Последние главы этой книги я дописываю в очередном путешествии, куда впервые отправился со всеми тремя детьми, женой и отцом. Тем самым воплотив новой поездкой еще один пункт из своего «Плаката мечты». На берегу Средиземного моря я перевожу дух после очередного сумасшедшего марафона первой половины 2023 года и готовлюсь к покорению новых вершин. Впереди три масштабных стройки в Москве и Санкт-Петербурге, окончательный ввод в эксплуатацию нашего второго четырехзвездочного отеля на Садовой на 126 номеров, запуск новых продуктов и тестирование нашей модели в новых городах – Калининграде, Казани и Новгороде.

В этой книге я рассказал, с чего начинал и каким тернистым был мой путь к звездам, причем как к космическим, так и к отельным. Поскольку через пару лет я планирую написать продолжение книги, то здесь, в заключении, хочу зафиксировать точку Б – результаты, к которым я пришел в начале осени 2023 года.

Мой «портфель» состоит из следующих проектов:

– Инвестиционно-строительная компания Inreit (ex. Investa) – подбор, выкуп и редевелопмент зданий в лучших локациях туристически привлекательных городов России.

– Управляющая компания Port Management – управление доходной недвижимостью (отелями, коворкингами, коммерческими помещениями), построенной нами, а также партнерами, которым мы помогаем создавать эффективные отели и управлять ими в дальнейшем.

– Сеть трех- и четырехзвездочных отелей Port Comfort.

– Мебельное производство – изготовление мебели высокого качества, спроектированной и идеально подходящей под гостиничные нужды.

А вот как выглядят результаты деятельности этих проектов в цифрах:

– 6+ миллиардов оборота за семь лет работы.

– Более 1000 частных инвесторов стали нашими клиентами.

– 600+ номеров в управлении.

– Девять отелей с классификацией 3* и 4*.

– Арендная доходность в 2022 году – 10,6 % годовых, в 2023-м планируем показать более 11,5 % годовых.

– Рост капитализации наших объектов – от 20 % до 40 % за год.

Конечно, мы не идеальны и, как и любой растущий бизнес, допускаем ошибки, порой очень неприятные как для нас, так и для инвесторов. Но я не вижу смысла в том, чтобы скрывать оплошности. И вот наши самые крупные провалы:

– Согласование объектов в жилом фонде продвигается с огромным трудом и постоянно сопряжено с противодействием администрации.

– Наши первые объекты имели много недостатков: слабая шумоизоляция, неоптимальные материалы, неоднозначная эргономика.

– Неоднократно мы вводили в эксплуатацию объекты с приличной задержкой.

Несмотря на то что причины каждого срыва сроков довольно объективные и даже форс-мажорные (а это, я напомню, пандемия, СВО и сопутствующие им нарушение логистических цепочек, кратный рост стоимости стройматериалов, невозможность проведения полного обследования некоторых объектов), я прекрасно понимаю, что они мало интересуют наших инвесторов. Ведь эти люди доверяют нам свои деньги и ожидают своевременной и беспроблемной сдачи новых объектов в эксплуатацию независимо от обстоятельств.

Однако из каждой совершенной нами ошибки мы делаем выводы и потому не повторяем их вновь. Например, поняв, что у нас есть проблемы с шумоизоляцией, мы от объекта к объекту совершенствовали наш «стеновой пирог», проверяя каждую новую систему шумомером и достигнув на последних объектах показателей, близких к идеальным.

Делая дизайн первых объектов самостоятельно и интуитивно, дальше мы привлекали к работе уникальных специалистов, поэтому интерьеры наших отелей с каждым разом становились все функциональнее, удобнее и красивее. И так во всем: у нас качественная мебель, продуманная эргономика, высокий уровень отельного сервиса и, как следствие, – довольные гости, которые возвращаются к нам снова и снова.

Чтобы сделать успешную компанию, нужно стать либо первым, либо лучшим, либо иным. Нескольким моим проектам повезло стать первыми. Это и агентство интернет-маркетинга, которое начало разрабатывать и продвигать сайты одними из пионеров на рынке, и производство стрип-лент, брендированных конфет и шампанского. Но там нам не удалось стать лучшими, а низкий порог и простота входа в эти ниши способствовали быстрому росту конкуренции.

В проекте же Inreit нам выпала уникальная возможность стать первыми в своей нише и за счет уникальных локаций и высокой доходности каждый год становиться лучшими для наших клиентов. А сейчас, запуская новое направление ЗПИФов, мы сможем стать иными, то есть делать то же самое, но по-другому. Порог входа в этот инвестиционный инструмент дает возможность практически каждому желающему стать собственником небольшой доли отеля, поскольку ее стоимость будет начинаться от 100 тысяч рублей, при сохранении всех плюсов доходной недвижимости: капитализации на уровне 15–25 % годовых, дивидендной доходности 10–12 % и хорошей ликвидности. Таким образом, мы уверенно развиваемся на рынке доходной недвижимости, одними из первых разработав новую модель редевелопмента, демонстрирующую отличную доходность, и выпуская новые продукты, позволяющие нашим инвесторам получать стабильный пассивный доход.

А куда же я сам вкладываю личные средства? Начиная с 2016 года, я поставил себе цель: тестировать хотя бы по одному инвестиционному инструменту в год, чтобы определить для себя наиболее эффективные и на основе них сформировать портфель. И вот какие результаты я получил за прошедшие семь лет:

1) 2016 год – первая инвестиция: покупка коммуналки площадью 82 м² в ипотеку, деление ее на пять студий, сдача в долгосрочную аренду.

Плюсы: относительно небольшой порог входа (порядка 3,5 миллионов), отличная доходность для недвижимости (16 % годовых), капитализация на уровне 15 % годовых. Минусы: доход все же не пассивный – требовалось время на поиски новых арендаторов, приходилось улаживать проблемы с соседями и решать бытовые вопросы.

2) 2017 год – три коммуналки, разделенные на 16 студий и переданные в управление своей же УК для посуточной сдачи туристам. В этом случае я выступал в двух ролях: первая – инвестор, вторая – руководитель УК.

Плюсы инвестора: абсолютно пассивный доход, прозрачная отчетность в режиме реального времени с помощью личного кабинета, в котором видно загрузку, стоимость каждой брони, итоги работы за весь период сотрудничества, хорошая доходность для недвижимости (13 % годовых), капитализация на уровне 15 % годовых. Минусы: сложности с согласованием перепланировки.

3) 2018 год – две квартиры «на котловане»[37], в 500 метрах от крупнейшего федерального онкологического центра РФ в пригороде Санкт-Петербурга. Идея: сделать из двух квартир пять апартаментов и сдавать пациентам центра и врачам, регулярно приезжающим на обучение и повышение квалификации. Рядом с центром гостиниц не было вообще. Люди размещались на окраине Питера и ездили в больницу на общественном транспорте либо селились в очень посредственных квартирках, в старых домиках в ближайшем городке.

Плюсы: невысокий порог входа (квадрат на этапе котлована стоил 60 тысяч рублей), отсутствие сезонности и равномерная круглогодичная загрузка, хорошая прогнозная доходность на уровне 15 % годовых. Минусы (выявились после сдачи объекта в эксплуатацию): категорически отрицательно и агрессивно настроенные жильцы дома и ТСЖ, активно препятствующие такому формату использования квартир, несмотря на то что это был первый обособленный этаж.

В итоге, спустя четыре месяца безуспешных попыток согласовать ремонтные работы и посуточное размещение, я принял решение продать объект. Стоимость метра в готовом доме – 150 тысяч. От момента покупки до продажи прошло три года. Доходность составила порядка 20 % годовых. Инвестицию считаю успешной, хотя все пошло не по плану.

4) 2019 год – апартаменты в трехзвездочном апарт-отеле компании Inreit на Блохина, 20. Плюсы инвестора все те же: абсолютно пассивный доход, прозрачная отчетность в режиме реального времени с помощью личного кабинета, в котором видно загрузку, стоимость каждой брони, итоги работы за весь период сотрудничества, хорошая доходность для недвижимости (11 % годовых), капитализация на уровне 20 % годовых, отдельный кадастровый номер и абсолютно легальный объект недвижимости с высокой ликвидностью. Минусы: стоимость недвижимости растет быстрее, чем арендные ставки, поэтому доходность от сдачи немного ниже, но это компенсируется динамикой роста стоимости квадратных метров в таких локациях.

5) 2020 год – коворкинг от компании Inreit.

Плюсы: пассивный доход, прозрачная отчетность, доходность – 10 % годовых, капитализация – 15 %. Минусы: выход на плановую доходность занял четыре месяца.

6) 2021 год – ценные бумаги и апартаменты в комплексе в спальном районе. Желание инвестировать в ценные бумаги было у меня достаточно давно, но поскольку для входа в этот инструмент требовались серьезные навыки, то я не торопился с его освоением.

В 2021 году я проникся приложением от «Тинькофф» и решил протестировать этот формат. Чтобы повысить шансы, обратился к брокеру любимого мной банка «Тинькофф», и мы определили интересующую меня стратегию. Поскольку недвижимость мне приносила от 20 до 30 % годовых, доходность от фондового рынка я ждал не меньше. Брокер предупредил, что это агрессивная и достаточно рискованная стратегия, но другая меня не интересовала. В 2021 году мы начали с достаточно небольших объемов и покупали IPO и SPAC-и. К концу года доходность выбранных инструмента показала 40 % годовых, причем в валюте. Я был в восторге и в 2022 году зашел на более существенную сумму.

Ну а дальше, я думаю, вы все понимаете. Часть портфеля заморожена, часть сильно просела. Единичные позиции показали рост. Существенная часть моего эксперимента до сих пор лежит на брокерском счете без перспектив возврата. Я прекрасно понимаю, что можно было выбрать более консервативный путь, и у меня в окружении есть несколько знакомых, которые смогли сохранить и к началу 2023 года даже приумножить свой портфель, но для себя я выводы сделал и уже окончательно решил сосредоточиться на недвижимости.

7) Еще один инструмент, который я протестировал в этом году, – апартаменты в отеле 3* в спальном районе.

Еще с 2016 года, когда только появился первый апарт-отель Ye’s от «Пионера», я внимательно наблюдаю за всеми новыми апарт-комплексами, анализирую их и делаю обзоры в социальных сетях, давая свои прогнозы. Меня всегда поражал тот факт, что застройщики таких комплексов на этапе котлована прогнозировали арендную доходность на уровне 12–16 % годовых. Я не мог в это поверить, особенно понимая, что управляющие компании, которые будут их эксплуатировать, собираются под проект и не имеют релевантного опыта.

Я выезжал практически в каждый строящийся отель, общался с представителями отдела продаж, смотрел на таблицы с прогнозами и видел два варианта развития событий: либо коллеги по цеху сильно заблуждаются (мои экспертиза рынка и точное понимание показателей вызывали у меня большие вопросы по расчетам и доходности этих проектов, поскольку, по моим прогнозам, доходность должна быть вдвое меньше), либо апартаменты в спальных районах в новых зданиях с хорошей инфраструктурой действительно будут пользоваться бешеным спросом у туристов и сдаваться по ценам, сопоставимым с центром, и туристы будут ехать туда в огромном количестве, давая загрузку круглый год на уровне 80 % (конечно, верил я в это с большим трудом).

Десятки застройщиков, вдохновленные успехом Ye’s и Vertikal, активно строили огромные комплексы вдали от центра, обещая беспрецедентно высокую доходность, но первые же введенные отели расставили все на свои места. Доходность инвесторов, которые из таких объектов периодически переходили к нам и показывали отчетность, составляла 6–8 % годовых. Мои прогнозы по большинству таких объектов оказались более реалистичными.

Но застройщиков можно понять. Как правило, у них нет своей УК, и их основная задача – продать апартаменты, причем чем быстрее, тем лучше, а уже дальше пусть приглашенная УК разбирается. И несмотря на то что девелоперы предлагают действительно классные, построенные из современных материалов объекты с удобной инфраструктурой (спортзалы, рестораны, большие красивые лобби, парковки), то есть со всем необходимым для комфортного проживания туристов, спальные районы для гостей нашего города, увы, не очень интересны.

Поэтому большинство жильцов подобных комплексов снимают номера на долгосрок, и в таком формате это действительно классный продукт. Но предельная доходность для инвестора в этом случае находится на уровне 5–6 % годовых, что, в общем-то, тоже неплохо и примерно соответствует длительной сдаче обычной квартиры. Кроме того, для покупателей таких юнитов есть еще один негативный момент: апартаменты в этих комплексах покупались на этапе котлована за три-шесть миллионов рублей, и доходность на вложенные деньги составляла 6–8 %. Если же инвестор через два-три года принимает решение продать юнит, то с учетом роста стоимости недвижимости цена будет четыре-восемь миллионов рублей. И доходность для нового собственника в этом случае опускается до 3–4 %, что делает практически бессмысленным такое вложение.

Почему же тогда я решил купить апартаменты в отеле на окраине? Дело в том, что с течением времени покупатели жилья стали активно обращать внимание на юниты в отдаленных апарт-отелях, но не для сдачи, а для собственного проживания. Стоимость такой студии примерно на 20 % ниже, чем идентичное предложение в обычном жилом доме. Происходит это потому, что у застройщика нет обязательств строить объекты социальной инфраструктуры (школы, садики и так далее), а требования к строительству апартаментов в нежилом фонде ниже.

Для людей, принявших решение купить себе такую студию для проживания, есть ряд очевидных преимуществ: полностью укомплектованная квартира, удобная инфраструктура, где все под рукой, включая отельные сервисы. Ну и главное – более низкая цена. Из минусов только невозможность прописаться и чуть более высокая коммуналка. Поэтому покупать апарты и жить в них сейчас – популярный тренд, а формат такой называется «псевдожилье».

Именно такое «псевдожилье» я решил приобрести в одном из комплексов в спальном районе «на котловане» для дальнейшей перепродажи. Причин было несколько: возможность покупки в ипотеку на «особых» условиях, наличие рядом только одной новостройки, цены в которой были на 30 % выше, чем в моем отеле, хорошая локация для проживания, ну и, конечно, очень выгодное ограниченное предложение с хорошей скидкой.

В течение 2021 года юнит вырос в цене на 30 %. В 2022 году динамика роста существенно снизилась, но в перспективе двух лет, к моменту продажи, я планирую выйти на доходность 20 % годовых. На мой взгляд, инструмент рабочий, но повторять опыт я не планирую. Наши апартаменты в центре более доходны, вводятся в эксплуатацию намного быстрее и сохранили динамику роста даже в 2022 году.

8) 2022 год – инвестиции в недвижимость Турции.

Вы помните, что в сентябре 2022 года, на фоне резко растущего интереса к недвижимости некоторых дружественных стран, я отправился в Турцию изучать местные предложения. Основной вывод из этой поездки: в Турции нет модели, аналогичной нашей. Апартаментами там называют квартиры, расположенные в апарт-комплексах с очень хорошей инфраструктурой (сауна, спа, бассейн, кафе, спортплощадка, мангал, парковка и так далее), но возможности сдавать посуточно такие объекты там нет. Поэтому – только долгосрок и доходность 5–6 % годовых. А вот капитализация некоторых объектов доходит до 30–40 % годовых, а в особенно уникальных случаях может превышать этот порог.

Прокатившись по объектам компании Expert Property, я решил поэкспериментировать и купить апартаменты в небольшом, очень перспективном комплексе в уникальной локации. Городок Финике, расположенный в 80 километрах от Анталии на берегу Средиземного моря, до недавнего времени был аграрным центром, где выращивали бананы, апельсины и другие фрукты и овощи. Некоторое время назад администрация города решила передать несколько сельскохозяйственных земель девелоперам, чтобы привлечь туристов и вдохнуть жизнь в тихий городок.

На одном из таких участков, на первой береговой линии, компания Expert Property начала строительство роскошного апарт-комплекса с шикарным видом на море. С учетом того, что регион только начал развиваться в туристическом плане, стоимость юнитов была здесь очень доступной, а годовая рассрочка и гарантия роста цены – 35 % годовых – не оставила у меня сомнений. Вариант оказался действительно интересный. К сожалению, количество таких предложений ограничено и, как правило, реализуется на закрытых продажах.

9) 2023 год – субаренда, флиппинг.

Про субаренду коммерческой недвижимости я узнал от моего одноклубника из бизнес-сообщества «Вместе». Идея этой модели заключается в том, чтобы снять большую коммерческую площадь в месте с хорошей проходимостью, разбить ее на несколько маленьких и сдать по более высокой цене метра. Владимир нашел для меня помещение площадью 290 м² в центре Петербурга стоимостью 390 тысяч рублей в месяц. Разделив его на две части, через некоторое время мы сдали его по частям за 435 тысяч рублей. Ежемесячная дельта[38] – 145 тысяч рублей.

Плюсы: при относительно невысоком для недвижимости пороге входа очень высокая доходность, ремонт делается за счет покупателей, поэтому из дополнительных затрат – только установка перегородки и дополнительного санузла, долгосрочные договоры с симметричным ежегодным удорожанием делают инструмент достаточно стабильным. Минусы: подходящих под такой формат достойных объектов практически нет, а если что-то и появляется, то максимально быстро сдается, кроме того, существует риск длительного поиска арендаторов.

10) Также в этом году я решил протестировать флиппинг – покупку квартиры в максимально убитом состоянии по цене ниже рынка, с тем чтобы провести там ремонт, целиком обустроить и перепродать уже полностью готовый к проживанию объект.

Плюсы: квартиру можно купить в ипотеку, замораживая минимум собственных средств, а свое мебельное производство и строительные наработки дают возможность делать недорогой качественный ремонт и обустройство. Минусы: с учетом сегодняшнего состояния рынка жилой недвижимости есть риски длительной продажи.

К чему же привели все эти мои эксперименты в области личных инвестиций? Да к тому, что я все же отдаю предпочтение студиям в трех- и четырехзвездочных апарт-отелях в центре. Вот каковы мои аргументы:

– Максимальная капитализация. Наши последние объекты выросли в стоимости за 2022 год на 30–35 %, что является абсолютным рекордом в моем инвестиционном портфеле.

– Высокая ликвидность готовых апартаментов. Юниты с прозрачной, подтвержденной доходностью, отработавшие несколько месяцев, продаются за один-два месяца.

– Стабильная загрузка и хорошая арендная доходность даже в самые аномальные периоды современной истории.

– Возможность сдачи как в долгосрочную аренду, так и посуточно.

– Постоянно растущий турпоток в Питер и Москву, обеспечивающий высокую загрузку апартаментов.

Именно поэтому такой формат инвестиций составляет 80 % моего портфеля. Остальная часть – эксперименты. Конечно, у потенциального инвестора может возникнуть вопрос, и наши клиенты его задавали и достаточно часто: зачем мне переплачивать за услуги управляющей компании, если я могу приобрести апартаменты и управлять ими самостоятельно? Казалось бы, в чем проблема? Купить два-три юнита, оборудованных замками с автономным доступом, нанять горничную, разместить на паре площадок объявление об аренде – и вуаля, доходность на треть больше.

Такой подход обычно вызывает у меня улыбку. Во-первых, самостоятельное управление – это не инвестиции, а бизнес, который занимает немало времени и нервов. В задачи УК входит: упаковка и сегментирование номеров, размещение на десятках площадок, коммуникация с гостем на всех этапах, решение любых возникающих в процессе проживания вопросов, уборка, техническое сопровождение, динамическое ценообразование, анализ конкурентов, финансовые отношения с поставщиками, маркетинг, стирка белья и многое другое. Ну а вишенка на торте – нештатные ситуации, а их, к сожалению, происходит немало. Расскажу всего лишь о трех подобных историях.

1) В 2018 году в одном из наших отелей на Петроградке на протяжении нескольких дней сотрудники наркоконтроля вели наблюдение за крупными наркоторговцами, заселившимися в один из наших номеров. Представители госорганов заселились в номере по соседству и прослушивали все разговоры преступников. Когда вся необходимая информация была собрана, нас вызвали на «поговорить» и попросили оказать содействие. Отель пришлось освободить на время задержания, постояльцам – побыть понятыми, а нам – несколько раз приехать на Литейный для дачи показаний. В результате было изъято четыре килограмма кокаина, а также выявлены соучастники преступной группы, которые должны были распространять запрещенные вещества по городу.

2) На Садовой, 28 (Апраксин двор) жилец не выехал из номера в период планового выселения. После продолжительных попыток достучаться до постояльца за дверью послышались признаки жизни. Гость очень невнятным голосом сообщил, что ему слишком хорошо, чтобы сейчас выезжать. Поэтому он останется на неопределенный срок. Когда в номер постучали вызванные управляющим представители правоохранительных органов, в комнате послышались звуки, похожие на быстрые сборы. Дальше – тишина. Администратор открыл двери. В комнате царил бардак, везде были следы бурного веселья. Через открытое окно было видно, как гость стремительно лезет на крышу. Полиция проследовала на мансарду, где у нас находятся коворкинг и наш офис. Буквально через несколько минут в одном из кабинетов послышался оглушительный грохот. Мужчина упал сверху, прорвав натяжной потолок, и приземлился на один из рабочих столов. Там его уже ждали стражи порядка. Как выяснилось, возможности безопасно спуститься с крыши он не нашел, поэтому прыгнул в трубу в надежде уйти через чердак. Но чердака не оказалось.

3) В большинстве коммунальных квартир в центре Питера потолки достигают 3,5–4 метров. Поэтому в наших первых мини-отелях мы делали второй ярус и размещали на нем полноценное спальное место для двоих человек, а на первом уровне у нас располагался раскладной диван. Такое решение было очень практичным. Многие гости оказались в восторге от него и вспоминали детство, забираясь по небольшой лестнице на кровать второго этажа. Тем же, кому такая конструкция была не по душе, мы предлагали обычные номера. Однажды к нам в отель приехала немолодая пара, с большим энтузиазмом согласившаяся спать наверху. Обычно это решение нравилось молодежи, но долго отговаривать гостей администраторы не стали и заселили их в номер. В первую же ночь женщина упала с лестницы и сломала ногу. Перелом оказался достаточно серьезным, и управляющая компания взяла на себя часть медицинских расходов, включая покупку инвалидного кресла, необходимого на период реабилитации. В дальнейшем мы отказались от двухуровневых номеров.

К сожалению, такие случаи происходят достаточно регулярно, однако решаются на уровне управляющей компании, не беспокоя собственников, даже если представители госорганов очень хотят с ними пообщаться. Насколько готов потенциальный инвестор, решивший самостоятельно управлять своими студиями, к подобным проблемам? И во сколько можно оценить время и нервы, потраченные на улаживание таких ситуаций?

Помимо всего уже вышесказанного, эту книгу я написал и для того, чтобы поделиться опытом, переживаниями и победами на всем протяжении моего предпринимательского пути – этого сумасшедшего драйва и «американских горок» одновременно. С одной стороны, ты получаешь огромное удовлетворение от того, что делаешь реально классные вещи, создаешь уникальные бизнес-модели, у тебя действительно хорошие показатели и качественный продукт. Сейчас на пальцах одной руки можно пересчитать компании, которые делают что-то похожее в центре Питера и Москвы и показывают хорошую доходность. А с другой стороны, это все выглядит красиво и эффектно, особенно внешне, но мало кто знает, каких нереальных трудов, бессонных ночей, потрясений, усилий стоят эти результаты. Ведь каждый год мы переживаем одну, две или даже три ситуации, которые реально пограничны с банкротством и полным уходом в сумасшедшие финансовые минусы. И это все нужно преодолевать снова и снова: падая на самое дно, понимая, что хуже, в принципе, не будет, вставать и, засучив рукава, просто делать все с удвоенными усилиями, чтобы сохранить и продолжить развитие бизнеса и создать лучшую компанию в своей нише. В этом, наверное, и состоит смысл моей жизни.

Благодарю вас, друзья, за проявленный интерес к этой книге и внимание к повествованию. Надеюсь, проведенное за чтением время не прошло для вас понапрасну. Буду рад видеть каждого в наших отелях и в знак признательности дарю вам особую скидку: 10 % на проживание по промокоду «книга».

Наконец, спасибо всем оставившим мнения о прочитанном на «ЛитРес». Автора лучшего отзыва ждет отдельный подарок: две бесплатные ночи в любом из объектов сети Port Comfort. Оцените результаты работы собственными глазами. Удачи вам и до новых встреч!