По договору «иджара мавсуфа фи зимма» клиент и банк также могут выступать как партнёры, когда каждый из них вносит долю в «капитал» проекта по сооружению будущего лизингового актива. Это будет частным случаем синтетической конструкции, объединяющей несколько классических контрактов, которая раньше уже упоминалась в разделе, посвящённом мушараке как таковой, а именно убывающей мушараки (партнёрства), она же мушарака мутанакыса.

Убывающая мушарака весьма широко используется в исламском банковском деле прежде всего как альтернатива ипотеке. Она быстро набирает популярность в этом рыночном сегменте (в Пакистане это практически единственный механизм финансирования приобретения недвижимости, близко к этому подошёл сектор исламских финансовых услуг и в Великобритании, и в Малайзии, и в Заливе). Поэтому видится естественным обсудить данный контракт в увязке с разговором об иджаре.

Итак, когда клиент обращается в банк, стороны заключают два договора, фиксирующих их отношения в рамках каждого из контрактов. В рамках договора о партнёрстве банк и клиент приобретают объект недвижимости в долевую совместную собственность, причём доля клиента формируется за счёт его первоначального взноса. Практика разнится от страны к стране, и разброс здесь велик – от 10 % в Малайзии и 25 % в Англии до 50 % в ОАЭ. Внешне имеет сходство с loan to value ratio (коэффициент обеспечения). Однако в исламском случае такой вклад клиента даёт ему полноценное право собственности на часть актива. Клиент принимает на себя функции проживающего партнёра и несёт все расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием помещения.

Это возможно, потому что второй договор обусловливает сдачу банком клиенту своей доли против регулярных арендных платежей. Но этим финансовые обязательства клиента не ограничиваются. На этапе заключения договора мушараки доля банка разбивается на равное число единиц, или блоков. Эта доля в денежном выражении эквивалентна сумме, внесённой ИФИ. Размер же, а точнее сказать, цена блока определяется посредством её деления на число платёжных периодов. На протяжении действия договоров, сроки которых равны, клиент регулярно выплачивает банку как аренду, так и цену блоков. Таким образом арендатор постепенно выкупает долю арендодателя. Поскольку вследствие этого арендуемая площадь поступательно уменьшается, арендная часть каждого последующего платежа будет меньше предыдущего. Однако ничто не мешает банку структурировать платёжный график и по аннуитетному методу. В момент истечения срока договоров клиент вносит последний платёж, доля банка снижается до нуля, и право собственности на актив полностью переходит к клиенту.

Такая структура сделки имеет некоторые специфические последствия. Например, если по какой-либо причине стороны расторгают отношения, включая злостное нарушение платежной дисциплины клиентом, то при реализации актива третьей стороне клиент получает денежный эквивалент своей доли на момент расторжения. Или клиент может пожелать досрочно приобрести актив в собственность. В таком случае никакие штрафные санкции или компенсации банку не причитаются, так как арендатор действует в рамках мушараки, то есть как партнёр выкупает долю другого партнёра. В то же время с него допустимо удержать административные и иные схожие расходы, связанные с переоформлением сделки.