На первый взгляд кажется, что ценовой контроль работает только тогда, когда совпадают обстоятельства, то есть, если позволяет макроэкономическая ситуация и политика выстроена правильно. Но даже в этом случае легко ошибиться, если не учитывать, как отреагируют те, на кого этот контроль направлен. Когда власти объявляют о ценовых ограничениях, люди и компании могут изменить свое поведение – и не всегда так, как от них ожидают.

Шотландия – интересный пример, потому что у нее нет своего центрального банка, а процентные ставки устанавливаются Банком Англии. Эта ситуация сильно ограничивает инструменты, доступные шотландскому правительству. Если оно хочет повлиять на рост цен – например, на аренду, которая резко подскочила из-за дорогих ипотек, – остается только прямое вмешательство в рынок. Именно поэтому в сентябре 2022 года шотландское правительство заморозило рост арендной платы и запретило выселения из снимаемого жилья (27).

На самом деле у этой меры были и плюсы, и непредвиденные последствия. Вот две ключевые причины, почему контроль цен на аренду в Шотландии не сработал так, как планировалось.

Во-первых, хотя действующие арендные ставки были заморожены, владельцы могли поднимать цены при заключении новых договоров или при выезде старых арендаторов. Из-за страха, что контроль станет еще жестче, многие арендодатели, как только получили такую возможность, заранее подняли цены.

Во-вторых, меры затрагивали только сами арендные ставки, но не главную причину их роста – увеличение стоимости ипотеки. В Шотландии, как и по всей Великобритании, большинство берет ипотеки с плавающей ставкой. Когда же Банк Англии начал резко их поднимать – с 2 до 6–7%, у многих арендодателей просто не стало хватать денег на выплаты по кредитам (28). В результате они начали продавать квартиры, чтобы избавиться от долгов, и это еще больше сократило предложение арендного жилья. В итоге ситуация с доступностью квартир только ухудшилась.

Третья проблема, которая оказалась вне досягаемости ценового контроля, – это дефицит самого жилья. Шотландия, как и многие страны, фактически прекратила массовое строительство еще в 1980-х. С тех пор проблема обеспечения людей жильем постепенно перешла от государства к частному сектору. Вот только частные арендодатели, в отличие от государства, не строят новые дома, чтобы удовлетворить рост спроса. Когда желающих снять квартиру стало больше, предложение не увеличилось, поэтому цены пошли вверх. А контроль цен только усугубил ситуацию. Те, кто на тот момент уже жилье снимал, получили защиту. Но новые арендаторы оказались в худшем положении: доступных квартир стало меньше, а те, что остались, подорожали. Например, в столице Шотландии – Эдинбурге – после введения контроля аренда выросла на 15% за год, а сроки аренды стали короче. Теперь арендодатели часто завершают договоры досрочно, чтобы заново поднять цены (29).

Получается, что в Шотландии и Венгрии предупреждения экономистов о дефиците, вызванном контролем цен, сбылись. Но есть и другой пример – страна, где дела пошли совсем иначе.