Лиговский, 29 стал для меня самым сильным испытанием на прочность, крайней точкой отчаяния и моментом истины. Тогда я ощущал себя ловцом жемчуга, увидевшим драгоценную раковину, но глубина, на которой она лежала, оказалась недосягаемой.

Зданий в центре Питера, соответствующих нашему запросу, становилось все меньше. Как я уже рассказывал, Артем рыскал по городу в поисках нового объекта почище следопыта, и в начале марта 2021 года он вошел в офис со словами, что нашел подлинную жемчужину.

– Здорово! Молодец, Артем! – обрадовался я. – Что по метражу и цене?

– Хотят полмиллиарда, это новый level up, – захлебываясь от эмоций, начал рассказывать Артем. – Но там метраж три семьсот, а самое главное – идеальная планировка для нарезки на студии, потому что это действующий отель.

– Так, значит, получается 130 тысяч за квадрат, – быстро подсчитал я. – Дороговато.

– Да, – согласился Артем. – Но объект в отличном состоянии. И для такой локации – очень адекватная цена. Сейчас в этом месте стоимость убитой коммуналки от 120 тысяч начинается

– Ты прав, – сказал я. – Но нужно будет обязательно поторговаться. Поехали смотреть.

Осмотрев здание, построенное в эклектичном стиле, я согласился с Артемом, что этот объект сможет стать самой большой жемчужиной Investa.

Объект на Лиговском, 29

Дом в двух шагах от Невского и площади Восстания просто дышал историей. Изначально здание, возведенное в середине XIX века и перестроенное в 1882–1886 годах знаменитыми архитекторами Василием Васильевичем Штромом и Федором Борисовичем Нагелем, принадлежало владельцу алебастрового завода и бань на Обводном канале, купцу второй гильдии Юлию Адольфовичу Бушу. Позже его сын разместил в нем табачную фабрику.

Затем Владимир Юльевич Буш разделил домовладение и часть постройки отдал под жилье. Так появился доходный дом Буша, а в другой половине торговали яйцами, кумысом, кефиром и шелком, располагались мелочная и сливочная лавки, а также трактир и гостиница. В советские времена в доме обосновались образовательные учреждения, а затем кожно-венерологический диспансер.

В новейшей истории России в здании провели реновацию, превратив его в офисный центр, а после преобразовали в гостиницу. Отель VOX имел прекрасные показатели на Booking: 9,1 балла – общая оценка по отзыву туристов и 9,6 – по локации. Да, туристы оценили гостиницу. Но тогда почему VOX при таких шикарных исходных данных показал многомиллионный убыток, что заставило собственника избавиться от прекрасного лота?

Ответ стал очевиден после детального осмотра помещения. Владельцы гостиницы сделали роковые ошибки в его проектировании. На площади в 3700 квадратных метров они разместили всего лишь 77 номеров, при этом только один из них был оборудован кухней. Зато там имелся огромный конференц-зал, который практически все время стоял пустым, поскольку желавших арендовать его было немного. Зона ресепшена, где просто стояли диванчики, занимала пол-этажа. При этом ремонт в отеле был очень хорошим. В общем, мне стало абсолютно понятно, почему VOX показал 12 миллионов операционного убытка в прошедший пандемийный год.

Позднее я узнал, что Лиговский, 29 для собственника был непрофильным активом: человек, который в принципе никогда не занимался отельным бизнесом, купил гостиницу, «поигрался» и потерял к ней интерес. А после сведения баланса пандемийного года и получения убытка выставил здание на продажу.

– Будем брать! Объект бомбический! Назначай встречу с собственником, – сказал я Артему в предвкушении жестких торгов и непростых переговоров.

Но на первые переговоры явился Михаил – представитель владельца здания. Маленький худенький мужчина с тяжелым взглядом всем своим видом напоминал о лихих 90-х. Выглядел он лет на пятьдесят, говорил очень тихо, смотрел всегда холодно. Правда, в недвижимости и юридических аспектах соображал хорошо.

– Я бы хотел встретиться с собственником здания! – сказал я.

– Нет, все терк… переговоры будут вестись через меня, – ответил Михаил. – Собственник постоянно живет за границей. В другом часовом поясе. Поэтому расклад такой.

– А как мы будем все согласовывать? – немного удивился я.

– Мы с вами все перетира… согласовываем, дальше я звоню хозяину, а он решает, – пожал плечами Михаил.

– Хорошо! – кивнул я и начал объяснять ему модель, по которой Investa покупает объекты.

Затем мы обсудили цену. Нам удалось хорошо сбить ее и зафиксировать на уровне 430 миллионов рублей. Я вернулся в офис, и мы тут же сели за планировку Лиговского, 29. Поколдовав над ней, в итоге «нарезали» объект на 129 апартаментов против 77 номеров, которые были в гостинице до нас. Таким образом, на этот проект нужно было найти более сотни инвесторов, однако на нашей следующей встрече Михаил огорошил меня с порога.

– Собственник не хочет продавать гостиницу вагону покупателей, – тихо сказал он. – Он лицо не публичное, ему толпы не надо, да и риски здесь повышенные. Так что если хотите купить – то только один покупатель.

– Стоп, Михаил, – твердо начал я. – Я вам рассказал модель нашего бизнеса. Мы собираем пул инвесторов, и каждый из них покупает свою долю в объекте. Это нормальная, безопасная и обкатанная схема, по которой мы успешно работаем уже пять лет.

– Мне по барабану ваши схемы, – безразлично ответил Михаил. – Единственное условие, на котором вы получите здание, – один покупатель. Я все сказал.

Конечно, я приводил кучу аргументов, взывал к разуму, но Михаил настаивал на своем. Разумеется, я предлагал самому переговорить с собственником, но и этот призыв остался без ответа. Более того, владельца помещения я так и не увидел. Бесплодные переговоры с Михаилом продолжались около трех недель, однако крепость осталась неприступной.

– Категорически нет! – отвечал он на все мои доводы.

В кальянной на Лиговке мы с Данилом Кирилловым и Артемом устроили военный совет. Упускать эту жемчужину мы не хотели, а собственник уперся. Мы перебрали десятки вариантов, пока Дане не пришла безумнейшая идея.

– А что, если ты, Кирилл, купишь здание на себя? – спросил он. – Ты – единственный покупатель – приобретешь здание в интересах инвесторов за их деньги, которые они тебе передадут до сделки.

– То есть люди добровольно принесут и передадут мне несколько сотен миллионов только за обещание купить им когда-то объект недвижимости? – усмехнулся я.

– Ага! – кивнул Даня.

– Бредовая идея! – отмахнулся я от такого варианта. – Все равно что продавать воздух!

– А по-моему, единственно рабочая, – сказал Артем.

– И как вы себе это представляете? – спросил я.

– Подписываешь с каждым покупателем договор о покупке будущей вещи, – начал объяснять Данил. – Далее инвестор перечисляет деньги на счет. После сбора всей суммы ты выкупаешь объект на себя, а затем распределяешь апартаменты по инвесторам согласно их доле.

– Звучит красиво, – со скепсисом сказал я. – Но мне с трудом верится, что человек в здравом уме принесет мне несколько миллионов только за то, что я ему что-то когда-то пообещаю купить.

– Кирилл Александрович, тебе инвесторы верят. Investa построила и успешно управляет десятками объектов и сотнями апартаментов. У нас отличная репутация и огромный потенциал. Ты с помощью одного поста в соцетях собрал 40 миллионов. И здесь все получится. Надо пробовать! – убежденно сказал Артем. – Это наш самый лучший объект! В Питере таких больше не будет. Поверь мне. Я уже три года вам дома подбираю. Немного разбираюсь в этом. Для нас это огромный шаг вперед!

– Согласен, дело говоришь. И Лиговский – это, конечно, феерия! – кивнул я. – Хорошо, давайте пробовать.

Я связался с Михаилом, рассказал нашу схему и он, получив подтверждение от собственника, согласился на наш вариант:

– О’кей, давайте подписываться!

Следующие три недели шло согласование договора, по которому мы должны были собрать половину суммы – 220 миллионов – к 1 июля. После чего проводилась сделка, и здание переходило к нам в собственность с обременением в пользу собственника до оплаты оставшейся суммы. При этом все шло по нашему плану: отель продолжал работать часть лета, что позволяло нашим инвесторам заработать на этом объекте за два месяца «высокого» сезона. А вторую половину стоимости здания мы обязались перевести собственнику в сентябре, после чего в начале октября была намечена реновация объекта.

Параллельно в Investa началась маркетинговая подготовка. Мои ребята готовили «посадочные» страницы, сайт, буклеты, новые скрипты, планировали участие в выставках и коллаборации с популярными блогерами. Готовилась самая масштабная рекламная кампания в истории Investa.

15 апреля мы приехали подписывать договор у нотариуса и вносить залог в размере 15 миллионов рублей. Я внимательно изучал договор. Дата выхода на первый этап сделки «1 июля» неприятно резанула мне глаза.

– Стоп, – сказал я. – Мы говорили о том, что на сборы первого транша мы берем три месяца. Но сейчас середина апреля. Значит, до установленной даты – 1 июля – осталось два с половиной месяца. Мы не успеем собрать 220 миллионов. Я такой договор не подпишу.

– Блин, парни, мы уже месяц согласовываемся, – сказал Михаил. – Собственник и так напряжен.

– Но это принципиальный вопрос. Мы все рассчитали. Три месяца – это минимум, который нам необходим, – стоял я на своем.

– Ну елки-палки, у него сейчас ночь, я не смогу сегодня пересогласовать дату, – морщился Михаил. – В лучшем случае я свяжусь с ним завтра. Это значит, что придется назначать нотариат по новой. И мы потеряем кучу времени. Кстати, вообще не факт, что хозяин согласится менять дату. Он и так с большим скрипом на рассрочку пошел, да еще и на передачу вам объекта летом. Представляете, сколько денег он в сезон мог бы заработать? А я убедил вам навстречу пойти. Так что давайте подписывать как есть.

– Вы что, серьезно? – с любопытством посмотрел я на Михаила.

– Мы с вами друг друга уже знаем, – кивнул Михаил. – Два месяца переговоры ведем. Ежу понятно, что это простая формальность. Никто ничего переигрывать не будет, даже если вы немного не уложитесь в сроки.

– А где гарантии? – спросил я.

– Я вам ответственно заявляю, что если вы на пару недель задержитесь, то мы вам просто продлим срок без всяких санкций, – ответил Михаил.

Такая история мне откровенно не нравилась, и подписывать этот договор я очень не хотел. Но понимал, что новое согласование обернется еще двумя-тремя неделями задержки, и отель в управление мы примем только в конце сезона. Плюс новый нотариат, из-за которого все может затянуться на неопределенное время. К тому же неизвестно, согласится ли вообще собственник менять дату.

Сегодня, сразу после подписания договора, у нас был запланирован запуск масштабной рекламной кампании, в которую мы уже начали вкладывать большие деньги. К тому же, провентилировав ситуацию с инвесторами, мы поняли, что объект зайдет. Я взвесил все за и против. «За» перетягивало, и я поставил свою подпись под этим договором.

Тут же заработала наша маркетинговая машина. Мы проводили бизнес-завтраки, участвовали в выставках, устраивали специальные мероприятия и встречи с инвесторами. Сделали классную «посадочную» страницу, «зарядили» все поисковики. По максимуму раскручивали социальные сети. Про наш проект начали писать ведущие печатные издания Питера. В общем, все вокруг пестрило нашим «Лиговским, 29». В общей сложности, за два месяца на рекламу и маркетинг было затрачено более 15 миллионов рублей.

Необходимость в усиленной рекламной кампании объяснялась тем, что с этим проектом мы вышли на новый чек. Обычно стоимость наших юнитов составляла три-четыре миллиона рублей, а на новом объекте – от пяти до семи миллионов. Но на Лиговском мы планировали очень качественный ремонт, поскольку собирались в дальнейшем классифицировать его на четыре звезды. И потому решили делать не наш обычный вариант для трех звезд, а добавить новые изыски типа дизайнерского освещения, более дорогой сантехники, мебели и установить в каждый номер кондиционеры и стиральные машины. Так что с учетом этого обстоятельства стоимость апартаментов на Лиговском, 29, начиналась от пяти миллионов рублей.

Конечно, более высокий ценник поначалу стал психологической проблемой для наших продажников, однако ребята быстро справились, и в нашем офисе пошел перезвон колокола. Правда, немного нас «тормознули» майские праздники, когда большинство потенциальных инвесторов отправились отдыхать. Но тем не менее продажи пошли, причем достаточно хорошо.

Интерес к объекту был большой, но многих инвесторов смущала новая модель, по которой я обещал будущим собственникам приобрести для них объект на себя, а на них оформить только через какое-то время. Для усиления продаж я присоединился к менеджерам: встречался с инвесторами, показывал объект, наши расчеты и дизайн-проекты, отрабатывал возражения. В общем, в те дни вся Investa дымилась от работы.

Мой телефон разрывался от звонков инвесторов.

– Кирилл, я возьму сразу два юнита, – говорил в трубку наш постоянный инвестор.

– Не боитесь? – усмехнулся я. – Это наш первый объект такого масштаба.

– Нет, у вас минимальный риск, – смеялся инвестор. – Я уже так хорошо изучил вашу модель, что даже прикинул свою доходность. Так что – жду холодное шампанское на открытие вашей первой «четверки»!

– Кирилл, вариант, конечно, интересный, – беспокойно говорил в трубке женский голос. – Но получается, что у вас на руках перед сделкой будет 220 миллионов?

– Да, – отвечал я. – А что вас беспокоит?

– Ну как же, этих денег на три жизни хватит! – вновь тревожно ответила инвестор. – А если вы возьмете эти деньги и уедете за границу? На Бали, например? Как мы вас потом искать будем?

– Неужели вы думаете, что я строил пять лет свою компанию для того, чтобы при первом же крупном проекте смотаться с деньгами? – усмехнулся я.

– Ну, деньги-то огромные, – протянул женский голос. – Знаете, как они людей меняют?!

– Знаю, – улыбнулся я. – Но поверьте, Мария, я никогда не променяю насыщенную и яркую жизнь предпринимателя, лучшую компанию, а главное, безопасность семьи – ни на какие деньги. Да и мои перспективы в этом случае даже за границей будут весьма туманны.

– Ну извините, Кирилл. Мой юрист еще раз посмотрит договоры и давайте, наверное, попробуем, – смущенно ответила Мария.

Конечно, были и инвесторы, удивляющиеся стоимости апартаментов:

– Кирилл, почему так дорого? Шесть миллионов за апартаменты площадью в 20 метров? Чуть подальше от центра за такие деньги можно купить два юнита.

– Борис, расскажу вам одну историю. Пару лет назад я исполнил свою мечту и остановился на пару дней в легендарной сталинской высотке. С детства любил фильм «Москва слезам не верит» и очень хотел оказаться в этом шикарном доме. Цена меня приятно удивила. Всего 3500 рублей за ночь, и я решил поинтересоваться у администратора, какая доходность в таком объекте. Ответ меня поначалу удивил: «Кирилл, высотки – это символ Москвы. Стоимость метра может достигать одного миллиона рублей. На квартиры здесь очередь, и если кто-то решает перепродать, то уходят такие лоты за один день по неадекватной на первый взгляд цене. Но покупая здесь квартиру, инвесторы не особо думают о доходности. К слову сказать, она здесь составляет 3–4 %, просто владеть такой недвижимостью – это удел избранных, уникальная привилегия, позволить себе которую могут единицы».

– Кирилл, не совсем понимаю, к чему эта история?

– Борис, дело в том, что наши апарт-отели – это аналогичная история. Здания, которые мы предлагаем – уникальные, штучные. Второго Лиговского, 29 вы уже никогда не купите. Это самый центр Питера. Здесь нет и не будет «пятен» под новую застройку. Поэтому стоимость на апартаменты будет только расти. Более того, в отличие от сталинских высоток, цена метра здесь пока 300 тысяч рублей, плановая доходность – 10 %, а капитализация – не ниже 15 % в год. Ни один объект в другом районе не обеспечит такие показатели.

– Хм, а вот это аргумент! Пожалуй, возьму один лот.

Большим подспорьем в этот период для нас стало мое интервью с Николаем Мрочковским, на курсах которого я учился и чьи знания, по сути, и дали мне возможность зайти на рынок инвестиционной недвижимости. Мрочковский, у которого была к тому времени миллионная аудитория на YouTube, выбрал меня в качестве гостя своего канала, потому что наша модель уже была хорошо известна на рынке и стала вызывать большой интерес. В том интервью я показал нашу уже готовую «Садовую» и рассказал про Лиговский, 29. Беседа с Мрочковским дала нам еще некоторое количество инвесторов. Клиенты пошли из Москвы – аудитория у Николая в первую очередь столичная, и ее не смущал высокий для питерцев ценник.

Как-то раз мне позвонил московский инвестор.

– Здравствуйте, Кирилл! – начал он. – Меня заинтересовал ваш проект. Но есть сомнения. С чего вы взяли, что он выстрелит, если предыдущая гостиница показала убыток? Возможно, отель там в принципе плохая идея?

– Знаете, я, конечно, могу привести вам массу аргументов и дать полный анализ причин фиаско предыдущего собственника, – ответил я. – Но лучше один раз увидеть. Давайте сделаем так: вы приедете, поживете в этом отеле и посмотрите на все своими глазами.

Инвестор приехал, пожил в гостинице и попросил меня о встрече у нас в офисе.

– Знаете, Кирилл, вы были правы, – улыбнулся он. – Увидев все воочию, я перестал сомневаться.

– Да, я же вам говорил, что здесь после нашей реновации будет отличный отель, расположенный в прекрасном историческом месте.

– Согласен, я много поездил по миру, так что полностью поддерживаю ваш прогноз, – ответил инвестор.

– Очень рад, – улыбнулся я.

– И вот поэтому я к вам и пришел, – сказал инвестор. – Изначально я планировал ограничиться одним-двумя апартаментами, но теперь возьму пять.

– Чудесно! – улыбнулся я. – Чувствуется столичный размах!

Тем временем приближалось первое июля, а мы отставали от графика. Пока на наших счетах было 170 миллионов, так что за оставшиеся две недели нам нужно было собрать еще 50 миллионов. Я сделал пост в соцсетях с призывом вкладываться в наш новый проект, встретился с нашими постоянными инвесторами, где снова проговорил всю структуру сделки и показал расчеты ожидаемой прибыли.

Команда Investa выкладывалась на все двести процентов: мы работали не только до поздней ночи, но и в выходные. И это принесло свои результаты – за две недели мы собрали еще 30 миллионов. Но нам нужно было 220. Хотя я особо не переживал по этому поводу, памятуя о наших с Михаилом договоренностях. Тем более на днях он отдал мне контакты юриста для подготовки сделки. Мы проработали договор купли-продажи. Так что все шло к успешному заключению сделки.

– Как там с бабками? – спросил меня Михаил за пару недель до намеченной сделки. – Успеваете?

– Да, думаю, успеем, – не стал я раскрывать карты.

– Слушай, Кирилл, я хочу в этом убедиться, – сказал Михаил. – Как говорится, доверяй, но проверяй. Мне нужны фотки налика из депозитария и скрины баланса расчетного счета.

«Да уж, девяностые из человека не выбить ничем», – подумал я и согласился.

Безналичные деньги на выкуп объекта мы аккумулировали на расчетном счете, а наличные в ячейке на Восстания, 6. Инвесторы передавали нам пачки банкнот после подписания договора покупки будущей вещи, который заключался у нотариуса. Оттуда я собственноручно доставлял деньги в Центральный депозитарий Петербурга, где мы арендовали сейф. И это был тот еще квест!

Поскольку сделки у нас проходили практически каждый день, то почти ежедневно я складывал в офисе у нотариуса деньги в рюкзак и ножками нес их в депозитарий, так как между ними было три минуты ходьбы. Пачки денег я утрамбовывал в ячейку и тут же фотографировал их для Михаила.

Наступило 30 июня. За день до подписания сделки мне позвонил Михаил.

– Ну, что, Кирилл, 220 собрали? – спросил он.

– Сейчас есть 195, – ответил я. – Но на этой неделе будут все оставшиеся средства. Инвесторы есть, там просто кое-какие формальности по договорам не утрясли. Так что давайте назначать сделку на 5-е.

– Я правильно понимаю, что сейчас у вас нет 220 миллионов? – холодно спросил Михаил. – Ну что ж, тогда формально 15 миллионов залога переходят нам, поскольку договор у нас истекает 1-го. И сделку, похоже, придется отменить.

– То есть как?! А наши договоренности? – не мог я поверить своим ушам.

– Договоренности? У нас же есть договор! И в нем – все договоренности. Мы вообще думаем отказаться от сделки, – не слыша меня, продолжал Михаил. – В принципе, скорее всего так и сделаем.

Я стоял как громом пораженный. Это был крах, просто крах всей жизни! Мало того, что я терял все, это был конец моей репутации! Такой поворот означал, что я не только уйду с рынка, но и на всей моей карьере предпринимателя будет поставлен жирный крест. Отмыться от такого провала я не смогу никогда.

За сотые доли секунды передо мной пролетели все успехи Investa – «Садовая», «Подьяческая», «Блохина». Подавив эмоции, мой холодный рассудок вел безжалостный расчет: 15 миллионов залога мы теряем, плюс влезаем в долги, потому что на маркетинг ушло уже порядка 15 миллионов. 50 моих инвесторов теряют возможный заработок, потому что по договору мы вступали в управление гостиницей VOX в самый разгар сезона – 1 июля. Но главное: мы теряем прекрасный объект, аналогов которому в нашем поле зрения нет и не было.

– Михаил, у меня даже нет слов, чтобы охарактеризовать ваш демарш! – холодно и спокойно сказал я. – Вернее, они есть, но все нецензурные. Скажем мягко: пацаны за слова отвечают, в отличие от вас. Это вообще все за гранью! Вы гарантировали, что сроки сбора денег будут продлены без применения каких-либо санкций!

– Ну а что я? – раздался бесцветный и тихий голос Михаила. – Я – человек маленький, что мне говорят, то я и делаю.

– А какого черта два месяца назад вы были человеком не маленьким? – мрачно спросил я.

– Ну, тогда я думал, что для собственника будут без разницы две недели, – сказал он. – А тут такое дело… в общем, у нас на горизонте появился покупатель…

– Какой покупатель, если мы с вами подписали предварительный договор? – изумился я.

– Ну, во-первых, срок действия договора заканчивается 1-го июля, а суммы у вас нет. Во-вторых, там такая история, – начал объяснять Михаил. – Это покупатель, который был до вас. Но потом он отказался покупать. А теперь снова захотел.

– Что за бред вы несете? – с сарказмом спросил я. – Ну, он передумал, и дальше что? Поезд уже ушел.

– У него есть вся сумма, – слова Михаила прозвучали приговором. – Он готов заплатить единовременно всю сумму. Кроме того – это участник списка Forbes, и денег он предложил больше. Так что, сами понимаете, 90 процентов, что собственник продаст здание ему, а не вам.

Я положил трубку.

«Да, это действительно крах! – снова сказал я себе. – От возможности продать дороже не откажется никто. Что я могу сделать в такой ситуации?»

Ответ пришел незамедлительно: «Нужно найти новый проект и перевести на него инвесторов “Лиговского”! Только так есть шанс не потерять окончательно репутацию и бизнес!»

Я тут же позвонил Артему.

– Артем, поднимай все свои связи! Не ешь, не спи, хоть господу богу звони, но кровь из носу найди мне объект, равноценный «Лиговскому»! Это даже не вторая «Московская». Сейчас все на порядок хуже! – сказал я своему руководителю отдела подбора объектов. – Сроки – вчера.

– Понял, – коротко ответил он и отключился.

Артем «на брюхе» ползал по городу, а мы по инерции все еще собирали деньги на «Лиговский», поскольку официального разрыва нашего договора не было. И к 4 июля, как я и планировал, мы собрали всю сумму.

Я позвонил Михаилу.

– Михаил, у нас все собрано, – коротко сказал я. – Можем подписываться.

– Ничем не могу помочь, – ответил Михаил. – Собственник сейчас ведет переговоры с тем покупателем. Пока они что-то окончательно не решат, я ничего не могу поделать.

После этого телефонного разговора Михаил вообще ушел со связи. На телефонные звонки не отвечал. Ответом на любые вопросы в WhatsApp было: «Ждите».

Через неделю объявился Артем с изможденным видом, но горящими глазами.

– Кирилл, я нашел, что нам надо, – устало произнес он. – Добролюбова, 1.

– Дом Ритинга? – уточнил я. – Который продавали за миллиард?

– Да, – кивнул Артем. – Но он подешевел в два раза.

Дом Ритинга действительно был изумительным, как картинка с открытки. Пятиэтажный красавец в стиле раннего модерна был построен в 1899 году по проекту академика архитектуры Василия Васильевича Шауба для почетного гражданина Петербурга, поставщика Императорского дворца, купца и стеклопромышленника Ивана Ефимовича Ритинга.

Изюминкой особняка стал срезанный угол, подчеркнутый фигурным щипцом[30] и массивным эркером[31]. В здании очень красивый входной портал с маскаронами[32], а фасад украшен растительным декором и высокими фигурными аттиками[33].

Локацию действительно можно назвать космической: вид на Неву и Петропавловскую крепость, стрелку Васильевского острова и Эрмитаж.

Конечно, внутри все оказалось гораздо хуже: гнилые, а кое-где и вовсе отсутствующие перекрытия, изношенные коммуникации, тяжелая для нас планировка. Кроме того, у дома Ритинга был статус объекта культурного наследия с охраняемыми обязательствами внутри и снаружи, что значительно осложняло и делало более затратной нашу реновацию. Которая и так была очень непростой из-за конструктивных особенностей здания и нашей потребности «нарезать» апартаменты. К тому же часть здания относилась к жилому фонду, а часть – к коммерческому. То есть мы не смогли бы классифицировать объект на четырехзвездочный уровень без полного перевода здания в коммерческую недвижимость. В довершение ко всему у дома Ритинга не было парковки.

Но у нас была настолько безвыходная ситуация, что мы тут же провели серию переговоров с продавцами и со скоростью света начали упаковывать новый объект, параллельно подыскивая подрядчика, который бы занялся ГИОПом и переводом недвижимости в нежилой фонд.

В течение двух недель ударных работ у нас был готов черновой проект и предварительное согласие собственников на продажу по нашей модели. А 1-го августа я планировал начать уведомление инвесторов о новом объекте и открыть на него продажи.

Вместе с тем я все же надеялся на «Лиговский, 29». Даня Кириллов смог дозвониться до юриста, который готовил договоры по «Лиговскому» и имел связи с собственником. Через него мы узнали, что новый-старый покупатель предлагает за объект не 430, а 445 миллионов. Посовещавшись с партнером, мы решили, что дадим за «Лиговский» на 15 миллионов больше. Для нас это были, конечно, огромные деньги, но мы с Данилом понимали, что срыв сделки будет стоить нам гораздо, гораздо больше.

Между тем Михаил продолжал молчать и игнорировал мои звонки, кидая в WhatsApp бесконечные «ждите»… А вот инвесторы стали волноваться: прошло уже три недели, а сделка так и не заключена. Меня засыпали письмами и звонками с вопросами вроде «Что происходит?», а ответа у меня не было. В моральном плане было, конечно, очень тяжело, и я до сих пор то время называю не иначе как «черный июль».

Но 25 июля произошло чудо. Мне вдруг сам позвонил Михаил.

– Слушай, Кирилл, переговоры с новым покупателем зашли в тупик. Он нашел себе другой, более подходящий объект. При этом все равно хотел купить этот, похоже. Но не смог решить, что в дальнейшем с ним делать, – начал он, как обычно, очень тихим голосом. – В общем, покупатель отвалился. Так что можем готовиться к подписанию.

– На этот раз точно или за пару дней до сделки он снова передумает?

– Нет, там все. С концами, – ответил Михаил. – Но единственное, цена объекта повышается.

– Хорошо, – сказал я. – Мы готовы дать еще пять миллионов.

– Нет, речь идет минимум о пятнадцати, – сказал Михаил.

– Ты в курсе, что это называется выкручиванием рук? – поинтересовался я у Михаила.

– Кирилл, ну а чего ты хочешь? В сроки договора не уложились. Кто здесь виноват? – ответил Михаил. – Вообще, мы имеем право не возвращать вам задаток и отказаться от продажи.

– Хорошо, – ответил я. – Когда назначаем сделку?

– Давай число на 30-е, – ответил Михаил.

Перед подписанием сделки я приехал в депозитарий за деньгами, которые нам необходимо было положить на расчетный счет. Наличка в размере 120 миллионов рублей заняла две огромных сумки, которые даже поднять было очень тяжело. И да, такое количество денег я видел впервые в своей жизни. Подняв эти денежные баулы, я вдруг вспомнил своих особо тревожных инвесторов, которые рисовали мой побег с деньгами на Бали. Я улыбнулся: нет, конечно, у меня таких мыслей даже не возникало. Наоборот, я чувствовал, что наступил момент истины – мы претворяем в жизнь самый большой в истории Питера проект редевелопмента в центре. И возможно, эта грандиозная сделка, стоившая нам неимоверных трудов и огромных нервов, войдет в историю бизнеса в доходной недвижимости.

В тот момент, чувствуя, как оттягивает руки денежная ноша, я ощущал невероятную победу и удивительное стремление идти дальше.

Само собой, на этот раз я вызвал инкассацию. Так что денежные баулы тащили два могучих инкассатора с автоматами, а мне в целях дополнительной безопасности выдали бронежилет. До банка, в котором должна была пройти сделка, мы добирались на бронированном автомобиле. Юрист Даниил и Артем ехали за нами следом.

В офисе банка нас ждал партнер Данил. С первых секунд я понял, что он немного на взводе:

– Дань, ты что такой возбужденный? – усмехнулся я. – В предвкушении величайшей сделки?

– О, однозначно да, – неожиданно агрессивно ответил Даня. – А еще я хочу посмотреть в глаза всем этим мудакам, кто так трепал нам нервы и высказать все, что я о них думаю.

– Дань, тормози! Все близится к завершению, – улыбнулся я.

– Ну, нет, – сжал кулаки Даня. – Я этого так не оставлю!

Вспомнив, как из-за его эмоций у нас сорвалась сделка, я тотчас начал принимать меры.

– Вика, – отозвал я в сторонку супругу. – Даня завелся, может нам все испортить. Выведи его отсюда под любым предлогом.

– Ох, нет! – встревожилась Виктория. – Все поняла. Сейчас выведу.

Через пару минут я услышал невозмутимый голос Виктории:

– Дань, я решилась. Готова пройти Оксфордский тест и хочу, чтобы ты оценил мою состоятельность по версии Хаббарда.

– Правда? – ошарашенно спросил Даня.

– Истинная, – уже с чувством ответила моя мудрая супруга. – Но, Даня, я готова сделать это прямо сейчас, потому что потом могу передумать. Давай выйдем?

– Давай, – удивленно ответил мой партнер и послушно пошел за Викторией.

Увидев, что они покинули помещение, я со спокойным сердцем вернулся к сделке.

Конечно, перед зачислением денег на расчетный счет отдельным «удовольствием» было пересчитывать купюры в офисе банка, где мы проводили сделку. Она прошла нормально, и я впервые за эти экстремальные четыре месяца вздохнул с облегчением.

Я до сих пор считаю сделку по «Лиговскому, 29» легендарной. У нас была безумная, фантастическая идея продать по большому счету воздух – или на сухом юридическом языке «подписать договор покупки будущей вещи» – но она сработала.

Но главное – люди. Инвесторы нам поверили, не побоялись принять участие в юридически сложной сделке. И это означало, что у Investa есть имя, репутация и будущее, причем весьма перспективное. Это свидетельствовало о том, что я – Кудинов Кирилл – хороший предприниматель и человек, которому можно доверять.

Да, я был счастлив! Несмотря на то что еще месяц назад мир казался мне ужасным, а моя жизнь определенно катилась псу под хвост. И даже были минуты отчаяния, когда я думал: «Ну, вот и все».

И все же мы победили! Мы преодолели критический уровень и достали свою самую важную и так нам необходимую жемчужину!

Мое ликование было настолько сильным, что для меня не стал ударом срыв проекта Ритинга. Его мы запланировали поставить в продажу в начале осени, сразу после «Лиговского», но за несколько дней до этого представитель продавца сообщил, что один из действующих собственников решил выкупить объект у второго и оставить себе до лучших времен.

Что ж, получив от «Лиговского» прививку выносливости и духа, я не сомневался, что впереди и Investa ждут хорошие времена.