Стратегия 1. Купля-продажа: увеличиваем стартовый капитал.

Эта стратегия подходит тем, чья главная цель – создать капитал, который можно будет использовать для дальнейшей работы на рынке недвижимости. Суть стратегии заключается в том, чтобы выгодно купить жилье, а через три-шесть месяцев продать его по более высокой цене, заработав на разнице.

Но вместо того чтобы сэкономить на качестве, которое складывается из местоположения, окружения, площади и отделки, мы ищем комплексы, которые на старте продаж почти всегда стоят дешевле, чем спустя несколько лет.

Помните, что большинство объявлений на специализированных сайтах касается продажи вторичного жилья. Их уже кто-то купил на начальной стадии продаж, накрутил свою маржу и выставил в продажу. Собственно, в цене уже есть чей-то заработок. Да, апартаменты могут понравиться и иметь отличные достоинства, но еще раз заработать на перепродаже вряд ли получится.

Как инвестор, я постоянно слежу за комплексами с нужными по параметрам студиями, которые скоро будут готовы к вводу в эксплуатацию. Это же я советую делать своим ученикам.

При этом все, кто сталкивался с ремонтом жилья, знают, что реальные работы почти всегда превышают расходы, заложенные в смету. Это касается и реконструкции зданий: очень часто ближе к окончанию работ бюджет застройщика начинает трещать по швам. Чтобы быстро собрать недостающие суммы, застройщики устраивают закрытые предпродажи для оптовиков по специальным ценам.

Если я узнаю о таких предложениях, сразу же оповещаю своих учеников. Как правило, группа желающих купить апартаменты с хорошей оптовой скидкой набирается очень быстро. Такие коллективные закупки дают возможность выхватить лучшие кусочки комплекса по ценам ниже рыночных.

Через четыре-шесть месяцев после начала открытых продаж, в том числе через риелторские агентства, цены вырастут, так что можно будет заработать 1–1,5 миллиона рублей. Если постоянно мониторить рынок, можно вложить эти деньги в следующий объект.

При правильном выборе объектов, таким образом, можно получить прибыль в размере 50–75 % годовых.

Один из моих учеников купил на закрытой предпродаже студию площадью 15 квадратных метров за 3,8 миллиона рублей. Буквально через три недели застройщик объявил о старте открытых продаж и дал массированную рекламу. За студию моего ученика теперь просили 4,7 миллиона. Через четыре месяца цена выросла еще на 700 тысяч.

В итоге мой ученик продал студию за 5,4 миллиона рублей, заработав 1,6 миллиона. Коммунальные платежи за четыре месяца владения недвижимостью и налог на сделки купли-продажи составили меньше 300 тысяч рублей, так что на руки мой ученик получил 1,3 миллиона. Интересно при этом, что обе сделки мой ученик провел, не покидая родного Воронежа. Это значит, что ему не пришлось тратить время и деньги на визит в Москву.

Как бы там ни было, чтобы работать по этой «ленивой» стратегии, важно помнить о нескольких подводных камнях.

1. Сегодня о закрытых предпродажах знает множество людей. Из-за этого сразу после ввода объекта в эксплуатацию на рынке оказывается множество вторичных предложений от частных инвесторов. Кроме того, сам застройщик продолжает распродавать запасы. Это задает высокую конкуренцию в пределах одной локации. Чтобы преуспеть на рынке, следует выбирать хорошие объекты с наименьшей конкуренцией. Помните, что в новостройках-небоскребах она будет гораздо выше, чем в зданиях старых гостиниц и бывших АТС.

2. Если вам не досталось лакомого куска, а конкуренция не позволяет продать жилье быстро, придется вложиться в качественный ремонт и продуманный дизайн. В этом случае ваши квадратные метры должны превратиться в готовый, конкурентоспособный продукт.

Для этого вам понадобятся не только деньги на ремонт, но и профессиональная строительная бригада, а также дизайнер, который не только распланирует до миллиметра вашу студию, но и предложит привлекательные решения, выделяющие ваш продукт из множества других. Лично я в такие проекты закладываю на ремонт и дизайн от 1,2 миллиона рублей.

При этом квартиру можно выставить на продажу на стадии дизайн-проекта, чтобы увеличить шансы найти новых владельцев еще до окончания ремонта. Если же студия зависнет на рынке в ожидании покупателей, ее всегда можно сдавать в аренду, приумножая свой капитал.

3. Застройщики часто продают апартаменты с готовой отделкой. В этом случае ремонты во всем комплексе будут одинаковыми. Кроме того, застройщик, как правило, экономит на всем подряд. Это лишает покупателей шанса выделиться из ряда конкурентов и назначить цену повыше. По этой причине я предпочитаю покупать студии без отделки.

Если вы готовы к дополнительным расходам, просчитайте рентабельность такого объекта с учетом суммы на новый ремонт поверх изначального. Помните, что вы меняете отделку не просто так, а чтобы продать объект быстрее и дороже.

Замена напольных покрытий плитки и сантехники в санузлах, покрытие стен «под краску» декоративной штукатуркой обходятся дешевле, чем отделка с нуля. Можно уложиться в 700–800 тысяч рублей.

Такая стратегия перепродажи работает и с ипотечной недвижимостью. Даже с учетом банковских процентов такая сделка будет выгодной. При продаже объекта кредит гасится из средств покупателя. Если он также берет ипотеку, кредитное обременение переоформляется на него. Такие сделки, как правило, не несут никаких рисков.

Я знаю, что многие боятся ипотеки, представляя ее как многолетнюю кабалу. Но на самом деле это удобный и эффективный инструмент, который позволяет войти на рынок недвижимости тем, кто не имеет больших капиталов.

В моей практике есть уникальные кейсы, когда люди с помощью ипотеки вливались в инвестирование и начинали зарабатывать деньги, о которых даже никогда не мечтали.

Мой маркетолог Вика, наблюдая за успешными сделками, тоже решилась на инвестирование в недвижимость. Благо подвернулся очень интересный вариант. Студия за три миллиона, которая находилась в отличной локации, и в ней был сделан черновой ремонт от застройщика. То есть еще требовались средства на финишную отделку, мебель и обустройство. Проблема была в том, что у Вики собственных сбережений было не так много, всего 450 000 рублей. А вторая проблема состояла в том, что банки, изучив ее кредитную историю, предложили займ лишь при том условии, что она сделает 15 % первичный взнос. И на 15 % ее сбережений не хватало. Другая бы опустила руки, но студия очень понравилась, и Вика решила взять потребительский кредит на сумму первоначального взноса (на 573 000 рублей), а на свои сбережения доделать ремонт, закупить обстановку и оставить «подушку безопасности» для погашения ежемесячных платежей по обоим кредитам (потребительский и ипотечный на время, пока идет ремонт).

Таким образом, она повесила на себя обременение в 52 000 рублей в месяц (32 000 рублей ипотечный и 20 000 рублей потребительский). Этот платеж подстегнул не тратить время зря, и она отремонтировала и подготовила студию к сдаче в аренду за два месяца. Когда ремонт шел к завершению, то она сразу начала искать арендаторов, разбросав объявления по всем возможным ресурсам. Это принесло плоды, и студия была сдана в первые же дни показов за 45 000 рублей. В марте 2023 года Вика продала эту студию, как готовый бизнес с уже заселенным арендатором, за 5 050 000 рублей. Погасила сумму по ипотеке, погасила задолженность по потребительскому кредиту, вернула собственные вложенные средства, заплатила налог и сверху заработала 617 000 рублей.

Пять миллионов рублей выручки от продажи.

Минус 3,25 миллиона (ипотека).

Минус 573 тысячи рублей (потребительский кредит).

Минус 450 000 рублей (собственные средства).

И отминусовываем 160 000 рублей налог.

Итог: 617 000 рублей дохода.

Начав со стартовым капиталом 450 000 рублей и воспользовавшись такими банковскими продуктами, как ипотечный и потребительский кредиты, Вика смогла менее чем за полгода заработать 137 % годовых на вложенные средства.

Думаю, каждый, кто сумел сделать шаг от наемного работника, которому платят ежемесячную зарплату до предпринимателя, заработавшего своим умом первые значительные деньги, переживает очень яркую и запоминающуюся ломку сознания. Это проходила и я, когда заработала на ведении курса оздоровления организма и сгонки веса. И каждый раз мне очень приятно наблюдать за теми, кто только входит в предпринимательство, и у них открываются глаза на собственные возможности и на то, сколько действительно стоят их усилия и время. Вика потратила на ремонт апартаментов два месяца, еще три недели на показы и оформление сделки купли продажи. Вика делала свой проект не из-под палки, а в собственное удовольствие: носилась по строительным рынкам и магазинам, выбирала краску, общалась с дизайнером и потом с гордостью показывала потенциальным покупателям плоды своего труда. И за этот волнующий и интересный опыт заработала более 600 тысяч рублей. Сколько времени могло потребоваться, чтобы накопить такую сумму, откладывая с зарплаты рядового менеджера? Годы.

После удачной продажи студии Вика сразу же присоединилась к нашему следующему проекту. Теперь это успешная, уверенная в себе и в своих силах девушка, которая научилась зарабатывать большие деньги без оглядки на работодателей и ситуацию на рынке труда.

Стратегия 2. Аренда: создаем бизнес в качестве рантье.

Как войти в этот бизнес? Как правильно составить бюджет проекта?

Рассмотрим на примере студии в Москве за 3,8 миллиона рублей без ремонта.

Цена студии – 3,8 миллиона рублей.

Ремонт и обустройство – 1,1 миллиона рублей.

Дополнительные расходы – 100 тысяч рублей.

Общая сумма затрат – 5 миллионов рублей.

Сроки ремонта и подготовки к сдаче в аренду – 4 месяца[18].

Арендная плата – 50 тысяч рублей в месяц (ЖКХ платит арендатор)[19].

Ежегодный доход от аренды – 600 тысяч рублей.

Этот расчет не учитывает нюансы с простоями, мелким ремонтом и другими подобными расходами. Но такие риски в любом случае стоит постараться свести к минимуму. Даже если за год сумма непредвиденных расходов составит 100 тысяч рублей, от аренды владелец получит 10 % годовых.

За последние несколько лет цены на малогабаритные студии выросли в среднем на 50 %. Сегодня тенденция к росту сохраняется. Это значит, что с большой вероятностью за следующие десять цена студии удвоится. Таким образом, за десять лет инвестор заработает еще 100 % к вложенным средствам, или дополнительные 10 % годовых.

Разумеется, к прогнозам стоит относиться с осторожностью. Но нет никаких сомнений в том, что студенты, молодые специалисты и предприниматели со всей России и дальше будут приезжать в Москву, поддерживая высокий спрос на жилье. Это значит, что мы можем рассчитывать на доходность в 20 % годовых и срок окупаемости не 25 лет, как это бывает при традиционных стратегиях, а около 10 лет.

Говоря об использовании ипотеки, надо отметить, что среди банков сегодня идет мощная конкуренция за заемщиков. Они снижают требования и проценты, а скорость и удобство оформления кредитов потрясают воображение. Особенно это касается ипотечного кредитования, которое считается наиболее безопасным и обеспеченным. Когда в 2019 году я пыталась получить кредит на покупку студии в «Алтае», банки отказывали мне из-за возраста и статуса ИП. Спустя четыре года обе эти причины уже не являются препятствиями для получения ипотеки.

К тому же, после того как я закрыла своей первый ипотечный кредит за полгода, моя кредитная история стала положительной, и я больше никогда не испытывала подобных затруднений. Часть своих студий я выкупила с помощью кредитов от «Сбербанка». В нем можно оформить ипотеку на квартиру в Москве в любом из 13 500 отделений по всей стране. Кроме того, я очень люблю сервис «Домклик», который позволяет в режиме онлайн получить одобрение по ипотеке вместе с деньгами от банка.

Один из значительных плюсов ипотечных кредитов состоит в том, что можно начать арендный бизнес со стартовым капиталом 600–700 тысяч рублей. Как такое возможно, если один только ремонт и обустройство стоят более миллиона рублей? Все просто. Вы берете ипотеку на уже готовую, отремонтированную и обставленную студию «под ключ», которые продают некоторые застройщики. В последние годы на рынке появились строительные компании, которые специализируются именно на апартаментах, полностью готовых к заселению. Они не только самостоятельно делают ремонт, меблируют и устанавливают бытовую технику, но даже комплектуют свои студии посудой, текстилем и бытовыми мелочами. В таких студиях есть все для начала арендного бизнеса, и покупатель полностью избавлен от дополнительных расходов на обустройство.

Да, качество ремонта может быть значительно хуже, чем у того, который делается под вашим руководством. Да, дизайн интерьера и мебель будут точно такие же, как у соседей. И, разумеется, это будет дороже, чем покупать разбитую студию, ремонтировать и обустраивать ее самостоятельно. Но плюсы в том, что застройщик выставит общий счет, включающий не только квадратные метры, но и проведенные работы, мебель, бытовую технику и предметы интерьера, а банк за вас оплатит до 90 %. И проценты будут соответствовать ипотечному кредиту, а не потребительскому, где ставки значительно выше. Кроме того, покупатель студии «под ключ» – избавление от нескольких месяцев ремонта. А время – деньги! Готовый объект можно выставлять в аренду буквально на следующий день после подписания документов и передачи ключей. Давайте рассмотрим примерный расчет покупки апартаментов «под ключ» с использованием ипотечного кредита.

Цена студии – 6 миллионов рублей[20].

Первоначальный взнос – 10 %, или 600 тысяч рублей.

Сумма ипотеки – 90 %, или 5,4 миллиона рублей.

Срок и процент по ипотеке – 20 лет и 12 % годовых.

Ежемесячный платеж по ипотеке – 60 тысяч рублей[21].

Ежемесячная арендная плата – 50 тысяч рублей.

Как мы видим, в этом случае доходы от аренды будут меньше ежемесячного платежа по ипотеке, и хозяину студии придется ежемесячно доплачивать банку из своего кошелька. К тому же всегда возможны внеплановые расходы на время простоя, на косметические ремонты или замену сломавшейся техники или мебели. Но… Положа руку на сердце… При вложениях в 600 тысяч рублей и ежемесячных тратах всего в 10–15 тысяч рублей через двадцать лет можно получить в собственность объект недвижимости, который даст хорошую прибавку к семейному бюджету и обеспечит безбедную старость во все последующие десятилетия. Кроме того, за двадцать лет он должен значительно вырасти в цене (с учетом постоянного роста цен на московскую недвижимость). Это тот самый принцип, который я пропагандирую среди своих учеников: «Делайте запасы на зиму летом!» Пока есть возможность создать источники постоянного дохода, не откладывайте это на долгие годы. Ведь время летит очень быстро, и в будущем вы скажете себе спасибо за то, что смогли позаботиться о старости и пенсии тогда, когда это было возможно. Не перекладывая все проблемы на государство, которое зачастую преподносит сюрпризы. Вклады в банках могут обесцениться, да и сами банки лопнуть. Но московская недвижимость останется всегда в цене. Помните, в прошлых главах я рассказывала про проект «Лайнер» на Ходынке? В котором еще семь лет назад можно было купить апартаменты 34 кв. метров за шесть миллионов рублей? Сейчас их стоимость удвоилась, и те, кто успел и был предусмотрителен, радуются удачному вложению средств. То же самое будет происходить и со студиями по 14–17 квадратных метров. Сейчас их стоимость колеблется от трех до семи миллионов рублей (в зависимости от района, уровня проекта и степени готовности). Но пройдет 7–10–15 лет, и с этими студиями произойдет такая же история, как с ЖК «Лайнер» на Ходынке. Они взлетят в стоимости. И цены 2023 года в три-семь миллионов рублей будут восприниматься как какой-то миф, как вечный укор упущенным возможностям.

Таким образом, можно выделить три важных плюса этой стратегии:

1) Будущим рантье не нужны десятки миллионов рублей – вполне можно начинать со сбережений в 600–700 тысяч рублей.

2) Кредиты в размере трех-пяти миллионов рублей банки предоставляют добросовестным заемщикам, как правило, без проблем.

3) Ежемесячный платеж по кредиту, выданному на 20 лет, будет составлять от 20 до 60 тысяч рублей в месяц[22]. Значительную часть ежемесячных выплат можно покрыть заработком на сдаче апартаментов в аренду.

При этом никогда не забывайте о деталях. Если в случае купли-продажи мы понимаем, что основная цель – избавиться от объекта через несколько месяцев и заработать на этом, то в случае покупки в долгосрочное пользование надо быть более внимательным и заглядывать на десяток лет вперед.

Так как при расчете рентабельности мы закладываем 10–12 лет, то нам необходима уверенность в том, что объект не будет простаивать без жильцов ни в первый год, ни через пять-десять лет. И главное, что цена аренды в последующие годы будет расти, а не падать. Для того чтобы сдавать недвижимость выше рынка, крайне важно не только придумать красивый интерьер, но и сделать качественный ремонт.

Дело не только в эстетике, но и в сроке службы отделочных материалов и мебели. О тонкостях антивандального ремонта и выбора мебели мы поговорим отдельно, так как это большая тема, но призываю уделить этому максимальное внимание, так как антивандальные материалы в отделке и надежная мебель позволят вашей студии выглядеть прекрасно на протяжении многих лет, сохранят высокую цену и не заставят каждый год делать косметические ремонты.

Первый подводный камень. Что будет с комплексом дальше? Через 10–15 лет? Кто его заселит? Рабочие из ближайшего зарубежья или место станет модным среди столичной молодежи и цена квадратного метра (а вместе с нею и аренда) подскочат до небес? Чтобы объект был красив не только внутри, но и снаружи, внимательно подходим к выбору локации, близости к центру, окружению и обустройству общедомовой территории. Какое окружение будет у нашего комплекса? Планируются ли модные кафе и рестораны на первых этажах? Галереи, пекарни, бутики?

Конечно, застройщик может обещать все что угодно, но при первом же визите стоит очень внимательно присмотреться к первым этажам нашего комплекса. Если весь первый этаж отдан под жилье и нет помещений коммерческого назначения, то, видимо, в будущем это будет сонный муравейник, населенный рабочим классом. И даже если цена покупки кажется очень заманчивой, то можем рассматривать этот объект лишь для кратковременных инвестиций с дальнейшей перепродажей. А в долгосрочной перспективе появляются риски «маленького Гарлема», и такая недвижимость может оказаться слаболиквидной. Поэтому, если цель создать пассивный доход на много лет вперед, то бьем себя по рукам и ищем другой объект, а он, поверьте, обязательно найдется.

Второй подводный камень. Юридическая чистота объекта. В случае покупки жилья из реконструированной коммерческой или промышленной недвижимости документы и застройщика надо проверять особенно тщательно.

Третий подводный камень. Это апартаменты, а значит, возможна высокая ставка по ЖКХ. Но не всегда. Если комплекс подключен напрямую к городским коммуникациям, то ежемесячная плата будет крайне щадящей. Особенно с учетом небольшой площади. В большинстве комплексов эта сумма составляет порядка 3500–4000 рублей в месяц, что, согласитесь, очень недорого. Но бывают и другие варианты. Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, все детали необходимо уточнять у продавца еще до сделки.

Стратегия 3. Смешанный вариант: покупаем апартаменты для сдачи в аренду, параллельно выставляя их на продажу.

Если вы заранее знаете, что пойдете по этому пути, я настоятельно рекомендую добавить в договор аренды пункт о том, что вы имеете право по предварительному согласованию показывать объект потенциальным покупателям.

К слову, я включаю в договор этот пункт всегда. В моей практике еще не было случая, когда это стало бы причиной конфликта с жильцами. Отчасти это связано с тем, что я стараюсь выстраивать хорошие, уважительные отношения с арендаторами. А отчасти с тем, что я использую это право только тогда, когда уверена, что потенциальный покупатель настроен серьезно.

При этом в объявлении о продаже вашего объекта необходимо указывать наличие жильцов. В этом случае вы продаете объект как готовый арендный бизнес.

За последние годы мы с моими учениками купили и «упаковали» больше ста объектов в Москве. 95 % сделок совпали с предварительными расчетами рентабельности. Я связываю этот успех не только с тем, что мы создаем ликвидные объекты с высоким коммерческим потенциалом, но и тем новым мышлением, которое позволяет сбросить с себя установки, мешающие зарабатывать деньги.

Очень часто ко мне приходят люди, которые уже обожглись на самостоятельных инвестициях. Они купили квартиры и студии, которые оказались чемоданами без ручек. За время работы финансовым консультантом я убедилась в том, что большинство наших соотечественников сильно зависят от мнения и оценок окружающих. Они не готовы самостоятельно оценивать проекты в перспективе 5–15 лет.

В итоге множество людей принимают решение о покупке сердцем, а не умом. Это приводит к серьезным разочарованиям и потерям. Низколиквидное жилье в плохой локации может надолго зависнуть на рынке. Сдать или продать его нередко можно только с огромным дисконтом.

В таких случаях я рекомендую не мучить полудохлую лошадь. Вместо этого стоит постараться как можно быстрее продать неудачный актив, а на вырученные деньги просто начать все сначала.