Но вернемся в ту осень 2016 года, когда я закрыла все свои дела в Санкт-Петербурге и купила билет на Сапсан в Москву. Выходя из вагона поезда на Ленинградском вокзале, впитывая энергию, разлитую в воздухе, я испытывала те же эмоции, которые испытывают миллионы людей из регионов, решивших перебраться в столицу.

Впрочем, восторг вскоре сменился тревогой от осознания того, как много мне предстоит сделать, чтобы стать частью энергичной московской толпы. Помню, как я промокала под серым осенним дождем, бросавшим мелкие капли мне в лицо, а внутри меня все отчетливее нарастал ужас. Если в Санкт-Петербург я переезжала с сыном-студентом и была загружена самыми разными задачами с первых же дней, то в Москву я приехала одна, без надежного помощника рядом и без каких-либо четких планов. В столице меня никто не ждал. Решимость, с которой я паковала чемоданы и заказывала билет на «Сапсан», растворилась в мучительной тревоге и сомнениях.

Что я буду делать в этом огромном городе? Мне скоро пятьдесят лет, и это совсем не то же самое, что переехать куда-то в восемнадцать. Мои сверстницы из Йошкар-Олы и Нижнего Новгорода уже давно живут спокойной жизнью, о которой мечтали: возятся с внуками и обустраивают дачные участки. Я боролась с порывом немедленно узнать расписание поездов из Москвы в Нижний Новгород. Может, не рисковать повторно и вернуться в свою прежнюю жизнь?

Я стояла на площади и снова принимала самое важное за многие годы решение: сдаться или продолжить идти к своей мечте.

Прямо перед моими глазами огромный рекламный щит сообщал о выгодных условиях банковского вклада. Я смотрела на улыбающиеся лица известных актеров и думала, что они тоже когда-то приехали из региональных городов в Москву. И, наверное, так же как и я, стояли на вокзальной площади в раздумьях – не купить ли билет обратно. Но дорогу осилит идущий: пришло время, и они получили роли в кино, известность, рекламные контракты. Почему же я, прошедшая через столько трудностей, собираюсь просто сложить руки и сдаться на половине пути? У меня есть деньги на первые месяцы, есть опыт в онлайн-бизнесе, работающая школа английского языка и опыт работы с недвижимостью в Петербурге. В конце концов, в моей сумке лежал диплом врача, диплом кандидата медицинских наук и сертификат организатора здравоохранения, дававший право работать в управлении медицинского учреждения. Если что-то не получится, я всегда найду работу по специальности.

Сжавши волю в кулак, я подхватила свои чемоданы и пошла на стоянку такси, чтобы отправиться в ближайший отель.

Когда я была маленькой и раскисала во время долгой дороги или от стояния в очереди, говорила маме: «Я больше не могу!» Она каждый раз отвечала: «А надо мочь». Так работала стальная закалка моих родителей-врачей, которые могли работать до 75 лет, не ныть, когда не платят зарплату, превозмогать все трудности и идти вперед.

Сейчас небольшое отступление, которое хотела бы посвятить нашим родителям, бабушками и дедушкам. Я родилась при Советском Союзе. Мое детство и юность также прошли в эпоху строительства «развитого социализма», когда был пломбир по 48 копеек и работа у каждого. Но, в отличие от многих своих сверстников, я абсолютно не идеализирую те времена. К сожалению, хорошо помню и примитивное оборудование больниц, которое не позволяло сделать диагностику, и людей, которые тащили с работы все, что подвернется под руку. И то, как было тяжело поступить учиться не туда, где есть связи у твоих родителей, а куда хочется.

Да, я считаю, что дети, рожденные после развала СССР, намного умнее нашего поколения. У них больше возможностей реализоваться в жизни, в них больше креатива и критического мышления. Но все же была одна черта у советских людей, которую не так часто встретишь в наше избалованное время: умение не щадить себя в самых сложных ситуациях. В школах нас учили на примерах передовиков производства и героев труда: школьница из Узбекистана, Мамлакат Нахангова, которая собрала в три раза больше хлопка, чем взрослые сборщики. Шахтер Алексей Стаханов, бригада которого выработала в забое в 14 раз больше угля, чем было прописано в нормах. У детей блестели глаза, и они хотели быть похожими на героев. Мало кто представлял себе, чего стоили эти подвиги: 12 часов на хлопковом поле под палящим солнцем или ночь в забое шахты при тусклом свете и нехватке кислорода. Но разве такие условия могли остановить советского человека, воспитанного на примерах самопожертвования? Да, современный школьник пожмет плечами: «Не умеешь работать головой – работай руками», и пойдет готовиться к олимпиаде по математике, которая откроет ему путь в престижный вуз. Но в моментах, когда надо бесконечно терпеть и преодолевать трудности ради достижения цели, многие просто спасуют и у них не хватит выдержки. Работая консультантом по личным финансам, я часто разбираю провальные кейсы и вижу, что в большинстве случаев бизнес рухнул не в связи с воздействием внешних факторов, а именно потому, что предприниматель в сложной ситуации не смог сконцентрироваться, взять себя в руки и «мочь». Это умение, эта сила, которая была в крови у наших бабушек и дедушек, прошедших войну и послевоенное время, крайне важный навык в бизнесе, и зачастую именно он помогает достичь успеха.

Следующие десять дней в столице были потрачены на просмотры квартир, сдающихся в аренду. Как это и бывает, по телефону риелторы врали безбожно, и каждый раз я возвращалась с просмотров в гостиницу в полном разочаровании. И вот когда терпение уже было готово лопнуть, мои усилия наконец увенчались успехом.

Я нашла квартиру в центре Москвы, буквально в нескольких минутах пешком от станции метро Смоленская. К моей радости, хозяйка оказалась любительницей животных и была готова принять не только меня, но и мою кошку. За окнами сверкал огнями деловой район Москва-Сити, а по набережной внизу двигался поток машин. Подписывая годовой договор с хозяйкой, я поняла, что с этой минуты права сдаться у меня больше нет.

Сегодня у меня есть хороший лайфхак для всех, кто переезжает в новый город или страну без четких планов: если хочешь быстро адаптироваться, необходимо с первых дней посещать как можно больше мероприятий, чтобы активно знакомиться с людьми. Как бы ни хотелось проводить вечера под пледом на диване за просмотром сериалов, как бы громко маленький интроверт внутри ни пищал от ужаса, один из верных путей к успеху – это связи и так называемый социальный капитал.

Я записалась на несколько новых тренингов, зарегистрировалась на крупный бизнес-форум, накупила билетов в театры и на концерты. В свободное время гуляла по Лужникам и набережной Москвы-реки. Это был своеобразный тест-драйв города: я примеряла на себя роль москвички, пытаясь понять, хочется ли мне остаться здесь насовсем, насколько мне подходят ритм, настроение, воздух этого города.

В общении с новыми людьми я много говорила о недвижимости и очень скоро поняла, что москвичи намного более активны в инвестировании, чем жители Нижнего Новгорода или даже Санкт-Петербурга.

Люди охотно делились со мной личным опытом, связанным с покупкой или сдачей квартир в аренду. В большинстве случаев это было не «бабушкино наследство», а сознательные инвестиции. Кто-то рассказывал про опыт вложений в новостройку на стадии котлована, кто-то находил «убитые» вторички, которые перед сдачей в аренду требовали серьезного ремонта. Каждая история воодушевляла меня. Я знала: если получилось у других, обязательно получится и у меня.

Обобщив полученную в разговорах информацию, я мысленно поделила частных инвесторов в недвижимость на две большие группы.

1. Люди, которые имеют значительные свободные средства и вкладывают их в покупку недвижимости, чтобы сохранить капитал. Они понимают, что квадратные метры намного надежнее любого банковского вклада. В будущем этот актив будет только дорожать. В этом случае сдача жилья в аренду не так интересна. Кто-то рассчитывает через несколько лет перепродать новостройку дороже после того, как район станет обжитым. А кто-то покупает квартиры на будущее, например для своих детей.

2. Люди, у которых нет десятков миллионов рублей. Для покупки недвижимости они прибегают к помощи ипотеки. Они сдают недвижимость в аренду, рассчитываясь этими деньгами по ипотечному кредиту. А закрыв ипотеку, обеспечивают себе стабильный пассивный доход.

Второй подход мне и сегодня кажется гораздо более интересным. Ведь он позволяет получить ключи и начать пользоваться недвижимостью всего за 10 % от ее стоимости, а доходами от аренды гасить остальные 90 % ипотеки.

С учетом роста цен на недвижимость такую изящную стратегию получится применить не на всех объектах: размер арендной платы ограничен уровнем зарплат москвичей. Тем не менее, погашая рентными платежами даже 60–70 % ипотеки и получив через 20 лет подорожавший актив в собственность, покупатель однозначно выигрывает.

Московские и подмосковные новостройки разлетаются со скоростью горячих пирожков. Даже при падениях цен на 15–30 %, которые бывали в кризисные годы, откаты оказывались временными, и уже через полгода-год ситуация выравнивалась, а кривая стоимости квадратного метра снова устремлялась вверх. Драйвер этого роста – высокий спрос со стороны самих москвичей и тех, кто переезжает в столицу из регионов. Эта тенденция не прекратится ни через год, ни через тридцать лет, ведь Москва, что бы ни происходило, будет оставаться мощным магнитом для целеустремленных людей не только со всей России, но и как минимум из стран СНГ.

Ниже мы рассмотрим варианты, которые я считаю наиболее привлекательными с точки зрения частных инвесторов. По ним сегодня происходит большая часть сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Я расскажу вам о плюсах и минусах каждого варианта и о доходности, на которую вы можете рассчитывать. К слову, этот список составлен на основе анализа инвестиций самых обычных людей, к которым с большой вероятностью относитесь и вы.

Стратегия 1. Новостройки старой Москвы: покупка квартир и апартаментов в пределах МКАДа.

Люди, жившие в столице еще во времена СССР, должны помнить, что представляла собой Москва в 1970-х и 1980-х годах. Начнем с того, что территория города занимала больше 840 квадратных километров. По периметру она была ограничена Московской кольцевой автомобильной дорогой, сокращенно именуемой МКАД, – круговой бессветофорной магистралью, очерчивающей контуры Москвы так, как виделось в семидесятых годах прошлого века. На этой площади располагались не только жилые микрорайоны и парки, но и тысячи предприятий, складов, научно-исследовательских институтов и административных зданий. Москва была промышленным городом, в котором не только разрабатывались, но и производились самолеты, автомобили, сельскохозяйственная техника, мебель, обувь, кондитерские и многие другие изделия.

Когда после развала СССР страна начала вставать на коммерческие рельсы, выяснилось, что значительная часть производимой в нашей стране продукции неконкурентоспособна. Многие производства попросту не могли существовать в условиях рынка. В 1990-е года руководство тонущих предприятий пыталось спасти свои владения и коллективы. Многие из них перепрофилировались, другие начали сдавать неиспользуемые площади в аренду.

В начале 2000-х годов началось масштабное преобразование Москвы из промышленного города в город для жизни. Часть работающих предприятий вывели из Москвы в Подмосковье, а их территории вместе с разорившимися фабриками и заводами мэрия начала выставлять на торги и продавать под застройку для жилых комплексов.

Вместе с тем строительные компании осваивали не только бывшие промзоны, но и десятки квадратных километров пустырей, заброшенных берегов Москвы-реки, неиспользуемых полей. С начала 2000-х объем жилья в старой Москве, если его измерять в квадратных метрах, вырос больше чем в три раза.

Кроме того, строительные компании изменили стратегию и вместо малоэтажных комплексов бизнес-класса, популярных в 1990-е годы, переориентировались на строительство высотного жилья. Сегодня мы называем такие многоэтажные комплексы муравейниками. Земля в Москве дорогая, так что намного выгоднее возвести не семиэтажный дом, а небоскреб с тысячей квартир.

Крылатая фраза «Москва не резиновая» со временем показала свою несостоятельность: «нерезиновая» стремительно разрослась, причем не только вширь, но и ввысь.

Думаю, каждый из нас слышал эту знаменитую фразу про нерезиновую столицу. Откуда она взялась? Когда-то давно, в 1956 году, на экраны СССР вышел фильм «В добрый час!», снятый по мотивам пьесы драматурга Виктора Сергеевича Розова. Фильм просмотрели миллионы советских граждан и… засобирались в Москву. Правда, в те времена квадратные метры жилья в столице тщательно охранялись институтом прописки. Нельзя было просто приехать из региона и снять квартиру. Даже наличие большой суммы денег (а, поверьте, у некоторых советских граждан были значительные сбережения) не позволяло купить жилье и стать столичным жителем без получения прописки. А добыть прописку было ничуть не легче, чем сейчас поменять гражданство и получить паспорт европейской страны. Желавшие переехать в Москву шли на многочисленные хитрости – от фиктивных браков до поиска работы в организациях, ведущих свое жилищное строительство и имеющих квоты на набор сотрудников из других городов. Как правило, это была тяжелая работа на заводах и фабриках, на которую не шли местные, но те, кто хотел лучшего будущего, пусть не себе, так детям и внукам. Думаю, каждой второй московской семье хорошо знакомо слово «лимитчик». Именно так, «по лимиту», когда-то в столицу приехали их бабушки и дедушки.

Но все поменялось с введением рыночной экономики. Ожило жилищное строительство, и новостройки надо было продавать. Институт прописки рухнул. Миллионы наших сограждан получили право самостоятельно выбирать место, где они хотят жить. И почему бы не в столице?

Кроме того, покупатели московских новостроек быстро поняли, что инвестиции в квадратные метры приносят неплохие дивиденды, так как квартиры быстро растут в цене.

На этом фоне сформировалась популярная стратегия покупки на стадии котлована. Чтобы собрать деньги на финансирование стройки, не влезать в долги и дорогие кредиты, застройщики подготавливали участок под новый дом, предлагали еще не существующие квартиры с дисконтом до 50 %. За счет средств будущих собственников они вели строительство. При этом с ростом этажей поднимались и цены. Вложившись в такой проект на стадии котлована, можно было удвоить свои инвестиции или купить квартиру по демократичной цене. Надо было только подождать несколько лет до окончания строительства и до ввода дома в эксплуатацию.

Для примера, в 2004–2005 годах, когда только закладывался фундамент огромного комплекса на Беговой, можно было вложить в строительство 5 миллионов рублей и на эти деньги купить однокомнатную квартиру площадью 56–57 квадратных метров. Через четыре года, когда дом был достроен, на стадии отделки цены на квартиры выросли в среднем до 8 миллионов. Сегодня, спустя 12 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартиры в этом комплексе доходит до 24 миллионов рублей.

Или московский район Ходынка, прекрасная локация в трех километрах от Третьего транспортного кольца, в семи километрах от Кремля. Еще 25 лет назад на этом месте было огромное поле с заброшенными взлетными полосами старого аэропорта. Застройщики не прошли мимо лакомого куска, и вскоре на пустыре вырос жилой комплекс «Гранд-Парк» с необычной архитектурой, современной гимназией и несколькими детскими садами поблизости.

Сегодня цены в этом жилом комплексе стартуют от 30 миллионов рублей. Там практически нет маленьких по площади квартир: его проектировали еще в конце 1990-х, ориентируясь на людей, уставших от жизни в типовых, тесных квартирах советской планировки и мечтавших о двадцатиметровых кухнях и огромных комнатах с высокими потолками. 80 % квартир «Гранд-Парка» занимают площадь больше 100 квадратных метров каждая. Рядом с жилым комплексом появились бизнес-центры, крупнейший в Европе торговый комплекс «Авиапарк», уникальный ландшафтный парк «Ходынка» и новая станция метро – «ЦСКА».

Позже строительные компании начали осваивать еще один формат жилищного строительства. Им стали так называемые апартаменты. При проектировании комплексов с обычными квартирами застройщик был обязан продумывать социальную инфраструктуру в виде школ, детских садов, поликлиник. В свою очередь апартаменты не давали право прописки, а значит, строительные компании могли не думать о расходах на инфраструктуру. Это позволяло устанавливать цены в среднем на 30 % ниже, чем в случае с обычными квартирами.

Зачастую комплексы с апартаментами строили в уже обжитых микрорайонах, обеспеченных инфраструктурой. Покупатели апартаментов получали не только выгодную цену за квадратный метр, но и возможность пользоваться благами, которые были предусмотрены для соседних домов бизнес-класса: парк, поликлиника, к которой можно прикрепиться, даже не имея регистрации в этом районе. Школа для детей, которая не может отказать в приеме на обучение. Да, существуют ограничения, но все же при выборе, что купить за одну и ту же цену – апартаменты ближе к центру или квартиру на окраине, многие отдавали предпочтение первому варианту. Так, на Ходынке, о которой говорили выше, застройщики возвели комплекс апартаментов «Лайнер». В свое время это был прекрасный объект для инвестиций в арендный бизнес и для тех, кто просто не имел десятков миллионов рублей для покупки собственных квартир. Этот комплекс предлагал большой выбор небольших апартаментов от 25 до 60 квадратных метров по очень демократичным ценам. Еще в 2015 году однокомнатные апартаменты площадью 36 квадратных метров стоили в «Лайнере» около пяти-шести миллионов рублей.

Правда, как это часто бывает со всем новым и необычным, люди боялись покупать жилье в таких новостройках: «Апартаменты? Нельзя прописаться? Такие маленькие площади?!» Из-за этого комплекс какое-то время стоял нераспроданным. Но те, кто все же рискнул купить в нем жилье, выиграли многократно. Сегодня в этом ЖК цена на однокомнатные апартаменты стартует от 12 миллионов рублей.

Только подумайте: инвесторы увеличили свой стартовый капитал более чем в два раза! А район, благодаря сосредоточению дорогой недвижимости, обеспеченных людей и прекрасной инфраструктуре, стал одним из самых престижных в Москве. Цены на аренду тех же самых 36-метровых апартаментов в «Лайнере» стабильно держатся в районе 75–90 тысяч рублей в месяц, обеспечивая владельцам отличный пассивный доход даже по меркам Москвы.

К сожалению, продажа «воздуха» на стадии котлована была популярной не только у желавших купить квадратные метры по демократичной цене, но и у мошенников, регистрировавших строительные компании-однодневки. Они собирали с доверчивых граждан миллионы долларов, а затем просто исчезали с этими деньгами. Все мы знаем про пикеты обманутых дольщиков, вложившихся в будущую стройку, которая так и не состоялась.

Больше 20 лет российские законодатели пытались навести порядок в этом бизнесе, чтобы обезопасить людей от мошенников. В 2019 году наконец-то появился закон об эскроу-счетах[13]. Это сделало покупку квартир в недостроенных домах безопасной для частных инвесторов. Но вместе с тем цены на такую недвижимость резко повысились.

С принятием этого закона строительным компаниям перестало быть выгодно распродавать часть квартир на стадии котлована, чтобы финансировать свою работу. Все деньги покупателей теперь попадают на эскроу-счета и остаются замороженными вплоть до окончания строительства, а финансирование работ взяли на себя банки, у которых больше инструментов и возможностей для проверки и контроля застройщиков.

Сегодня таких же выгодных вариантов инвестирования в новостойки, как были еще 10–15 лет назад, уже не найти. Теперь по-прежнему никто не запрещает покупать квартиры в еще не достроенных домах. Но цены застройщика уже не будут настолько же выгодными. Рекламные билборды с обещаниями больших скидок в этом случае – не более чем маркетинговая уловка.

На чем можно выиграть?

1. На начальной стадии продаж самый большой выбор удачных планировок, этажей и видов из окон.

2. После того как дом заселится и пройдет пять-семь лет, можно будет продать значительно дороже, чем покупали на стадии строительства.

3. Квартиры и апартаменты в современных домах и с хорошим ремонтом, в непосредственной близости к центру, крайне востребованы у арендаторов. И сдавая их в найм, хозяин будет иметь хороший источник пассивного дохода.

Для примера, район Шелепиха. Престижный западный округ и расстояние всего 10 километров от Кремля. Но много лет промзоны, тянувшиеся от Москва-Сити до Филевского парка, стояли в полузаброшенном состоянии. Еще в начале двухтысячных было страшно заезжать в этот район на машине: по берегам Москвы-реки громоздились тонны заржавевшего металлолома, вызывали оторопь покосившиеся корпуса каких-то старых фабрик и цехов, вдоль дорог бродили стаи бездомных собак. Все изменилось лет пятнадцать назад, когда за эти промзоны взялись крупные строительные компании. Расчистили весь мусор, демонтировали обветшавшие здания на территории и начали застраивать район высотными зданиями новых жилых комплексов. Пока Шелепиха еще не так обустроена, как Ходынка, и напоминает одну большую стройку. Но у этого района все в будущем. Средняя стоимость однокомнатной квартиры 36,6 кв. м в небоскребе Шелепихи со сроком сдачи через шесть месяцев составляет 17,5 миллионов рублей. Причем это без отделки. Вырастет ли цена в будущем? Конечно, да. По моим прогнозам, уже лет через пять-семь такая квартира будет стоить минимум 25–26 миллионов рублей. В первую очередь за счет близкого соседства с Москва-Сити – огромным деловым районом, в котором работает несколько сотен тысяч человек, и им интересно жилье в непосредственной близости к месту работы. Это бизнесмены, айтишники, банкиры, имеющие высокие белые зарплаты и не имеющие сложностей взять ипотеку для покупки. Именно они сейчас составляют основу тех, кто заселяет Шелепиху. Но пройдет время, в офисы небоскребов Москва-сити придут на работу новые профессионалы, у них уже не будет возможности купить в этом районе что-то на стадии строительства, и придется выбирать из вторичных вариантов.

К тому же не забывайте, что такую квартиру можно сдавать в аренду. А спрос на аренду в этом месте всегда будет высоким.

Давайте просчитаем рентабельность с калькулятором:

Однокомнатная квартира 36,6 кв. м. в жилом комплексе бизнес-класса, м. Шелепиха.

Сознательно не указываю застройщика, каждый может найти его сам по объявлениям на “ЦИАН”или “Авито”.

Стоимость объекта 17 500 000 рублей (май 2023 года).

Отделочные работы, меблировка, бытовая техника – 2 000 000 рублей. (Мы же делаем крутой дизайн, не так ли?)

Коммунальные платежи на время ремонта 20 000 рублей.

Ежегодный налог на недвижимость 22 500 рублей.

Вложенный капитал: 19 570 000 рублей.

Цена аренды: 75 000 рублей (в идеальном случае арендатор сам оплачивает ЖКХ).

Совокупный годовой доход:

(75.000) * 12 = 900 000₽ – 864 000 рублей после уплаты налога 4 % (если сдавать как самозанятый).

Налог на недвижимость за 20 лет – 450 000 рублей.

Окупаемость: 25 лет (с учетом возможных простоев, расходов на косметические ремонты и прочих непредвиденных трат).

Конечно, в наших условиях нестабильности крайне сложно точно определить точные сроки окупаемости. С одной стороны, цены на аренду имеют тенденцию к росту, так как зарплаты (особенно в секторе IT) растут и будут расти дальше. Соответственно, платежеспособных арендаторов станет значительно больше.

С другой стороны, любая арендная недвижимость требует вложений в косметический ремонт, прибавляются затраты на замену сломавшейся бытовой техники и предметов обстановки. Кроме того, надо рассчитывать на возможные простои между арендаторами.

И не забывайте, что мы указали суммы без вычета налогов на доходы.

И пара слов о налогах.

Платить налоги – обязанность каждого гражданина страны. Время, когда наши люди пытались скрыть доходы и сэкономить, уходит в прошлое, так как в наш век цифровизации и контроля со стороны государства расходов и доходов граждан, все «серые» схемы заработков могут рано или поздно выйти наружу. И «экономный» арендодатель потеряет больше, чем приобретет.

На данный момент для людей, сдающих свою недвижимость в найм, есть три возможных системы налогообложения:

Налог с доходов физлиц – ставка 13 %. Самая простая система налогообложения для физических лиц. При заполнении ежегодной декларации о доходах, арендодатель вписывает в декларацию полученный от сдачи недвижимости доход и выплачивает 13 % от этой суммы в казну государства.

Арендодатель со статусом ИП – 6 %. Для того чтобы снизить ставку по доходам от сдачи недвижимости в найм, арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В этом случае его ждет существенная экономия на отчислениях в бюджет. Подходит для тех, кто сдает как жилую недвижимость, так и апартаменты. Из минусов – ИП должен вести учет и сдавать бухгалтерскую отчетность.

Арендодатель со статусом «Самозанятый» – 4 %. В 2019 году стартовал эксперимент по выводу из тени доходов фрилансеров. Им была предложена низкая ставка налога и удобное приложение, которое помогает заплатить налоги без сдачи бухгалтерской отчетности. Эта система налогообложения может использоваться и арендодателями, сдающими свою жилую недвижимость. Но есть исключения: общий доход самозанятого не может превышать 2,4 миллиона рублей в год, а также самозанятым нельзя сдавать нежилую недвижимость (апартаменты). Этим категориям придется выбрать статус ИП.

Но вернемся к стратегии покупки объекта в жилищном комплекте бизнес-класса в хорошей локации Москвы. Как мы видим, это не только прибыльный, но и вполне надежный вариант долгосрочного инвестирования. Но есть у этой стратегии недостатки, которые отсекают от него значительное большинство частных инвесторов средней руки. Вы уже сами все поняли. Это размер стартового капитала, который требуется для входа. Квадратные метры жилья в Москве дорожают с каждым годом, радуя тех, кто успел купить недвижимость в 2000-х годах или имеет квартиру на продажу, но остальных, кому не повезло, обилие нулей загоняет в состояние депрессии. Да, к сожалению, в пределах старой Москвы уже сложно найти однокомнатную квартиру в новостройке дешевле 10 миллионов рублей. А если речь идет о жилом комплексе бизнес-класса в двух-трех остановках метро от кольцевой, то надо будет приготовиться к стартовой цене в 13–17 миллионов рублей. И это за 36–40 квадратных метров! Апартаменты без права прописки в новостройках можно купить несколько дешевле, но уже нет той огромной разницы в 30 %, как была на начале ввода этого формата на московский рынок недвижимости.

Второй недостаток в том, что в таких районах, застраиваемых небоскребами, практически одновременно будут сданы сотни тысяч квадратных метров жилья. И все это уже в скором времени будет выставлено на продажу и в аренду. Частному инвестору, решившему через год продать свою квартиру и заработать, придется конкурировать с тысячами предложений от застройщика и от таких же инвесторов. И, даже несмотря на высокий спрос, вряд ли получится продать быстро и по той цене, по которой хочется. Кроме того, застройщик, имеющий в продаже много квартир, может позволить себе делать скидки, давать массированную рекламу. Частный инвестор не имеет таких возможностей, и придется ждать тех времен, когда предложения застройщика будут полностью реализованы.

Если у покупателя не хватает собственных средств на столь дорогостоящее приобретение, то можно рассмотреть вариант покупки в ипотеку. Банки охотно выдают кредиты под залог недвижимости, и можно купить квартиру в современном комплексе, заплатив всего 10 % от ее стоимости. После этого останется получить ключи, сделать ремонт и сдать жилье в аренду, чтобы частично покрывать затраты на выплату ежемесячных платежей банку за счет рентной платы.

Как правило, застройщики начинают активную рекламную кампанию за 6–12 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. Из минусов покупки в ипотеку на этой стадии можно отметить необходимость ежемесячных платежей банку по кредиту при том, что квартира еще не приносит доход. Но из плюсов – возможность выбрать удачную планировку и этаж. Будем считать последнее очень существенным достоинством объекта, за которое не грех и переплатить.

Итак, рассмотрим пример покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме бизнес-класса, в хорошей локации. Ввод в эксплуатацию дома намечен через 9 месяцев[14].

Стоимость объекта – 17,5 миллиона рублей.

Первичный взнос – 10 %, или 1,7 миллиона рублей.

Сумма заемных средств – 15,7 миллиона рублей под 11,55 % годовых сроком на 20 лет.

Ежемесячный платеж по ипотеке – 151 тысяча рублей.

Платежи банку до ввода дома в эксплуатацию (9 месяцев) – 1,3 миллиона рублей.

Ремонт и обустройство – 2 миллиона рублей.

Платежи банку на время ремонта и оборудования квартиры под аренду (3 месяца) – 453 тысячи рублей.

Ежемесячные коммунальные платежи на время ремонта – 30 тысяч рублей.

Налог на недвижимость за первый год – 22,5 тысячи рублей.

Вложенный капитал – 5,6 миллиона рублей (включая платежи банку в первые 12 месяцев).

Сдача квартиры в аренду за 75 тысяч рублей в месяц (сумма до уплаты налогов) поможет частично компенсировать затраты арендодателя на выплату ежемесячных сумм банку в счет погашения кредита. Таким образом, с поддержкой доходов от аренды, через 20 лет общие затраты на покупку квартиры, включая выплаты процентов по ипотеке, составят около 25 миллионов рублей.

Плюсы этой стратегии в том, что через 20 лет район, который пока что похож на большую стройку, станет обжитым, благоустроенным, уютным. Там появятся престижные школы и детские сады, зеленые насаждения и сотни объектов инфраструктуры – от кафе до спортивных клубов. Цены на недвижимость в уютном районе в 7–10 километрах от Кремля однозначно вырастут, так что затраченные средства, даже с учетом грабительских банковских процентов, покажутся вполне разумной платой за обладание собственностью в таком месте.

Квартиру можно будет и дальше сдавать в аренду, получая стабильный пассивный доход после закрытия ипотеки. В целом, это позволит войти в перспективный жилой район в хорошей локации, даже не имея на руках всей необходимой суммы. Без ипотеки можно десятилетиями копить, не успевая за ростом цен, и в конечном итоге остаться ни с чем. Либо взять ипотечный кредит и зафиксировать цену покупки на момент подписания договора. Ведь банк оплатит за вас всю сумму застройщику, и вы сможете испытывать непередаваемое удовольствие, наблюдая за тем, как растет цена квартир в доме по мере его заселения и развития инфраструктуры района.

Что касается минусов стратегии, они связаны с тем, что гладко все бывает только на бумаге. У вас могут возникнуть простои в аренде, так что придется платить банку полностью из своего кармана. Обязательно будут возникать расходы на косметический ремонт, замену испорченной мебели и вышедшей из строя бытовой техники. Для этого всегда нужно иметь подушку безопасности, предназначенную для непредвиденных случаев.

К тому же, чем больше сумма заемных средств, тем выше должна быть зарплата заемщика.

Если кредит в размере четырех-шести миллионов рублей может получить среднестатистический москвич, зарабатывающий по 80–100 тысяч рублей в месяц, для ипотеки, превышающей 10 миллионов, банку нужно будет показать совсем другие доходы. Кроме того, чем больше сумма заемных средств, тем жестче проверки банком и тем сложнее получить его одобрение.

При этом самый главный минус заключается в том, что заемщик может не потянуть ежемесячные платежи, так что придется продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком. Но как вы уже знаете, в огромных жилых комплексах еще несколько лет после строительства сохраняется высокая конкуренция среди продавцов. По этой причине быстрая продажа может быть только при большом дисконте.

Я рекомендую тщательно взвешивать свои возможности, подписывая ипотечный договор с банком. К сожалению, встречается немало случаев, когда планы семей менялись, что-то случалось и приходилось срочно продавать квартиру с ремонтом по цене ниже, чем у объекта застройщика без всякой отделки. В итоге инвесторы не зарабатывали, а теряли по несколько миллионов рублей.

Входя в дорогую ипотеку, инвестор должен быть твердо уверен в своей платежеспособности на много лет вперед и просчитывать все варианты на случай потери работы, серьезных проблем со здоровьем и прочих подобных обстоятельств.

Так или иначе стратегия покупки квартир или апартаментов в новостройках в престижных районах Москвы будет интересна двум группам инвесторов:

1) Тем, кто ориентируется на долгосрочную перспективу и готов вложить в недвижимость 14–20 миллионов рублей.

2) Тем, у кого есть порядка шести-семи миллионов рублей на первичный взнос по ипотеке, ремонт и первоначальные расходы, плюс высокий стабильный доход, покрывающий ежемесячные платежи, и обоснованная уверенность в своей финансовой состоятельности на ближайшие 20 лет.

Стратегия 2. Новая Москва и Подмосковье: покупка квартир в новостройках за пределами МКАДа.

Будущие рантье, у которых нет на банковском счету «лишних» 20 миллионов рублей или зарплаты топ-менеджера крупной корпорации, как правило, обращают свой взор на новостройки за МКАДом. Цены на них более демократичные, перспективы хорошие: Москва растет неспроста, ведь в нее ежегодно съезжаются сотни тысяч людей из других регионов России и стран бывшего СССР.

Замкадная недвижимость популярна у жителей регионов, которые хотят инвестировать в столичные квадратные метры. Реклама жилых комплексов в Новой Москве с квартирами от 6,5 миллионов рублей заполонила СМИ и интернет. Щиты с заманчивыми предложениями встречают пассажиров даже в аэропортах.

В радиусе 30 километров от МКАДа сегодня идут грандиозные стройки: на территориях бывших сельскохозяйственных угодий и пустырей многоэтажки растут как грибы. Строительные компании заманивают покупателей беспрецедентно низкими для Москвы ценами, беспроцентной или льготной ипотекой и уникальной для столицы экологией. Но важно понимать, что огромные поля на стадии строительства внушают скорее ужас, нежели ощущение желанного приобретения.

Строительство дорог и развязок здесь, как правило, сильно запаздывает. Из-за этого по всему Подмосковью по утрам можно наблюдать многокилометровые пробки в сторону МКАДа. Золотые времена низких цен при покупке на этапе котлована прошли, но инвесторы по старой памяти везут свои деньги в офисы строительных компаний в надежде удвоить капитал после ввода жилья в эксплуатацию.

Они не понимают, что цены в начале строительства уже практически рыночные. Они соответствуют качеству домов, их транспортной доступности и социальному составу жильцов будущего комплекса. С учетом этих аспектов идея купить квартиру за МКАДом в надежде выгодно перепродать ее через несколько лет легко может обернуться серьезными убытками.

Качество строительства.

Чем ниже стоимость квадратного метра, тем ниже качество строительства. Покупатели квартир в новостройках рискуют разочароваться звукоизоляцией, отделкой подъездов, благоустройством территории и инфраструктурой. Если в готовом доме можно все увидеть своими глазами, потрогать руками или пригласить прораба, который оценит кривизну стен и составит смету по их исправлению, сделать это на стадии строительства не получится. Остается только надеяться, что в готовой квартире не будет «картонных» стен-перегородок, позволяющих услышать каждый чих соседа, или дешевых скрипящих лифтов, в которые страшно заходить.

Транспорт.

Заявленные в рекламе «15 минут до метро!» могут оказаться правдой. Но чаще всего речь идет об идеально пустых дорогах, которых в пригородах столицы не бывает даже ночью. В Подмосковье и в 1990-е, когда автомобилей было гораздо меньше, можно было простоять в пробках часами. В пятницу их пополняют дачники, пытающиеся выбраться из душной Москвы на свои загородные участки. Что уж говорить о 2020-х годах, когда в каждой семье огромного микрорайона может быть по несколько автомобилей.

Во многих замкадных районах уже есть станции метро или линии МЦД[15]. Но это не избавляет значительную часть жителей от необходимости добираться до них общественным транспортом внутри микрорайона, по утрам и вечерам парализованного пробками. Покупатель квартиры за МКАДом вскоре обнаружит, что ежедневный путь на работу в центр Москвы занимает по полтора-два часа в один конец. А как добираться жителям микрорайонов, для которых не предусмотрено скоростного общественного транспорта? И что будет с ценами на квадратные метры в таких районах в будущем?

Представьте, что Иван Иванов покупает однокомнатную квартиру в жилом комплексе в Новой Москве, в 11 километрах от станции метро Рассказовка. Цена в 4,8 миллиона рублей кажется Ивану вполне демократичной. Более того, в нее входит отделка от застройщика.

Иван покупает квартиру, чтобы перепродать ее через несколько лет, когда комплекс будет полностью заселен. Пока что он меняет дверь, устанавливает сигнализацию, докупает все необходимое. Вместе с тем он ежемесячно оплачивает коммунальные расходы, платит ежегодный налог на имущество и регулярно приезжает проверить свою квартиру, каждый раз тратя на бензин по тысяче рублей. Получается, что расходы и после покупки продолжают расти, в отличие от стоимости квартиры.

При этом в огромном микрорайоне остаются тысячи нераспроданных квадратных метров от застройщика, которые он продает с большими скидками. Но даже скидки и массированная реклама не позволяют распродать эти новостройки быстро. Микрорайон наполнен строительной пылью и грохотом. Потенциальные покупатели просят Ивана снизить цену до 4 миллионов рублей. Но к таким потерям хозяин явно не готовился.

Квартира, которая требует ежемесячных вложений, превращается в «чемодан без ручки». В один прекрасный момент Ивану в голову приходит блестящая идея оптимизировать платежи ЖКХ, сдав свою недвижимость в аренду. Полистав объявления, он отмечает, что в его комплексе сдаются однокомнатные квартиры по 23–25 тысяч рублей. Решение потратить на меблировку и бытовую технику еще 400 тысяч рублей кажется вполне разумным. Пусть сдается, покрывает расходы на содержание, а через пару лет, когда отобьются расходы на обустройство, жилье с ремонтом можно будет продать дороже.

Закончив ремонт, Иван обнаруживает, что старые объявления об аренде, которые он просматривал до этого, висят до сих пор. Это значит, что за прошедшие месяцы хозяевам так и не удалось сдать жилье по ценам, на которые ориентировался и Иван. Более того, количество новых предложений только выросло, тогда как потенциальные квартиросъемщики, оценив неблагоустроенность нового микрорайона, предпочли отправиться на поиски чего-то более подходящего.

Таким образом, стратегия покупки в ипотеку и погашения кредита арендными платежами при неправильном выборе объекта может оказаться провальной. При сумме кредита в четыре миллиона рублей на 30 лет ежемесячный платеж будет составлять около 30 тысяч рублей в месяц, квартиру можно отремонтировать за три месяца и выставить за 22 тысячи рублей. Это позволило бы гасить значительную часть ежемесячного платежа по ипотеке. Но реалии таковы, что сдать квартиру в подобной локации может оказаться невыполнимой задачей.

Социальные риски.

Из мировой истории мы знаем, как формировались гетто в США и странах Европы. В районах с дешевым жильем начинали селиться иммигранты, которые постепенно выживают коренных жителей, оказавшихся в этих местах этническим меньшинством. Глядя на быстровозводимое дешевое жилье в районах Подмосковья, где нет рабочих мест, бьют тревогу и российские социологи.

Какая перспектива у многоэтажных жилых комплексов, так и не получивших хорошую транспортную доступность к Москве? Уже сейчас можно прогнозировать, что из-за низкой цены их основными жителями станут неблагополучные москвичи и гости столицы, в том числе приезжающие из стран СССР СНГ в качестве «дешевой рабочей силы». Это прямо влияет на криминогенную обстановку таких районов. А рост цен на жилье здесь будет ограничиваться платежеспособностью потенциальных покупателей и арендаторов.

Кроме того, чтобы платить за съемное жилье, арендаторам надо где-то работать. В местах крупномасштабной застройки рабочие места заканчиваются очень быстро. Причем проблема нехватки рабочих мест насущна и среди коренных жителей Подмосковья. Зарплаты здесь маленькие, а конкуренция за свободные места огромная. В итоге новоселам приходится искать работу в столице, до которой нужно каждый день добираться, увеличивая и без того огромный трафик.

К выбору недвижимости за МКАДом необходимо подходить с большой осторожностью. Нужно тщательно оценивать перспективы района на ближайшие десятилетия. Особенное внимание следует уделять развитию транспортной доступности к Москве, а также перспективам появления достаточного количества рабочих мест рядом с новостройками. Не менее важен и социальный состав новоселов. Вкладывая свои деньги в недвижимость, хочется получить набор благ, который включает не только красивый вид из окна, удачную планировку и близость к метро, но и достаточный уровень безопасности и минимального комфорта.

Например, моя знакомая Ольга, врач, 20 лет назад решила переехать из Нижнего Новгорода в Москву. В столице ее ждали лучшие рабочие перспективы и возможность дать хорошее образование детям. Денег от продажи квартиры в Нижнем хватило на двухкомнатную квартиру в доме на стадии котлована в новом на тот момент микрорайоне за МКАДом. Ольгу прельстили обещания о скором вводе в строй станции метро Котельники, а главное, впечатлила современная школа, которая достраивалась в двух шагах от будущего дома.

Когда моя знакомая дождалась окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, сделала ремонт и окончательно переехала в новую квартиру, пришла очередь забирать детей и переводить в новую школу. Ольга была счастлива. Правда, до того момента, пока дети не пошли в школу и не попали в переполненные классы, в которых не хватало учителей. Ведь школа открылась совсем недавно и еще не подобрался сплоченный и профессиональный педагогический коллектив.

Учителя, многие из которых недавно закончили вузы и еще не очень хорошо представляли себе работу со школьниками, находили более выгодные места и увольнялись. Им на смену искали новых учителей. За три месяца постоянных замен у детей Ольги случился такой регресс в учебе, о котором было даже страшно подумать в Нижнем. Ценой огромных усилий и средств ей удалось перевести детей в люберецкую школу-лицей. Учеба пошла на лад, и дети догнали программу. Но при этом Ольга каждый день вставала в 6:30, будила детей, и уже в 7:30 они выходили из дома: люберецкие пробки по утрам не уступают по плотности пробкам в час – пик на Третьем транспортном кольце. После того как дети были доставлены в лицей, моя знакомая выруливала на Волгоградское шоссе и направлялась в центр Москвы, на работу. Разумеется, на загруженной магистрали она вставала еще в одну серьезную пробку. Когда к 10 утра она приезжала на свое рабочее место, то успевала устать так, как будто разгрузила пару вагонов. А ведь еще надо было как-то отработать день и вечером добраться домой.

Так они прожили почти семь лет. Не высыпаясь и дыша выхлопными газами с самого начала дня. После зеленого и неспешного Нижнего Новгорода жизнь в Москве была похожа на забег по пересеченной местности. Забег на выживание. Но и это проходит.

Стройки под окнами были закончены, и микрорайон начал принимать обжитой вид: улеглась цементная пыль, подросли кусты и деревья во дворе. Как грибы после дождя открывались супермаркеты, различные сервисные службы и медицинские клиники. В одной из них Ольга нашла работу, и у нее больше не было необходимости тратить по три часа в день на дорогу. Ну а главная радость жильцов микрорайона состояла в том, что наконец открыли станцию метро Котельники, которая связала новый микрорайон с центром Москвы.

Дети Ольги, которые успешно закончили лицей и поступили в московские вузы, получили возможность добираться до своих учебных заведений быстро, с относительным комфортом и без выматывающих нервы утренних автомобильных пробок.

Ольга привыкла к своему району, радуется сосновому лесу, который граничит с микрорайоном и в котором так приятно гулять по выходным дням, радуется чистым дворам с парковками и близостью станции метро. Именно благодаря открытию станции Котельники, цена за квартиру выросла в несколько раз. Инвестиция в котлован оказалась очень выгодной, хоть и потребовались годы жизни в условиях ранних подъемов и мучений в утренних пробках.

Но у сказки мог быть и не такой радостный финал. Если бы Ольга купила квартиру не в Котельниках, а, скажем, чуть правее, в Лыткарино, или чуть левее, в Павлино. В тех районах, куда метро за эти двадцать лет так и не дотянулось и где по-прежнему пробки на дорогах забирают у жителей микрорайонов по несколько часов в день. Более того, застройка продолжается: каждый год прибавляя десятки тысяч новоселов и тысячи машин, а строительство широкополосных дорог ведется намного медленнее, чем строительство очередных башен «общедоступного» жилья. Таким образом, при покупке квартир на стадии строительства в районах за МКАДом в первую очередь необходимо обращать внимание на планы развития общественного транспорта в перспективе ближайших пяти-семи лет. Застройщики могут заманивать покупателей всевозможными «плюшками» жилищного комплекса: от леса рядом с домом до подземного паркинга и оригинальной архитектуры. Но все эти достоинства меркнут перед сложностью ежедневной дороги в Москву и из нее. Ведь, как правило, в новых микрорайонах «на полях» крайне сложно с рабочими местами вуз и вряд ли повезет сразу найти высокооплачиваемую работу где-то поблизости. Кроме того, необходимо обращать внимание на загрузку социальных объектов (школ, детских садов и поликлиник). Если вы переезжаете с детьми, то не поленитесь и до покупки поговорите с мамами на детских площадках. Как правило, такие мамы – лучшие информаторы, которые поделятся всеми самыми свежими новостями из жизни микрорайона. Есть ли очереди в детские сады и сколько времени займет ожидание? Не учатся ли дети в ближайшей школе в две смены (а это очень частое явление в новых микрорайонах за МКАД)? Хватает ли профильных специалистов в местной поликлинике или придется обращаться в коммерческие медцентры? Вся эта информация поможет сложить в голове полную картину и принять решение о покупке квартиры. Или решение поискать что-то еще.

Если рассматривать такую покупку с точки зрения инвестиций и желания заработать на перепродаже спустя несколько лет, то вопрос транспортной доступности также будет превалировать над удобствами, экологией и отличным ремонтом квартиры. К тому же придется подождать несколько лет, пока район не станет обжитым, пока не благоустроят дворы и улицы. А главное, пока застройщик не реализует свои десятки тысяч построенных квадратных метров. До этого момента продажа станет крайне сложным предприятием. Не забывайте, что за эти годы, пока вы ждете превращения стройки в жилой район и публикуете объявления, на которые не так много откликов, к цене покупки квартиры на стадии строительства прибавятся ежемесячные коммунальные платежи, ежегодный налог, расходы на перевозку мебели и регулярные разъезды для проверки вашей собственности.

Можно ли заработать на вложениях в такие объекты, расположенные за МКАД? Разумеется, да. Но при условии правильного выбора жилищного комплекса, предварительного изучения программы развития транспорта в районе, а также при наличии терпения, которое должно быть у каждого инвестора. Эти инвестиции можно рассматривать лишь как долгосрочные проекты, которые принесут дивиденды не ранее чем через 7–12 лет.

Стратегия 3. Вторичный рынок: покупка квартиры «под ремонт» в пределах МКАДа.

Бизнес, связанный с перепродажей вторичного жилья после ремонта, пользуется популярностью во множестве стран и городов мира. Инвестор, который хорошо разбирается в ремонте и имеет свою строительную бригаду, выкупает «убитые» объекты, обновляет их и выгодно перепродает. Во многих странах мира, включая нашу страну, даже снимают телевизионные шоу на основе реальных историй по переделке старых домов или квартир в современное жилье.

Один мой друг, уже в преклонном возрасте эмигрировавший в Германию, собрал бригаду из соотечественников и запустил строительный бизнес в Гамбурге. Он смог выйти на аукционы, на которых банки продавали залоговое жилье. Так он покупал квадратные метры со значительным дисконтом. Надо ли говорить, что 90 % домов и квартир находились в запущенном состоянии, с прогнившими коммуникациями и замшелыми стенами. Но он приводил своих строителей, которые делали быструю и качественную реконструкцию, и еще во время ремонта выставлял жилье на продажу по рыночным ценам. На этом деле он за несколько лет сумел сколотить приличный капитал.

Российские инвесторы также ищут в столице недорогое жилье в обжитых районах, участвуют в аукционах, на которых распродается недвижимость банкротов. Они находят квартиры умерших бабушек и дедушек, которые пытаются продать их наследники.

Плюсов у этого бизнеса несколько:

– можно торговаться с продавцом;

– «вторички», как правило, находятся в обжитых районах в пределах МКАДа с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.

В свою очередь, главный минус заключается в том, что прибыль инвестора – это разница между ценой покупки, вложений в ремонт и последующей продажей. Соответственно, чем ниже первоначальная стоимость и меньше вложений в реконструкцию, тем больше можно заработать. По этой причине за «убитыми» квартирами идет охота. Чтобы оказаться первым, надо прикладывать много усилий и хорошо разбираться в деле.

Сегодня можно найти однокомнатные квартиры в пределах МКАДа за шесть-семь миллионов рублей. Отремонтировав такое жилье, можно продать его за 12 миллионов. При этом важно помнить, что квартиры по таким ценам могут иметь серьезные проблемы с документами. Например, на этих квадратных метрах прописан человек, который отбывает срок в тюрьме. Или продавцы не учитывают интересы несовершеннолетнего ребенка, который был выписан за несколько месяцев до приватизации, или в отношении продавца возбуждено дело по признанию его банкротом, и после завершения процедуры могут наложить арест на квартиру и признать договор купли-продажи недействительным. Любые подобные нюансы, которые вы не заметите вовремя, могут привести к потере денег и самой недвижимости. Поэтому, разумеется, не стоит экономить на услугах юриста, который проверит объект вторичной недвижимости на предмет юридической чистоты. Также очень рекомендую провести собственное «расследование» истории квартиры, пообщавшись с бабушками на лавочке во дворе или соседями (разумеется, если получится вызвать доверие и вывести на разговор). Чем ниже цена и подозрительнее история, тем больше усилий придется приложить для того, чтобы в конечном итоге не остаться без квартиры и без денег. Но, предположим, инвестор не гонится за супернизкой ценой, подразумевающей большие риски, а просто находит вторичную квартиру, с прозрачной историей и чистыми документами. После окончания ремонта он собирается сдавать жилье в аренду. Выгодна ли такая стратегия с точки зрения создания источника пассивного дохода?

Допустим, бюджет на покупку составляет 9–11 миллионов рублей. В отличие от новостройки, у вторичной квартиры есть ряд плюсов:

1) Не надо ждать ввода дома в эксплуатацию – достаточно сделать за три месяца ремонт.

2) Невысокая плата ЖКХ.

3) Можно прописаться в Москве.

4) Можно сдавать квартиру, будучи самозанятым: налог в этом случае составит всего 4 %.

5) При необходимости такую квартиру можно быстро продать.

Но есть и минусы. Дома советской постройки, в которых можно купить вторичку по низкой цене, морально и физически устарели. Что будет с ними через 20–25 лет, если уже сегодня обеспеченных жильцов отпугивают изношенные коммуникации, отсутствие охраны, обшарпанные подъезды, непонятный социальный состав соседей? Какими бы стильными ни были дизайн и ремонт, из-за расположения в панельном советском доме квартира попадет в низшую ценовую категорию, так что стоимость аренды составит не больше 35–45 тысяч рублей.

Ниже – расчет рентабельности такой недвижимости.

Совокупный годовой доход – 40 тысяч * 12 = 480 тысяч рублей.

Уплата налога – 46 тысяч рублей.

Покупка квартиры – 9,5 миллиона рублей.

Ремонт и меблировка – 1,5 миллиона рублей.

Срок окупаемости – 11 миллионов / 460 тысяч = около 25 лет.

Проценты на вложенный капитал – 4,4 % годовых.

Этот процент вполне сопоставим с процентами по банковскому вкладу. А с учетом дополнительных расходов на косметические ремонты, замену бытовой техники и мебели, может оказаться даже ниже процентов по вкладам. Единственное, на чем можно выиграть при такой стратегии, – это на росте цен на квадратные метры жилья в дальнейшей перспективе.

Стратегия 4. Инвестиции в зарубежную недвижимость.

– Мы купили дом в Испании! Теперь на все лето отправляем детей на море!

– А у нас квартира в Болгарии, – такие разговоры часто можно было услышать от владельцев среднего и малого бизнеса и представителей творческой интеллигенции.

Еще 20 лет назад цена небольшого дома в Испании или Греции составляла 100–150 тысяч евро. Имея такую недвижимость в собственности, можно было получить многолетние шенгенские визы и летать к себе на фазенду, покупая дешевые билеты на чартерные рейсы. Обладание зарубежной недвижимостью не только позволяло сохранить сбережения, зафиксировав их в валюте, но и обеспечить качественный отдых для всей семьи.

В конце августа самолеты, возвращавшиеся в Москву с популярных средиземноморских курортов, часто напоминали подмосковные электрички, везущие дачников обратно в город. Но все поменялось в 2020 году. Сначала эпидемия Covid-19 закрыла границы, а через два года накалились международные отношения. Сейчас путь к своим зарубежным владениям сопряжен с огромными проблемами и значительно вырос по стоимости. Стало сложно получать визы, прямые рейсы отменяются, так что приходится летать с пересадками через Турцию.

Сегодня я знаю немало людей, которые пытаются избавиться от таких зарубежных активов. Пользоваться ими стало трудно, а коммунальные платежи и налоги продолжают съедать крупные суммы. Любая недвижимость требует постоянного ухода и ремонта, что добавляет расходов на оплату людям, которые присматривают за квартирами и домами.

Но при этом открылись новые возможности по сдаче недвижимости в аренду, так как в страны Европы хлынул поток эмигрантов из Украины и России. Эти люди остро нуждаются в жилье и готовы рассматривать объекты практически любой ценовой категории. Конечно же, максимально высокий спрос приходится на самое дешевое жилье, которое к тому же снимают вскладчину. Но ведь эмигрируют и профессионалы из сферы IT. Те, кто может работать на фрилансе и зарабатывать вполне приличные суммы. К тому же арендаторов будет легко найти, просто разместив объявления в русскоязычных тематических группах в соцсетях. Разумеется, принимая решение сдать свою зарубежную «дачу», собственник вынужден будет решать множество вопросов – от подписания договора и передачи ключей до получения арендной платы на российский счет и присмотра за недвижимостью на месте. Но где есть спрос, там будет и предложение. За последний год в Европе резко выросло количество агентов, говорящих по-русски. Как правило, они берут на себя все хлопоты за процент от арендной платы. Второй вопрос, что не каждый собственник будет готов отдать в аренду свою «дачу», в которой все обустраивалось для летнего отдыха. Но здесь уже каждый решает для себя.

Стратегия 5. Инвестиции в апартаменты-студии, переделанные из нежилой недвижимости.

Мы добрались до одной из самых перспективных стратегий инвестирования в недвижимость. Она доступна даже тем, чей стартовый капитал не превышает 1–1,5 миллионов рублей. После комнат в коммуналках такие малогабаритные студии в комплексах, переделанных из бывших АТС[16], гостиниц, административных зданий и прочей нежилой недвижимости, – это самые недорогие объекты, на базе которых можно строить успешный арендный бизнес или заниматься перепродажей с существенной выгодой.

Такие студии часто стилизуются под лофты. Лофт – это стиль, который зародился в Нью-Йорке в 1940-х годах. В центре этого мегаполиса было достаточно промышленных зон, которые не только отравляли экологию, но и портили облик города. После окончания Второй мировой войны, когда земля в Нью-Йорке начала резко дорожать, мэрия решила вынести на окраины промышленные предприятия, а оставшиеся от них помещения реконструировать и переоборудовать под офисы, жилье, рестораны и мастерские художников.

Здесь появились одни из самых престижных в Нью-Йорке жилых кварталов. Старую краску зданий отчистили пескоструйкой и обнажили стены из красного кирпича. На первых этажах бывших фабрик открылись сотни бутиков, кафе и спортклубов. Над ними сегодня располагаются жилые студии и квартиры, которые стоят как жилье в высотных зданиях Манхеттена. Так страшные и грязные районы превратились в модное пространство.

В Россию стиль лофт пришел в начале 21 века. Он до сих пор остается недооцененным среди покупателей, но стремительно набирает популярность. Сегодня плюсы стратегии работы с апартаментами-студиями, переделанными из нежилых помещений, следующие:

1) Как правило, под переделку идут объекты недалеко от центра Москвы, где уже не идет массовое строительство, так что конкуренция среди продавцов и арендодателей остается минимальной.

2) В отличие от старых домов советской эпохи, апартаменты в жилищных комплексах-лофтах имеют множество достоинств: здесь есть консьержи и охрана, видеокамеры в коридорах и подъездах, современная отделка входных групп и мест общего пользования, внутренние дворы или закрытая благоустроенная территория, парковки, высокоскоростной интернет и еще много всего, что приближает реконструированные старые здания к требованиям бизнес-класса.

3) Можно найти помещения с высокими потолками, которые позволят сделать второй уровень, на 50–70 % увеличив площадь жилья.

4) Студии в подобных комплексах прекрасно подходят под сдачу как в долгосрочную, так и посуточную аренду для туристов.

5) Основной социальный состав таких жилых комплексов – студенты и молодые профессионалы, так что вокруг такого комплекса будет формироваться соответствующая инфраструктура: офисы, кафе, супермаркеты, фитнес-центры, салоны красоты.

Мне очень нравится комплекс «Рассвет» у метро Улица 1905 года. Когда-то на этом месте был машиностроительный завод. Теперь на первых этажах отреставрированных цехов открылись кафе и рестораны, а над ними располагаются жилые апартаменты, в которых живут молодые представители среднего класса.

По вечерам рестораторы выставляют столы на улицу, во дворах становится оживленно и весело. Здесь мало что напоминает о промышленных зданиях, которые простояли закрытыми с конца 1980-х годов. В самом начале реконструкции помещения здесь можно было купить за относительно невысокую цену. Теперь «Рассвет» – один из самых дорогих лофт-комплексов Москвы, и те, кто успел войти в него на стадии строительства, увеличили свой капитал многократно.

При маленькой площади студий их цена сопоставима с ценой однокомнатных квартир в радиусе 20–30 километров от МКАДа. Помните, что локация решает все. В таких местах не надо ждать появления метро и магазинов, не надо глотать строительную пыль и годами ждать, когда построятся соседние башни. Небольшие студии в красивых и современных комплексах, переделанных из бывших фабрик, административных зданий и гостиниц, – прекрасный вариант для сдачи в аренду. Причем аренда в таких комплексах выше, чем на «полноразмерные» однокомнатные квартиры в соседних панельных домах. Когда я только переехала в Москву и начала знакомиться с людьми, инвестирующими в столичную недвижимость, то была очень удивлена тем фактом, что мало кто знает о малогабаритных студиях-лофтах, переделанных в жилье из бывших офисных зданий и гостиниц. Я удивлялась: как же так? Ведь вместо квартиры в панельной девятиэтажке, которую отремонтируют и сдадут за 40 тысяч рублей, можно купить две небольшие студии и сдавать их по 45–50 тысяч рублей за каждую.

Такой формат жилья был в диковинку и тяжело приживался в головах наших инвесторов, которых пугал статус «апартаменты» и небольшая площадь. Никто не понимал, как их ремонтировать и заселять. Отмахиваясь от роли первопроходцев, люди по привычке вкладывали деньги в многоэтажки-муравейники и вторичное жилье. Мне же, видевшей спрос на такие объекты со стороны арендаторов в Санкт-Петербурге, не терпелось перенести этот опыт на московский рынок.

В Москве я почти каждый день выезжала на просмотры. Оказалось, что уловки, которые активно используются риелторами в арендном бизнесе, практикуются и на рынке купли-продажи. Мне регулярно показывали совсем другие помещения, нежели те, что были заявлены в объявлениях – разумеется, по другим ценам. Мне показывали «вторичные» варианты от инвесторов, которые успели приобрести лучшие апартаменты на начальной стадии ввода в эксплуатацию и теперь продавали их с существенной наценкой.

Кроме того, многие застройщики начали предлагать покупателям готовый арендный бизнес: они сами делали ремонт, обустраивали второй уровень, устанавливали лестницы, мебель и бытовую технику. Все это увеличивало цену с трех миллионов рублей, на которые я рассчитывала, до 4,5 миллиона. Риелторы с жаром доказывали, что это прекрасный вариант, ведь ремонт занял бы несколько месяцев и обошелся бы гораздо дороже.

Но то, что неплохо выглядело на фотографиях, вживую восторга не вызывало: плохое качество отделки, дешевые материалы, стены под краску, ламинат, который вытрется уже после первого года эксплуатации, неуютные санузлы с дешевой плиткой и поддоном вместо душевой кабины. Такой эконом-класс явно не получилось бы сдавать дорого.

Кроме того, стены под краску в небольших помещениях быстро царапаются, захватываются руками, а штукатурка идет трещинами. Это значило, что мне пришлось бы каждый год делать косметический ремонт.

Получалось, что я должна переплачивать за то, что удешевляет объект и регулярно требует дополнительных вложений.

В это время качественные материалы, необычный дизайн, стены под бетон, точечная подсветка и другие выигрышные решения позволили бы мне не только сэкономить на будущих инвестициях в косметический ремонт, но и выделиться из десятков конкурирующих предложений. Благодаря этому я смогла бы обосновать цену выше, чем у соседей.

Я поняла, насколько это важно – найти комплекс на стадии, когда цены от застройщика минимальны, а выбор помещений с хорошим видом и удачной планировкой, наоборот, большой. Именно так зарабатывают инвесторы, перепродавая объекты с наценкой в 1–1,5 миллиона рублей. Вот только новые комплексы, как правило, не рекламируются: за ними уже стоит толпа «своих» людей.

Чтобы найти такие предложения, нужно хорошо ориентироваться на рынке, идеально знать Москву и держать на контроле десятки зданий, в которых идет реконструкция. После переезда я была совершенно непосвященной, так что в чужом городе мне приходилось довольствоваться крошками с барского стола. Это серьезно выбивало меня из колеи.

Несколько раз мне попадались студии, с которыми можно было работать. Но всякий раз меня терзали сомнения, и я отказывалась от сделок. В это время приближались новогодние каникулы. Я готовилась проводить традиционный январский тренинг в живом формате в своей онлайн-школе английского языка. Но и здесь меня ждало разочарование: если раньше группа набиралась без проблем, теперь мне приходилось самой обзванивать потенциальных участников, буквально уговаривая их прийти и обещая большие скидки.

Так прошли несколько месяцев. Москва – дорогой город, и мои сбережения таяли, как снег под мартовским солнцем. Нужно было что-то предпринимать, иначе мое пребывание в столице грозило закончиться полным провалом.

На одном из мероприятий я познакомилась с очень приятной женщиной, которая занималась бизнес-коучингом. Мы договорились о встрече, на которой нам предстояло разобрать мою ситуацию и выяснить, почему у меня ничего не получается. В итоге мы пришли к тому, что, когда я работала в Нижнем Новгороде наемным сотрудником, я спокойно входила в новые проекты, потому что не боялась, что в следующем месяце умру от голода или не смогу заплатить за квартиру, ведь у меня была гарантированная зарплата. Имея накопления, я начинала бизнес на кураже, и именно этот настрой позволял мне зарабатывать.

Чтобы продолжать в том же духе в Москве, мне надо было либо устроиться на работу, чего я совершенно не хотела, либо отбросить сомнения и вложиться в недвижимость для создания будущего пассивного дохода. Даже если ничего не получится с арендным бизнесом, у меня останутся квадратные метры, которые я в случае чего смогу продать и вернуть свои деньги. При этом недвижимость в Москве поможет избавиться от ступора, подарив уверенность в завтрашнем дне.

И вот в этот момент я наткнулась на тренинг по «деленкам». Дурацкое слово, но оно полностью характеризует этот вид работы с недвижимостью. Принцип абсолютно такой же, как был у нас в Санкт-Петербурге. Купить большую по площади квартиру, разделить ее на три-четыре маленьких студии, провести в каждую воду и канализацию и сдавать по отдельности. Или продать. Цена квадратного метра многокомнатной квартиры значительно ниже, чем квадратный метр маленьких студий, поэтому за счет разделения инвестор получает свою прибыль. В принципе, ничего нового на тренинге я не ожидала услышать, так как уже прошла практику с питерской коммуналкой, но любопытство «А как в Москве?» заставило записаться и оплатить занятия. Те, кто работает с недвижимостью много лет, наверняка помнят огромный всплеск интереса к «деленкам», который был в 2013–2020 годах. Множество семинаров, тренингов, после которых частные инвесторы рыскали по Москве в поисках больших квартир под переделку. Проценты на вложенные средства казались прекрасными, и это давало стимул рассматривать такую стратегию всерьез. Получив мотивационный пинок от коуча и изучив десятки воодушевляющих успешных кейсов, я решила оставить идею со студиями на потом и присоединилась к толпе, разыскивающей квартиры под переделку. И интересный вариант подвернулся очень быстро. Это были трехкомнатные апартаменты площадью 72 кв. м в новом ЖК “Водный”. По каким-то причинам застройщик долго не мог продать это помещение и снизил цену на квадратный метр до минимума.

Высокие потолки позволяли сделать второй уровень, новый дом обладал красивой входной группой и был окружен благоустроенной территорией. Я провела в этом помещении несколько часов, рисуя в блокноте возможные варианты перепланировки. На бумаге получалось просто отлично. Эти 72 квадратных метра прекрасно делились на три светлые студии, в которых помещались санузлы и небольшие кухни.

Я решила, что в случае чего всегда смогу жить в одной из комнат сама. Две другие я могу сдавать в аренду по 3500 рублей в сутки. Даже с учетом простоев, налогов и коммуналки, я могла бы зарабатывать на них по 120–130 тысяч рублей в месяц. Это сопоставимо с зарплатой врача в московской клинике. Кроме того, я могла бы сэкономить на уборке и персонале, делая всю работу самостоятельно: мне не составит труда убираться и подготавливать комнаты к сдаче, встречать гостей, отдавать и забирать ключи.

Бум на студии-деленки остался позади. Многие владельцы разбирают перегородки и возвращают квартирам прежний вид, так как со временем у этой стратегии выявились значительные недостатки, которые было сложно предусмотреть. Я заработала проблемы и потратила значительную сумму денег на их устранение. Пусть этот объект до сих пор находится в моей собственности, студии сдаются и приносят пассивный доход, имея этот опыт за плечами, я бы не советовала ввязываться в подобные проекты.

Так или иначе, в то время я знала про апартаменты только то, что плата за ЖКХ в них выше, а прописаться в таком жилье нельзя. Зато цена квадратного метра была на 30 % ниже, чем у обычных квартир. Это подкупило меня, и я подумала: «Надо брать!»

Денег на покупку такого большого объекта мне не хватало. Я решила продать квартиру в Нижнем Новгороде, чтобы вложить вырученные деньги в проект. Не буду рассказывать, сколько всего я выслушала от родных. Помня о француженке Софи, которая вложила деньги не в собственное жилье, а в создание пассивного дохода, я рискнула. Уже через три недели я рассматривала дизайн-проект апартаментов, который предложил мой дизайнер. Вместе с найденным по объявлению прорабом я составляла смету на строительные и отделочные материалы.

Через три месяца ремонт студий был завершен. Я добавляла последние штрихи к интерьеру, наводила лоск и готовилась встречать потенциальных арендаторов. Первая студия нашла своих жильцов моментально. Я сдала ее за 35 тысяч рублей в месяц, в то время как в соседних домах советской постройки на однокомнатные квартиры были такие же цены.

Этот успех мотивировал меня повысить цену, так что вторую студию я сдала за 37 тысяч рублей, а третью – за 39. Оказалось, что арендаторам интересно жилье со вторым уровнем для сна и стильным интерьером, за который они готовы платить больше. Они предпочитают жить в современном доме с охраной и закрытой территорией, нежели в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Так у меня появился первый пассивный доход в 111 тысяч рублей, которым я закрыла значительную часть своих ежемесячных потребностей.

Фанфары зазвучали в моей голове. Я почувствовала, как жизнь начала меняться. Я уже не была бездомной приезжей. Теперь я стала собственницей трехкомнатных апартаментов в Москве, которые приносили мне хороший доход.

Коуч оказалась права: кураж на волне успеха вернул мне уверенность в себе и готовность действовать. Деньги, которые остались после покупки трехкомнатной квартиры, я вложила в строительство дома в Нижнем Новгороде, заработав на этой инвестиции 6 миллионов рублей.

Я начала подбирать новый объект в Москве, решив наконец купить жилье для себя. Это позволило бы мне не только получить московскую прописку, но и избавиться от ежемесячных платежей, которые я отдавала хозяйке съемной квартиры.

После покупки и ремонта трехкомнатных апартаментов денег на новую квартиру мне не хватало. Но у меня был официальный доход от онлайн-школы, дела с которой снова пошли в гору, и 111 тысяч рублей, которые я ежемесячно получала от сдачи трех студий. Недостающую сумму я планировала взять в кредит.

Сначала я присматривала двухкомнатную квартиру в новом корпусе того же жилого комплекса. Но цены значительно выросли, и теперь за 50 квадратных метров без ремонта просили больше 10 миллионов. Порадовавшись, что вместе с комплексом подорожали и мои апартаменты, я отказалась от этой затеи и переключилась на другие районы.

Вот тут мне попалось на глаза предложение по очень привлекательной цене. 4,5 миллиона рублей. Да, всего. И это были не залоговые аукционные квартиры, а реконструкция старых пятиэтажек на Октябрьском поле. Идея была в том, что сверху надстраивались два-три этажа и эти несуществующие квартиры шли в продажу. Я познакомилась с председателем ТСЖ, которая жила в этом доме, и она подтвердила, что стройка вот-вот начнется. Следом съездила в офис компании на Новослободскую. Там все было чинно, с макетами будущего жилья и плакатами проекта, руководитель являлся членом Торгово-промышленной палаты[17]. Схема с реконструкцией мне показалась максимально мутной, но цена затмила разум. Я торжественно принесла в строительную компанию свои деньги, со мной заключили договор, выписали чек, и я ушла ждать свою новую квартиру.

Радостное ожидание продолжалось ровно неделю, до того момента, пока я не включила радио в машине и не услышала экстренную новость о том, что руководитель моей строительной компании арестован за мошенничество. Сначала, конечно же, не поверила и посчитала, что это какая-то ошибка. Но человек действительно был в СИЗО, и никто не собирался его выпускать. Затем всех дольщиков этого проекта начали вызывать в следственный отдел и стало понятно, что это правда. Мы, несчастные дольщики, стали ждать решения суда, и наивная вера в квартиры по 4,5 миллиона в престижных районах Москвы пропала совсем. Вскоре суд вынес приговор, мошенника осудили и даже постановили вернуть всем деньги. Разумеется, между решением суда и реальным возвратом – огромная пропасть, и получить средства намного сложнее, чем отсудить. До сих пор деньги никто не вернул. Но даже если бы вернули, эта сумма уже обесценилась в два раза.

Конечно, тогда мы жаждали справедливости. Среди обманутых дольщиков были и те, кто влез в кредиты. Или продал свою последнюю квартиру в надежде улучшить жилищные условия. Мы даже создали инициативную группу, пытались взять проект в свои руки и доделать собственными силами. Но каждый этап представлял из себя непреодолимое препятствие, и энтузиазм начал угасать. Первыми из проекта вышли ребята, владеющие турагентством. Они вспомнили поговорку «Сдохла лошадь – слезь» и решили наверстать упущенное, углубившись в свой основной бизнес. Я вышла второй. Ведь время, которое мы тратили на встречи, на поездки «на объект» и бег по инстанциям, можно было бы использовать с боˊльшим КПД и отбить упущенное другим, более продуктивным, способом. Я в последний раз посмотрела на старую пятиэтажку на Октябрьском поле, которая за несколько месяцев стала почти родной, и… махнула рукой.

Странно, но при этом я даже не особо расстроилась. Вроде потеряла, но не расстроилась. Возможно, сказался тот ритм и позитивный настрой, который дали мне предыдущие успешные операции с недвижимостью. Знаете, есть такая поговорка «Как ушло, так пришло»? Плохо, когда с провала начинается твой первый бизнес, когда еще не почувствовал куража и вкуса хороших заработков. Вот в таких моментах действительно наступает депрессия от потери больших сумм и приходит желание наложить на себя руки. Когда же ты понимаешь, что это лишь этап, неудачный, но этап, а за ним будет успех, то провалы переносятся значительно легче.

Какой можно сделать вывод из этой истории? Разумеется, что нельзя верить в чудеса, особенно когда не очень хорошо разбираешься в предмете. И, входя в новый бизнес, необходимо свести риски по первым проектам к нулю. Не кидаться на заманчивые предложения по ценам значительно ниже рынка. Не продавать последнее жилье, чтобы закопать монеты на «Поле чудес в Стране дураков». Не верить красивым офисам и плакатам. Брать консультацию у независимого юриста и обсуждать с ним все возможные риски по сделке. А главное, слышать его предостережения. К сожалению, многие наши сограждане при виде «исключительно выгодного предложения» попадают как будто под гипноз, а потом, когда все предсказуемо рушится, не понимают, где была их голова. Впрочем, я была сама такая же, так же потеряла деньги и не понимала, почему это случилось именно со мной.

Второй вывод, уместный в любом бизнесе, да и в жизни: «Сдохла лошадь – слезь». Как часто мы упираемся в какое-то дело, которое поглощает все наше время и силы и не дает ничего взамен! Вкладываемся в отношения, которые приносят лишь разочарования и боль. Сдохла лошадь – слезь! Оглянись вокруг! Возможно, есть другое дело, которое принесет успех и позволит покрыть затраты на провальный проект. Или ждет человек, который готов дать все, что ты годами не получал в токсичном союзе. Только с возрастом приходит осознание, что время было нашим самым большим ресурсом, а мы тратили его впустую, выкидывая на ветер годы.

Потеря большой суммы денег нарушала мои планы на ближайший год. Грандиозные ожидания и мечты о ремонте в новой квартире были разбиты. При этом на моем банковском счете оставались полтора миллиона рублей, а три студии по-прежнему приносили мне больше 100 тысяч рублей в месяц. Обладание собственностью в столице позволяло не чувствовать себя лузером.

Но в 50 лет трудно не думать о том, что времени на создание капитала и надежного источника пассивного дохода остается не так уж много. Чтобы отвлечься от тягостных мыслей, я все больше погружалась в социальные сети, общаясь со своими подписчиками. И именно оттуда ко мне пришло заветное спасение.

Одна моя знакомая по имени Катя попросила о помощи в выборе и покупке студии в Москве. Ей нужен был единомышленник, коуч, советник, и она была готова заплатить за эти услуги. Множество часов, проведенных на сайтах по поиску жилья, за общением с риелторами и просмотром объектов, не пропали даром.

Вооружившись списком более-менее подходящих объектов, мы начали выбирать из них лучшие предложения. В отличие от моих первых поисков, нас ждала целая куча объектов от застройщиков по выгодным ценам и в хороших локациях.

У моей подписчицы было чуть больше миллиона собственных средств и одобренная ипотека еще на четыре миллиона рублей. Квартиру в Москве на эти деньги даже тогда, в 2018 году, было купить практически невозможно. Но со студиями дела обстояли намного лучше. При средней цене в 2,5–4 миллиона рублей можно было выбирать из нескольких десятков предложений. Катя взяла на работе двухнедельный отпуск, за который мы были просто обязаны подобрать прекрасную студию и заключить договор о покупке.

Теперь я снова с энтузиазмом вставала в 7:00. В течение дня мы вместе с Катей глотали строительную пыль новостроек, ездили по просмотрам, сравнивали, спорили, показывали друг другу цифры на калькуляторе. Я снова была в среде, в которой чувствовала себя как рыба в воде. Но главное, усилия не пропали даром.

После недели просеивания Москвы через мелкое сито мы нашли то, от чего наши с Катей сердца забились чаще: гостиницу «Алтай». Хотя она находилась за пределами Садового кольца, во Владыкино, после просмотра наши глаза загорелись, ведь мы не только укладывались в весьма скромный бюджет, но и имели дело с объектом, который в будущем значительно вырастет в цене.

Возможно, кто-то из моих читателей помнит старые советские гостиницы, которые строились в сталинские времена в больших и маленьких городах СССР. Высокие потолки, длинные и неуютные коридоры, маленькие комнаты со скрипучими кроватями и рассохшимися тумбочками. В таких гостиницах селили командировочных средней руки и частных туристов. Но слабый сервис, обветшалые номера, странный состав гостей постепенно сделали эти объекты нерентабельными.

Если в российских регионах такие гостиницы еще работают, то в столице, при жесткой конкуренции со стороны новеньких трехзвездочных отелей мировых сетей и частных арендодателей, они начали пустеть и постепенно ушли «с молотка» под реконструкцию. Разумеется, самым разумным и выгодным для новых хозяев оказалась переделка под малогабаритные апартаменты, ведь площадь уже была поделена на комнаты, к каждой из которых подведены коммуникации. Как правило, территория вокруг была облагорожена, благоустроена, озеленена.

Наш «Алтай» был именно таким. Пятиэтажные корпуса из красного кирпича после обработки пескоструйкой выглядели благородно и напоминали дома старой Англии. Их дополняли отреставрированные входные группы с бережно сохраненной лепниной, а внутренний двор украшали пышные кроны старых тополей и дубов. Застройщик уже поменял старые оконные рамы на темные стеклопакеты, и старая гостиница, которую в народе называли «клоповником», приобрела черты респектабельного жилья.

Внутри зоны общего пользования также подверглись кардинальным изменениям: керамогранит сменил выщербленную за многие десятилетия плитку, темный цвет потолков скрыл неуютную высоту, а стильная подсветка стен была не хуже, чем в домах бизнес-класса. Сами студии продавались без ремонта, что полностью нас устраивало.

Впрочем, наш восторг несколько угас, когда мы стали осматривать комнаты, выставленные на продажу. Оказалось, что они требовали не только ремонта, но и решительного демонтажа всего, что осталось от их гостиничного прошлого. Контраст между этими комнатами и преображенными фасадами, лобби, коридорами был ужасающим.

Причем, судя по гипсокартону на стенах и наклеенным на него виниловым обоям, в 1990-е или в начале 2000-х владельцы пытались подлатать обветшавший гостиничный фонд. Из-за дешевых материалов результат выглядел удручающе. Старые краны-смесители, протертый до дыр линолеум, пятна на стенах красноречиво говорили о том, насколько серьезная работа предстоит покупателям помещений, которые, как казалось, навечно пропитались запахом пыли, табака и дешевого освежителя воздуха.

«Высота потолков всего три метра и 20 сантиметров, да еще и демонтаж!» – пискнула Катя, мысленно прикидывая сумму будущих расходов. «Зато какая цена! – открыла папку с прайс-листом сопровождавшая нас девушка-риелтор. – Цена студии площадью 17,9 квадратных метров – всего 2,6 миллиона рублей. Полноценный второй уровень тут не сделать, но антресоль с дополнительным спальным местом обустроить можно. При этом в семи минутах ходьбы отсюда две станции метро, через дорогу – вход в Ботанический сад, а за окном – прекрасный вид на Останкинскую башню!»

Покидая старую гостиницу, мы уже знали, что скоро вернемся сюда за покупкой. Чтобы не пройтись по мошенническим граблям еще раз, я не только обратилась к юристам, но и сама прошерстила интернет в поисках всей доступной информации об «Алтае». История покупки гостиницы была чистой – ни долгов, ни судебных тяжб за владельцем не числилось. Убедившись в чистоте сделки, мы назначили день подписания договора о покупке. Только вот пошло все совсем не так, как я ожидала.

Утром заветного дня Катя сдавленным голосом сообщила мне по телефону, что сделка не состоится. Она была готова оплатить мою работу, но от покупки студии вынуждена отказаться. После этого я долго выпытывала у рыдающей Кати, почему ее планы так резко поменялись. Оказалось, что, пока Катя была в отпуске, на работе ее «уволили по собственному желанию», пригрозив в случае чего уволить по статье. Без работы об ипотеке, которая нужна была Кате для покупки студии в «Алтае», можно было забыть. Мои уговоры найти выход и не бросать хороший проект ни к чему не привели: энтузиазм, с которым Катя начинала поиски, растаял на глазах.

В отличие от Кати, попрощаться с гостиницей «Алтай» я так просто уже не могла. Через два дня я осматривала район, в котором располагалась гостиница, глазами потенциального арендатора. Уютные дворы, детские площадки, магазины, салоны красоты, химчистки, аптеки. От метро Окружная до Цветного бульвара шесть остановок на метро. Это значит, что за 18 минут можно добраться до центра Москвы. Кроме того, неподалеку есть станция МЦК – от нее можно добраться до Москвы-Сити за 15 минут. Ну а в тенистые аллеи Ботанического сада жильцы смогут выходить на ежедневные пробежки и прогулки.

Вечером я оценивала свои поредевшие активы и придумывала, где же взять деньги на покупку и ремонт студии в «Алтае». Мне нужно было время, чтобы заново создать подушку безопасности после недавнего провала. Но я справедливо опасалась, что студии по 2,6 миллиона рублей в 18 минутах от Бульварного кольца не станут дожидаться, пока мои дела наладятся.

Закрывая глаза, я раз за разом проходила путь от метро к гостинице, мимо цветущих яблонь, по тротуарам, усыпанным тополиным пухом. Внутренний голос шептал: «Света, ты будешь последней дурой, если упустишь этот шанс! Бери ипотеку!» На следующее утро я по телефону уговаривала владельца продать мне студию в кредит. К сожалению, я жестоко ошиблась, полагая, что уговаривать следовало продавца, а не банк, который совсем не горел желанием выдавать мне деньги.

В 2019 году банки с большим подозрением относились к ИП. Особенно, если просителю было больше 50 лет. Веерная рассылка по всем крупным банкам привела к серии отказов и разочарований: никто не хотел выдавать мне кредит. Вспоминая любимую поговорку: «Лошадь сдохла – слезь!», я решила, что нет смысла ломиться в закрытую дверь. Но мое желание купить студию в «Алтае» было таким сильным, что я передумала и отправилась к кредитным брокерам.

Первоначальный взнос в 10 %, на который я рассчитывала, оказался 30 %. Молодые сотрудники банка смотрели на меня как на потенциальный труп, который готовится отдать Богу душу, так и не расплатившись по ипотеке. На меня накатывали волны сомнения. Получалось, что, заплатив 780 тысяч рублей банку, я наполовину опустошала свой счет. После этого я могла не уложиться в смету на ремонт и обустройство студии. И что будет, если я останусь без всяких сбережений?

Пока я обдумывала свои перспективы, ко мне обратилась крупная компания с предложением о проведении курсов английского языка для ее сотрудников. Это обещало принести мне значительную сумму, так что я согласилась не раздумывая. Ипотеку мне дали, и уже на следующий день после подписания документов я осматривала свои новые владения. На этих 17,9 квадратных метрах я собиралась создать модное и современное жилье бизнес-класса.

В течение следующей недели нанятая бригада демонтировала осыпающийся гипсокартон, вскрывала полы и отбивала старый кафель в санузле. Пыль стояла столбом, мешки со строительным мусором множились за нашей дверью. Казалось, что это никогда не закончится. Но вместе с гнилыми стенами вскрылись плюсы покупки подобных помещений. Рабочие, делавшие ремонт 20 лет назад, не экономили площадь гостиничного номера: за гипсокартонными перегородками оказались большие зазоры. После того как новая бригада сняла гипсокартон со стен, площадь помещения, ко всеобщему удивлению, увеличилась на два квадратных метра.

Стяжка пола тоже была залита кое-как. Сняв двадцатисантиметровый слой, рабочие немного увеличили высоту потолков. Я пригласила знакомого дизайнера, вместе с которым мы быстро сделали проект будущего интерьера: черные потолки, серые стены, кухонная мебель из светлого дерева, точечные подсветки и керамогранит на стенах санузла, барная стойка и кожаные стулья-порше в зоне кухни.

Я знаю, многие читатели ахнут: «Черные потолки?! Ни за что бы не согласился жить в такой мрачной квартире!» Но один из главных секретов – интерьер арендной квартиры должен радовать не хозяина, а арендатора. Создавая продукт, мы должны посмотреть на помещение глазами потенциального потребителя. Еще на нулевой стадии ремонта важно представлять свою целевую аудиторию – возраст, сферу деятельности, социальный статус.

Кем мог быть арендатор маленькой студии в районе Ботанического сада, готовый выкладывать за нее по 50 тысяч рублей каждый месяц? Я представляла себе молодого профессионала с зарплатой от 120 тысяч. В этом случае интерьер должен быть таким, чтобы понравиться не мне, 50-летней женщине из Нижнего Новгорода, а 25-летнему парню с успешной карьерой, хорошим вкусом, прогрессивным мышлением.

Ремонт и обустройство студии заняли три месяца и потребовали 800 тысяч рублей. В эту сумму вошли демонтаж, обустройство антресоли и лестница к ней, строительные материалы, бытовая техника и прочая обстановка. Мебель мой дизайнер заказывала точно по размерам, так что у нас не пропало зря ни одного миллиметра площади. Все было компактным, продуманным, эргономичным, удобным. Антресоль создала особое ощущение свободного пространства: опустив потолок в одной части и оставив высоту в другой, мы получили сложное, многоуровневое, наполненное светом помещение.

Ниже – расчет проекта.

Стоимость студии – 2,6 миллиона рублей (780 тысяч рублей из собственных накоплений + 1,8 миллиона рублей ипотека под 12,95 % годовых).

Ежемесячный платеж по ипотеке – 21 тысяча рублей.

Ремонт и обустройство – 800 тысяч рублей.

Коммунальные платежи за три месяца работ по ремонту и обустройству – 12 тысяч рублей.

Из расчета видно, что на крутой объект под ключ я потратила всего 1,6 миллиона рублей собственных денег. Перед началом показов клининговая служба навела в студии идеальный порядок. Мягкие точечные подсветки, несколько качественных предметов декора, колонка с легкой фоновой музыкой – профессиональный фотограф, которую я пригласила для съемки, приплясывала от удовольствия, выставляя свет в этом кусочке рая недалеко от Ботанического сада.

Я получила десятки фотографий, достойных страниц лучших глянцевых журналов. Уже через день они перекочевали в объявления на различных интернет-площадках. Рядом со снимками студии значилась цена аренды – 55 тысяч рублей в месяц. Меня бы устроили и 50 тысяч, но я предусмотрела пятитысячный запас для возможного торга.

Первый звонок я получила от агента через пять минут после публикации объявления. Он сказал: «У вас хорошие ремонт и расположение. Но 20-метровую студию в центре Москвы за 55 тысяч вы не сдадите никогда. Такое жилье стоит максимум 30 тысяч. Но, если вы согласны снизить цену, я сегодня же вечером приведу вам клиента, готового заплатить 35 тысяч».

Затем последовал шквал звонков от агентов: все говорили об одном и том же, предлагая жильцов с 30–35 тысячами рублей. Между тем, до меня все чаще стали дозваниваться сами потенциальные арендаторы, которые были готовы приехать на просмотр, не имея никаких претензий к цене.

Уже на следующий день я сдала свою студию. Мои расчеты оказались абсолютно верными: я получила именно такого арендатора, которого представляла на стадии проектирования. Это был молодой профессионал, сотрудник телецентра Останкино. Его очаровал интерьер, местоположение и сам жилищный комплекс, переделанный из старой гостиницы. Он принял решение без лишних раздумий и уже через десять минут после осмотра студии протягивал мне паспорт для оформления договора аренды на год.

Я получила доходность выше 20 % годовых. Согласитесь, это намного приятнее 5,5 %, которые обещают стандартные стратегии инвестирования.

За последние несколько лет стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Алтай» значительно выросла. Сегодня я могу быстро продать свою студию за 6,5–7,2 миллиона рублей и на эти деньги купить что-то еще. Уже другую студию, требующую ремонта, и при этом у меня еще останутся деньги.

Но вернемся к моменту, когда я пожала руку новому жильцу и передала ему ключи от студии. Первые полчаса я не верила в происходящее. Пятьдесят пять тысяч рублей за пусть и красивую, но крайне маленькую студию. Да еще и с первого показа! Какое-то сказочное везение, которое послали мне небеса. Но мои размышления о чуде были прерваны очередным звонком потенциального арендатора, который нашел объявление на “Авито”. Известие, что апартаменты только что сняли, он воспринял с отчаянием, даже пытался предложить цену чуть больше. К вечеру поступил еще звонок, уже от девушки. И еще. Так продолжалось почти две недели, и шлейф звонков от интересующихся апартаментами убедил меня в том, что произошедшее – вовсе не чудо. На такое жилье в Москве действительно есть высокий спрос.

Через полгода, накопив денег и сил на новый ремонт, я купила вторую студию в «Алтае». Эти апартаменты располагались в другом корпусе, цена стала выше, но я без сожалений согласилась на 3,6 миллиона рублей. За шесть месяцев, прошедших с момента покупки первой студии, комплекс пополнился новыми жильцами, территория стала более ухоженной и обжитой. У старого «клоповника» началась вторая жизнь.

Со второй студией я снова выиграла несколько квадратных метров после демонтажа гипсокартона на стенах. Интерьер мы с дизайнером придумали еще более необычный и эффектный. Сценарий сдачи в аренду с точностью повторился: студия ушла быстро, без всякого торга, за 55 000 рублей.

Я снова вошла в раж и оглядывалась по сторонам в поисках новых плацдармов. После серии постов в соцсетях с рассказом об этапах превращения старого гостиничного номера в современное жилье ко мне, как к коучу, стали приходить ученики, которые хотели получить такие же результаты.

Вместе мы выкупили несколько студий в «Алтае», подобрали строительные материалы, заказали мебель. Я свела учеников со своим дизайнером и испытанной в деле строительной бригадой.

Все шло прекрасно, пока арендаторы моей «деленки» на Водном стадионе не позвонили с жалобами на подмокающие стены и неприятный запах. Это не предвещало ничего хорошего и было связано с прорывом труб. Я уже знала, что в переделанных из больших квартир студиях разводка коммуникаций – это слабое место. От одного стояка тянулись трубы к трем санузлам. Сверху все это заливалось бетоном. Если строители сделали плохую изоляцию стыков труб, рано или поздно они начинали подтекать, а вода или отходы жизнедеятельности – в зависимости от пострадавшей трубы – накапливались в стяжке.

Чтобы ликвидировать последствия, пришлось не только вскрыть напольное покрытие, но и раздолбить всю стяжку в поисках места прорыва. Это потребовало 300 тысяч рублей. Оказалось, что причиной прорыва были не только плохо заизолированные стыки труб, но и действия одного из жильцов, который периодически выбрасывал в унитаз наполнитель от кошачьего туалета. Разбухшие гранулы перекрыли слив канализации и для двух других студий. В квартире теперь стоял ужасный запах.

На время ремонта мне пришлось отселить людей. Я теряла деньги за время простоя, и, если бы гидроизоляция не оказалась надежной, мне грозили бы судебные иски от затопленных соседей снизу. С тех пор у меня сложилось отрицательное отношение к экспериментам с «деленками». Я поняла, что финансовая привлекательность не компенсирует подводных камней таких проектов.

Со студиями, в которых коммуникации прокладывает застройщик, дело обстоит намного лучше, ведь строительные компании рассчитывают нагрузки на стояки по СНИПам, делают разводку труб с учетом возможных проблем и сами несут ответственность за нештатные ситуации. По этой причине я советую покупать только те объекты, которые не требуют самостоятельных инженерных решений с канализацией.

После окончания эпопеи со вскрытием полов я решила распродать свои студии, но столкнулась с еще одной проблемой «деленок». Лицевой счет в случае с апартаментами невозможно разделить на несколько частей, оформив каждую комнату как отдельный объект. Я махнула рукой, нашла новых жильцов и сосредоточилась на работе в качестве коуча с учениками.

Кроме того, на горизонте замаячило новое заманчивое предложение: строительная компания, работавшая над второй жизнью «Алтая», начала реконструкцию объекта в Марьино. Район и удаленность от метро не особо воодушевили, но ведь изначально я не хотела обращать внимание и на Владыкино, где находился «Алтай».

Новым объектом оказалась старая телефонная станция на улице Перерва. С развитием сотовой связи такие объекты потеряли актуальность и теперь ждали переделки во что-то более востребованное. Строение располагалось в 15 минутах езды на автобусе от метро, среди панельных девятиэтажек. Место не выглядело привлекательным, но на территории я обнаружила аккуратно разлинованную парковку, подстриженные кусты и обновленный фасад.

При этом главной изюминкой проекта оказались потолки высотой в рекордные пять метров. Такое пространство позволяло сделать полноценные двухуровневые квартиры. Очень скоро мои ученики разобрали почти весь этаж, я тоже приобрела две студии в этом комплексе. Зарекомендовав себя перед банком как добросовестный заемщик, мне удалось получить большой кредит на эту покупку. Вместе с учениками мы приступили к ремонту.

В первую очередь был найден хороший архитектор, который рекомендовал сделать конструкцию второго уровня из металла. Такая планировка позволяла обойтись без колонн, которые мешались бы в жилом пространстве. В студиях появились два этажа, наполненные воздухом и светом. За окнами – ухоженные газоны и зелень. Сегодня это один из моих любимых проектов: квартиры почти не простаивают, жильцы сменяют друг друга, обеспечивая мне и моим ученикам стабильно высокий пассивный доход.

Арендаторы, как правило, остаются в восторге и закрывают глаза на непривлекательный район и удаленность от метро. Почти все жильцы комплекса водят машины, так что важным преимуществом для них стала охраняемая стоянка на закрытой территории. На ней всегда есть места, так что не нужно объезжать окрестные дворы в поисках места для парковки.

Благодаря высоким потолкам, двухэтажные апартаменты увеличивают полезную площадь на 70 %, так что скромные 20 квадратных метров превращаются в 30–35. Если в таких апартаментах живет пара, два уровня обеспечивают личное пространство для каждого жильца. Второй уровень позволяет скрыться из поля зрения соседа, отдохнуть, побыть в одиночестве. По этой причине двухэтажные апартаменты пользуются популярностью, особенно среди молодых людей, и «улетают» по цене значительно выше рынка.

Для сравнения, в старых девятиэтажках и хрущевках, которые окружают жилой комплекс, переделанный из старой АТС, на улице Перерва можно снять однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров за 30–36 тысяч рублей. В это время в нашем комплексе люди без долгих раздумий платят за двухэтажные апартаменты по 45–55 тысяч в месяц.

При этом в Москве найти комплекс с пятиметровыми потолками не так просто. Если вам повезет встретить такой объект, постарайтесь не упустить свой шанс. Помните, что создание второго этажа – дорогое удовольствие: его строительство может потребовать около 400 тысяч рублей. Но с учетом того, на сколько такое решение увеличивает площадь апартаментов, это вложение окажется более чем оправданным.

Впрочем, не стоит фокусироваться только на студиях с высокими потолками. В Москве их мало, и на всех рантье явно не хватит. Студии без второго уровня также очень востребованы.

После бывшей АТС на улице Перерва мы с учениками нашли отличный комплекс на проспекте Вернадского с небольшими студиями, напоминающими стандартные гостиничные номера. В них можно было принять душ, приготовить чашку чая и поспать. На первом этаже здания застройщик оборудовал общую зону с мягкими креслами, уютным кафе и внутренним двориком, в котором можно было провести время на свежем воздухе – в беседке или гамаке.

Главное преимущество этого комплекса – его местоположение: неподалеку располагаются главные столичные вузы: МГИМО, РУДН, МГУ, РАНХиГС и МИРЭА. Ежегодно тысячи студентов ищут жилье поблизости от места учебы. Именно они составляли основной контингент жилого комплекса. Информация о комплексе быстро начала передаваться из уст в уста, поэтому нам даже не пришлось давать рекламу. Молодежь не смущали небольшие размеры апартаментов, ведь значительную часть времени они проводили в учебных аудиториях. Для встреч с друзьями и соседями прекрасно подходило лобби.

Однажды к нам на просмотр приехала целая семья из одного северного города, чтобы поддержать сына во время вступительных экзаменов в МГИМО. Семья не была готова к покупке квартиры в столице, но вполне могла оплачивать аренду до 100 тысяч рублей в месяц. Перед приездом к нам они уже присмотрели квартиру бизнес-класса на Юго-Западной. В это время их сын услышал от кого-то из будущих однокурсников про наш комплекс и уговорил родителей посмотреть и его.

Позже родители мальчика признались, что не хотели даже рассматривать этот вариант из-за слишком маленькой площади. Но мы видели, как их отношение менялось во время просмотра. Мама особенно выделила дружное комьюнити, состоящее из студентов, которые с ноутбуками на коленях проводили время в лобби. Папа оценил службу безопасности и закрытую территорию. В итоге уже на следующий день мы подписали договор аренды.

Люди среднего и старшего возраста часто обращают внимание на моменты, которые совершенно не беспокоят молодежь. А ведь именно она является основной целевой аудиторией рынка малогабаритных студий. Для них важна не лепнина на потолке и анфилада из комнат, а хорошее окружение, близость к учебе или работе, современный дизайн.

Выбирая обстановку для своих студий, я никогда не экономлю на матрасах и раскладных диванах. Ведь для большинства моих жильцов важно не только хорошо высыпаться ночью, но и иметь возможность удобно расположиться в спальном месте с ноутбуком.

Второе по значимости место – это системы хранения. Встроенные шкафы, компактные ящички и полки должны обеспечивать достаточное пространство для хранения одежды и других вещей. Кроме того, свои апартаменты я укомплектовываю хорошими досками для глажки, утюгами, роликами для чистки одежды и прочими полезными мелочами, которые добавляют жилью гораздо больше ценности, нежели большой метраж при морально устаревшем «бабушкином» ремонте.

После «Алтая» и проспекта Вернадского я нашла ряд интересных объектов на Полежаевской и Шереметьевской. Мне самой хотелось покупать все интересное, что попадалось на рынке Москвы. Но ипотек много не наберешь, так что я передавала объекты ученикам. Их количество постоянно росло. Они образовывали новые группы инвесторов, и я была рада, что мой опыт не пропадает зря. Сегодня я знаю, что такое инстинкт охотника: выследить перспективный комплекс на этапе реконструкции, оценить его рентабельность, успеть войти на старте продаж.

Вместе с учениками мы пробовали инвестировать в самые разные объекты: от вторичных однокомнатных квартир «под ремонт» до апартаментов в многоэтажных жилых комплексах, которыми застраиваются окраины Москвы и ближайшее Подмосковье. Но самыми прибыльными и высоколиквидными оказались именно маленькие студии, переделанные из нежилых помещений. Сегодня я могу уверенно назвать минимум пять причин, по которым они будут оставаться популярными и в будущем.

1. Местоположение важнее количества квадратных метров.

2. Апартаменты стоимостью четыре-семь миллионов рублей – самое дешевое, что есть на столичном рынке недвижимости. Они доступны для покупки и продаются гораздо быстрее обычных квартир.

3. Невысокая цена маленьких апартаментов позволяет взять ипотеку с минимальным ежемесячным платежом.

4. При небольшой сумме кредита банк не требует подтверждения высокого дохода заемщика.

5. Спрос на аренду современного и комфортного жилья все еще значительно превышает предложение.