Массовое строительство жилых доходных домов началось в 1830–40-е годы. Его развитие было связано со значительно возросшим наплывом людей, в первую очередь крестьянского сословия. Реформа 1861 года, которая по официальной версии даровала свободу от крепостной зависимости, на самом деле оставила крестьян ни с чем (земля по-прежнему принадлежала помещику). В поисках лучшей доли жители деревень массово отправлялись в города. С другой стороны, востребован был и иной сегмент жилья. По мере складывания национальной буржуазии и интеллигенции предпринимателям, врачам, юристам, преподавателям требовались современные и удобные квартиры.

Архитектура доходных домов складывалась постепенно. Даже во второй половине XIX века Москва оставалась малоэтажным городом. Большая часть доходных домов представляла собой небольшие двухэтажные здания в несколько окон по фасаду. До трети всей городской земли занимали сады и огороды. Открытие в 1876 году пятиэтажного здания Троицкого подворья на Ильинке — первого московского «тучереза» — стало настоящим событием, о котором писали все городские газеты.

Доходный дом Троицкого подворья на Ильинке — одновременно первый московский небоскрёб. До появления в начале XX века бизнес-квартала на соседней Старой площади дом был популярным местом встреч предпринимателей — в расположенном здесь ресторане «Троицкий» часто заключались сделки. Жилых квартир здесь пока не предусматривалось — большинство помещений сдавалось под офисы. Сейчас в здании располагаются подразделения Торгово-промышленной палаты России. Современный адрес: ул. Ильинка 5/2

Никто не мог подумать, что всего двадцать лет спустя, к концу XIX века, в городе будет уже более пятисот зданий выше четырёх-пяти этажей, а к моменту революции — более трёх тысяч.

Интерес к высотному строительству диктовался не только модой, но и практическим интересом: стоимость квадратного метра земли в центральных районах Москвы к началу XX века поднялась до 50–65 рублей (то есть в среднем 100 тысяч рублей в переводе на сегодняшние деньги. Для сравнения: кадастровая стоимость земли в ЦАО на 2014 год составляла около 50 тысяч рублей за кв. м). Любопытно, что по терминологии XIX столетия настоящим москвичом считался тот, у кого в городе был земельный надел, на котором он мог построить дом.

Доходный дом Лобозева на Садовом кольце, построенный в 1903 году, был характерным примером московского высотного новостроя той поры. На старой фотографии видно, насколько он выделяется на фоне окружающей застройки. В наши дни высота дома, в котором располагается Департамент здравоохранения Москвы, не дотягивает до высоты современного бизнес-центра. Современный адрес: Оружейный пер.,43

В первой половине XIX века, когда дома начинали строить, между ними не оставляли промежутков, чтобы улица представляла собой единый фасад. Задний двор по периметру окружали хозяйственными постройками — конюшнями, каретными и дровяными сараями. Со второй половины XIX века к главному дому начали пристраивать флигеля, которые вытеснили часть хозпостроек непосредственно в подвалы жилых помещений. Таким образом сформировались классические для доходных домов формы — в виде русских букв «Н» и «Ш».

В середине XIX века начинаются заметные изменения в самой планировке квартир. Если прежде господствовала анфиладная структура (комнаты шли одна за другой, и в квартире редко бывали изолированные помещения), то теперь появился привычный современному человеку коридорный тип планировки. Тогда же зародился тип комнат, которые сегодня называются смежно-изолированные.

Значительный наплыв людей в города в 1870–80-х годах поставил вопрос об оптимизации жилых площадей. Именно в этот период появилась стандартизованная, секционная планировка квартир. Так, кухонные помещения стали располагаться одно над другим, появились стояки санузлов, потолки стали делать ниже (2–3 метра вместо прежних 4–5), чтобы уместить больше квартир в высоту. С целью экономии площади стали делать встроенную мебель. Наиболее распространёнными в доходных домах были 3-, 4-, 5-комнатные квартиры (до половины всех сдаваемых квартир). Шестикомнатные встречались реже — их было около 10 %. Метраж комнат зависел от типа жилья: так, в элитной «барской» квартире и обычной «трёшке» одинаковые по функционалу комнаты могли различаться по размеру в два-три раза. Площадь обычной городской трёхкомнатной квартиры составляла в среднем 50–60 квадратных метров, то есть, по сути, не отличалась от сегодняшних стандартов.

При этом одно- и двухкомнатные квартиры относились к категории «для малоимущих». Дома с таким жильём часто строили не предприниматели, а государство или страховые общества. В квартирах порой не было санузлов и даже нормальной прихожей (заходили в неё по чёрной лестнице). Более половины «однушек» не имели кухонного пространства, и людям приходилось толкаться на общей кухне на этаже. Дешёвые квартиры плохо протапливались, в комнатах приходилось ставить чугунные огнеопасные печки (в революцию их окрестили «буржуйками», потому как многие жильцы прежде не имели и такого обогрева). Далеко не во всех квартирах был водопровод: по статистике им было оснащено лишь 40 % однокомнатных и 60 % двухкомнатных квартир.

Именно в таких условиях появлялись специфические формы аренды — «полкойки» и «треть-койки». Это означало, что двое-трое людей спали на одной и той же кровати в разное время. Из-за этого в квартирах царила антисанитария и скученность. Владельцы домов или их администраторы чаще всего закрывали на это глаза, а чтобы на это закрывала глаза и полиция, вся вертикаль от околоточного (участкового) до командира части (начальника РОВД) была «прикормлена».

Формы найма квартир различались между собой. Обычно в дешёвых квартирах плата происходила по уговору между домовладельцем и жильцом. Там же, где месячная выплата превышала 50 рублей, составлялся договор у нотариуса. В договоре прописывались обязанности каждой стороны. Так, домовладелец должен был следить за санитарным состоянием дома, отвечать за его пожарную безопасность, чистоту и освещение. Наниматель, в свою очередь, обязывался вовремя вносить плату и не имел права перепрофилировать жилое помещение в нежилое. Если же наниматель хотел съехать с квартиры досрочно, то домовладелец имел право взыскать с него остаток суммы. Уважительной причиной для выезда без доплаты были или стихийное бедствие, или начало войны, или эпидемия. За нарушение условий договора домовладелец мог через суд получить с клиента неустойку. Точно так же мог поступить и клиент, если при расчёте квартплаты домовладелец допустил ошибку в сумме.