Что скажете по поводу планов Минфина по увеличению лимита на выдачу льготной ипотеки?

Ситуация вполне понятная: вслед за повышением ключевой ставки ЦБ обычная человеческая ипотека стала слишком дорогой. Граждане бросились всеми правдами и неправдами получать ипотеку льготную (семейную под 6 % или новостроечную под 8 %).

Как действует льготная ипотека? Поначалу можно подумать, что МинФин (именно это ведомство выделяет деньги на льготное финансирование) поддерживает нас с вами, но на деле это не совсем так. Разницу между льготной и рыночной ставкой получают банки – ведь выдавая ипотеку под 6 % вместо 15 %, они недополучат прибыль. И эту недостачу государство готово им компенсировать. Зачем?

Дело в том, что стройка – очень полезное для страны мероприятие. Там большой мультипликатор: каждый рубль, потраченный на строительство домов, тянет за собой кучу других вложений в экономику. Это стройка коммуникаций, дорог, магазинов на первых этажах. Ремонт новых квартир – тоже огромный рынок. Тут везде требуются и услуги, и материалы – масса полезных вещей. Много новой работы, много денег, увеличение зарплат. Экономика разогревается. И гражданам хорошо: улучшается жилплощадь, города становятся краше; и строителям хорошо: бизнес крутится, можно закладывать новые проекты и спокойно достраивать старые. И банкам тоже хорошо: под конский процент (без льгот) кредитов бы брали в 10 раз меньше.

Есть ли у программы какие-то недостатки? Конечно. Во-первых, сильно растут цены на жильё, особенно на новостройки. Во-вторых, растёт инфляция – просто из-за увеличения количества денег в системе (вообще-то речь о триллионах рублей). Но, с учётом того, что в 2023 году лимиты поддержки увеличивались уже дважды – и они почти у всех банков за исключением ВТБ исчерпаны – разговоры о новом увеличении ведутся явно не на пустом месте. Но Центробанк выступает против: по его мнению, экономика и так сильно разогрета, и дальнейшие вливания денег в важную отрасль промышленности могут привести к нежелательным последствиям. Зарплаты растут, а работать, говорят, уже некому. Хотите ли вы такую льготную ипотеку, которая привлечёт новую серьёзную волну строителей-мигрантов из стран, где зарплаты гораздо ниже? А жильё станет таким дорогим, что купить его смогут только айтишники?

Как гасить ипотеку правильно? На какой срок брать, как гасить, есть ли какие-то лайфхаки?

Вот самое главное откровение, которым я должен с вами поделиться – и оно вам не понравится: с точки зрения “переплаты” мыслить глупо. Переплата в абсолютных цифрах не имеет никакого значения, потому что она сильно разбросана по времени, а деньги в будущем имеют куда меньшую ценность, чем деньги сегодня (если вам и это непонятно, я готов взять у вас миллион, верну через 30 лет, ок?). Поэтому абсолютная сумма переплаты только помешает вам при расчётах – просто не нужно принимать её во внимание. Скорее всего, человек, который осознанно упоминает “переплату”, либо хочет вас каким-то образом обмануть, либо искренне не понимает в финансах.

А что действительно имеет значение? Сумма ежемесячного платежа, ставка по кредиту и его срок. Со сроком всё понятно: чем он больше, тем дольше вам платить. При этом начиная с какого-то момента увеличение срока ипотеки почти не уменьшит ежемесячный платёж: условно говоря, платежи по кредиту на 25 и на 30 лет будут отличаться незначительно.

Сумма платежа – гораздо более важный фактор. Именно её придётся вынуть и положить – каждый месяц. И так 300 раз (если кредит на 25 лет). И вот главный лайфхак: нет смысла уменьшать срок платежа. Инфляция у нас настолько велика, что уменьшать срок просто глупо. Чем дальше платежи отодвинуты в будущее – тем лучше для вас. При этом надо понимать, что с финансовой точки зрения выгода одинакова (иначе банк не предлагал бы вам такой выбор). В чём разница? В том, что управлять потоком личных финансов гораздо проще, когда платёж по ипотеке составляет меньшую часть вашего дохода. При возникновении любых трудностей (потеря работы, болезнь, переезд, жена избила) вы тут же проклянёте момент, когда уменьшили срок, а не сумму. А вот обратной ситуации не бывает.

И главная – тоже неприятная, как и про переплату – правда про досрочное погашение: не существует правильного или неправильного момента, когда погашать досрочно выгодно (или не выгодно). Выгода в процентах всегда одинакова, – что в первый месяц, что в последний. После частичного погашения весь кредит пересчитывается, как будто вы его только что взяли, иначе брать новый кредит на тех же условиях было бы выгоднее, чем гасить. “Основные проценты вы уже заплатили” – полная чушь. Вы заплатили только те проценты, которые должны были заплатить. И вам остаётся заплатить проценты на остаток. Когда вы погашаете часть кредита раньше срока, именно на эту часть кредита процентов вы больше не заплатите. Если сотрудник банка или кредитный менеджер говорит вам, что “досрочно погашать уже невыгодно, ведь основные проценты уже заплачены” – вас обманывают. Это выгодно ровно так же, как и в любой другой момент: на всё, что вы погасите досрочно, процентов вам уже не начислят.

Так что, если ставка высокая – погашайте в любой момент. Уменьшайте платёж, а не срок. А если ипотека у вас льготная (ниже ставки ЦБ), тогда минимальный платёж – ваш друг. Через 10 лет он сравняется с оплатой коммуналки, так что не спешите.

Возврат кредита – всегда вложение без риска: какая бы ставка ни была, все равно вам придётся его отдавать. Риска не вернуть деньги не существует. Поэтому, если у вас есть кредит, скажем, под 12 % годовых – это означает, что у вас постоянно (до полного погашения) есть возможность вложить деньги безо всякого риска их потерять. В периоды с низкой ставкой (не сегодня) такая возможность может быть на вес золота. Это первый фактор.

Второй фактор заключается в инфляции: чем больше срок кредита и чем больше инфляция, тем менее выгодно гасить кредит досрочно. Получается, что почти всегда выгоднее подождать 2–3 года, или даже 5–10 лет – если речь об ипотеке. Сейчас гасить досрочно подобные кредиты смысла нет, потому что инфляция высокая и вряд ли она сильно успокоится в ближайшие годы, уж точно не в ближайшие год-два. Поэтому сейчас торопиться с досрочной выплатой кредита не стоит.

Ещё один связанный с инфляцией, сроком и ставкой фактор – это то, что случаются возможности взять кредит под невысокую ставку (например, ипотека с господдержкой, кредиты для премиальных клиентов банков под залог остатка на брокерском счёте). При этом можно вложить деньги под ставку выше, – не забывая, конечно, о риске: мы можем положить деньги в банк, но есть риск, что банк эти деньги не вернёт. Есть, конечно, страхование вкладов, но если взять те же самые ОФЗ или какие-то надёжные корпоративные облигации, риск становится виднее. К тому же мы не всегда знаем, что могут принести новые санкции.

У меня периодически возникает желание закрыть кредит досрочно, несмотря на то, что деньги можно вложить под более высокий процент. На этот случай я открыл себе отдельный брокерский счёт, который так и назвал: «На погашение кредита». И когда у меня возникает непреодолимое желание погасить какую-то часть, я просто покупаю облигации на эту сумму, заношу туда, 5–10–50 тысяч – смотря какую сумму хочется погасить досрочно и появляется такая возможность, дальше покупаю облигации, и они просто там лежат. В какой-то момент сумма на этом брокерском счёте превысит сумму, которая осталась по кредиту, тогда я его закрою. А может быть, и нет, потому что, скорее всего, будет иметь смысл и дальше вкладывать деньги под более высокий процент, чем ставка. Хотя если инфляция резко упадёт, тогда смысл в этой процедуре исчезнет – и гасить станет выгодно.

У такого дополнительного брокерского счета есть ещё одно преимущество: если вы уже погасили часть кредита досрочно, эти деньги вы обратно никак не сможете изъять – только если взять еще один кредит. А в случае с облигациями или каким-то накопительным счетом, на котором вы как будто отдаете этот кредит сами себе, у вас есть возможность деньги из него вынуть и использовать при необходимости на какое-то важное или срочное дело.

Дешёвый и длинный кредит типа ипотеки в текущий момент досрочно гасить не стоит. Нужно, наоборот, как можно дальше отодвигать их погашение. И если у вас есть выбор – изменять срок или платёж, – конечно, не надо трогать срок, пусть он остаётся как можно дальше в будущем. Если что уменьшать, так это сумму платежа. Конечно, дорогие кредиты, если речь идёт о кредите до зарплаты под какую-то дикую ставку в 2–3 % в месяц, – такие кредиты надо гасить побыстрее, но лучше изначально их не брать.

Раньше россияне ради золотых виз покупали недвижимость за рубежом, это было выгодно. В каких странах лучше покупать недвижимость сейчас (есть ли приличные страны, где по цене московской квартиры можно что-то купить из недвижимости?). И где такую покупку выгодно рассматривать как инвестицию?

Сейчас к вопросу выгоды добавляется второй, даже более важный: дадут ли вам с российским паспортом пользоваться покупкой. Сможете ли вы легально получать доход на зарубежные счета и оплачивать коммунальные услуги?

Второй вопрос – инфополе. На нас со всех сторон обрушиваются всевозможные рекламные интеграции от гуру недвижимости, которые постоянно предлагают купить что-то в Дубае, объясняя, что это очень выгодно и перспективно. Обилие рекламы заставляет задуматься о том, что выгодно и перспективно продавать недвижимость в Дубае, а вот владеть ею – не уверен.

Частенько всплывают предложения вложиться в замечательные строящиеся комплексы Таиланда и Бали. Кто не знал, там иностранцу нельзя легально владеть недвижимостью: только через долгосрочную аренду либо схематоз. Зачем ввязываться в эту тему, если это не ваша пятая резиденция, я не понимаю.

Но самый главный фактор, который нужно рассмотреть – это собираетесь ли вы жить в той стране, где у вас новая квартира (необязательно жить именно в ней). По моему опыту сдачи квартир в аренду необходимость внезапно приехать и решить какую-то проблему (жильцы что-то испортили, соседи жалуются, кран потёк, стиралка сломалась, нужно встретить монтажника) происходит с завидной регулярностью. За рубеж – да и даже в другой город – по таким вопросам вы не налетаетесь.

Да, есть управляющие компании, которые за решение этих проблем оставят вам от вашего дохода немного инфляции. Больше всего страшных рассказов я слышал про испанскую недвижимость: в пустующие “инвестиционные” квартиры заселяются местные хитрые сквоттеры, которых выгнать можно только через суд, который займёт годы. Или жильцы перестают платить и не выезжают, а сделать с ними ничего нельзя. Но есть компании, которые помогают таких ребят выселять – за соответствующее вознаграждение…

Поэтому если у вас нет возможности жить в купленной квартире или где-то рядом, я вообще не рекомендую рассматривать этот вариант инвестиций. А те, у кого такая возможность есть, уже всё продумали и приобрели.

Как правильно оценить эффективность вложения в коммерческую недвижимость, если она покупается для использования под свой бизнес? Сейчас офис снимаем за условные 30к в месяц, но есть возможность купить плюс-минус такой же офис за 2,5 млн, выходит доходность почти 15 % в год. Но половина от этой суммы будет в ипотеку, плюс налоги и пр., всё равно остаётся порядка 7–8 % в год, плюс выкупается сама недвижимость. Вроде со всех сторон выигрышное предприятие, но как-то особо не видно, чтобы даже крупные бизнесы спешили покупать себе офисные помещения в собственность. Почему?

В качестве диверсификации может быть и неплохо. Но учёт надо вести отдельно. Покупаете на себя, сдаёте как ИП ОООшке, или как-то похожим образом. Чтобы сдача офиса была отдельным бизнесом и не мешала расчётам реальной доходности. Я знавал множество «бизнесов» типа салона красоты, где с арендой был бы серьёзный убыток, а если помещение своё – оно вроде и незаметно. Ну, такое.

Вы говорите, что ипотека – это безрисковая инвестиция под Х %, и что надёжней погашать ипотеку, чем вкладывать в рынок и т. д. Но есть одна загвоздка: большинство ипотек выплачиваются аннуитетными платежами, и где-то к середине срока большая часть процентов уже выплачена. То есть по факту безрисковая инвестиция уже не под Х %, а под Х/2 % или даже Х/3 %. Получается инвестиция уже и не такая доходная! Что думаешь?

Верно, но только отчасти. Процент по ипотеке, как правило, не меняется, если её не рефинансировать. Я и не замечаю, как летит время (и платятся платежи у читателей). К тому же ставки по ипотеке упали, так что теперь уже существуют ситуации, когда ускоренная выплата ипотеки – пограничное решение и стоит рассмотреть альтернативы. Например, есть более-менее надёжные 52 000 рублей по ИИСу (опять же, в чате заметили, это при условии, что вы уже использовали вычет на проценты по ипотеке).

Есть и более хитроумный подход: если вы настолько уверены в своих будущих доходах, что готовы рассматривать свой поток платежей как надёжнейший актив (допущение сродни безрисковости ипотеки), можно рассматривать выплату как один из классов активов, которого в вашем портфеле требуется меньше. У вас, скажем, очень risk-seeking профиль и даже надёжные 8–10 % вас не прельщают. Или доходы у вас в валюте, ипотека в рублях, и вам этот встроенный в жизнь кэрри-трейд никуда не впился (хотя может быть и наоборот). Тогда да, согласен, что «инвестиция» в выплату ипотеки может стать не такой уж очевидной.

Ещё одно замечание от специалистов из нашего чата: банкам выгодно поверье клиентов (которому поддался и я), что после выплаты половины срока досрочно гасить невыгодно. На самом деле выгода в % ровно такая же и от времени досрочного погашения никак не зависит.

Имели ли вы дохера долгов и как вы с ними справились?

У меня был такой период. Самое главное – я продолжал отдавать, по крайней мере проценты я платил всегда вовремя. Договаривался, перезанимал, понимал, что это надолго и не стеснялся об этом говорить.

Как выбраться из долгов?

Договариваться. Как? Признавать и обещать, и при этом – внимание! – сдерживать обещания. Рефинансировать, больше зарабатывать. Один большой делить на много маленьких, ну а потом наоборот. Повторять до погашения (или до самой смерти).

Стоит ли ожидать роста цен в долларах на недвижимость в России в ближайшей перспективе (1–3 года), или забыть про это?

Нет, не стоит (ответ из 2019 года).

Нет, не стоит (ответ из 2023 года).

Есть недвижимость (около 300–400к$) и есть желание переезда. Арендовать удобнее и выгоднее. Хочется иметь 8–10 % годовых с облигаций или дивидендов от этой суммы и снимать жилье, а не замораживать эту сумму опять в кирпич и бетон. Может, что-то посоветуете для изучения?

Это хороший вопрос и мысль вполне здравая. Короткий (и неправильный) ответ – купить корпоративных облигаций так, чтобы купоны были размазаны по месяцам – это всего шесть разных эмитентов, ведь выплаты, как правило, раз в полгода. Ставки у банковских бондов выше, чем по их же вкладам (но они не защищены АСВ). У ОФЗ доходность в 2019 году была около 8 %, а в 2022-м можно было и под 13 % вложиться. А в начале 2025-го – и под все 19 %.

А теперь я постараюсь объяснить, почему хороший финконсультант, совсем как врач, не должен отвечать на этот вопрос по интернету. Для начала надо примерить на себя докторский кодекс: 1) всегда сохранять врачебную тайну и 2) никогда не ставить диагноз удалённо.

Теперь, надеюсь, вы начали догадываться, что это вопрос уровня личной консультации. Я не пытаюсь получить себе очередного клиента и далёк от заявлений, что у меня, как у Тони Роббинса, на ближайшие два года всё расписано – нет, у меня кроме гастролей, ничего не расписано. Просто сейчас такая семейная ситуация, что в ближайшие месяцы на это просто нет времени, – и неизвестно, когда появится. Хотя лукавить не стану: по трудозатратам консультации – это, конечно, полезное для меня мероприятие.

Дело в том, что для верного совета тут не хватает столько информации, что даже составление списка дополнительных вопросов уже тянет на полчаса работы. Вот некоторые из них.

Эта недвижимость – единственный ваш капитальный актив? Это квартира или нежилое помещение? Вы там живёте или у вас есть другое жильё (дача)? Возможно ли её сдать и получать доход; если да, то какой? Возможно ли вложиться в ремонт и увеличить этот доход? Ликвидна ли она, легко ли её продать по рыночной цене?

Почему вы предложили облигации? Вам кажется, что соотношение риск/доходность у этого инструмента вам подходит? Почему? А какое соотношение вам подходит? Чем вам не нравится, например, коммерческая недвижимость? А чем нравится?

Что вы будете делать, если поток инвестиционного дохода от облигаций снизится? Что вы будете делать, если часть капитала исчезнет по причине банкротства эмитента? Какая именно часть заставит вас изменить решение? Почему?

Каков ваш ежемесячный доход? Ожидаются ли большие траты (дети, болезни, отпуск, машина, ремонт) и если да, то в течение какого времени? Есть ли у вас накопления? Сколько вы сможете на них прожить, не работая? Как вы рассчитываете жить после того, как перестанете получать зарплату? Готовы ли вы понизить уровень жизни и переехать в место подешевле?

Становится ясно, что даже просто ответив самому себе на эти вопросы, у вас появится куда более глубокое понимание ситуации. В общем-то, львиная часть моей работы – задавать подобные вопросы. Отвечаете-то вы сами.

Можно узнать мнение насчёт кредиток? Ведь многие из них с весьма интересными программами лояльности типа миль, при этом дают грейс-период. Или вы думаете, что путь в ад именно из-за привычки брать в долг? Интересно услышать мнение, сам вот в сомнениях.

Как вы думаете, кредитки (как явление) выгодны банкам или их клиентам? А почему? Да потому что шанс, что клиент принесёт банку денег, помноженный на среднюю сумму с каждого, выше той суммы, которую банк тратит на бонусы и маркетинг (и ещё комиссию Визе/Мастеркарду). Я знаю несколько историй, когда люди, державшие карту “про запас”, в итоге погружались в коричневый лимит на полную глубину и через год мучений закрывали револьверный долг потребительским кредитом. А начиналось всё, конечно, с того, что “ну за 50 дней-то, конечно, закроем”. У вас, я знаю, всё будет не так. И у них тоже всё было не так.

Интересные программы лояльности есть и на дебетовых картах, это я вам как постоянный их пользователь говорю: в особо удачные месяцы я с ВТБ стряхивал бонусов тыщ на 20, причём на самой карте у меня ничего не лежало.

Надо понять, что банк даёт вам грейс-период именно для того, чтобы вы за него вышли. Потому что можете. А товарищи, которые там что-то высчитывают и пытаются как-то заработать на потраченных деньгах за “бесплатные” 50-100 дней, обманывают сами себя: за год их “заработок” редко превысит стоимость обслуживания, а если и превысит, то ценой такого геморроя, что лучше бы они в это время милостыню просили.

Имеет ли смысл брать вторую кредитку, чтобы закрыть первую? И заюзать 90 дней без процента.

Нет. Раскрою вам страшный секрет рептилоидов: не имеет смысла брать даже первую кредитку. Это прямой путь в ад.

Как лично вы относитесь к кредитным деньгам и инвестированию в акции (я имею в виду потребительский кредит на 5 лет, содержать его за счёт дивидендов, а потом наслаждаться приростом капитала).

Вопрос частый, и с каждым разом он всё смешнее. Это очень плохая идея. Не надо покупать акции на потребительский кредит, потому что через 5 лет ваши акции вполне могут стоить вдвое меньше, чем вы вложили, а вот с учётом процентов по кредиту отдать вам за это время придётся вдвое больше. Не очень хороший вариант, но надо о нём всегда помнить.

У каждого жителя РФ есть возможность получить гектар земли на Дальнем Востоке бесплатно. Каждый желающий выбиться в класс рептилоидов должен рассматривать все возможности заработка. Подскажете способ, как заработать на дальневосточном гектаре, если ты живёшь в Москве и никуда переезжать не собираешься?

Если бы я знал этот способ, я бы им воспользовался. Но у меня есть чёткое убеждение: не нужно владеть недвижимостью в том месте, где вас нет. Идея переехать на Тихий океан мне нравится, особенно если получить по гектару на каждого члена семьи (и друзей), да можно целую хулидеревню основать! Но там придётся жить, а я пока не готов уезжать из Нахабино. Тут как раз каток построили новый.

Вроде кто-то где-то этот гектар осваивает. Если этот кто-то – вы, расскажите, подивимся. Но вообще рассматривать ВСЕ возможности заработка – это как раз верный способ стать кем угодно, но не рептилоидом.

Ситуация: есть миллион рублей кэшем и остаток по ипотеке 2 200 000 (на 10 лет, взятой под 6,5 %). Ипотечный платёж сильно не напрягает и закрывается сдачей другой квартиры. Как лучше поступить в данном случае: этот миллион использовать для частичного и более быстрого погашения этого единственного кредита или пока высокие ставки по банковским вкладам, то лучше внести эти деньги на вклад?

Я писал, что досрочное погашение ипотеки – это самое надёжное вложение ваших денег, потому что оно безрисковое. Но времена были другие: примерно год назад мы начали жить в эпоху положительных реальных ставок. Плюс ваш миллион точно попадает под защиту АСВ. Никакого смысла гасить ипотеку под 6,5 % досрочно сейчас нет, гораздо выгоднее положить деньги на депозит и получать в 3 раза больше в виде процентов.

Я и сам своего рода ипотечник (семейный), и у меня периодически возникает желание снизить ежемесячный платёж до какой-нибудь круглой цифры. Но я тут же бью себя по рукам: мне очень интересно проверить, что будет означать этот платёж через 10 или 15 лет. В какой-то момент он станет ниже платежей за коммуналку, вот это будет прикол. Тогда, наверное, я её и погашу. А пока подожду.

Не могли бы вы рассказать о ситуации на рынке недвижимости? В июле заканчивается срок действия льготной ипотеки с господдержкой, снизит ли это хоть как-то спрос на новостройки? И стоит ли ожидать снижения цен?

Сначала два пояснения: несмотря на то, что значительная часть портфеля у меня в недвижимости, я в этом деле не эксперт и не хочу им становиться. Но за ситуацией слежу.

Теперь нужно развеять важное заблуждение: многие считают, что цены на недвижимость могут только расти. Это, разумеется, не так. Я лично через суд возвращал квартиру застройщику – появилась такая возможность после задержки сдачи дома. Я купил квартиру на этапе строительства в 2015 году, а в 2017 году она (достроенная!) стоила меньше, чем я вложил. Потом цены выросли, и что? Факт в том, что они могут и упасть. Нужно ли вспоминать о долларовых ипотечниках в 2008 году? Некоторые из них в какой-то момент задолжали больше, чем стоила их недвижимость!

Ещё один важный факт: доля ипотечников среди покупателей недвижимости растёт много лет и сейчас уже мало кто покупает квартиру за кэш. Это означает, что ставки по ипотеке имеют крайне важное значение для рынка.

Заметьте, я написал “ставки”, а не “ставка”. Дело в том, что ставок у нас несколько: обычная, семейная, айтишная, военная и чёрт знает какая ещё. И сейчас они различаются очень сильно: не на проценты, а в разы. Программы льготной ипотеки постоянно продлевают, потому что без них спрос на новостройки резко падает. При этом льготники у нас разные: есть и такие, кто набирает по 5 ипотек, хотя в помощи явно не нуждается. Ещё один факт: военные – а их немало – внезапно начали зарабатывать гораздо больше, чем раньше. И многие из них захотят улучшить свои жилищные условия, а раньше они об этом не думали.

Сейчас обычная ипотека слишком дорога, а вот льготная – очень выгодна, потому что проценты по ней платят все жители России (а не только те, которые взяли кредит). Тут совет только один: если у вас есть возможность взять льготную ипотеку – не упускайте её.

Ещё один факт: строительство – крайне важная индустрия для нашей страны. И в силу высокого мультипликатора (который мало где есть из доступных нам отраслей промышленности), и в силу дефицита квадратных метров на душу населения; особенно дико на это смотреть с нашей огромной территорией. Заметьте, что вторичка стране большой пользы не несёт, и её поддерживать государству нет никакого смысла: ВВП она не выращивает (не считая косметических ремонтов при переезде), а вот расходы на старое ЖКХ тянутся.

Что всё это означает? Новостройки, скорее всего, продолжат дорожать, хотя и не так быстро, как в последний год. А вторичка так оторвалась от первички, что квадрат в соседнем доме может стоить аж в 2 раза дешевле; хотя вообще-то мы живём не только в квартире, но и в районе (простите, на районе), и в городе. Сейчас спред аномальный, и мне кажется, он будет выравниваться, – но не так быстро, как вам этого хотелось бы. То есть:

1) либо первичка будет стоять, а вторичка дорожать;

2) либо первичка подешевеет, а вторичка нет;

3) либо вторичка будет дорожать быстрее первички.

Недвижимость – довольно медленный рынок, тут квартиры не продаются за один день, это вам не акциями торговать. Я вижу перекос, и думаю, что со временем он уменьшится.

При этом у нас есть ещё одна тенденция, не связанная с ценами, и она идёт вразрез с предыдущей. Люди повидали всякое в этих вот ваших интернетах и стали понимать, что бабушкина хрущёвка – не предел мечтаний. Поэтому старые вонючие панельки, которые ещё 15 лет назад считались приемлемым жильём, сейчас мало кого вдохновляют на покупку – если только вынужденно, явно не от улучшения жилищных условий. Рынок активно сегментируется и при общем росте рынка плохое жильё дорожать будет медленнее хорошего или вообще стоять на месте – в силу меньшего спроса.

Теперь отвечаю на ваши вопросы. Снизится ли спрос на новостройки при окончании льготной ипотеки? Конечно, да. Но закончится ли льготная ипотека? Скорее нет. Стоит ли ожидать снижения цен? Может быть. Зависит от места; я слышал, в Белгороде уже подешевело.

Как вы считаете, сейчас нет смысла покупать/брать в ипотеку квартиру в ближайшее время? По ощущениям (весьма относительным и неточным) стоимость недвижимости сейчас сильно задрана, а в дальнейшем (по тем же ощущениями) как будто ожидается спад её стоимости?

Ответ из осени 2024-го: спад по сравнению с летом 2024-го уже произошёл. Будет ли падать дальше – мне пока неизвестно. Если у вас есть возможность взять льготную ипотеку, я бы этой возможностью воспользовался (я сам ею весной и воспользовался – у меня заканчивалось окно семейной). Буду показывать, что в итоге получится по доходности – я буду записывать все расходы и потенциальные доходы по квартире. В следующие 10 лет я её планирую сдавать, а потом оставлю кому-то из детей. Досрочно гасить не планирую, по крайней мере пока ставки не упадут до 5 % (то есть, видимо, никогда). За 8 месяцев я выплатил целый 1 % от стоимости; осталось всего ничего.

Я выбрал квартиру в 65 кв. м в подмосковном Красногорске (мне туда удобно добираться из дома) за 14,3 млн, из которых 11,4 млн – кредит под 6,22 % на 30 лет, сдача в 2026 году с черновой отделкой. Именно таких планировок сейчас в продаже нет, но что-то похожее в конце лета стоило в районе 16,5 млн, а сейчас, спустя всего 5 месяцев, такое можно купить примерно за 13,2 млн. Не именно такую квартиру, но сравнимую: например, сдача раньше, но без ремонта, или меньшей площади, но с чистовой отделкой.

Если же возможности взять льготную ипотеку у вас нет, то в ближайшее время покупать первичку я бы не советовал. Но помимо финансовых причин у вас могут быть и другие соображения, например, отношения в семье – они часто важнее денег. Тут я ничего советовать не готов, вашей ситуации не знаю; бывает так, что лучше переплатить и купить что-то не в самый удачный момент, чем много лет друг другу жизнь портить. К тому же вторичка, по моим ощущениям, за 2 последних года оторвалась от первички так сильно, что вполне ещё может вырасти.