Будущие рантье задают мне этот вопрос постоянно. В качестве аргумента обычно приводится простой расчет, из которого следует, что четыре тысячи рублей в сутки за 30 дней месяца – выгоднее, чем 50 тысяч в месяц, которые можно получить на долгосрочной аренде.
Некоторые мои ученики, покупая студии, планируют зарабатывать именно на посуточной аренде. Получив опыт такой работы в Санкт-Петербурге, я в первую очередь рассказываю о подводных камнях и условиях, необходимых для коммерческого успеха этого варианта.
Если ваша студия находится в пешей доступности от метро, вам не составит особого труда найти первых гостей. Достаточно сделать красивые фотографии, составить привлекательный текст объявления и разместить его на всех доступных ресурсах, предлагающих апартаменты в посуточную аренду.
Но чтобы поток гостей был постоянным, а апартаменты бронировались по высокой цене, необходимо оправдывать ожидания гостей. Для этого нужно обеспечивать сервис высокого уровня, чтобы положительные отзывы множились, привлекая новых клиентов. Ошибок, вызывающих недовольство, допускать нельзя, ведь это может понизить ваш рейтинг.
По своему опыту я знаю, что самые востребованные на рынке посуточной аренды предложения – те, которые предполагают минимум три-четыре спальных места. Такие апартаменты подходят для семей с детьми, когда родители уходят ночевать на второй этаж, а дети спят внизу на раскладном диване.
Чтобы сдавать квартиру в посуточную аренду, вам нужно позаботиться о диване с раскладным механизмом в гостиной-кухне. Но как его уместить, если площадь студии совсем маленькая? Лучше всего поручить поиск решения профессиональному дизайнеру.
Процесс заселения сегодня упрощают специальные кодовые замки. Благодаря им хозяину не приходится лично встречать гостей. После уборки и подготовки к заселению вы просто оставляете ключи в квартире, запираете дверь на кодовый замок, а шифр отправляете постояльцам по СМС. Выселение происходит так же: ключи остаются в квартире, а гости, получив инструкцию, просто запирают дверь на кодовый замок. Стоимость такого устройства, как правило, составляет от 5 до 20 тысяч рублей, и лучше подумать о его установке сразу вместе с дверью на этапе ремонта.
При этом высокая цена аренды должна быть оправдана качественным наполнением. Арендодатель должен понимать, что с ценой в четыре тысячи рублей за сутки он вступает в конкурентную борьбу не только с хозяевами аналогичных апартаментов, но и с хорошими сетевыми отелями.
В поездках по России я нередко останавливаюсь не в гостиницах, а в частном секторе. Но я не раз жалела об этом, обнаружив, что хозяин сэкономил на мелочах, которые обязательны были бы в сопоставимом по цене гостиничном номере.
Ничто так сильно не портит впечатление гостя, как пододеяльники и простыни из подземного перехода, крошечные подушки и комковатые одеяла, дешевое мыло в ванной, серая туалетная бумага, недостаток посуды, полотенца, которые оставляют на теле следы краски.
Все это вызывает раздражение. Столкнувшись с подобными проблемами, я предпочитаю не тратить время и просто съехать в другое место, оставив отрицательный отзыв.
Ниже – список того, что должно входить в процесс подготовки апартаментов к посуточной аренде.
1. Каждое спальное место должно быть укомплектовано: двумя хорошими подушками, двумя комплектами постельного белья, одним одеялом, одним наматрасником, одним покрывалом или легким пледом. Постельное белье я рекомендую использовать из плотной, натуральной ткани, например хлопкового сатина с легким атласным блеском. Помните, что от постоянных стирок и глажек светлая ткань быстро теряет вид, приобретая серый или желтый оттенок, поэтому лучше выбирать темные тона.
2. В ванной должен быть набор махровых полотенец разных размеров. Оптимальный вариант – по три полотенца на каждого постояльца. В каждый комплект должны входить одно маленькое полотенце для рук, одно среднее и одно большое банное. Хорошая идея – подобрать полотенца под цвет постельного белья и общий тон интерьера.
3. Из кухонных приборов в квартире обязательно должны быть: электрочайник и микроволновая печь, две сковороды и кастрюли разных размеров, тарелки, чашки, столовые наборы, ножи и доски для резки, открывалка и штопор.
4. В студии должны быть компактная гладильная доска и утюг, принадлежности для чистки обуви и десяток вешалок для одежды.
5. Из расходных материалов в квартире должны быть: салфетки, бумажные полотенца, туалетная бумага, мусорные пакеты, моющие средства, губки, тряпки.
6. В ванной комнате должны быть мыло, шампунь, гель для душа с приятными ароматами.
7. На кухне должны быть чай, кофе, сахар, соль, растительное масло и пара бутылок минеральной воды без газа. Дополнительным плюсом будет бутылка вина или тарелка с фруктами. Такие «подарки» производят, как правило, сильное впечатление на постояльцев, которые обязательно упоминают о них в своих отзывах.
8. В квартире должна быть аптечка с минимальным набором: бинт, жгут, вата, йод, перекись водорода, анальгин, супрастин, активированный уголь, пластырь.
После этого вам останется сделать красивые фотографии и видеозаписи для рекламного объявления. Я приглашаю для этого профессиональных фотографов, которые умеют работать со светом, подчеркивая плюсы помещения. Сегодня интерьерная фотосессия в Москве стоит порядка трех тысяч рублей. Помните, что эти расходы окупятся многократно, ведь именно фотографии привлекут большую часть ваших клиентов.
Ниже – список главных российских сервисов по поиску жилья:
– «Суточно» www.sutochno.ru;
– «Броневик» www.bronevik.com;
– «Яндекс. Путешествия» www.yandex.travel.ru;
– «Островок» www.ostrovok.ru;
– TVIL www.tvil.ru.
Кроме того, большие разделы посуточной аренды есть на сайтах:
– «Авито» www.avito.ru;
– «ЦИАН» www.cian.ru.
Я рекомендую не лениться и размещать объявления сразу на всех ресурсах. Для владельцев жилья это бесплатно. С успешных бронирований сервисы удерживают порядка 15 % от суммы. Но каждый сервис имеет свои правила, с которыми стоит ознакомиться заранее.
Помните, что хорошо составленное объявление – ваше конкурентное преимущество. Будет здорово, если вам удастся написать его с юмором – такие объявления поднимают настроение, выделяя вас на фоне конкурентов. Для решения этой задачи можно за небольшие деньги привлечь копирайтера или пойти в ногу с прогрессом и воспользоваться искусственным интеллектом. Скажем, нейросеть СhatGPT в «Телеграме» неплохо справляется с такими задачами совершенно бесплатно.
При этом важное значение имеют содержание и конкретика. Опишите, какие станции метро или МЦК есть поблизости. Как и за какое время до них можно добраться. Если вы ориентируетесь на туристов, можете приложить карту с достопримечательностями, которые есть неподалеку. Обязательно расскажите об инфраструктуре, которая есть на общедомовой территории или в шаговой доступности: кафе, мини- и супермаркеты, спортивные клубы, салоны красоты, парки, скверы, пункты проката велосипедов и самокатов.
Укажите все характеристики ваших апартаментов: этаж, количество спальных мест, наличие бытовой техники и мебели. Перечислите наполнение комнат. Укажите, есть ли в квартире вай-фай и кодовый замок, а в доме – консерьерж, удобный заезд, охраняемая парковка. Опишите вид из окна.
Если вы готовы пускать жильцов с домашними животными, обязательно укажите это отдельной строкой. Можете сделать наценку для таких гостей – это нормальная практика. При этом помните, что это может отсечь от вашего предложения постояльцев-аллергиков: шерсть животных может оставаться в помещении даже после тщательной уборки.
Для себя вам необходимо решить вопрос с уборкой и стиркой: кто будет подготавливать жилье к заезду следующих гостей?
Чаще всего хозяева апартаментов находят горничных, которые готовы приходить в дни выселения жильцов, убираться и готовить апартаменты к заселению следующих гостей. В Москве услуги по уборке небольшой студии стоят сегодня около полутора тысяч рублей. Самое быстрое и простое – найти горничную среди обслуживающего персонала жилого комплекса. Зачастую они сами предлагают свои услуги. Только в этом случае помните, что правила у всех арендодателей одинаковые: выселение – в 12:00. Когда у горничной заказы наслаиваются один на другой, кому-то придется ждать своей очереди.
Найти горничную, живущую поблизости, – хороший, но тоже не идеальный вариант. Вы не сможете обеспечить такого человека четким графиком и стабильной зарплатой. В ответственный момент горничная может просто не прийти, так как нашла постоянную работу и «забыла» предупредить. В случае таких форс-мажоров владельцам нужно быть готовыми к тому, что перед заселением новых жильцов придется делать уборку самостоятельно или заказывать клининг на специализированных сервисах. Как правило, сотрудников в таких компаниях достаточно, так что вы точно не останетесь без уборщика. Но обойдется такая услуга с учетом стирки и глажки белья как минимум в две – две с половиной тысячи рублей, а это значит, что значительная часть дохода будет потеряна. Поэтому рекомендую пользоваться подобными сервисами лишь в крайних случаях, в качестве «скорой помощи» в экстренных ситуациях, когда подвел сотрудник и нет возможности подготовить студию самостоятельно.
Не менее важно заранее определиться, кто и где будет стирать постельное белье и полотенца после выезда гостей. Можно делать это прямо в студии, если она оборудована стиральной машиной. Но где сушить белье? Горничная может уносить его к себе, развешивать в своей квартире или же в подсобных помещениях комплекса. Но соглашаются на это далеко не все.
Из-за подобных проблем многие люди быстро разочаровываются в посуточной аренде. Но хотя бы частично решить эту проблему поможет набор из большого количества комплектов постельного белья, со стиркой которых можно не спешить и «оптом» сдавать в прачечную.
Экономика проекта посуточной аренды
Помните, что частные апартаменты и номера в двух-трехзвездочных отелях находятся в одной ценовой категории и конкурируют друг с другом за клиентов. При этом у отелей есть существенные преимущества:
– большое количество предложений;
– отлаженная система уборки и стирки;
– возможность делать скидки в «мертвые» даты;
– держать относительно невысокие цены.
Хорошую студию можно сдать и дороже средней цены гостиничного номера. Но вы обязательно будете сталкиваться с сезонными спадами. В Москве пиковый сезон, как и в Санкт-Петербурге, – лето, когда столица наполняется туристами и толпами будущих студентов. В это время московские апартаменты обычно забиты под завязку.
Цена аренды в пиковое время составляет в среднем четыре тысячи рублей за сутки. Осенью люди продолжают приезжать в столицу – в командировки, на конференции, выставки, по разным личным делам. Но за счет скидок в отелях цены на аренду студий падают примерно до трех тысяч рублей. Количество дней и недель простоев при этом увеличивается.
По опыту своих учеников, занимающихся посуточной арендой, я знаю, что средняя годовая цена за студию составляет три с половиной тысячи рублей в сутки, а заполняемость – около 280 дней в году. Это значит, что посуточная аренда студии в Москве приносит в среднем 952 тысячи рублей в год.
Из этой суммы придется вычесть 15 % комиссии, которые берет себе агрегатор объявлений о сдаче в аренду. Таким образом, владелец студии получит 809,2 тысяч рублей. Затем нужно вычесть налоги. Помните, что при сдаче апартаментов в аренду нельзя применять режим «самозанятый». Это значит, что хозяину в статусе ИП придется отдавать государству 6 % от общего арендного дохода.
После вычета налогов у вас на руках останется 752,5 тысячи рублей. Если поделить их на 12 месяцев, получится ежемесячный доход в 65 тысяч рублей. Это неплохой заработок, вот только из него следует вычесть стоимость уборки, стирки, глажки и регулярно пополняемых «расходников». Все это вместе может стоить около 20–25 тысяч рублей в месяц.
Этот расчет показывает, что после месяца посуточной аренды у вас на руках останется сумма меньше, чем та, за которую вы можете сдавать свою студию долгосрочно. Вместе с тем вам не придется решать вопросы с уборкой и прачечной, постоянными заездами и выездами, а также возможными проблемами и жалобами гостей.
Я знаю многих рантье, которые начинали с посуточной аренды, но из-за этих нюансов вскоре перешли к долгосрочной. Также я знаю тех, кто остался в этом виде арендного бизнеса, потому что и у него есть свои плюсы.
1. За первый год хозяин накапливает базу постоянных клиентов. Чем больше людей проходят через ваше жилье, тем лучше. Если гостям понравилось ваше предложение, они будут приезжать снова и снова. Чаще всего лояльные постояльцы не обращают внимания на повышение цен. Они знают, что едут в проверенное место, которое их не разочарует. К тому же постоянные гости начинают связываться с арендодателем напрямую, без необходимости оплачивать комиссионные сервисам по подбору жилья.
2. Доплата за домашних животных может приносить дополнительные полторы-две тысячи рублей в сутки. Это может быть прекрасной статьей доходов, ведь есть явный дефицит отелей и апартаментов, в которые пускают постояльцев с домашними животными.
3. Если у вас есть не одна, а целых три студии, вопрос с уборкой и стиркой решается проще: вы можете обеспечивать горничной полную занятость, так что она будет держаться за это рабочее место.
4. Если вы пенсионер, всегда сможете оставаться при деле, заботиться о своих владениях, общаться с жильцами и при этом зарабатывать приличные деньги.
В моей практике был удивительный случай, когда взрослый сын подарил пожилой маме три студии, фактически сделав ее управляющей небольшого арендного бизнеса. Он твердо решил, что аренда должна быть посуточной, и хотел узнать у меня все детали. Когда я выпытала причину, по которой он рассматривает только этот вариант, он рассказал мне о том, что год назад у него умер отец.
После это мама, в прошлом энергичная, жизнелюбивая женщина, замкнулась в себе, стала часто говорить о смерти и жаловаться на плохое самочувствие, у которого не было видимых причин. Купив несколько студий, сын решил вернуть маму к ее обычному ритму жизни, подарив новый круг общения, вид деятельности и мотивацию.
Мы быстро нашли подходящий комплекс неподалеку от дома, в котором жила мама моего клиента. Через полгода после покупки и ремонта в трех студиях довольный ученик рассказывал, что мама как будто преобразилась. Теперь она ругала нерадивую горничную и конкурентов, сама стирала и гладила белье, пекла фирменное печенье, с которым встречала гостей.
Можно сказать, что благодаря посуточной аренде заботливый сын не только сделал удачную инвестицию в недвижимость, обеспечив матери неплохую прибавку к пенсии, но и вернул ей интерес к жизни.