Перед революцией рынок жилья в Москве был одним из самых динамично развивающихся и доходных сегментов. Несмотря на широкий выбор, спрос намного превышал предложение. По данным переписи 1907 года, в Москве не было занято лишь 7 % квартир. Под жилые помещения переделывали даже дворовые сараи и конюшни. Жители первых этажей жаловались, что их окна чуть ли не до половины заклеены объявлениями о сдаче жилплощади. В 1908 году на уровне правительства города ввели положение об объявлениях, которые отныне должны были быть красного и зелёного цвета. В первом случае домовладелец оповещал, что сдаётся целая квартира, во втором — что свободна комната.

Несмотря на некоторое сходство с нашими днями, до революции в сфере недвижимости существовали отличительные особенности. Во-первых, квартиры крайне редко покупались — в подавляющем большинстве случаев их снимали, при этом в съёмных квартирах не жили долго (обычно их меняли каждый год). Это происходило из-за того, что в тёплое время года выгоднее было снять дачу, чтобы платить за весь сезон фиксированную цену, а не помесячно, как в городе.

Во-вторых, не существовало как таковых ни долевого строительства, ни девелопмента. В первом случае строительство «доходника» требовало значительных инвестиций. Так, для организации домовладения нужен был участок площадью не менее 1500 кв. м. Из расчёта минимальной цены на землю в центре Москвы подобный участок обходился в 50–75 тысяч рублей. Само строительство редко обходилось меньше чем в 300–400 тысяч рублей. Таким образом, для строительства доходного дома владелец должен был вложить в него порядка полумиллиона рублей (миллиард современных) — немалые деньги как тогда, так и сейчас. Такое могли себе позволить только состоятельные люди, для которых возведение доходного дома было скорее предметом дополнительной инвестиции наряду с основным бизнесом и, в немалой степени, делом собственного престижа.

Наряду с этим, постоянный приток людей и жилищный кризис позволяли домовладельцам всё время повышать цены и иметь стабильный доход, не расширяя своих домовладений. Известно, что когда начинался поиск новой квартиры, съёмщик старался найти её в том же районе, поскольку за год уже успевал обрасти горизонтальными связями и привыкнуть к местной инфраструктуре. Таким образом, жильцам нередко приходилось возвращаться в свой старый дом и мириться с ценовой политикой домовладельца. В доходных домах эконом — класса стандартная обустроенная квартира (это означало, что в ней не менее трёх комнат) стоила в среднем 350–400 рублей год (в пересчёте на современные деньги — 60–65 тысяч рублей в месяц), то есть недёшево даже по тем временам. Немалая стоимость жилья приводила к тому, что наниматель подселял к себе жильцов, сдавая им часть площади. Этим субаренда не заканчивалась: такой съёмщик мог вселить к себе в комнату ещё одного человека (эта форма сдачи называлась «снять угол»).

Важно отметить, что наплыв потенциальных съёмщиков был таков, что можно было сдать даже самое непритязательное жильё. При этом реклама жилплощади печаталась в газетах, только если речь шла о престижном сегменте. Информация о более демократичных квартирах передавалась из уст в уста, её можно было получить от извозчика или в трактире. Квартиры в то время нанимались без посредников: клиент просто приходил по нужному адресу и договаривался напрямую или с самим владельцем дома, или с его представителями. В этом смысле у вероятных девелоперов, риелторов и владельцев адресных агентств просто не было того предмета спроса, который они могли бы удовлетворять.

Встреча двух эпох: доходный дом начала XIX века скромно ютится под сенью величественного дома Нирнзее начала XX века (вид сбоку и сзади). Заметна характерная постройка буквой «Ш». Углубления в фасаде визуально делали дом больше, при этом сохраняя полезные площади. Современный адрес: Большой Гнездниковский пер., 8 и 10