Покупка сердцем, а не умом – одна из самых распространенных ошибок. Так бывает, когда разум инвесторов затмевают сказочные цены. Кажется, главное – это купить, а уж что делать с недвижимостью потом – вопрос десятый. Люди не заглядывают в будущее, не представляют перспектив развития и не понимают, что если за домом гудят поезда товарной станции, до метро приходится добираться через пустыри и стройки, а из ближайших магазинов есть только алкомаркет, то через несколько лет комплекс ждет судьба общежития для рабочих.

Дешевые мебель и ремонт «эконом-класса» — еще одна распространенная ошибка. Она отсекает от инвестора самую платежеспособную аудиторию, заметно снижая доходность недвижимости. Это важно как для опытных инвесторов, так и для новичков.

Ремонт без учета предпочтений целевой аудитории – эта ошибка может поставить под угрозу всю вашу бизнес-затею. Дешевые мебель и ремонт «эконом-класса» – значительное препятствие для платежеспособной аудитории, что неблагоприятно влияет на доходность недвижимости. Это же касается устаревшего дизайна, который хозяин придумывает самостоятельно или на пару с прорабом.

На рынке сегодня множество предложений, которые с точки зрения интерьеров застряли в начале 2000-х годов. Далеко не все инвесторы понимают, что создают пространства на десятилетие вперед. Если они выглядят устаревшими сегодня, что будет с ними в недалеком будущем?

Участие в сомнительных проектах – привлекательная ловушка для неопытных инвесторов. Я сама когда-то потеряла четыре с половиной миллиона рублей, ввязавшись в строительство, которое так никогда и не было завершено. Для меня это стало хорошей школой и прививкой от участия в подобных авантюрах. Но люди продолжают верить в чудеса.

Не так давно мы с моими учениками смотрели студии в одном из обжитых комплексов. Цена оставшихся апартаментов была довольно высокой – около семи миллионов рублей. При этом менеджер показала нам одну очень милую студию с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой всего за три с половиной миллиона. Это было нереально дешево, ведь одна только техника стоила не меньше 400 тысяч рублей.

На вопрос, почему цена такая низкая, менеджер объяснила, что эти апартаменты продает владелец, которого могут признать банкротом. Ему срочно нужны деньги, чтобы погасить долги, поэтому он распродает имущество с большим дисконтом.

Для непосвященного человека это объяснение звучит вполне правдоподобно и невинно. Но последствия у такой покупки могут быть очень серьезными. Если хозяин не сумеет погасить долги и официально станет банкротом, все сделки с ним за последние три года будут аннулированы. В итоге покупатель потеряет и недвижимость, и деньги. Чтобы избежать таких последствий, нужно обязательно консультироваться с независимыми юристами.

То же самое касается проверок благонадежности застройщика, пренебрегать которой я настоятельно не рекомендую.

Ориентация на эконом-класс. Многие хозяева сознательно уходят в подготовку объектов для тех, у кого бюджет на аренду не превышает 30 тысяч рублей в месяц, полагая, что это самая многочисленная категория, так что от жильцов отбоя не будет. Но зачастую при таком подходе инвестор получит вместо прибыли головную боль и убытки.