Представьте, что вы – статистик, и вам нужно понять, как учесть жилье в расчете инфляции. С чего вы начнете? Например, вы узнаете, сколько каждый арендатор платит владельцу. Подход неплохой, но он работает только в случае съема жилья, а что делать с теми, кто проживает в собственной квартире? Можно посмотреть, насколько выросли цены на дома, – только это уже показатель достатка владельца, а не расходов. Дело в том, что дома – это активы, и их покупка считается инвестицией. Активы по определению не являются товарами потребления, а индекс потребительских цен (CPI), как следует из его названия, измеряет именно стоимость потребления (37). Дома не съешь. Даже если у вас есть ипотека, вы не «потребляете» дом каждый месяц или каждый год, как хлеб или отпуск. При оплате ипотеки ваш ежемесячный платеж погашает долг и формирует долю собственности, увеличивая капитал. А вот съесть бутерброд – это уже настоящее потребление. И никакого капитала от этого не прибавляется. С другой стороны, жилье все-таки предоставляет услугу – крышу над головой. Эта услуга имеет стоимость, и, если она растет, это влияет на бюджет. Значит, ее, наверное, нужно учитывать в инфляции. Но как это сделать?

В США, например, Бюро статистики труда разработало специальный показатель – так называемую «эквивалентную арендную плату для владельцев». С помощью этой меры стало легче обойти отдельные трудности (например, что дом, в отличие от буханки хлеба, не потребляется напрямую, даже если его цена растет и мы платим за него больше). Чтобы учесть эту услугу в инфляции, статистики рассчитывают, сколько вы заплатили бы, если бы снимали дом, аналогичный вашему. Эта гипотетическая арендная плата как раз и считается «потреблением», а значит – включается в индекс.

Вот только найти арендуемое жилье, сопоставимое с купленным в ипотеку домом, – задача не из легких. Арендуемые квартиры и дома очень отличаются от типичного семейного жилища. Частные дома довольно большие, поэтому в аренду сдаются редко. Кроме того, арендуемое жилье чаще сосредоточено в центрах городов, тогда как приобретенное – в пригородах. В этом и заключается суть проблемы: стоимость аренды сильно зависит от местоположения и часто находится в обратной зависимости от расходов по ипотеке. Например, аренда в центре города может быть высокой, а в пригородах – дешевле. В то же время для собственников жилья часто бывает наоборот.

Поэтому, хотя «эквивалентная арендная плата для владельцев» и включается в официальный индекс CPI, ее расчет имеет серьезные ограничения. Именно из-за этих сложностей CPI использует косвенный показатель расходов, а не учитывает цены на жилье напрямую (38).

Еще одна причина, почему цены на жилье не входят в инфляционные индексы, уходит корнями в историю и связана с обновлением состава и веса «потребительской корзины». Первые данные об инфляции начали собирать еще в начале XX века. Тогда мужская часть населения только получила право голоса, улучшился доступ к образованию, рабочие начали объединяться в профсоюзы и устраивать забастовки. Правительства хотели знать, хватает ли рабочим денег на еду, ибо голод – прямой путь к протестам и социальному напряжению. Именно поэтому первые индексы инфляции строились только на товарах первой необходимости. Лишь потом «корзину» расширили, а еще позже добавили в нее услуги.

Вообще, в период с 1953 по 1983 годы индекс потребительских цен в США включал цены на дома (39). В 1983 году их убрали и заменили на оценку «эквивалента арендной платы», потому что цены на жилье считались показателем инвестиций, а не потребления. Но была и другая, менее официальная причина. Включение реальных цен на дома в CPI повышало уровень инфляции, а значит, росли и выплаты по социальным пособиям. Когда их перестали учитывать в официальном индексе, общий уровень инфляции стал выглядеть ниже (40). А поскольку пенсии, пособия и другие выплаты от него зависят, их рост тоже замедлился. Так что исключение жилья из расчетов позволило снизить финансовую нагрузку на бюджет за счет того, что инфляция стала «казаться» меньше (см. рис. 1.1).

Исключение цен на жилье из CPI создало разрыв между ростом цен на дома и официальной инфляцией. А ведь цены на недвижимость в то время взлетели – особенно в некоторых регионах. Люди реально почувствовали рост расходов, хотя в официальных данных этот «удар» почти не отражался. Иными словами, инфляция, которую люди на себе ощущали, не совпадала с той, что им озвучивали.

Рис. 1.1. Индекс цен на жилье, 1970–2024 гг. (41)

Источник: Авторский анализ на основе данных Бюро экономического анализа США, взятых из FRED (базы данных Федерального резервного банка Сент-Луиса), с учетом подходов Совета экономических консультантов.

Примечание: На графике показан годовой рост индекса потребительских цен для всех городских потребителей по категории «жилье» (CPI-U: Shelter) в среднем по городам США, 1982–1984 = 100.

Точно такая же ситуация сложилась накануне мирового финансового кризиса 2007–2008 годов. В 2005 году цены на жилье росли на 15% в год, а инфляция для городских потребителей по данным CPI составляла всего около 3% (42). Неудивительно, что люди стали задаваться вопросом: почему их главная статья расходов не принимается во внимание? В ответ центральные банки стали все чаще говорить о необходимости учитывать так называемую инфляцию на жилье (43), но пока что эти попытки дают скорее путаницу, чем ясность.