этаж и тут же начинает продавать. Получает какие-то деньги — строит дальше. И так, пока не закончит. То, что останется, и будет прибылью. А вот клиентов у него пока нет.

— Если гора не идет к Марку… — вздохнул он, понимая, что деньги стремительно заканчиваются, — то Марк идет к ней сам. А точнее, он идет на улицу Священная. Если там нужных мне людей нет, то я вообще не знаю, где они есть.

Он спустился с Целия, протолкался через форумы, и уже через полчаса погрузился в тишину улицы, под завязку набитой серебром и золотом. У подножия Палатина немало менял, но он их лично не знал, а выглядеть убогим просителем категорически не хотелось. Премиальный товар так не продают. Именно поэтому он пошел туда, где его должны были запомнить.

— Уважаемый Марк? — аргентарий Павел сделал легкий поклон. — Твои кресты расходятся быстрее, чем вареная тракта твоего же имени. Ты пришел снова выбрать подарок?

— Да, — кивнул Марк. — Хочу мать порадовать какой-нибудь безделицей. Покажешь?

— Да, почтенный, выбирай, — аргентарий достал товар.

— Пожалуй, возьму вот этот кулон, — Марк почти не глядя ткнул в овальный кусочек янтаря. — Я заплачу сейчас. Сможете принести мне домой? Я не успею до ночи. Новая стройка, весь в делах.

— Принесем, конечно, господин, — ответил аргентарий, принимая серебро. — Ты строишь новый дом?

— Я строю новый, невиданный дом, — усмехнулся Марк. — Но не для субуранской голытьбы. Там будут жить богатые люди, почтенный Павел. Четыре этажа, восемь огромных квартир, своя форика в каждой. Тепло круглый год, решетки на окнах, вмазанные в стены. Такого дома в Риме больше нет.

— Сколько думаешь брать за аренду? — поднял аргентарий острый взгляд.

— Я не стану сдавать там жилье, — покачал головой Марк. — Эти квартиры я буду продавать. Не долю в доме, а именно каждую квартиру по отдельности.

— Продавать? — застыл аргентарий. — Можно будет купить отдельную квартиру? Не долю в доме?

— Да, — заговорщицким шепотом ответил Марк. — В полную собственность! Всего восемь уважаемых хозяев, закрытый двор с замком, своя вода. Когда я дострою этот дом, цена улетит в небеса. За эти квартиры будут драться.

— Сколько стоит? — голос аргентария дрогнул.

— Сейчас сущие нуммии, — небрежно бросил Марк. — Пока строится, от ста до двухсот солидов. Первый этаж самый дорогой, четвертый — самый дешевый. По желанию клиента мы даже положим мозаику на пол и распишем стены. Он может смело вкладывать деньги. Ведь это его собственность.

— Не понимаю… — прошептал Павел. — А земля? А лестницы? Крыша? Отхожая яма? Я знаю о таких сделках, вкладывался в них. В первом случае земля осталась у одного хозяина, и он задушил остальных. А в другом случае собственник потребовал выделить его участок под домом. Суды шли два года. Это большая головная боль, почтенный.

— Все учтено, уважаемый Павел, — ответил Марк, расплачиваясь за покупку. — Знаменитый адвокат Флавий Виктор подготовил целую кипу договоров. Эта земля не подпадет под actio communi dividundo, раздел общего имущества. Собственники будут ограждены от этой напасти. Впрочем, зачем тебе это? Ты ведь не покупатель…

— Постой! — крикнул Павел, когда Марк уже стоял в дверях. — Давай поговорим… Ты можешь показать свой дом?

— Пойдем, — приглашающе махнул рукой Марк. — Это на Целии. Сейчас как раз строят первый этаж.

— У меня не хватит денег на первый, — признался Павел. — Но четвертый я бы рассмотрел.

— Я могу устроить второй по цене четвертого, — намекнул Марк. — Ты ведь аргентарий. Ты даешь деньги в рост и принимаешь чужие деньги на депозитум. Ты проводишь платежи и вкладываешься в морские перевозки. Так?

— Допустим, — осторожно ответил Павел. — Это мое ремесло.

— Тогда найди еще семь человек, которым это будет интересно, — попросил Марк. — Сделай это тихо. Мне не нужен лишний шум. Обо мне и так слишком много говорят, а деньги любят тишину.

— Да-а, — хмыкнул аргентарий. — Марциану уже продают на нашей улице. Каждый копо считает долгом придумать свой соус. Я очень хорошо понимаю тебя, господин. Заказ будет доставлен незамедлительно. А я пойду с тобой. Я хочу увидеть дом, где из квартиры с шелковыми занавесями не придется выносить вонючее ведро.

Они оказались стройке к полудню. Рабочие прилегли на доски, закусывая хлебами, которые принес разносчик со Спуска, и попивая вино. Через час-другой они встанут и снова начнут месить известь и класть кирпич. Молодой хозяин требует скорости и платит за каждую пядь кладки, а не за день работы. А раз так, то и каменщикам выгодно вкалывать до заката.

Павел ходил по пустой коробке, поднятой до пояса, и придирчиво ковырял пальцем стены. Что именно он хотел понять таким образом, Марк не знал, но благоразумно молчал. Он сохранял легкую ленцу. Не ты, мол, так другие купят. Павел подошел к решеткам на будущем окне, покачал их и расплылся в довольной улыбке. Прутья толщиной в палец перепилить можно, но ой как поработать придется.

— Я возьму первый этаж, — жестко сказал он. — Весь.

— Вот как? — удивился Марк. — А говорил, что денег нет.

— Для всяких глупостей нет, а на хорошее дело найдем, — проворчал меняла. — Ты сможешь сделать тут небольшое помещение… настоящую крепость?

— Отольем комнату из бетона с железными прутьями внутри, — кивнул Марк. — Пол, стены и даже потолок. Ее персидский таран не возьмет. А для дверной коробки сделаем железные закладные на локоть вглубь. Дверь будет из клепанных стальных листов, но сверху мы ее отделаем деревом и распишем. Она будет выглядеть как обычная стена. Комната станет короче, но никто даже не догадается, что за ней есть потайное помещение. И два-три хитрых замка…

— Ты! — Павел потрясенно замолчал. — Но как?

— Ты аргентарий, — пояснил Марк. — Я знаю, что тебе нужно. Сюда ни одна сволочь не зайдет, а если зайдет, не сможет открыть. Плати, Павел, и ты получишь настоящую крепость для своих денег, договоров и расписок. Я могу сделать таберну, где ты будешь принимать людей без лишних глаз и ушей.

— Убей меня гром, Марк, — вытер пот банкир. — Ты изрядно пугаешь. Я только сейчас понял, почему субуранское отродье тебя слушается. С тобой рядом я чувствую себя каким-то мальчишкой. А ведь мои предки не первую сотню лет этим ремеслом на жизнь зарабатывают. Железная дверь… Бетон с прутьями… Да чтоб я сдох.

— Что по остальным шести квартирам? — спросил Марк.

— Я поговорю с людьми, — кивнул меняла. — У них будет только один вопрос: деньги вперед. Это опасно. Ждать целый год они побоятся.

— Поручительство сенатора Меммия подойдет? — спросил Марк. — У него имение под Капуей. Оно не заложено, а стоит не менее двадцати тысяч.

— Под поручительство сенатора дадут, — с облегчением выдохнул Павел. — Ты прости, Марк, но многие считают тебя удачливым мальчишкой. Оборванцем, который вылез из грязи. Под твое имя мне денег не взять.

— Я это понимаю, — спокойно кивнул Марк. — Ты хотел узнать, как будет защищена земля, лестница и крыша?

— Да, — ответил банкир.

— Это просто, — ответил Марк. — Каждый получит долю сообразно купленной площади. А, помимо этого, каждый получит бессрочное право на пользование помещением, cenaculum. Именно тем помещением, которое будет описана как его квартира.

— А земля? — нетерпеливо перебил его Павел.

— Тоже решаемо, — пояснил Марк. — Земля будет продана одновременно восьми совладельцам в обществе, communio, каждому согласно его доле. Никто не сможет выделить из него свой клочок.

— Да, это возможно, — пожевал губами меняла. — Твой адвокат хорош. А потом мы все подписываем pactum, договор? И там будет написано, как мы вместе чиним крышу, меняем прогнившие ступени и вывозим дерьмо.

— Именно так, — кивнул Марк. — Можете даже инсулярия нанять. Он будет носить вам дрова, открывать двери и мыть полы на лестницах.

— Ты обещал какие-то печи, — повернулся к нему Павел. — Я их тут не вижу.

— Я продам их потом, когда дом достроят, — ответил Марк. — Они еще не готовы. Их можно будет ставить зимой и убирать летом. И дым от них улетит в трубу. Твою роспись на стенах не придется подновлять, почтенный Павел.

— У меня остались сомнения только в одном, — заявил меняла. — Ты сказал, что собственники смогут запретить продажу доли тому, кого посчитают недостойным.

— Мы предусмотрим это в пактуме, — Марк слегка поморщился. Опытный банкир мигом заметил брешь и ударил туда.

— Я продам квартиру кому захочу и когда захочу, — усмехнулся тот. — Я займу деньги, а потом не отдам в срок. Квартира будет передана как залог, и плевать я хотел ваши соглашения. Ну да ладно! По рукам, почтенный Марк. Я покупаю.

Так, напряженно думал Марк. Не обделаться бы с печами. Цельного железного корпуса кузнец не даст, но листы отковать сможет. И склепать их тоже сможет. Буржуйка — вот выбор настоящих профессионалов. Надо только найти хорошего мастера. Это не слишком большая проблема для Субуры. Там с десяток кузниц.

— У нас в прошлый раз был разговор, — взгляд менялы внезапно стал колючим. — Ты сказал, что готов заняться сложными долгами. Сегодня я понял, что ты тогда не хвастался. У меня есть такой. Человек оказался хитрее меня. Я польстился на высокую лихву и не взял залог. Короткий заём, надежный человек. Ну что могло пойти не так? Я выиграл суд, но ничего не получил. Его дом — приданое жены, склад принадлежит зятю, а лавка — вольноотпущеннику. Я не могу забрать двадцать солидов уже пять лет. Для меня слишком опасно применять силу. У него родня в префектуре, я могу потерять больше. Продам тебе этот долг за десять…

— Не мне, почтенный, — поднял перед собой руки Марк. — Не мне! Я не имею к этому никакого отношения. К тебе придет мой человек. Его зовут Берт. Договор уступки долга ты сделаешь на него. Не пугайся, когда его увидишь. С друзьями он сама любезность. Мы же теперь друзья?