В 2020 год Investa заходила символически: к этому времени мы построили ровно 2020 квадратных метров жилья. А за три года работы компании в наш продукт поверили более 200 клиентов, проинвестировав в наши апартаменты 1,5 миллиарда рублей!

И это было объяснимо. Ведь доходность юнитов в 2019 году составила 12,7 % годовых, что втрое больше, чем у обычной квартиры. При этом доход у инвестора получался абсолютно пассивный. Ведь всю работу по эксплуатации номерного фонда и привлечению туристов брала на себя наша управляющая компания, а инвесторы в режиме реального времени могли наблюдать через личный кабинет загрузку своих отелей и получать раз в месяц весомый доход.

Так что в грядущий год, вдохновляясь серьезными цифрами, мы смотрели с большим оптимизмом.

По уже сложившейся традиции в первые дни января я встретился с Данилом в панорамном ресторане. На это раз выбор пал на «Невесомость». Красивейшие виды на Петроградку, Петропавловскую крепость и Исаакий мотивировали нас ставить зажигательные цели.

– Ну что, в этом году уже точно берем курс на миллиард, – поднял я свою чашку, в которой плескался зеленый ароматный чай.

– Поддерживаю! – улыбнулся Данил. – Встречное предложение: найти и запустить как минимум три новых объекта!

– Принимается! И показать хорошую доходность инвесторам – не ниже 13 % годовых!

– Достроить наш «Альпийский домик» на Лиговском и сдать отель на Блохина, порадовав наших инвесторов интересными дизайнерскими решениями.

– А туристов – высоким уровнем сервиса и клиентоориентированным подходом. Рейтинг на Booking не должен опускаться ниже девятки.

– Ну и конечно, ускориться и переломить ситуацию с согласованием перепланировок. И засудить МВК, чтобы палки в колеса не вставляла, – сквозь зубы сказал Данил.

Мы чокнулись чашками и с удовольствием выпили за новые ориентиры.

– Ну а что насчет «Плаката мечты»? – усмехнулся Данил. – Напланировал?

– Еще как! – улыбнулся я. – Хочу пройти курсы кайтсерфинга, посетить 15 стран, написать книгу и запустить курсы по инвестиционной недвижимости, а также пойти на курсы английского языка, переехать в таунхаус, добавить как минимум три новых источника дохода.

– Как всегда, планов – громадье, – усмехнулся Данил. – Заболеть новой заразой не боишься? По ящику каждый день говорят о каком-то новом вирусе.

– Так то в Китае, – отмахнулся я. – К тому же теперь постоянно: то свиной грипп, то птичий, то атипичная пневмония. Ерунда. Как говорится, зараза к заразе не пристанет.

Свои цели мы начали достигать ударными темпами. В самом начале 2020-го запустили стройку на Блохина, 20. И активно искали новые помещения. Причем поисками занимался и я лично с большим удовольствием.

Разумеется, основную подготовительную работу проводил Артем. Он через мелкое сито просеивал все интересные нам сайты типа «Авито», «ЦИАН» и «Яндекс. Недвижимость». Кроме того, он обладал хорошими связями в среде частных питерских агентов, которые чуть ли не собственными ногами искали объявления о продаже помещений на их фасадах. К тому же у нас были хорошо налаженные контакты с агентствами недвижимости, сразу же сообщавшими нам об интересных вариантах.

К 2020-му наш чек-лист подбора объектов включал уже порядка 30 пунктов. Нам были принципиальны вопросы конструктивных особенностей: железобетонные или деревянные перекрытия, состояние кровли, толщина стен, особенности планировки. Не менее актуальными являлись аспекты юридической чистоты и фотометрической привлекательности, то есть локации. И, конечно, исторический статус здания. Поскольку мы ориентировались на центр, где в основном находятся исторические постройки, охраняемые ГИОПом[27], в таких объектах есть серьезные ограничения, касающиеся не только фасадов, но и внутренних помещений, что, конечно, связывало нас по рукам и ногам при проведении реновации. В целом наш чек-лист выглядел следующим образом.

Технические особенности:

– внешний вид и состояние фасада;

– материал и состояние перекрытий и стен;

– ширина и количество эвакуационных выходов;

– наличие лифта;

– доля неэксплуатируемых площадей и мест общего пользования;

– состояние кровли;

– водоснабжение и отопление;

– выделенная электрическая мощность;

– и, конечно, планировка – количество окон и возможность разделения на юниты площадью от 14 до 30 квадратных метров.

Юридическая чистота:

– история покупки объекта предыдущими собственниками;

– наличие всех документов для проведения сделки;

– подтвержденная благонадежность продавца;

– отсутствие задолженности перед контрагентами.

Привлекательность для сдачи в аренду:

– потенциал локации: метро и достопримечательности в пешей доступности;

– статистика и показатели доходности в наших объектах поблизости;

– наличие парковочных мест.

Под наши требования подпадали десятки красивейших объектов в самом сердце Петербурга, но, увы, этот круг значительно сужали чиновники из этого самого ГИОПа, задачей которых, по идее, было сохранение в первозданном виде исторических и культурных памятников. На практике же чиновники делали все, чтобы десятки красивейших исторических зданий в центре Питера из-за недостатка финансирования просто рассыпались, переходя в статус аварийных объектов, которые уже вряд ли будут когда-либо восстановлены.

А ведь именно такие объекты с огромным интересом выкупали бы частные инвесторы. Но требования ГИОПа по восстановлению и проведению каких-либо работ настолько нереальны и бюрократизированы, что мало кто решается связываться с подобным культурным достоянием.

Иногда я представляю, с каким удовольствием наша компания могла бы выкупать такого плана объекты у города и делать там красивейшие отели и пространства для туристов и жителей, но стоимость ремонта, многократно превышающая стоимость самого объекта, и бесконечные бюрократические барьеры разбивают мои мечты о суровую реальность.

В самом начале года Артем притащил нам очень лакомый кусок.

– Кирилл, объект – просто супер! – радостно выпалил он. – Садовая, 28–30.

– Апраксин двор? – недоверчиво уточнил я.

– Он самый! – энергично кивнул Артем. – Не весь, конечно, но часть культового места города!

– Невероятно! Золотой треугольник! – восхитился я. – Пятьсот метров до Невского! Так, а где засада?

– Два этажа идеальные, а третий – трехсотметровая мансарда с шестью маленькими окнами, – вздохнул Артем. – И здание, конечно, под ГИОПом – это же Апрашка. Но зато 1100 метров!

– Дааа, значит, ремонт и согласования влетят нам в такую копеечку, что мама не горюй! – вздохнул я.

– Шеф, но оно того стоит! – воскликнул Артем. – Там локация – золото! И сто тысяч за метр просто очень хорошо!

– Да, знаю, – снова вздохнул я. – Поехали смотреть!

Осмотрев здание, я понял, что это будет очень сложный проект, но он окупит все потраченные усилия.

Апраксин двор – уникальный торговый квартал и архитектурный комплекс в самом центре Петербурга – один из исторических символов города, его «открытка». В просторечии «Апрашка», он занимает громадный участок между набережной Фонтанки и Садовой, ограничиваясь улицей Ломоносова и Гороховой, и ведет свою историю с 1739 года, когда земля к северу от Фонтанки была пожалована графу Апраксину.

Объект на Садовой, 28–30

Вельможа со временем начал строить на нем торговые лавки, позже соседний участок приобрел купец Щукин и также выстроил помещения под торговлю. Пережив за свою историю несколько крупных пожаров, в одном из которых сгорел дотла, застраивался и восстанавливался Апраксин двор такими именитыми архитекторами, как Иероним Корсини, Андрей Бертельс, Ефим Бикарюков, Александр Кракау, Александр Климов, Людвиг Фонтана.

Кстати, до Первой мировой войны Апраксин двор был крупнейшим в Европе рынком по оптовому товарообороту, а в советские времена стал главной точкой городских фарцовщиков. На Апрашку за морошкой наведывался Пушкин, Гоголь прописал ее на страницах своей повести «Портрет», а Владимир Бортко снимал там свое «Собачье сердце».

Однажды на Апраксином дворе забил чудотворный фонтан, удививший жителей своим цветом и запахом, что, правда, не остановило поток простолюдинов и вельмож к «святому источнику», дабы поправить здоровье. Но потом выяснилось, что «чудотворность» фонтана несколько преувеличена: строители перекрыли один из протоков Фонтанки, а торговцы забросали его мусором; но вода, как говорится, дырочку найдет – скисшая и перегнившая влага пробила поверхность на Сенной площади.

Мы рассматривали первую линию Апрашки, выходящую окнами на Садовую и Ломоносова. Помещение было трехэтажным с маленьким количеством коридоров. Это был огромный плюс, потому что пространство идеально «резалось» на апартаменты. Но мешал тот самый третий этаж. Логика шести имеющихся окон требовала разделить трехсотметровую мансарду на пять 50-метровых юнитов. Но кому нужны такие апартаменты, тем более с одним окном? Площадь наших стандартных юнитов составляла от 14 до 18, максимум 20 метров. Поэтому мансарда была самой большой проблемой Апраксина двора – Садовой, 28–30.

Но, конечно, меня уже поражал размах потенциального проекта. Ведь до этого, на Лиговском и Блохина, наш максимум был 500 квадратных метров. Да и стоимость более 100 миллионов рублей пробивала наш ценовой потолок. Раньше мы покупали объекты не выше 30–40 миллионов. Так что Садовая стала бы для нас рекордным проектом – самым дорогим и самым большим по площади. Но всю эту радужную перспективу портил такой неудобный мансардный этаж.

И все же это был не повод отказаться от Апрашки.

Я начал лихорадочно соображать, потому что понимал: долгие раздумья чреваты тем, что лакомый кусок перехватят. И тут меня озарило: коворкинг! Коворкинг – идеальное решение проблемы. Такой формат офисного пространства тогда только-только появлялся в Питере. Но для меня он был интересен: мини-офис мог продаваться и, соответственно, сдаваться ровно так же, как и апартаменты.

Для подтверждения своей гипотезы я поехал смотреть городские коворкинги. Оказалось, что ничего сложного в плане ремонта при таком варианте не предвидится. Более того, моя идея оказалось удачной и в финансовом аспекте. Стоимость квадратного метра в аренде получалась три-четыре тысячи, а рабочее место – 10–15 тысяч в месяц. Посчитав доходность, я и вовсе обнаружил, что она сопоставима с апартаментами и даже выше. Разумеется, при полной загрузке.

Мы с Александром, нашим техническим директором, сели и тут же распланировали третий этаж Садовой. Получилось около 80 рабочих мест. На двух нижних этажах мы «нарезали» 42 апартамента. После я встретился с Николаем, нашим строительным подрядчиком, и оказалось, что ремонт коворкинга обойдется даже чуть дешевле, чем в апартаментах.

– Ребята, мы запускаем новый продукт! – пробил я в наш колокол. – Это коворкинг!

С этим я поехал на переговоры с собственником. Владельцем здания оказался старенький дедушка – известный в узких кругах инженер, который конструировал и разрабатывал первые советские ракеты. Правда, воочию конструктора я так и не увидел – все переговоры от его имени вел внук собственника и его риелтор. Конечно, мы хорошенько поторговались и сумели скинуть пять миллионов со стартовой цены. На выкуп такого большого объекта мы смогли выбить пять месяцев. И, согласовав все детали, подписали предварительный договор и перевели задаток – 10 миллионов рублей.

Еще не высохли чернила на документах, как мы молниеносно упаковали проект и пустили его в продажу.

Садовая пользовалась оглушительным успехом – инвесторы брали по два-три апартамента в одни руки. Один инвестор из Пскова взял восемь. Что было неудивительно: культовый объект, да еще в «золотой» локации! А вот коворкинг шел тяжелее – все-таки продукт был новый и незнакомый. И все же продажи мы оценивали в пять баллов и уже составляли смету на ремонт.

И тут… грянула пандемия, а за ней и карантин.

– Черт побери, да что ж такое?! – в сердцах говорил я Данилу. – Только становишься на рельсы, только войдешь в нормальное русло и выдохнешь – и вот на тебе: опять начинается какой-то трындец!

– Не то слово, – вторил мне Данил. – У нас все отели вообще пустые стоят. И стройка из-за карантина на Блохина и Лиговском встала. Теперь и продажи на Садовой затормозятся.

Но при всем понимании сложности ситуации полностью остановить стройку мы не имели права: у нас были жесткие обязательства перед инвесторами и серьезные штрафные санкции. Так что Николай со своими ребятами все равно приходил на объекты и, стараясь особо не шуметь, продолжал ремонтировать. Правда, от бдительных соседей было не скрыться, поэтому к ним пару раз приходила полиция. Но надо отдать должное стражам порядка – они были людьми понимающими и ограничились формальной беседой.

А дальше начались сложности с логистикой и, соответственно, с поставками. Мы не могли получить заказанные стройматериалы и договориться о новых закупках. Так что в тот пандемийный год мы все же задержали ввод в эксплуатацию Блохина и Лиговского – сдали их буквально за несколько дней до Нового года.

С введением карантина ситуация стремительно ухудшалась. Сотрудники сидели по домам, а наш «стальной» костяк – я, Данил, Виктория, Елена и Артем – организовали штаб в нашем офисе на Большой Морской, устроившись с кальяном в маленькой комнате с видом на Исаакий.

– Продажи стремительно падают, стройка буксует, – обрисовывала ситуацию Елена. – Нужно срочно что-то придумать, иначе окончательно уйдем в штопор.

– Надо снижать расходы, – мрачно сказал Данил. – Резать зарплаты, договариваться о скидке на аренду офиса.

– Переносим офлайновые мероприятия в онлайн. Запускаем вебинары и прямые эфиры. Организовываем работу менеджеров и отдела маркетинга на удаленке, – добавил я.

– Чтобы получать прежний результат, работать придется вдвое больше, – вздохнула Виктория.

– У нас полный провал со сдачей апартаментов, – еще больше помрачнел Данил. – «Посутки» нет и не будет. Управляющая в минусе на 2,7 миллиона после низкого сезона. И в этом году сезона точно не будет! Так что УК вообще провалится.

– Да, пожалуй, эта проблема покруче падения продаж в Investa, – согласился я с Даней. – Вижу только одно решение – сдавать апарты в долгосрок. Не могу сказать точно по поводу спроса, но уверен: желающие жить в небольших и функциональных апартаментах в центре Питера обязательно найдутся.

– И людей нужно обязательно сокращать. Для долгосрока штат в 40 человек точно не нужен, – кивнул Данил. – Мы будем только растить убыток.

– Да, вариантов нет, – сокрушенно подытожила Виктория.

Тем временем ситуация с пандемией только ухудшалась: росло количество зараженных, ужесточались карантинные меры. Вставал вопрос, как не заразиться всем, если в семье кто-то заболевал. Люди начали разъезжаться и искать варианты отдельного проживания. Кроме того, вынужденная самоизоляция здорово портила и моральный климат в компании.

В такой непростой обстановке мы начали сдавать наши апартаменты в долгосрочную аренду. Буквально за два месяца у нас «ушли» все 238 номеров, и наши инвесторы все-таки смогли заработать в тот ужасный год.

Самый тяжелый пандемийный удар пришелся по нашей управляющей компании. Доход УК складывался и, естественно, зависел от посуточной аренды, которой не было. Нам пришлось принять тяжелое решение – сократить штат с 40 сотрудников до пяти. Остались Ксюша и еще четверо самых опытных ребят. Им-то и пришлось впятером обслуживать все наше хозяйство. Ребята просто героически работали по 16 часов в сутки без обеда и выходных, взяв на себя все функции – от публикаций объявлений об аренде, показа объектов и заключения договоров до мелкого ремонта и контроля оплаты. Надо сказать, что справились они со всем достойно.

Не успели мы вздохнуть с облегчением после того как нам удалось сдать в аренду апартаменты, как пандемийный смерч накрыл Садовую. К апрелю мы уже распродали 70 % Апраксина двора, сроки выкупа приближались, а у наших инвесторов началась паника. Они попросту начали уходить. Причем причины были понятны и объективны.

У многих пандемия «убила» бизнес, кто-то вообще передумал заниматься инвестициями, считая, что перед смертью не надышишься. Вокруг валилось все! Было непонятно не просто «что будет завтра», а будет ли вообще это «завтра». Кто-то не мог к нам приехать, потому что были закрыты границы и блокированы междугородние пассажирские перевозки. В итоге за месяц до закрытия сделки на Садовой у нас осталось только 40 % инвесторов из 70 %. Для нас такая ситуация означала срыв договора, огромные штрафные санкции и очень туманные перспективы.

Мы, конечно, снова бросились на амбразуру. Максимально усилили наши продажи, насколько это было возможно в условиях карантина. Увеличили рекламу, вместо бизнес-завтраков стали проводить вебинары. Выкладывались на все двести! Но… нам так и не удалось собрать недостающие 50 миллионов.

– А почему бы нам не занять эти деньги? – обратился я к нашему «стальному» костяку в офисе на Большой Морской. – Привлечем займы, выкупим Садовую, а потом будем не спеша продавать оставшиеся апартаменты и отдадим долги.

– Как ты себе это представляешь? – недоверчиво посмотрел на меня Данил.

– Волшебная сила соцсетей! – усмехнулся я. – У меня уже пять тысяч подписчиков в блоге. Активная и очень лояльная аудитория. Я напишу пост, объясню ситуацию и попрошу людей поучаствовать финансово, под хороший процент. Так мы попробуем привлечь недостающую сумму.

– А это вариант, – бодро откликнулась наш финансовый директор, моя супруга Виктория, быстро что-то считавшая на калькуляторе. – Если привлекаем деньги на два-три месяца, то можем предложить инвесторам 18 % годовых. Вдвое больше, чем банковский вклад.

Не мешкая, я написал пост в Instagram и продублировал его на Facebook. Можно, конечно, говорить о чуде, магии и везении, но факт остается фактом – за две недели благодаря двум постам в соцсетях мы привлекли 40 миллионов рублей.

Но! До оговоренной с собственником Садовой суммы нам не хватало 10 миллионов. И тут ситуацию спас Даниил Кириллов – наш новый юрист, которого привел в Investa со своей прежней работы Артем. Он был и есть юрист от бога, что и показали дальнейшие события, о которых я расскажу позже. Даниил очень сильно изменил и наш подход к сделкам, и их структуру. Более того, он начал придумывать такие нестандартные схемы, что я их поначалу считал бредовыми или фантастическими. Однако именно благодаря им мы вылезали из патовых ситуаций.

– Я предлагаю вот что, – размеренно начал Даня. – Мы выкупаем объект на ту сумму, которая у нас есть. А за недостающую часть оставляем часть объекта в обременении у собственника, которое, соответственно, снимается, как только мы делаем полную оплату.

– Молодец, Даня! – улыбнулся я, подарив ему аплодисменты.

Такая структура сделки устроила собственника, и в июле 2020-го мы провели сделку, которая тоже не обошлась без пандемийного шлейфа. Владелец Садовой весь карантин жил за городом и лично на переговорах ни разу не присутствовал. Все договоренности осуществлялись через его внука. Неудивительно, что на сделку к нотариусу он также не приехал. Так что все последние правки вносились уже по Zoom в кабинете нотариуса, где собрались представители владельца по доверенности, мы и пять-шесть наших инвесторов.

И все же сделка была подписана, и мы приступили к детальному обследованию здания, не дожидаясь, пока с Садовой съедут арендаторы, которые, надо сказать, никуда не торопились.

Внезапно выяснилось, что товар мы купили порченый. Демонтировав потолок в мансарде, увидели следы пожара. Дальнейшие исследования показали, что огонь уничтожил часть кровли, а остальная держалась на честном слове и протекала. Кроме того, межэтажные балки на третьем и четвертом этажах безнадежно сгнили.

Обнаружить это до покупки было невозможно, потому что собственник запретил нам проводить экспертизу дома. Разумеется, пожар и его последствия не были заложены в стоимость наших апартаментов, поэтому ремонтировать, а фактически менять нам все пришлось за свой счет. Это обстоятельство вылилось в задержку ввода объекта в эксплуатацию. Ну и на этом проекте мы практически ничего не заработали.

К концу июня мы распродали всю Садовую, вернули все займы с процентами и снова нуждались в очередном объекте, но в пандемийном 2020 году найти достойный объект за адекватные деньги было просто космической задачей: многие собственники сняли с продаж свои лоты, а те, кто остался, – взвинтили цены донельзя. И все же мы удовлетворяли наш «объектный» голод.

В середине июля нами был подписан предварительный договор и запущен в продажу объект в «тихом центре» – на Большой Подъяческой, 19. Четырехэтажное здание 1810 года постройки, украшенное замковыми камнями с львиными масками – известное, кстати, по имени своей последней владелицы Антонины Афанасьевны Морозовой, жены потомственного почетного гражданина Петербурга, и находящейся в доме прокуратуры Адмиралтейского района, – располагалось в прекрасной локации. В шаговой доступности – Юсуповский сад, Мариинка и набережная Фонтанки, недалеко от Сенной площади и Музея современного искусства.

Объект на Большой Подъяческой, 19

Площадь объекта составляла всего около 800 квадратных метров, зато внутри была отличная планировка, которую мы «нарезали» на 42 апартамента. На продажу помещение было выставлено после того, как разорился владеющий им банк, причем выставлено по весьма комфортной для нас цене в 100 тысяч рублей за квадрат. На выкуп объекта мы смогли выбить всего пять месяцев – реальный срок для нормальных условий и очень рисковый для пандемии. Но, воодушевленные Садовой, мы верили, что возьмем и эту планку.

К тому же мы просто не могли отступить. Остаться без объектов было смерти подобно: в случае отсутствия новых площадей нам бы пришлось распустить отдел продаж и маркетинга. А пожертвовать своей командой, где каждый человек был штучным специалистом, я не мог и не хотел. Да и наши ребята были настроены побороться и, что не менее важно, заряжены на победу.

И мы не ошиблись.

Инвесторы стали постепенно выходить из шокового состояния и осознавать, что недвижимость, даже в этой ситуации, – самый надежный и понятный актив. А наша тактика с долгосрочной арендой давала возможность получать доход, причем при полном отсутствии туристов и исчезновении «посутки». И все это – в абсолютно пассивном режиме, когда все задачи решает управляющая компания.

Уже в первый месяц продаж мы реализовали порядка десяти юнитов, и дальше – по нарастающей. Мы сильно рисковали, запуская в продажу новый объект, но наши ставки сработали.

К концу года мы распродали всю Подьяческую.

Видя, как стремительно уходит очередной объект, и понимая, что спрос на апартаменты восстанавливается, я зарядил Артема и всю нашу сеть агентов на поиски нового самородка.

Хотя «зарядил» – это не точное слово. И я, и команда Артема ни на минуту не отвлекались от поиска новых вариантов. Это была работа старателей, которые просеивают тонны песка, для того чтобы найти крупицу золота.

Дело в том, что стандартная цена квадратного метра нежилого фонда в центре Петербурга на тот момент составляла от 130 до 150 тысяч рублей за квадрат в зданиях с минимальным ремонтом. А наша рентабельность требовала ценника до 100 тысяч. Потому через нас проходили десятки зданий, и еженедельно мы осматривали по несколько потенциальных объектов.

Находя самородки, мы порой получали «сюрпризы» в виде негодных документов или проблем с юридической чистотой. Еще часть «золота» уплывала из-за того, что собственники не готовы были работать по нашей модели, отказываясь ждать выплаты суммы и опасаясь большого количества покупателей. Так что нам снова приходилось «мыть песок».

Но при этом вся действительно адская работа окупалась тем, что наш подход и жесткие ценовые ограничения давали возможность инвесторам зарабатывать на капитализации объекта 20–30 % в первый год и далее по 12–15 % годовых только на росте стоимости недвижимости. Плюсом, естественно, шла арендная доходность на уровне 12–13 %. Причем суммарно доходность от наших продуктов могла достигать 25–40 % годовых.

Уже в середине сентября ребята нашли объект мечты. Здание бывшего бизнес-центра находилось в сумасшедшей локации – на Большой Московской улице рядом с Владимирским собором и метро «Достоевская» – и имело отличную планировку. Четырехэтажный дом в стиле раннего неоклассицизма с рустованными[28] этажами и пилястрами[29] коринфского ордера был построен в 1859 году архитектором Августом Ивановичем Ланге, а в 1910 году по проекту инженера-архитектора Якова Яковлевича Брусова на первом этаже здания были прорезаны широкие окна-витрины.

Для нас «Большая Московская» стала самым крупным проектом – две тысячи метров. Причем цена за такое «богатство» была весьма адекватной. Эти три факта – топовая локация, эффективная планировка и комфортная стоимость – стали определяющими, и я не мешкая поехал на переговоры с представителем продавца.

С самим владельцем встретиться мне не удалось: он жил в Казани, и все сотрудничество осуществлялось через его представителя. Мы прекрасно общались с доверенным лицом, причем работа шла настолько плодотворно, что мы обо всем договорились буквально за пару встреч.

И тут выяснилось, что собственник все же хочет сам приехать в Питер на подписание договора, однако сделать это он намеревался только через полтора месяца.

Дабы не растягивать сроки, мы решили начать продажи «Большой Московской», поскольку все вопросы были решены и оставалась лишь формальная часть – поставить свои подписи на достигнутых и подтвержденных договоренностях, – дата которой уже была тоже согласована. Мы упаковали объект и объявили сбор средств.

«Большая Московская» «полетела» – за полтора месяца мы продали треть апартаментов.

Примерно в это же время мне позвонил представитель собственника.

– Кирилл, тут такое дело, – начал он. – Мы с вами договорились, что вы выкупите объект за четыре-пять месяцев.

– Да, продажи у нас идут отлично, – бодро сказал я. – Думаю, судя по динамике продаж, мы успеем и раньше.

– Тут такое дело, – замялся представитель. – На нас вышла другая компания. Они готовы заплатить все и сразу. Так что собственник решил… продать здание ему.

– То есть как? – до меня не сразу дошел смысл его слов.

– Ну, у нас же с вами ничего не подписано, – ответил мне представитель. – Так что формально мы с вами не связаны никакими обязательствами. Ты уж извини, Кирилл.

Сказать, что я был потрясен, значит, не сказать ничего. Мы уже затратили на маркетинг шесть миллионов рублей! У нас имелся пул инвесторов, внесших залог за апартаменты! И у нас даже на горизонте не было ни одного равноценного «Большой Московской» объекта!

Я собрал в офисе Данила, Артема и Елену.

– И что теперь? Мы должны сказать инвесторам, что у нас нет объекта? – спрашивал шокированный Данил.

– Нет, так мы сказать не можем, – медленно, но твердо сказал я. – Нужно срочно искать новый объект и переводить инвесторов на него.

– Ничего стоящего нет, – ответил Артем. – И этот чудом нашли. Я каждый день всех агентов обзваниваю. Все, что было приличного, снято с продажи в связи с пандемией.

– Как мы скажем об этом инвесторам? – смотрела на меня обеспокоенная Елена.

– Мы пока никому ничего говорить не станем, – решил я. – Об этом будем знать только мы четверо. И сейчас начнем рыть землю, чтобы найти что-то интересное. А когда найдем, тогда и объясним инвесторам ситуацию… и предложим им равнозначный вариант.

– То есть ты предлагаешь продолжать продажи «Большой Московской»? – уточнил Данил.

– Да, – твердо ответил я. – Иначе начнется паника.

– Да, не продавать мы не можем, – вздохнула Елена. – Что, отдел продаж будет без работы сидеть? Да и в компании начнется лишняя смута.

Артем и Елена вышли из кабинета, а Данил начал сверлить меня взглядом. Я понимал, что сейчас мне предстоит очень непростой разговор.

– Кир, ну это финиш. Ты понимаешь, что это дно? – бесстрастно бросил Данил. – Мы столько денег влили в маркетинг. Продали треть объекта, а сейчас узнаем, что у нас даже договор на объект подписан не был. Как так? Подбор же – твое направление?

– Дань, мой косяк, – смиренно ответил я. – Признаю. Но с собственником мы идеально общались, обо всем договорилась. Он должен был через неделю приехать, подписать договор, но поездку все оттягивал… Ладно. Шерстим весь центр. Что-то найдем обязательно.

– Когда найдем? Сейчас-то что делать? – возмущенно спросил Данил.

– Сейчас будем продолжать продавать «Большую Московскую». Других вариантов я не вижу. Еще раз говорю: найдем новый объект – объясним инвесторам ситуацию и переоформим договоры на новый объект.

– То есть ты прямым текстом говоришь, что мы будем обманывать клиентов? – с укором спросил Данил.

– Дань, у нас нет другого выбора. Мы подберем хороший объект и переведем клиентов. Если кто-то откажется, значит, вернем деньги, – пытался я достучаться до Данила. – Так у нас есть шанс сохранить инвесторов, не останавливать продажи и не уйти в минус. При этом, если новое здание не устроит, мы вернем деньги, а если устроит, сохраним клиента. Наши инвесторы в первую очередь покупают доходность, и не так важно, на каком конкретно объекте мы будем ее обеспечивать.

– Кирилл, это – неэтично. Если я начну так работать, мое движение по Мосту будет под вопросом. Я не могу себе этого позволить, – начал свою проповедь Данил. – Есть только один вариант. Ты должен пройти SecCheck.

– Что это? – скривился я.

– Смотри, у меня есть сильный специалист по SecCheck-ам. Он тебя поправит, и у нас снова все заработает нормально. В саентологии это проверка на безопасность, – с воодушевлением начал объяснять Данил, будто специально ждал этого момента. – У тебя будет восемь-десять сессий по три-четыре часа. Тебе будут задавать вопросы, связанные с твоим неэтичным поведением, разбирать их и очищать тебя. Это как исповедь, только намного серьезней и действенней. А e-метр подтвердит твою полную очистку.

– Дань, ну на хрена мне это? Да еще сейчас? – еле сдерживался я. – Что вообще такое этот твой е-метр? Детектор лжи?

– Точно! – обрадовался Данил. – Измеряет отрицательные заряды в твоем организме. Кир, я тебя очень прошу… Просто сделай это, и у нас снова все будет нормально. Сейчас пипец какой сложный момент. Нам нужна твоя чистота.

– Дань, только ради тебя и наших отношений, – устало сказал я. – Надеюсь, это бесплатно?

– Ну, конечно… В организации ничего бесплатно не бывает, – ответил Данил. – Триста пятьдесят тысяч стоит. Но ты не парься. Я за тебя заплачу.

– Дань, это что за дичь? Триста тысяч за то, что меня на детекторе пытать будут?! Ты серьезно?! – просто обалдевал я.

– Кирь, просто сделай. Это очень важно! – проникновенно смотрел на меня Данил.

– Ладно, черт с тобой, пройду я твой тест, – сдался я. – По оплате – давай пополам.

Через пару дней я позвонил одитору – саентологическому консультанту – по номеру телефона, который мне вручил Данил. Мне ответил женский голос и назначил встречу в обычном жилом доме. Перед аудиенцией, прямо как перед медицинской операцией, мне было запрещено есть, допускалось лишь немного воды.

– Здравствуйте, Кирилл, – открыла мне дверь старушка лет шестидесяти. – Проходите в кабинет.

Кабинет – то бишь обычная комната – был сверху донизу уставлен книгами. Разумеется, одного-единственного автора – Рона Хаббарда. В середине комнаты стоял стол, на котором находился тот самый загадочный е-метр, он же электрометр Хаббарда. Непонятная пластиковая штуковина с двумя ручками, очень похожими на те, которые стоят на микроволновках, аналоговым циферблатом со стрелкой и двумя цилиндрами-электродами.

Этот прибор до боли напомнил мне, инженеру и выпускнику кибернетического факультета политеха, обычный гальванометр на основе моста Уитстона, который измеряет электрическую проводимость тела через кожные покровы рук. Разумеется, я знал, что показания такого прибора напрямую зависят от индивидуальных особенностей кожи, тонуса мышц, общего состояния организма, влажности и давления воздуха и даже от наличия у меня похмельного синдрома. Но Данил и одитор настаивали на метафизике е-метра. Кстати, потом я узнал, что эту штуку эффективные менеджеры от саентологии продают за 7428 евро при себестоимости в 100 евро. Но уже поздно было пить «Боржоми».

Бабуля прицепила мне электроды на руки и, бросив на меня изучающий взгляд, начала процедуру:

– Какую ситуацию в бизнесе вы считаете неэтичной?

– Почему вы сочли допустимой такую ситуацию?

– Бывали ли в вашей жизни ситуации, когда вам приходилось поступать неэтично?

– Что заставило вас так поступить?

В общем, подобные дурацкие вопросы она задавала мне на нескольких сессиях, которые действительно длились по три-четыре часа.

– Вы должны выговориться, все рассказать, – объясняла мне старушка. – И вот когда вся эта ситуация не будет вызывать у вас никаких эмоций, значит, мы добились цели, и вы очистились.

Вопросы продолжались до тех пор, пока эта чертова стрелка, измеряющая бог знает что, не перестала колебаться. Наконец этот долгожданный момент наступил, что по саентологическим канонам означало, что я наконец сделал себя и свой бизнес этичными.

– Вот теперь вы, Кирилл, чисты, – сказала старушка, торжественно глядя на замершую стрелку. – Теперь у вас все будет хорошо. Наш одитинг закончен.

Кажется, я никогда в жизни не чувствовал большего облегчения, нежели в тот момент, когда услышал эти слова. Свое обещание перед Данилом я выполнил. Хотя с тех пор упоминание саентологии вызывало у меня рвотные позывы.

Буквально через несколько дней я узнал, почему у нас сорвалась «Большая Московская» и кто стал ее новым владельцем. Как выяснилось, несколько состоятельных парней, имеющих сеть продуктовых магазинов в Питере, внимательно наблюдали и изучали мою модель. Причем делали это не только в теории, но и на практике, выкупив у Investa апартаменты. Что, разумеется, дало им шанс досконально узнать всю нашу кухню. После чего ушлые ребята продали свой крупный бизнес-проект и на вырученные средства решили заняться аналогичным бизнесом – и первым делом увели у меня «Большую Московскую». Кстати, работают они по нашей модели до сих пор.

Впрочем, по этому поводу я особо не переживал, тем более что Артем принес нам наконец лакомый кусок. На этот раз им оказался наш старый знакомый – дом 20 по улице Блохина, два этажа которого мы выкупили год назад и сделали апартаменты, которые отлично сдавались. Теперь же на продажу были выставлены оставшиеся четыре этажа, общей площадью 440 квадратных метров.

Новый объект стал неплохой альтернативой «Большой Московской», ведь это все-таки сердце Петроградки. И все же Блохина не перекрывала наши потери, к тому же мы хотели, чтобы у инвесторов была возможность выбора. Поэтому я напутствовал Артема на поиски еще одного объекта в центре города.

Данил придал быстрому появлению нового объекта сакральный смысл.

– Вот видишь, Киря, что значит SecCheck! – стрелял он в меня лихорадочным взглядом. – У нас все пошло в гору только потому, что ты его прошел! Вот она, магия саентологии! Теперь все будет отлично! Так, я тебе еще один одитинг подготовлю!

– Нет! – вскричал я. – Все! Хватит! На фиг все твои чеки, я туда больше ни ногой!

Четыре этажа на Блохина мы «разрезали» на 44 номера, по 11 на каждом этаже, и начали готовить предварительный договор с собственником. Тут же Артем нашел объект в центре, вернее, на его окраине – Староневском. Поначалу я немного скептично относился к этому варианту, все-таки локация не совсем наша. К тому же планировка объекта была весьма неоднозначная: из 1200 квадратных метров только 600 подходили под апартаменты, а остальные 600 квадратов вызывали много вопросов. Но после более глубокого анализа я поменял свое мнение.

Дом на Александра Невского, 9, находился в 200 метрах от одноименной станции метро и в 100 – от Невского проспекта, причем около красивейшего моста Александра Невского, а также в 500 метрах от Александро-Невской лавры – точки притяжения большого количества паломников. Раньше здание принадлежало заводу «Ленхиммаш», а часть постройки выкупили под китайский ресторан. Тот, кстати, был одним из самых популярных в городе, но, увы, не пережил пандемии и разорился. Впрочем, дух Поднебесной там все равно остался.

Объект на Александра Невского, 9

Когда я первый раз вошел в помещения этой «чифаньки», то пожалел, что у меня не было с собой маски, ставшей в тот год обязательным атрибутом каждого человека. Меня чуть не вывернуло от специфического и в то же время отвратительного запаха. Его источник был очевиден: вдоль одной из стен стояло загаженное кухонное оборудование, по столам которого маршировали полчища тараканов. Из-за закутка в углу высунулась заспанная китайская физиономия.

Как выяснилось позже, китайцы в ожидании депортации устроили в помещении ресторана общежитие, где готовили изыски местной кухни, не особо соблюдая правила гигиены. Так что прошмыгнувшая мимо меня крыса особых эмоций не вызвала. Более того, столь удручающее состояние объекта нас только порадовало, поскольку давало большие возможности для маневров в торгах.

Мы с нашим техническим директором начали «разбирать» объект. При всей своей прелести в более чем тысячу метров, он был достаточно сложным. Помещение делилось на две части: одно было идеальным для «нарезки» апартаментов, а другое отличали огромные окна и неправильная планировка, не позволявшая устроить там юниты.

– А почему бы нам не повторить опыт Садовой? – спросил я Александра. – Давай и здесь спроектируем коворкинг.

– Ну смотри: апартаментов мы можем «нарезать» 18 штук, – начал прикидывать Александр. – И, в принципе, остается 600 метров на коворкинг. Получится где-то 80 рабочих мест. Но у нас пока нет финансовых показателей по первому коворкингу. Объект только готовится к вводу в эксплуатацию. А если что-то пойдет не так?

– Да, реальных данных пока нет, – ответил я. – Но я проанализировал конкурентов, и модель мы проработали с финансовым отделом. С учетом локации – все должно заработать идеально. Готовим коворкинг на вторую часть.

После этого я начал переговоры о покупке помещения на Александра Невского. Владельцами ресторана ожидаемо оказались китайцы, причем было их аж восемь человек. Все наши встречи проходили в этом самом ресторане при помощи переводчицы – русской девушки, которая почему-то играла на стороне китайцев и рьяно отстаивала их интересы. Наши будущие партнеры из Поднебесной очень жарко вели дискуссию между собой, выпивая чашку за чашкой китайского чая. При этом лица их не выражали никаких эмоций, а переводчица доносила до нас примерно 5 % всех обсуждений, которые сводились к тому, что скидывать цену партнеры не сильно хотят. Хотя я точно знал, что потребность закрыть сделку у них очень высокая, поскольку многим из них было необходимо возвращаться в Китай.

Учитывая состояние объекта и планируемый объем ремонтных работ, нам предстояло скинуть минимум 10 миллионов, и мы были намерены торговаться до последнего, но собственники стояли в такой глухой обороне, что иногда мне казалось, будто передо мной Великая Китайская стена. Наше бизнес-единоборство дошло до критической точки, а когда в нем вдруг возник какой-то дополнительный покупатель, я решил заморозить переговоры.

Впрочем, появление конкурента, вероятно, оказалось просто тактическим ходом, потому что через пару недель сотрудничество возобновилось, и мы достигли с китайскими братьями согласия: сбили в итоге цену на необходимую нам сумму, опустив стоимость до 82 тысяч за метр, что было на тот момент абсолютным рекордом по цене.

Буквально в двадцатых числах декабря мы внесли залог и заключили предварительный договор. Причем произошло это практически одновременно со сделкой на Блохина.

– Вот видите, ребята! Все получилось! – с воодушевлением и даже гордостью говорил Данил. – Все потому, что я над вами работаю! И одитор над вами работает! Вселенная и я все это сделали!

Мы с Еленой и Викторией понимающе переглядывались – эта саентологическая история стала доканывать нас окончательно. Но все же Данил был моим партнером, и я принимал его таким, какой он есть. Увы, из-за своей религиозности он здорово терял авторитет и доверие среди сотрудников.

После того как были подписаны предварительные договоры покупки Блохина и Александра Невского, мы объявили о потере «Большой Московской» штату Investa и 25 инвесторам этого проекта. Большинство из наших клиентов сочли, что предлагаемая нами замена не хуже прежнего предложения, особенно учитывая более низкую стоимость новых объектов. И только четыре человека предпочли завершить свое сотрудничество с нами.

Той осенью у нас было два праздника: в сентябре на Блохина и в декабре на Лиговском, когда мы открывали наши новые отели Port Comfort и прошли наши первые горячо ожидаемые классификации на три звезды.

Передача юнитов инвесторам – еще одна традиция Investa. Перед каждым номером мы натягивали красную ленточку, которую перерезали собственники апартаментов. Зайдя в них, наши инвесторы видели свою недвижимость именно в том виде, в котором студии предстанут перед глазами постояльцев: полностью обустроенные и укомплектованные номера. В каждом юните нового хозяина ждали шампанское, фрукты и сертификаты.

– Да быть того не может! – восхищался один из инвесторов на Лиговском. – Как вам удалось из этой бетонной коробки с жестяной крышей и тремя окнами-бойницами сделать такое чудо?

Этап передачи апартаментов новым хозяевам – один из самых интересных и радостных моментов нашей работы. Очень приятно наблюдать лица клиентов и слышать их восторженные речи. Ведь в первый раз они видят объект в состоянии близком к аварийному, а через несколько месяцев приходят принимать уютный, функциональный и полностью готовый к сдаче номер, который уже через несколько дней начнет приносить им пассивный доход.

Огромный плюс нашей модели редевелопмента состоял в том, что мы выкупали уже построенные здания и проводили только внутренние работы, что давало нам возможность вводить объект в эксплуатацию всего за несколько месяцев, в отличие от застройщиков, которые строят с котлована и запускают объект через несколько лет после начала стройки.

К концу года я начал еще один проект. Моих знаний и скиллов в инвестиционной недвижимости накопилось так много, что я решил сделать учебный курс по созданию доходной недвижимости для начинающих инвесторов. К этой идее я с удовольствием привлек Данила, который начал все больше выходить из операционки. Более того, даже попросил его заняться этим проектом самостоятельно, потому что видел, какое удовольствие приносят ему выступления, и он произносил не только грамотные, но и красивые речи.

Данил сделал первый успешный запуск – набрал 15 учеников-инвесторов с чеком от 40 до 150 тысяч рублей. Это был отличный старт, и мы решили развивать проект дальше.

Так заканчивался непростой 2020 год. Несмотря на все его катаклизмы, по итогам года мы «сделали» 710 миллионов рублей – на 70 миллионов больше, чем в 19-м. Также запустили 15 объектов, наш номерной фонд достиг 325 единиц. Провели реновацию 2433,8 квадратных метров, классифицировали на три звезды отели на Лиговском и Блохина. Обеспечили нашим инвесторам доход на уровне 6 % за счет долгосрочной аренды – в то время, когда отельная индустрия была на грани краха, простаивая без туристов.

Ну а главное – мы не сломались в этот тяжелый период и пережили его. Причем пережили достойно.