В 2015 году я по-прежнему работала руководителем клиники в Нижнем Новгороде и мечтала о чем-то большем. Благодаря тренингам за несколько лет я создала успешную онлайн-школу английского языка, поработала на ниве торговли акциями и заработала деньги не только на квартиру в центре Нижнего, но и стартовый капитал в несколько миллионов рублей. При этом я поняла, что каждый онлайн-бизнес имеет свой срок, поэтому пассивный доход, который будет обеспечивать меня в старости, на нем не построишь.

Идея со сдачей в аренду маленьких студий не оставляла меня со времени возвращения из Парижа. К сожалению, в Нижнем Новгороде арендный бизнес построить было почти невозможно, как минимум из-за того, что предложение сильно превышало спрос. Это было неудивительно для типичного областного города: индивидуальных туристов практически не было, а организованные группы и командировочных расселяли в гостиницах. Хорошо обеспеченных молодых специалистов и студентов тоже мало, ведь все, кто имеет деньги, – едут в столицу. В те времена в центре Нижнего однокомнатную квартиру с отличным ремонтом можно было снять за 20 000 рублей. И где здесь найти доход? Осознание того, что такой бизнес будет успешен только в городах с большим турпотоком, пришло быстро.

В это время в Москве набирали популярность подходящие для моей идеи малогабаритные жилые объекты. Вечерами я зависала на сайте “ЦИАН”[7], рассматривая предложения от застройщиков. Я встречала студии площадью 20 квадратных метров в новостройке в Марьино за два миллиона рублей и переделанные кабинеты старого административного здания на Полежаевской за 2,6 миллиона. Следом я просматривала сайты Airbnb[8] и Booking[9], проверяла цены на такие же объекты для посуточной аренды.

Удивительно, но крошечные студии не уступали в цене стандартным однокомнатным квартирам и даже выигрывали конкурентную борьбу за счет современного дизайна. Я изучала каждое такое предложение и радовалась их «календарю», в котором почти не было свободных дат. Получалось, что наполнение и обертка для туристов были намного важнее количества квадратных метров. Купив студию за 2,6 миллиона рублей, вложив еще тысяч семьсот-восемьсот в ремонт и сдавая студию в аренду, я могла бы вернуть вложенные деньги в течение нескольких лет, получив при этом небольшое собственное жилье в столице.

Но как заниматься столичной недвижимостью, если я живу не в Москве? В то время еще не было сервисов вроде «Домклик»[10], через который можно за полчаса купить объект в любом городе страны. Не было проверок благонадежности застройщиков, которые легко проводятся на «Дом. рф»[11]. Не было видеосвязи, по которой можно следить за ходом ремонта. Я поняла, что мне нужно собирать все свои деньги и самой ехать в Москву.

Морально я была готова к любым подвигам. Я уже запланировала отпуск на работе в клинике, как вдруг на меня напало знакомое многим чувство «регионального» ужаса перед Москвой.

Каждый день, остававшийся до часа Х, прибавлял сомнений: справлюсь ли? Для зарядки энергией перед важным проектом и для поиска ответов на вопросы пришлось применить испытанный способ – я записалась на очередной тренинг. И вот на нем произошло событие, которое переключило меня с Москвы на Санкт-Петербург. На занятиях я познакомилась с двумя девушками из северной столицы, которые как раз искали партнеров для проекта в сфере недвижимости. Суть их бизнеса заключалась в том, что они собирали группу инвесторов, доли которых составляли по одному миллиону рублей. Вместе они выкупали старую коммуналку в центре Санкт-Петербурга, которую затем делили на автономные студии. В каждую из них проводились отдельные коммуникации. После ремонта каждая из комнат продавалась по отдельности: разница от затрат и прибыли делилась между всеми инвесторами, обещая им доходность до 50 %. Начинать в компании единомышленников мне показалось более разумным, чем сразу пускаться в самостоятельное плавание на незнакомом рынке. К тому же в эти дни мне неожиданно поступило предложение от хозяев одной санкт-петербургской коммерческой клиники, которые искали опытного управленца. Я подумала, что все так складывается неспроста и надо соглашаться. Санкт-Петербург – фактически вторая столица нашей страны. Это мегаполис с насыщенной культурной жизнью, в который стекаются миллионы туристов и гостей. Я еще с детства полюбила проспекты, мосты, соборы этого прекрасного города, да и во взрослом возрасте часто бывала в Питере по делам. Начинать новый бизнес будет безопаснее и комфортнее, чем в бурлящей и жестокой Москве. К тому же будет подстраховка в виде новой работы в медицинском центре.

Решение было принято за один вечер. На следующий день, вместо того, чтобы написать заявление на отпуск, я написала заявление об уходе из нижегородской клиники и ответила на сотни вопросов изумленного начальства и коллег, которые не понимали, как можно по доброй воле оставить такую должность и насиженное место. Тем более – в моем возрасте. Но я была уверена, что все делаю правильно и это мой последний шанс вырваться из рутины.

Забегая вперед, скажу, что мой страх перед Москвой сыграл со мной дурную шутку. В Санкт-Петербурге оказалось все не так радужно, как рисовалось поначалу. Впрочем, «опыт, сын ошибок трудных» всегда бесценен: как бы трудно ни было, это помогло избежать многих ошибок на еще более конкурентном рынке Москвы.

Пока же мы с сыном-студентом, у которого как раз были каникулы в университете, собрали чемоданы, загрузили их в машину и поехали в новую жизнь. Решили, что сын проводит меня, поможет обустроиться, а потом вернется в Нижний. Пока я развиваю новый бизнес, он закончит университет, получит диплом и переберется ко мне – ведь в Санкт-Петербурге есть отличные перспективы найти высокооплачиваемую работу вчерашнему выпускнику. Тогда мы продадим квартиру в Нижнем и купим что-то хорошее в северной столице, а пока я буду жить в арендованной квартире. План выглядел логичным и очень воодушевляющим. В Санкт-Петербург въезжали на торжественной ноте, уверенные, что обязательно покорим этот город.

Такие переезды сродни эмиграции, когда надо выйти из зоны комфорта и решить сразу тысячу вопросов. Пока мой сын искал квартиру в долгосрочную аренду, я общалась со своими будущими партнерами по бизнесу в сфере медицины и недвижимости. Попутно мы с сыном ездили на экскурсии и осматривали достопримечательности Санкт-Петербурга. Этот город оказался гостеприимным и жестоким одновременно.

Первым звоночком стали проблемы со съемной квартирой. После долгих поисков мы нашли подходящий вариант, я подписала договор, внесла предоплату и страховой депозит, заселилась и распаковала вещи. И тут внезапно выяснилось, что хозяйка квартиры, которая при подписании договора была совсем не против моей кошки, поменяла мнение по поводу домашних животных и категорически отказывается заселять мохнатого жильца. К сожалению, я так спешила переселиться из гостиницы в квартиру, что не внесла соответствующий пункт в договор. Да и просто не ожидала, что радушный арендодатель, который был готов идти навстречу по любым вопросам, так изменится после подписания документов и получения аванса. Никакие уговоры и финансовые гарантии сохранности имущества не смогли убедить хозяйку в том, что коты породы британская вислоухая – абсолютно инертные и нетеррористично настроенные члены общества. Кошка Кейли, которая на время переезда была пристроена у родственников в Нижнем, оказалась без шансов на воссоединение с хозяйкой.

Сердце разрывалось, но еще раз ввязываться в поиски новой квартиры и новый переезд просто не было ни моральных, ни физических сил. Пришлось дать себе слово, что обязательно займусь подбором нового жилья, но чуть позже, после того, как разберусь с делами. А пока оставалось лишь скучать и ежедневно выспрашивать у родни «Что ела Кейли сегодня? Как спала? Вычесывали ли ее?»

Но это была не единственная неприятность после переезда. Начались проблемы и с работой. После того как углубилась в изучение документов медицинского центра, в который меня пригласили работать, я начала подозревать, что он уже какое-то время уверенно идет ко дну. Что, собственно, от меня скрыли при приеме на работу. Неделю не поднимая головы я сверяла бухгалтерскую отчетность, и вердикт оказался неутешительным: я не смогу помочь. Обилие системных ошибок не давало этому «Титанику» никаких шансов.

И вишенкой на торте стал угон моей машины. Все было так странно, как будто я попала на съемки сериала «Бандитский Петербург».[12] Только автомобиль не был реквизитом, и после слов «Спасибо всем, съемка окончена!» мне его так и не отдали. Помню, как мы вернулись с сыном из Царскосельского лицея, в котором были на экскурсии, и не нашли наш “Лексус” на парковке. Противный холодок побежал по спине. Звонок в полицию, объезд соседних дворов на патрульной машине, заведение дела в отделении. В девять вечера мы стояли посередине города Пушкина и не понимали, почему это случилось именно с нами.

Как бы то ни было, в Санкт-Петербурге мне пришлось начинать новую жизнь без машины, в арендованной квартире, с проблемами на работе и совершенно туманными перспективами. Чтобы выплыть из пучины неприятностей, я собрала волю в кулак и решила полностью посвятить себя проекту с коммуналкой, которая уже была выкуплена.

Но и тут меня ждало разочарование. Оглядев приобретение, в котором была часть и моего капитала, я поняла, что ремонт мне совершенно не нравится. Он был очень дешевым и выглядел соответствующе. Позже это обстоятельство затмило другое: цены на рынке недвижимости резко упали. Получалось, что мы работали себе в убыток, ведь продать готовые студии по запланированной цене оказалось невозможным.

Бывают моменты, когда все складывается не так, как хочется, и только злость не даст раскиснуть, мотивируя идти вперед во что бы то ни стало.

Я быстро приняла решение: мы доделываем ремонт в первых двух комнатах, закупаем мебель и бытовую технику для сдачи в посуточную аренду и выставляем объявления на Booking и Airbnb. Пусть студии работают и приносят деньги. Пока будем сдавать их туристам, возможно, цены на недвижимость снова поднимутся и мы сможем продать объект по запланированной стоимости.

Из позитивного – мне очень понравились высокие потолки в нашей коммуналке. Ведь эти потолки позволяли повторить студию, в которой я жила в Париже. Когда завершились черновые работы в двух комнатах, площадью 25 и 16 квадратных метров, большую мы решили оставить как есть, а в маленькой – сделать антресоль.

Крошечное темное пространство неправильной формы с окном во двор-колодец предстояло превратить в уютную, двухуровневую комнату для гостей, провернув это в кратчайшие сроки и за минимальную стоимость.

Я понимала, что такие задачи надо доверять профессионалам, и предложила поучаствовать в нашем предприятии своей знакомой, успешному дизайнеру интерьеров из Нижнего Новгорода. Будущее показало, что это был верный шаг и профессиональный подход к ремонту и обустройству оправдал себя многократно. И в плане времени, и в плане качества получившегося интерьера. Наш дизайнер сразу включилась в работу, причем делая все дистанционно. Я отправила ей фото с размерами и уже через неделю рассматривала проект, который мне очень нравился и который бы сама ни за что не смогла придумать. Чертежи, заказ и установка лестницы, перекраска стен, покупка материалов и мебели, месяц без сна – и вот оно, практически в два раза увеличенное пространство с мягкими подсветками, спальной зоной на втором этаже и раскладным диваном внизу. Вишенкой на торте стала Эйфелева башня, нарисованная талантливой питерской художницей на стене студии. Вторая комната получилась обычной, но тоже современной и уютной. В итоге часть старой коммуналки превратилась в мини-апарт-отель из двух номеров, один из которых оказался двухэтажным.

Мы сфотографировали наши студии и выставили объявления на сайты по бронированию. Несмотря на разную площадь, обе студии мы предлагали снять по одинаковой цене – четыре тысячи рублей в сутки. Будучи новичками, мы могли только предполагать, что нас ждет, и были поражены, какой популярностью пользовалась маленькая комната с антресолью. Брони приходили одна за другой, так что за несколько дней все было расписано на месяц вперед: когда выезжали одни гости, другие уже стояли с чемоданами у дверей.

Пообщавшись с самыми разными постояльцами, я поняла причины такого ажиотажа. Первая заключалась в том, что четыре спальных места – это очень удобно для семей с детьми, так как в отелях, как правило, мало трех-четырех – местных номеров. Антресоль давала возможность родителям уйти ночевать на второй уровень, оставив детям спальные места на раскладном диване. Это создавало ощущение дистанции и оказалось важным для многих семей: не всем взрослым удобно спать в одной комнате со своими подросшими детьми. Кроме того, в отличие от гостиничных номеров, в нашей студии был небольшой кухонный уголок с посудой и всеми необходимыми принадлежностями.

Вторая причина заключалась в том, что людям было просто интересно пожить в необычной двухуровневой студии. Маленькая площадь наших гостей не смущала – ведь это же Петербург. Все дни они проводили в экскурсиях и прогулках по культурной столице, а возвращаясь, находили в студии все необходимое: кухню с маленькой плитой, холодильник, кофеварку, современный интерьер, удобную мебель и санузел с душевой кабиной.

Мы радовались множившимся положительным отзывам и принимали новые заявки на бронирование. Остальные инвесторы, пощелкав кнопками калькуляторов, уже не хотели делить и продавать, а требовали переделать остальные комнаты в такие же двухэтажные студии и сдавать их.

Впрочем, вскоре мы поняли, что рассчитали наш бизнес в корне неправильно. Наступил сентябрь, над Невой повисли серые тучи, подули ветра – туристический поток встал на паузу. СМС о бронировании приходили все реже, и поток превратился в ручеек, который вскоре совсем заглох. В один из дней я открыла календарь – в конце месяца болталась единственная бронь, и ту вскоре отменили.

Так до нас дошло, что главная особенность арендного и гостиничного бизнеса в северной столице – это сезонность. Санкт-Петербург наполняется гостями в конце весны, и это продолжается до начала осени. Золотые четыре месяца, за которые успевают зарабатывать отельеры и рестораторы. В оставшиеся восемь месяцев они, глядя на непогоду в окно, проедают заработанное.

В нашем проекте было множество инвесторов, которые почувствовали вкус больших денег и думали, что так будет всегда. Теперь разочарованию многих не было предела, в нашей группе начались ссоры. С большим трудом я продала свою долю в этом апарт-отеле за тот же миллион рублей, за который вошла в бизнес, и закрыла для себя тему недвижимости в Санкт-Петербурге.

За это лето я узнала все об основах ведения бизнеса посуточной аренды и на практике разобралась со множеством тонкостей и подводных камней, которые подстерегают новичков. Но теперь передо мной снова был выбор: все бросить и вернуться в Нижний Новгород либо предпринять попытку номер два, только на этот раз в огромной Москве, где поток приезжающих не останавливается ни осенью, ни зимой, ни весной.

Я снова сделала выбор и пошла туда, где страшно, решив отправиться в столицу.

Тут вы можете спросить: «Неужели нет смысла строить арендный бизнес в Санкт-Петербурге, Сочи, Новосибирске и других городах России?» Решать только вам. Но лично я сомневаюсь, что он будет таким же прибыльным, как в Москве. Даже такие лакомые туристические направления, как Краснодарский край или Санкт-Петербург, зависят от сезонности. Сдавать недвижимость в длительную аренду за такую же высокую цену не получится, ведь уровень зарплат в регионах ниже, чем в столице. Это же касается и заработка на купле-продаже.

В Москве вы можете приобрести малогабаритную студию, сделать ремонт и через полгода-год продать объект, заработав на этом около миллиона рублей. К сожалению, в других городах процесс продажи может затянуться на годы и вряд ли принесет прибыль, сопоставимую с доходом на рынке Москвы.

При этом, если вы живете в любом другом российском городе, не спешите разочаровываться. Прогресс не стоит на месте, а пандемия коронавируса приучила нас управлять делами на расстоянии. Сегодня жителям регионов гораздо проще инвестировать в московскую недвижимость с помощью современных технологий. Допустим, покупка через сервис «Домклик», который не требует высокого уровня владения компьютером и гарантирует безопасность сделок. Ипотека от «Сбербанка» также стала удобным для покупателей инструментом: оформить ее можно в одном из многочисленных отделений банка в своем городе. Все этапы, включая покупку, ремонт, заселение и последующее общение с жильцами, вполне можно проводить и контролировать дистанционно.

На своих образовательных курсах я всегда спрашиваю, из каких городов ко мне пришли ученики. География впечатляющая: от Владивостока и Хабаровска до юга России и стран Западной Европы. Не так давно у меня появились две ученицы из Дагестана – разведенные женщины средних лет с огромной мотивацией достичь успеха, дать хорошее образование детям и обеспечить свое будущее. Они готовы много работать и впитывают все знания, как губка. Обе до этого ни разу не были в Москве. Они выбирали недвижимость, основываясь на моих советах, пользуясь картами с дополненной реальностью и видео, снятыми в продаваемых объектах. В Москву прилетали уже после того, как объекты были выбраны. Прилетали лишь для того, чтобы подписать документы и проследить за началом ремонтных работ. После этого следили за ходом ремонта по видеосвязи с прорабом. Кто бы сказал мне еще пять-десять лет назад, что такое возможно, я бы ни за что не поверила. Конечно, очень жаль, что в то время не было дистанционных способов работы, которые есть у современных начинающих инвесторов в регионах. Возможно, моя жизнь могла сложиться иначе: мне бы не пришлось проходить «ногами» весь тот путь в столицу, который я проделала. Возможно, я бы до сих пор работала в нижегородской клинике, но, так же как сейчас, имела в активе студии в Москве, доход от которых позволял бы жить без каких-либо финансовых затруднений, путешествовать и не беспокоиться о размере будущей пенсии.

Сегодня дистанционные способы покупки и управления недвижимостью продолжают набирать обороты, не представляя никаких технических сложностей. Главное – преодолеть психологический барьер. Прожив много лет в Нижнем Новгороде, я очень хорошо понимаю людей, которые не могут справиться с недоверием к этому способу работы. Но я надеюсь, что мой личный пример, как и опыт моих учеников, поможет развеять мифы и побороть страхи, мотивировав вас действовать, чтобы изменить свою жизнь к лучшему.