Идею с ипотекой я рассматривал еще несколько месяцев назад и даже разговаривал на эту тему с представителями «Сбера». Менеджеры банка положительно отреагировали на наш проект и были готовы рассмотреть финансирование. Но у «Сбера» было несколько неприемлемых для нас требований, из-за которых я поставил кредитование на паузу. Во-первых, проектное финансирование: банк предлагал не просто выкупить здание на кредитные средства, но и оплатить стройку. Для нас это означало начисление повышенных процентов, то есть вместо 12 % годовых с 250 миллионов мы должны были платить 12 % с 500 миллионов. Во-вторых, первоначальный взнос в 30 % – с учетом проектного финансирования 150 миллионов рублей. Таких денег у меня, конечно, не было. В-третьих, достаточно длительный и бюрократизированный процесс одобрения без гарантии результата. Взвесив все за и против, сотрудничество с первым банком страны я решил отложить до лучших времен.

Были и другие попытки выстроить диалог с финансовыми учреждениями, но они тоже не дали результата. Банки требовали максимально расширенную финансовую и бухгалтерскую отчетность, дополнительные объекты недвижимости, которые нужно было внести в качестве залога. Кроме того, не всем банкирам нравилась наша модель. А те, кто готов был с ней работать, просили «дополнительную мотивацию» для повышения вероятности одобрения. Такой расклад мне не подходил, и я стал поднимать свои связи в банковских структурах. Через пару недель мне удалось найти Егора – человека, который «помогал» получать кредиты за комиссию, и хоть она была и не маленькой, для меня это был выход.

– Ну что, Кирилл, скоринг[36] ваша компания прошла успешно, и теперь я с полной уверенностью могу сказать, что кредит мы вам сможем одобрить, – сказал мне Егор на нашей встрече в ресторане в центре Питера. – Процедура займет две-три недели, так что к середине августа сможете купить свое здание.

– Егор, отличные новости! – обрадовался я. – Давайте поподробней по условиям.

– Тут все просто, – ответил он. – Мы сможем согласовать банковскую ставку на уровне 10–12 % плюс наша комиссия – еще 10 %. Если берете кредит лет на пять, то в итоге 12–14 % годовых получится. Таких условий больше нигде не найдете, а бонусом научитесь работать с банками и дальше сможете «одобряться» без посторонней помощи. Думаю, для вас это новый горизонт и отличные возможности дальнейшего развития.

– Ого, 10 %, конечно, очень много, – усмехнулся я. – Давайте пять и погнали.

– Нет, Кирилл. Комиссия у нас стандартная, и скидывать мы ничего не будем. Даже один процент, – покачал головой Егор.

– Жаль, конечно. Но ладно. Я готов заплатить за такой опыт и дальнейшие перспективы, – ответил я. – Но для меня принципиальны два момента. Возможность продавать апартаменты инвесторам из-под ипотеки и срок выхода на сделку. Мне нужно успеть до 18 августа.

– Это без проблем. До 18-го еще четыре недели. Более чем достаточно, – ответил Егор. – По продаже тоже проблем не вижу. Сделаем.

– Хорошо, Егор, давайте запускать процесс, – резюмировал я.

– Отлично, только сначала договор подпишем, – согласился Егор. – Для нас критично, чтобы наше вознаграждение вы перевели не позднее пяти дней после оказания услуги. Это мы отразим в договоре.

– Да, давайте. У меня тоже будет пожелание – оплата должна быть по безналу.

– Не вопрос. Договорились.

Успеть до 18 августа для меня было важно потому, что 19-го предстоял первый платеж по графику выкупа «Воронцова Поля» и выплата первого процента на остаток в размере 3,2 миллиона, которые платить в случае согласования ипотеки я очень не хотел.

В сделке по московскому объекту было еще несколько особенностей. Во-первых, лот состоял из двух зданий. Одно – 1350 квадратных метров, и именно оно подходило для нашего отеля. Второе примыкало к основному и было всего 150 квадратов. Его мы планировали продать целиком под ресторан или другие цели. Во-вторых, согласуя столь длительный период рассрочки, собственник настоял на привязке итоговой цены к доллару, так как видел риски существенного повышения стоимости валюты, а поскольку жил он за границей, то выручку от продажи планировал переводить именно в доллары. Единственное, что нам удалось согласовать, – пересчет стоимости сделки только в случае, если курс увеличится на пять и более процентов. Доллар мы зафиксировали по 90,4 рубля. Таким образом, если на день покупки его стоимость будет до 94,9 рублей, то мы покупаем здание ровно за 200 миллионов. Если 95 рублей, то доплата будет уже 9,2 миллиона. Риск для нас был огромный, но иначе собственник отказывался подписывать новый договор.

В конце июля мы подписали договор с посредником и приступили к согласованию ипотеки. Работа пошла очень бодро. Егор познакомил меня с Алексеем – парнем, который представлял мои интересы в банке и сопровождал на всех этапах подготовки ипотечной сделки. Кстати, Алексей оказался самым приятным и клиентоориентированным банковским сотрудником, с которым мне довелось поработать. За несколько дней он помог нам подготовить весь пакет финансовых документов, сделать оценку здания и согласовать его в банке, молниеносно решая любые возникающие вопросы. В результате за две недели до дня X – 18 августа – нам одобрили 148 миллионов. Дело оставалось за малым: первоначальным взносом. Для покупки здания нам было необходимо еще 67 миллионов, из которых 52 – первоначальный взнос, а 15 – оплата посреднических услуг. С учетом того, что покупатель на маленькое здание у нас был, недостающая сумма составляла всего 27 миллионов. Я решил действовать проверенным методом и опубликовал пост о привлечении целевых займов под 18 % годовых в социальных сетях, а также поставил Даше Чесноковой задачу связаться с нашими постоянными клиентами, которые уже работали с нами по такой модели. Отклик на наше предложение был отличный. Уже на следующий день в офис начали приезжать инвесторы и подписывать договоры на размещение денег.

До 18 августа оставалось восемь дней. Все складывалось лучшим образом. Я получил окончательное подтверждение банка и хорошую ставку 11,5 %. Предварительные переговоры с инвесторами подтвердили сбор недостающей суммы. Все шло слишком гладко, чтобы быть правдой. Так и получилось. Все началось со звонка представителя собственника.

– Кирилл, перед сделкой хочу обсудить несколько важных вопросов, – начал он. – Во-первых, мы не готовы продавать здание по отдельности. Я знаю, что у вас есть покупатель на маленькое здание, но нам необходимо провести сделку в один день. И покупатель должен быть один. В ином случае мы видим для себя риски невыкупа маленького здания. Это принципиальная позиция, и по-другому собственник продавать не готов.

– Денис, у нас абсолютно адекватный покупатель. Он внес залог и точно выкупит здание, – ответил я. – Мы не сможем за неделю собрать еще 40 миллионов, чтобы выкупить здание на себя и на следующий день продать его новому собственнику. Давайте проработаем договор и учтем в нем ваши риски.

– Нет, нам это не нужно, – ответил Денис. – Нас вполне устраивает годовая рассрочка с 20 % на остаток. И если вы все же планируете покупать раньше, то все должно быть на наших условиях.

– Что ж, понятно. Надо подумать. Это все или есть еще новости?

– Нет, больше новостей нет, за исключением курса доллара, – сказал Денис. – Вы же видели, что с ним сейчас происходит, и помните пункт договора, где прописаны изменения цены?

Я просто выпал в осадок. Конечно, за курсом я не следил и целиком был поглощен подготовкой к сделке и сбором денег на выкуп объекта. Разговор с Денисом стал просто громом среди ясного неба. Я тут же открыл курс Центробанка. 97,39 рублей за доллар, причем пару недель назад, когда я последний раз интересовался курсом, он был на уровне 90 рублей. У меня помутнело в глазах. Буквально за несколько минут сделка, которую мы всей командой собирали последние несколько недель, стала разваливаться на глазах.

С таким курсом доллара, быстро подсчитал я, переплата составит 14 миллионов, плюс еще 30 необходимо было найти для выкупа маленького здания. Итого 44 миллиона. Но это не окончательная цифра, поскольку курс доллара продолжит расти, и каким он будет на момент сделки, известно только всевышнему. В принципе, теоретически найти деньги на выкуп маленького здания я мог, но переплата 15 миллионов за объект делала сделку бессмысленной. А невыход на нее означал потерю 3,2 миллионов и обнуление банковского согласования. Между тем, к 14 августа доллар вырос до 98,2 рублей, то есть переплата достигла уже 16 миллионов. Да, ситуация сложилась патовая, но все же сделку я решил не отменять и все выходные посвятил обдумыванию происходящего.

Утро понедельника я начал с просмотра курса доллара на бирже. Он предательски шел вверх. Причем не шел, а просто летел, почти как при СВО. Как когда-то в истории с «Большой Московской», ни банку, ни посредникам о новых вводных я решил не говорить и сделать все от меня зависящее. А в офисе устроил мозговой штурм с руководством Inreit.

– Даша, нужно собрать еще 40 миллионов. Понимаю, что задача непростая, но надо сделать невозможное, – поставил я задачу руководителю отдела продаж.

– Вика, собираем все резервы, дебиторку по максимуму и вообще все, что можно, – повернулся я к нашему финансовому директору. – Деньги нужны ровно на неделю, до момента выкупа маленького здания новым владельцем.

– Даня, когда у нас крайний день подтверждения даты сделки? – спросил у юриста.

– Кирилл Александрович, чтобы успеть 18-го, 16-го мы должны уведомить продавца, – ответил Даня. – Ему нужно будет дособрать пару документов и взять билеты на утро пятницы. Проводить сделку будем у нас в Питере.

– Ок, готовимся к пятнице, – подвел я итог. – Перепроверьте все документы и оговорите все детали с банком.

– А что будем делать с курсом? – спросила Вика.

– Будем ждать чуда, – пожал я плечами.

Но вместо чуда в районе обеда мне позвонил банковский посредник Егор и попросил о срочной встрече. Про наши валютные договоренности с продавцом он не знал, так что разговор планировался явно не об этом. В ресторане, помимо моего знакомого, меня ждало еще двое мужчин лет 45. Слово взял колоритный Сергей – крепыш под два метра с увесистой иконой на шее и специфической манерой переговоров

– Привет, Кирилл, – протянул он мне руку. – Надо дела наши обсудить по существу.

– Да, конечно, – ответил я рукопожатием. – Но что случилось?

– Мы с Егором партнеры и сейчас, насколько я знаю, кредит мы вам согласовали, – начал он.

– Да, все верно, – кивнул я. – Предварительное одобрение мы получили, готовимся к сделке.

– Вот и отличненько. А теперь я хочу обсудить с вами детали по нашей комиссии, – погладил свою икону Сергей. – Кирилл, мы с вами не работали и степень вашей порядочности мы не знаем. Доверия пока что к вам нет. Если банк переведет всю сумму на аккредитив, контролировать деньги мы уже не сможем. Поэтому оплату вы нам должны передать до сделки, или мы все останавливаем. И вот еще момент. Оплата должна быть наличкой.

– Сергей, не совсем тогда понимаю, для чего мы заключали договор и какой в нем вообще смысл? – поинтересовался я.

– Слушай, дружище, мы решили, что так безопасней. Договор договором, но ты же платить планируешь? – хмыкнул Сергей. – Тебе не все ли равно, в день поступления денег или через пять дней? Давай нормально все порешаем, чтобы мы не волновались лишний раз. Работа у нас, сам понимаешь, нервная.

«Ребята, вы вообще серьезно сейчас? У меня тут вселенная рушится. Я вообще не понимаю, как мы выйдем на сделку с таким курсом, а вы тут со своей комиссией», – были мои первые мысли, но я быстро включился в диалог и предложил решение.

– Платить, конечно, планирую. Наличкой готов максимум три миллиона. Остальное безнал, – ответил я. – Можем в день поступления денег от банка. А для спокойствия приходите на сделку. При вас и оплатим.

– Договорились. С тобой приятно иметь дело, – снова протянул мне ручищу Сергей.

Говорить им про вероятность невыхода на сделку я, конечно, не стал. Ребята и без того были на взводе. А тем временем в новостях стали мелькать сообщения о том, что завтра, 15 августа, ЦБ готовит внеплановое заседание, на котором, возможно, будет объявлено о повышении ключевой ставки для стабилизации курса рубля. Замаячил маленький лучик надежды. Потому как на этой новости курс на бирже стал резко падать. Но на вторник, 15 августа ЦБ уже объявил 101,04 рубль за доллар. Дело в том, что курс на завтрашний день формируется, опираясь на биржевые торги дня текущего в период с 11 до 15 часов, а опускаться на бирже доллар начал ближе к вечеру.

Утром 15-го я открыл курс биржи на экране телефона и до вечера 17-го больше его не закрывал: доллар продолжал стремительно падать, и это давало надежду. В 11 часов ЦБ объявил новую ключевую ставку – 12 %. Рост составил 3,5 %. Все аналитики сходились на мысли, что это поможет стабилизировать рубль. Но по факту после повышения ставки падение курса остановилось и начался рост. Не такой стремительный, конечно. Но ждал я совсем другого и не понимал, как такое может быть. К концу дня рост сменился падением. На 16-е ЦБ установил 97,4 за доллар. Лед тронулся, однако мою проблему это не решало.

Всю среду 16-го числа я уже не отрывался от экрана телефона и в режиме реального времени следил за торгами. Курс то рос, то падал, а ближе к вечеру приблизился к ставке 95 рублей. Тем не менее на завтра, 17-е августа, ЦБ зафиксировал 96,7 за доллар. Для согласования даты сделки я набрал Дениса:

– Денис, добрый вечер! Я подтверждаю сделку на 18-е. Ждем вас к 11 в офисе банка.

– Да, Кирилл. Договорились. Вы уже подготовили курсовую разницу? – спросил он. – Ее нужно будет заложить в ячейку. На сегодняшний день это 13,4 миллиона рублей. Без этих денег сделку мы проводить не будем.

– Да, Денис, я помню условия договора. Но у меня есть ощущение, что курс будет ниже 95. Поэтому, думаю, обойдемся без доплат, – ответил я.

– Смело! А я вот так не думаю, – нехотя сказал Денис. – И, чтобы снять нервозную обстановку, предлагаю вам компромисс. Давайте уже отвяжемся от курса и зафиксируем доплату на цифре в 10 миллионов. Полагаю, это хороший вариант и для вас, и для нас. Ведь не исключено, что доллар завтра вернется к сотке, и вам придется доплачивать 20 миллионов. Сегодня резкого обвала курса не произошло, как прогнозировали аналитики, а завтра может случиться что угодно. 10 миллионов для нас приемлемая сумма, так что давайте ее зафиксируем.

– Нет, Денис. Не готов, – ответил я. – Доллар падает. Сейчас по бирже уже 95. И тренд явно нисходящий. Допускаю, что на пятницу курс будет ниже 95. Но успокоить нервы я не против. Давайте зафиксируем пять миллионов. Это приемлемая для нас сумма и для вас неплохая доплата.

– Нет, Кирилл. Это несерьезно, – отверг мое предложение Денис. – В таком случае выходим на сделку с привязкой к курсу.

– Хорошо, Денис, – спокойно произнес я. – Доверимся воле случая и настроению Центробанка.

17 августа стал для меня очередным моментом истины. Нервы были на пределе. Невероятными усилиями мы дособирали недостающие 40 миллионов. Параллельно я не отлипал от сводки биржевых торгов, которые были открыты у меня уже и на компьютере. Похоже, еще несколько дней назад с трудом представляемая фантазия начала становиться реальностью. С 10 утра курс пополз вниз. Падение было настолько стремительным, что несколько раз пробивало отметку 92 рубля, а ближе к 15 часам курс немного откатился до 93,5 рублей. В районе 16 часов ЦБ установил 93,7 за доллар на пятницу, 18-е. К вечеру мы собрали все деньги. Я испытал, кажется, весь спектр ярких, положительных эмоций. Это было просто что-то невероятное. За несколько часов курс рухнул на три рубля. И именно тогда, когда это было так необходимо. Так вообще бывает?

До самого конца дня продавец не выходил на связь. У меня стали появляться опасения, что он просто не прилетит завтра под каким-то вымышленным предлогом, но и тут обошлось. Ближе к 19 часам Денис сообщил, что в Питер приедет представитель с доверенностью и проведет сделку.

18 августа все прошло практически идеально. Юристы подготовили все документы, и с 11 до 13 в шикарном офисе банка мы подписали все необходимые договоры. Подача документов в МФЦ была назначена на 18:30. Для регистрации договора купли-продажи нам было необходимо иметь на руках все подписанные документы и подтвердить наличие 200 миллионов на аккредитиве – транзитном банковском счете. Свои 52 миллиона мы перевели еще с утра, а вот кредитные средства на момент завершения всех подписаний еще не поступили.

– В системе произошел сбой, – развели руками банковские сотрудники, – но наши айтишники работают над проблемой.

Ситуация вновь становилась аховой: ведь если деньги не придут до 18:30, то мы потеряем 3,2 миллиона. Нервозность от осознания этого факта охватила и Егора – его комиссия зависела от этого платежа. Он судорожно набирал чьи-то телефоны и требовал срочного решения вопроса.

К половине шестого все вздохнули с облегчением: деньги поступили. Регистрация в МФЦ основного здания прошла успешно, и уже через четыре дня право собственности на «Воронцово Поле» перешло на меня. Так прошла еще одна максимально напряженная сделка, и мы стали собственниками второго объекта в Москве, хотя я до сих пор не могу поверить и в удивительное падение курса, и в то, что за две недели мы собрали 67 миллионов рублей. Но это действительно произошло. Я выдохнул и вернулся к диалогу с Василием Ивановичем по «Херсонской».

Переговоры шли конструктивно. Мы договорились о партнерской реализации проекта на комфортных для обеих сторон условиях. Мне не нужно было выкупать здание на себя, аккумулируя миллиард рублей. Теперь наша задача – продавать апартаменты от лица собственника и параллельно проводить ремонтные работы. Это оптимальный формат, который позволит инвесторам максимально быстро принять готовые апартаменты и получать стабильный пассивный доход уже через год после начала стройки.

Сезон в управляющей компании также прошел на отлично. После продажи жилого фонда мы сосредоточились на наших больших отелях, повысили уровень сервиса, укомплектовали дополнительные услуги и завтраки, заключили новые договоры с туроператорами. В результате загрузка наших отелей достигала 97 %, а выплаты инвесторам были на уровне 70–120 тысяч с одного юнита. Туристы тоже по достоинству отметили наши нововведения, оставляя сотни положительных отзывов на бронирующих площадках.

Более того, к нам стали обращаться небольшие девелоперы и владельцы отелей с предложениями о партнерстве, в рамках которого нам в управление начали передавать строящиеся или неэффективные объекты. Такой формат сотрудничества отлично подходил для нашей управляющей компании, а опыта и компетенций у нас для этого было с избытком.

Жизнь снова стала налаживаться. Мы поставили перед собой новые цели и начали уверенное движение к ним, разумеется, как всегда, через тернии. Тем не менее самые сложные потрясения и неразрешимые задачи остались, кажется, позади. А это значит, что впереди нас ждут новые, еще более драматичные события. Но теперь я точно знаю: из любой ситуации можно выйти победителем. В этом мире возможно все. Нужно только до последнего верить и мечтать.