Иногда, проиграв одну битву, находишь способ выиграть всю войну. По большому счету, все, что для этого требуется, – достаточно времени и чуть-чуть удачи. В сделке с домом № 100 по Сентрал Парк Саут у меня было и то, и другое.

Это рассказ о кучке арендаторов, которые изо всех сил боролись со мной, чтобы не дать мне снести дом, в котором они жили, и построить на его месте новый. Надо сказать, они преуспели в этом. Но, мешая мне в течение тех нескольких лет, когда в Нью-Йорке держались высокие цены на недвижимость, и принуждая меня изменить свои планы, они, сами того не ведая, подвигли меня на менее дорогостоящий, но гораздо более прибыльный проект.

По иронии судьбы самой простой частью сделки, о которой я рассказываю, была покупка недвижимости. Еще в начале 1981 г. мой тогдашний исполнительный вице-президент Луиза Саншайн рассказала мне, что, по слухам, есть возможность приобрести два соседних здания в одном очень хорошем месте. Речь шла о 14-этажном многоквартирном комплексе по адресу Сентрал Парк Саут, 100, как раз там, где Сентрал Парк Саут пересекается с авеню Америк. Прямо по соседству с ним располагался 39-этажный отель «Барбизон Плаза», обращенный фасадом на Центральный парк.

Оба здания принадлежали некоему консорциуму, в который входили Маршалл Лойб из банкирской семьи Лойбов, компания Lambert Brussels Corporation и Генри Гринберг. Расположение в подобном месте делало эти два здания самым лучшим в мире объектом недвижимости. Помимо того, что дома стояли на одной из самых широких и элегантных улиц Нью-Йорка, из их окон еще было видно одно из самых красивых мест города – Центральный парк.

В то время «Барбизон Плаза» была потрепанной второразрядной гостиницей с недорогими номерами, приносившими в лучшем случае весьма скромную прибыль. Соседнее здание по Сентрал Парк Саут представляло собой жилой дом, в котором арендная плата за квартиры была законодательно ограничена. Это означало, что доходов от нее едва хватало на покрытие эксплуатационных расходов по содержанию здания.

Именно вследствие этих недостатков, а также потому, что здания еще не были выставлены на открытые торги, я сумел выговорить себе выгодную покупную цену. При отсутствии других предложений мне было проще разыгрывать свою партию: я сбивал цену на основании того, что многочисленные проблемы этих старых зданий сильно снижают их стоимость.

Вероятно, успеху покупки способствовало и то, что владельцами домов были весьма состоятельные люди, их не интересовали деньги как таковые. К тому же один из членов синдиката был уже в преклонных годах и желал упорядочить свое недвижимое имущество. Из соображений конфиденциальности я не могу назвать здесь окончательную цену, о которой мы договорились. Скажу только, что сейчас этой суммы едва хватило бы на приобретение свободного участка земли втрое меньшей площади, расположенного в куда менее престижном районе Манхэттена.

Я практически не смотрел на доходы, которые давали эти два здания. Меня больше интересовала сама недвижимость, нежели деньги, которые она в данный момент приносит. Смысл этой покупки состоял в приобретении великолепно расположенного участка земли по вполне скромной цене, и, с моей точки зрения, у этой сделки практически не было негативных сторон. Почти одновременно с приобретением домов я получил ипотечный кредит для покрытия расходов на покупку. Я полагал, что даже при самом плохом раскладе всегда смогу продать этот участок – ведь даже в самые тяжелые времена на недвижимость, расположенную в таком первоклассном месте, найдутся покупатели.

Была еще одна возможность распорядиться этой недвижимостью. После небольшой реконструкции и косметического обновления отеля можно было поднять до рыночного уровня арендную плату за торговые площади магазинов, расположенных в нижних этажах здания. Разумеется, это можно было сделать лишь после того, как истечет срок их нынешних арендных договоров. Что же касается жилого комплекса по Сентрал Парк Саут, то здесь поднять плату можно было, лишь когда освободятся квартиры с ограниченной арендной платой. Даже благодаря таким изменениям я мог бы обеспечить себе скромный возврат на инвестиции.

Но все дело в том, что мне не очень нравится слово «скромный». Для того чтобы получить от этого участка максимальную пользу, следовало снести оба старых здания и построить на их месте огромную современную красивую высотную башню с роскошными апартаментами на правах кондоминиума. Но тут возникали две проблемы. Первая, которую я хорошо видел с самого начала, заключалась в том, что снос такого здания, как «Барбизон Плаза» с его 44 этажами, – мероприятие довольно сложное и дорогостоящее. Однако я рассчитывал, что цены, по которым мы продадим апартаменты в новом жилом комплексе, да еще в таком престижном месте, сторицей окупят все дополнительные расходы, связанные со сносом старых построек.

Вторая проблема, которой я, к сожалению, сперва не придал особого значения, состояла в том, что на законных основаниях освободиться от жильцов квартиры со стабильной арендной платой было практически невозможно. Я понимал, что некоторые жильцы непременно станут противиться переезду, но при этом считал, что время работает на меня. Я мог позволить себе подождать и был готов проявить столько терпения и настойчивости, сколько потребуют обстоятельства.

Но я не учел того, насколько сильным будет сопротивление жильцов арендованных квартир. И очень скоро мне довелось понять одну простую истину: чем ниже арендная плата, чем больше квартира и чем лучше место, тем более ожесточенно съемщики будут защищать свое жилье. Если живешь в тесной заурядной квартирке в каком-нибудь малопривлекательном районе, можно легко решиться на переезд. И точно так же, если за хорошую съемную квартиру платишь нормальную арендную плату рыночного уровня, то зачастую небольшое финансовое вознаграждение побудит тебя переехать в аналогичную квартиру.

Но речь шла о доме № 100 по Сентрал Парк Саут, и многие квартиросъемщики готовы были на что угодно, лишь бы только отстоять свое право жить в этом самом лучшем месте Нью-Йорка. Им было что терять: отличные квартиры с высокими потолками, каминами и прекрасным видом из окон. Еще важнее было то, что ограниченная арендная плата позволяла жильцам этого дома пользоваться выгодами одной из самых беспрецедентно щедрых субсидий, какие только существуют в свободном мире, – рыночный уровень арендной платы за эти апартаменты был раз в десять выше того, что платили они. Если бы я жил в арендованной квартире на Сентрал Парк Саут, 100, то, несомненно, изо всех сил боролся бы с каждым, кто пытался заставить меня переехать оттуда.

Практика регулирования арендной платы – настоящее бедствие для всех, за исключением привилегированной кучки жильцов. Наряду с другими факторами она является причиной жестокого жилищного кризиса, терзающего Нью-Йорк последние два десятка лет.

Как и большинство провалившихся государственных программ, идея регулирования арендной платы имела под собой вполне здравые основания. Но результаты оказались прямо противоположными тем, что ожидались. Началась эта программа в 1943 г. в рамках временно введенной федеральной политики. Государство намеренно замораживало арендную плату на сдаваемые внаем квартиры, чтобы обеспечить жильем вернувшихся домой ветеранов войны и их семьи. В 1948 г., когда эта цель была достигнута, регулирование арендной платы было отменено. Но Нью-Йорк в 1962 г. принял собственный муниципальный закон о регулировании арендной платы за жилье. Согласно ему любое жилое здание, построенное до 1947 г., подпадает под правила регулирования платы за жилье. В сущности, городские власти даровали пяти миллионам нью-йоркцев неотъемлемое право на крупные жилищные льготы.

Льгота была изумительной, вот только сам город не проявил ни малейшего желания обеспечивать ее. Вместо этого городские власти переложили все заботы на домовладельцев, фактически заставив их субсидировать жильцов-арендаторов. Расходы на отопление, коммунальные услуги и поддержание жилого фонда в должном техническом состоянии неуклонно росли, а город все не позволял владельцам жилых домов повысить арендную плату хотя бы для учета инфляции, и она оставалась гораздо меньшей, чем нормальная рыночная ставка аренды жилья.

В итоге, когда домовладельцы уже не могли свести концы с концами, они стали просто оставлять убыточные дома. В период с 1960 по 1976 гг. в Нью-Йорке было заброшено более 300 тыс. жилых домов. Причем первыми пострадали дома в самых бедных, проблемных кварталах города. Там из-за низкого уровня арендной платы прибыль от жилых домов была столь незначительной, что их домовладельцам не из чего было покрывать растущие расходы на их содержание. Жертвами прекрасной идеи регулирования арендной платы стали и квартиросъемщики, проживавшие в этих домах. В результате пустели целые кварталы Южного Бронкса и Бруклина, превращаясь в настоящий мертвый город. А городской бюджет, в свою очередь, терял сотни миллионов долларов налогов на собственность, которые переставали платить в городскую казну владельцы брошенных домов.

Вероятно, самым худшим в сложившейся ситуации было то, что программа регулирования арендной платы фактически перестала защищать тех, для кого она, собственно, и была предназначена и кто больше всего нуждался в ней. Лучшие жилые апартаменты с регулируемой арендной платой всегда были предметом вожделений для многих, их было нелегко найти, и люди, обладающие властью и деньгами, щедро пользовались и тем, и другим, чтобы получить конфиденциальную информацию о таком жилье. В прошлом году писатель и независимый исследователь Уильям Такер предпринял попытку обнародовать самые вопиющие примеры беззастенчивого использования программы регулирования арендной платы вполне состоятельными людьми. В качестве таковых он упоминает жильцов таких многоквартирных комплексов, как тот, что расположен на Сентрал Парк Уэст и 73-й улице. Это здание изумительной архитектуры с просторными квартирами, отличной планировкой, великолепным мраморным вестибюлем высотой в два этажа и, конечно, прекрасными видами из окон. Неудивительно, что люди с деньгами и не лишенные вкуса хотят жить здесь. Например, актриса Миа Фэрроу занимает в этом доме квартиру из десяти комнат с окнами на Центральный парк, за которую платит всего 2 тыс. долл. в месяц, хотя на свободном рынке арендная плата за подобное жилье составляла бы никак не меньше 10 тыс. в месяц. В аналогичном здании живет и певица Карли Саймон, которая за десять комнат с видом на парк платит 2,2 тыс. долл. в месяц.

Далее Такер установил, что Сьюзен Фаррел из балетной труппы Нью-Йорк Сити проживает в 14-комнатном дуплексе возле «Линкольн-центра», причем платит за него менее тысячи долларов. Весьма состоятельный юрист Уильям Ванден Хьювел, который во времена администрации Джимми Картера был официальным представителем США в ООН, платит за шестикомнатные апартаменты в отличном доме на Восточной 72‑й улице и Пятой авеню менее 650 долл. в месяц. Телезвезда Алистер Кук за проживание в восьмикомнатной квартире на Пятой авеню ежемесячно выкладывает всего лишь 1,1 тыс. долл., а Уильям Шоун, бывший редактор отдела в The New Yorker, живя в аналогичном доме, за свои восемь комнат платит 1 тыс. долл.

Самым вопиющим примером может послужить сам Эд Кох, мэр Нью‑Йорка, у которого имеется чудесная трехкомнатная квартирка с балконом в одном из лучших уголков Гринич-виллидж, естественно, с регулируемой арендной платой, так что обходится она ему всего в 350 долл. в месяц. Это лишь пятая часть того, что стоит аренда такой квартиры на свободном рынке. А самое интересное то, что Кох даже не живет в ней, поскольку обосновался в Грейси Мэнсон, официальной резиденции мэра Нью‑Йорка.

В принципе в отличие от большинства застройщиков я не ратую за отмену регулирования арендной платы. Я только считаю, что следует ввести какой-нибудь механизм, обеспечивающий проверку тех, кто пользуется подобной льготой. Например, людям, чей доход не превышает установленного размера, следует сохранить нынешний регулируемый уровень арендной платы. Тем же, чей доход выше, нужно предоставить на выбор либо платить более высокую плату пропорционально их доходу, либо переселиться в другое место.

Отличной иллюстрацией злоупотреблений программой регулирования арендной платы служил и дом № 100 по Сентрал Парк Саут. Купив здание, я провел собственное исследование финансового статуса жильцов. Результаты моих изысканий примечательны, но на фоне всего вышесказанного не столь уж удивительны. Всех жильцов можно подразделить на три группы. К первой я отнес тех, кто проживает в самых больших квартирах на верхних этажах с видом на парк. Они весьма состоятельны, успешны и в некотором роде пользуются известностью.

Среди них Арнольд Скасси, занимающий шестикомнатную двухуровневую квартиру с окнами на парк, за которую он платит 985 долл. в месяц – примерно столько же, сколько на свободном рынке съемного жилья стоит аренда однокомнатной студии. Другой состоятельный жилец – Анджело Де Сапио, занимающий весьма высокое положение архитектор, – арендует весь седьмой этаж, тоже с видом на Центральный парк. Причем за свои девять комнат платит в месяц всего 1,6 тыс. долл. Другой богатый жилец является собственником прекрасного дома из бурого песчаника стоимостью 5 млн долл. на 63-й улице, но предпочитает жить на Сентрал Парк Саут, 100, в апартаментах из четырех смежных квартир и любоваться со своего 14-го этажа чудесными видами Центрального парка менее чем за 2,5 тыс. долларов. Все эти апартаменты можно было бы сдавать по цене, во много раз превышающей ту, что платят за них нынешние весьма состоятельные жильцы.

Вторую группу жильцов составляли те, к кому подходит название «яппи»: молодые специалисты-профессионалы – брокеры, журналисты, адвокаты. Хотя они не обязательно миллионеры, но в целом достаточно богаты и успешны. Многие из них занимали одноместные или двухместные апартаменты, тоже с видом на парк.

К третьей группе относились квартиранты с более скромными доходами, жившие в маленьких квартирах с крохотными кухнями и окнами во двор. Неудивительно, что они имели низкие доходы: многие были людьми уже довольно пожилыми и находились на социальном обеспечении. Размер квартплаты у них тоже был ниже рыночного уровня, хотя небольшую студию примерно такого же типа, как их квартиры, в ближайшей округе можно снять лишь за вдвое бо́льшую плату. Но все это, конечно, не шло ни в какое сравнение с тем, что платили за свои богатые апартаменты их состоятельные соседи.

«Предводителем» квартиросъемщиков был некий Джон Мур, который не попадал ни в одну из трех выделенных мною групп. Ему было слегка за 40, чувствовалось, что сей джентльмен происходит из богатой и пользующейся положением в обществе семьи. Его дед был главным держателем акций Tiffany and Company еще до того, как их выкупил Уолтер Ховинг. Однако сам Джон, похоже, не мог похвастаться большим жизненным успехом. Мне кажется, что руководство сообществом квартиросъемщиков дома № 100 давало Муру ощущение собственной значимости и полезности. И у него самого, естественно, было что защищать: прекрасная квартира на двоих с видом на парк за очень скромную ежемесячную плату.

Освободить от постояльцев «Барбизон Плаза» было куда проще – достаточно было прекратить сдавать номера. Но прежде чем отказаться от скромных доходов, которые приносил отель, я намеревался освободить от жильцов дом № 100. К несчастью, я с самого начала допустил большую ошибку, устранившись от личного участия в этом процессе. Раньше я всегда поступал наоборот, и это всегда приносило желаемый результат. Но, по правде говоря, упрашивать жильцов съехать со своих квартир мне не очень по вкусу. Поэтому я решил воспользоваться услугами компании, специализировавшейся на расселении арендаторов жилых помещений. Несколько знакомых порекомендовали мне Citadel Management, услугами которой они уже пользовались. Причем я хотел проделать все как можно более тихо и без конфликтов, поэтому крутые ребята в данном случае были не нужны. Жилой комплекс, который я намеревался расселить, был чересчур известным, а желающих поохотиться за головой Дональда Трампа – слишком много.

Изначально мой план был самым прямым и простым. Мы извещали квартиросъемщиков о своем намерении снести дом № 100, а также здание отеля по соседству. Затем мы должны были предложить им помощь и содействие в поиске новых устраивающих их квартир и предоставить некоторое финансовое вспомоществование для переезда.

Однако жильцы дома быстро сообразили, чего они могут лишиться, организовались в ассоциацию квартиросъемщиков и даже прибегли к услугам юридической фирмы, которая должна была представлять их интересы. Цена за юридическую помощь не играла никакой роли – у состоятельных жильцов было достаточно средств, и они были готовы уплатить юристам любой гонорар. Некоторые не поскупились бы вложить в борьбу за свое жилье до 8 тыс. долл. в год, но это было ерундой по сравнению с 10 тыс. долл. в месяц, которые им пришлось бы платить за аренду равнозначных апартаментов в любом другом месте.

Юридическая фирма, на которой остановили выбор квартиросъемщики дома № 100, была известна своими успехами в представлении интересов жильцов, коим грозило выселение. Обычно такие конторы преуспевают гораздо больше, чем большинство фирм, что представляют интересы домовладельцев. Они используют очень простой подход – всеми возможными способами сопротивляются выселению, стремятся затянуть связанные с ним судебные процессы, чтобы в конечном итоге выбить из домовладельца как можно более высокую сумму компенсации за мирное урегулирование конфликта.

Я был полон уверенности в законности своего права выселить жильцов из дома № 100 по Сентрал Парк Саут, чтобы снести его и построить на этом месте новое, гораздо более крупное жилое здание. Для отселения тех, кто занимал квартиры с нерегулируемой арендной платой, достаточно было предъявить городским властям мои планы постройки нового здания на месте старого. Требования, соблюдение которых давало право выселить тех, кто пользовался льготами регулируемой арендной платы, были куда более жесткими, но и они не выглядели невыполнимыми.

Во-первых, я должен был показать, что в новом здании будет по крайней мере на 20 % больше квартир, чем в старом. Это было достаточно просто, тем более что совпадало и с моими финансовыми интересами – мне самому было выгодно построить здание с большим числом апартаментов. Во-вторых, следовало доказать, что чистая прибыль от старого здания после покрытия всех расходов на содержание составляла менее 8,5 % от его оценочной стоимости. Тут тоже не было проблем – вследствие ограничения арендной платы дом приносил ничтожные 1,5 млн долл. в год, а это означало, что город практически не получал налогов с него. И, хотя мне не было разрешено отнести к расходам обслуживание ипотечного кредита, который я взял для покупки этой недвижимости, чистый доход от жилого дома № 100 даже близко не подходил к пороговому размеру в 8,5 % оценочной стоимости. Если бы я включил в расчеты свой долг по ипотечному кредиту, вышло бы, что, владея этим зданием, я теряю огромные деньги. Но в любом случае, если бы городские чиновники принимали решения только по существу, они сразу бы одобрили поданную мной заявку на снос здания и постановили бы выдворить оставшихся жильцов.

Когда Citadel Management в начале 1981 г. взяла на себя управление домом № 100, я дал ее представителям два указания: во-первых, найти новое жилье для как можно большего числа квартиросъемщиков и, во-вторых, продолжать предоставлять оставшимся жильцам все основные услуги.

Выяснилось, что нет ничего проще, чем освободить дом от жильцов, если не бояться прослыть таким же скверным парнем, как многие домовладельцы. Подобные дельцы обычно покупают дом на имя какой-нибудь подставной компании, обнаружить местопребывание которой трудно, и немедленно приступают к выселению. В один прекрасный день в дом врываются дюжие молодцы с кувалдами, которые крушат бойлерную, вырывают из лестниц целые пролеты и устраивают настоящий потоп, дырявя водопроводные трубы. Затем они пачками заселяют в свободные квартиры наркоманов и проституток, которые терроризируют несговорчивых арендаторов, отказывающихся освободить помещения.

Я называю это не иначе как агрессией и притеснением. Я никогда не пойду на подобные вещи не только по моральным, но и по практическим соображениям. Я покупаю дома на свое имя и очень дорожу своей репутацией.

Жители дома № 100 по Сентрал Парк Саут были полностью обеспечены отоплением и могли хоть залиться горячей водой. Я также довел до их сведения, что буду устранять все имеющиеся в доме неполадки, какими бы мелкими они ни были, хотя в элегантных домах в Верхнем Ист-Сайде, подобных этому, всегда найдется не менее нескольких десятков проблем. Менее всего я хотел давать жильцам малейшие основания для подачи законных жалоб на меня как на домовладельца.

Вместе с тем с самого начала я отказался от мысли управлять домом № 100 как каким-нибудь элитным жилым комплексом на Парк-авеню и сразу стал проводить курс на экономию. Поступления от арендной платы едва покрывали основные текущие расходы по содержанию здания, так что нам было не до излишеств. По этой же причине жильцы, платившие мизерную аренду, не имели права рассчитывать ни на какие дополнительные удобства. Например, когда здание перешло под наше управление, в вестибюле был телефон, причем бесплатный – считалось, что он предназначен для экстренных случаев. Однако вскоре выяснилось, что некоторые из жильцов используют его для того, чтобы поболтать с друзьями, отдыхающими на каком-нибудь швейцарском курорте. В наших обстоятельствах это было неприемлемо.

Кроме того, мы сразу решили, что швейцарам ни к чему такая роскошная униформа. Это позволило получить небольшую экономию на услугах химчистки. Для повышения безопасности дома мы запретили привратникам, как раньше, покидать свой пост и встречать кого-либо из жильцов посреди улицы, чтобы помочь им донести до дверей их свертки. Яркие лампочки в вестибюле были заменены на менее мощные, поскольку любой следящий за расходами домовладелец подтвердит вам, что одно это позволяет экономить на услугах электрокомпаний тысячи долларов в год.

При этом мы совершенно не ожидали, что арендаторы попытаются представить эти разумные шаги в качестве свидетельства того, что мы давим на них и создаем им невыносимые условия жизни. Хотя в некотором роде это так и было. Я имею в виду тех избалованных людей, которые вопят, что их притесняют, если им не удается за полчаса до обеда по телефону заказать столик в ресторане «Ле Сёрк». И вообще, если я что-то и узнал о так называемых богатых, так это то, что они обладают крайне низким порогом терпимости по отношению даже к самым незначительным неудобствам.

Ушлые жильцы даже додумались выдать наше предложение переселиться в другое место за очередное свидетельство тяжких притеснений. Они утверждали, что мы заставляем людей переселяться, оказывая на них «постоянное и интенсивное давление». На самом же деле каждому съемщику была предложена помощь в переселении. Если он отвергал ее, а так было почти в каждом случае, потому что арендаторы заранее договорились не идти ни на какие уступки и ни с чем не соглашаться, то тем все и кончалось. Причем некоторые жильцы прямо говорили нам, что комитет квартиросъемщиков рекомендовал им вообще не рассматривать наше предложение. Самое интересное, что мы имели возможность предложить жильцам, занимавшим в доме № 100 неудобные квартиры, гораздо лучшие альтернативные варианты.

Не могу отрицать, что постоянные обвинения в притеснениях были весьма и весьма мудрой тактикой. В Нью-Йорке «притеснения» – очень модное словечко, оно сразу вызывает в памяти образ жадного бездушного домовладельца, терроризирующего своих жертв-квартиросъемщиков. Если бы адвокат, представляющий интересы наших жильцов, сумел убедить сочувствующих присяжных, среди которых могли быть тоже арендаторы жилья, что в отношении жильцов действительно имеют место притеснения, наша заявка на снос здания была бы автоматически отклонена. Сами жильцы дома № 100 по Сентрал Парк Саут ни в какую не соглашались на переезд. Продолжая занимать арендованные квартиры, они имели широкие возможности создавать мне крайне негативное паблисити, просто обвиняя меня в том, что я притесняю их. А тот факт, что я отрицаю эти обвинения, только придавал всей истории большую пикантность.

К сожалению, ряд предпринятых нами шагов в конечном итоге сыграл на руку нашим оппонентам. Например, мы решили возбудить дела о выселении против каждого из квартиросъемщиков в доме № 100, кто сильно задолжал арендную плату или не использовал арендованную жилплощадь как основное место жительства, в соответствии с требованием закона. Все домовладельцы города каждый божий день подают в суд подобные иски, они совершенно законны, и нам удалось выиграть ряд подобных дел.

По глупости мы проиграли несколько таких исков. Например, в одном случае мы обвинили арендатора в том, что он не внес плату за квартиру, а на самом деле платеж был произведен, и арендатор в качестве доказательства предъявил суду погашенный чек. Просто запись об оплате не была вовремя внесена в реестр Citadel Management. Убедившись в своей ошибке, люди из Citadel предложили этому арендатору показать им чек в обмен на прекращение дела. Но его адвокат вовремя почуял возможность раздуть это дело и посоветовал своему клиенту не предъявлять чека. В результате мы проиграли. В другом случае оказалось, что мы в установленный законом срок не известили арендатора о предстоящих судебных слушаниях по его выселению. На самом деле мы все сделали правильно, но суд решил, что мы должны были знать о недавних изменениях закона, продливших срок подобного извещения.

В этом деле я допустил и другую ошибку, когда решил закрыть окна пустых квартир листами жести. Такая практика распространена в Нью-Йорке. Городские власти поступают так, чтобы защитить пустующие муниципальные жилые дома от вандализма. Но я не учел, что на Сентрал Парк Саут, где стоит дом № 100, такой подход не совсем уместен. Лучше бы я проявил больше изобретательности и придумал бы другой способ обеспечения сохранности пустых квартир.

Однако ни один мой шаг в этом деле не породил больше споров и обвинений, чем мое предложение заселить в пустующие квартиры бездомных. Летом 1982 г., почти через год после приобретения мною дома № 100 по Сентрал Парк Саут, в Нью-Йорке очень обострилась проблема бездомных людей. И вот однажды утром, когда я проходил мимо бродяг, ночевавших на скамейках Центрального парка, меня осенила одна идея.

В доме № 100 было более десятка незанятых квартир, а поскольку я собирался снести его, то не планировал пускать туда постоянных жильцов. И я подумал, почему бы не предложить это жилье городу – пусть поселят туда тех, кому негде жить. Не стану делать вид, что я не подумал о том, насколько богатых жильцов дома будет раздражать то, что они, хотя и временно, живут по соседству с теми, кто оказался не столь удачлив в жизни. Но в то же время мне было по-настоящему стыдно не использовать пустующее жилье, когда улицы города буквально заполонены бездомными людьми.

Не успел я огласить свою идею, как в газетах поднялся настоящий вой: все кому не лень критиковали мое предложение. Городские власти, почувствовав опасность скандала, отказались воспользоваться моей любезностью. «Спасибо, не надо», – сказали мне. Правда, к тому моменту я уже не считал свою мысль такой уж привлекательной. Мои юристы объяснили мне, что если поселить кого-либо в пустующие квартиры даже на временной основе, то потом по закону этих людей очень трудно будет выселить.

Но если бы я публично признал, что изменил свою точку зрения, это еще более усугубило бы и без того неблагоприятную ситуацию. Поэтому я воздержался от каких-либо комментариев по поводу статьи, в которой меня обвиняли в том, что я отказал в приюте польским беженцам. В целом этот не самый удачный опыт общения со средствами массовой информации все же кое-чему научил меня. Я понял, что никогда не следует действовать под влиянием импульса, необходимо всегда заранее просчитывать не только выгоду, но и возможные негативные результаты.

В начале 1984 г. группа арендаторов дома № 100 подала официальные жалобы властям штата Нью-Йорк, обвиняющие меня в притеснениях. Почти все они были довольно тривиальными, но я велел своим адвокатам тщательно разобраться с каждой, какой бы незначительной она ни выглядела. Но даже этого оказалось недостаточно. В январе 1985 г. власти приняли решение все же рассмотреть эти жалобы. Могу признать, что вначале мы действительно допустили целый ряд ошибок, но ни одна из них не причинила кому-либо сколько-нибудь существенного вреда. По моему мнению, тактика арендаторов была весьма остроумной формой встречного притеснения. Они ведь знали, что на самом деле никто и никак не пытался давить на них или причинять им беспокойство. Все дело заключалось в том, что они намеренно тянули время, чтобы сохранить свои столь завидные условия аренды, а в самом худшем случае – постараться получить с меня как можно более щедрую компенсацию.

Всей кампанией, естественно, дирижировал комитет арендаторов. В итоге все поданные на меня жалобы были написаны по единому шаблону. Более того, все они заканчивались одной и той же фразой: «Дональд Трамп – настоящий Скрудж наших дней». После того как мои юристы провели небольшое исследование всех поданных на нас жалоб, они выяснили одну небезынтересную вещь. Оказалось, что небольшая группа самых состоятельных арендаторов практиковала подачу подобных жалоб городским властям в течение десяти, двадцати, а то и тридцати последних лет, причем все они неизменно сопровождались требованием снизить размер арендной платы. Так что жильцы дома № 100 по Сентрал Парк Саут оказались величайшими в мире мастерами редкого искусства жить очень хорошо, платя за это очень мало.

Но вот чего не учли мои оппоненты, так это того, что я не из тех домовладельцев, которые готовы на любые уступки, только бы избежать скандальных упоминаний в прессе или сэкономить хотя бы парочку баксов. Я всегда дам сдачи, особенно если чувствую, что меня обвиняют несправедливо. Конечно, если приходится давать отпор, мои счета за юридические услуги могут вырастать до огромных размеров. Это может даже заставить меня изменить первоначальную стратегию. Но чего я никогда не позволю, так это путем шантажа заставить меня пойти на мировую на невыгодных для меня условиях.

Мне на руку сыграли две вещи. Самым существенным фактором была стоимость нью-йоркской недвижимости. Начиная с 1974 г. цены на нее неуклонно поднимались, но в 1981 г., примерно в то время, когда я купил эти два здания на Сентрал Парк Саут, началась некоторая стабилизация рынка. В течение двух последующих лет, за которые я намеревался завершить строительство нового здания, на рынке недвижимости наметился спад, и многие считали, что большой бум закончился.

Однако в 1984 г. рынок стал проявлять признаки нового оживления, в экономике вновь начинался цикл подъема. Если осенью 1981 г. средняя цена комнаты в кооперативе достигала 93 тыс. долл, то к началу 1983 г. она упала до 67 тыс. долл. Но к январю 1985 г., в самый разгар моей конфронтации с непокорными квартиросъемщиками, средняя цена комнаты скакнула аж до 124 тыс. Иными словами, пока жильцы дома № 100 изощрялись в изобретательности по части обвинений в притеснениях, нью-йоркская недвижимость практически удвоилась в цене.

Так что, даже ограничившись строительством нового здания на месте бывшего отеля «Барбизон Плаза», что я расценивал как самый простой выход из создавшейся ситуации, я бы с легкостью заработал куда больше, чем если бы взялся застраивать весь участок двумя годами раньше. А кроме того, в доме № 100 у нас было вполне достаточно свободных апартаментов, которые со временем только поднялись бы в цене, тем более что городское законодательство разрешало сдавать часть квартир в таких домах в аренду по рыночным ценам. Так что, в сущности, я сидел на больших деньгах.

Другим фактором, который я считал благоприятным для себя, было некоторое изменение общественных вкусов в области архитектуры высотных зданий. В то время, когда я покупал эти два дома на Сентрал Парк Саут, небоскребы все еще строили в виде модернистских прямоугольных коробок из стекла. Лучшим примером архитектурных поветрий той поры можно считать «Трамп Тауэр». И, поскольку подобный дизайн был так удачен и так хорошо принимался публикой, я планировал построить новый высотный комплекс на Сентрал Парк Саут в подобном же стиле.

Однако к 1984 г. я почувствовал, что в высотной архитектуре появляются новые веяния, и это были веяния из прошлого. А люди, которые покупают самое дорогостоящее шикарное жилье в Нью-Йорке, всегда исключительно чутки к колебаниям моды во всем, в том числе в современной архитектуре. Если же я вижу, что люди предпочитают здания в старинном стиле, то в силу своего практицизма готов дать им это. Меня не интересуют дома, на которые нет спроса. Так что в начале 1985 г. я заказал архитектурный проект нового высотного здания на месте «Барбизон Плаза», который должен был содержать некоторые элементы классического колониального стиля, сочетающегося с архитектурой дома № 100 по Сентрал Парк Саут.

По правде говоря, мне не очень по душе подобный стиль, я не большой поклонник постмодернизма – архитектурного направления, в котором впервые объединились элементы классики и современного дизайна. По моему мнению, это гораздо хуже, чем любой из этих стилей в чистом виде. При строительстве материалы и исполнение практически никогда не бывают высокого качества, потому что большинство застройщиков не склонны идти на соответствующие расходы, и элементы классики в таких зданиях всегда смотрятся как примитивная имитация и вносят дисгармонию даже в самый лучший проект современного здания.

Когда я увидел представленный архитектором макет нового здания с элементами старинного классического стиля, мне сразу бросилось в глаза, что оно гораздо меньше того, которое я собирался сносить.

– Что это значит? – спросил я архитектора.

– Это из-за зонирования, – стал объяснять архитектор. – Раньше, когда строился отель «Барбизон Плаза», ограничения на размер здания еще не были столь строгими, как сейчас. В настоящее время правила зонирования так ужесточились, что на данном участке нельзя построить здание большего объема.

– Означает ли это, – уточнил я, – что если я полностью перепланирую внутреннюю часть здания, сохранив в неприкосновенности фасад и стальной каркас, то проблем не будет? А если я снесу нынешнее здание, то мне придется построить на его месте здание гораздо меньшего размера и не столь впечатляющее, как старое?

– Точно так, мистер Трамп, вы совершенно правы.

– В таком случае, стоит ли сносить старый дом только для того, чтобы построить на его месте то, что будет чуть ли не вдвое меньше, хуже и вдобавок, гораздо дороже?

– Тут есть только одна проблема, мистер Трамп, – ответил архитектор. – Дело в том, что в старом здании «Барбизон Плаза» для роскошного жилого комплекса слишком мал размер окон.

Решение проблемы напрашивалось само собой: следовало сохранить здание, но значительно увеличить оконные проемы.

В это время мои собственные архитектурные вкусы претерпели некоторые изменения. Я стал ценить очарование величественных больших старых домов, кстати, к ним относились и те два, которые я приобрел на Сентрал Парк Саут. Я также начал понимать, каким украшением для города были их элегантные, гармоничные силуэты.

Согласно нашим предварительным расчетам снос «Барбизон Плаза» и возведение на этом месте нового здания обойдется в 250 млн долл. Когда же мы подсчитали затраты на полную внутреннюю перепланировку и перестройку здания, включая увеличение оконных проемов, мы получили цифру в 100 млн долл. Кстати, затраты только на воспроизведение так нравившегося мне изящного гранитного венца, украшающего здание «Барбизон Плаза», составили бы 10. И даже с сохранением этого элемента новое здание все равно не шло ни в какое сравнение со старым. Так что реконструкция была более выгодна не только с точки зрения затрат, но и с точки зрения достоинств архитектурного решения проекта.

Был и еще один фактор, который способствовал полному пересмотру моего первоначального плана. В течение многих лет я делал безуспешные попытки приобрести отель «Сент-Моритц», расположенный прямо напротив дома № 100 по Сентрал Парк Саут. Его продавали двое самых выдающихся брокеров по недвижимости – Гарри Хелмсли и Лоуренс Виен. И всякий раз все упиралось в деньги. Они заломили за отель непомерную цену, которая, по моему мнению, значительно превышала прибыли от отеля. Несколько раз Гарри и Ларри пытались продать «Сент-Моритц» по той цене, которая их устраивала, но эти сделки, казалось, заключались только для того, чтобы впоследствии сорваться. Множество раз я наблюдал подобную картину, когда люди соглашались купить недвижимость за крайне высокую цену. В последний момент всегда выяснялось, что их аппетиты гораздо больше, нежели финансовые возможности.

После того как я достаточно налюбовался на этот процесс с неизменно плачевным результатом, я позвонил Гарри Хелмсли и сказал: «Я очень хочу купить отель “Сент-Моритц”, и вы знаете, что если я заключаю сделку, то всегда довожу ее до конца, только вот не хочу платить за него ту сумму, на которую вы рассчитываете». На что он ответил, что предложенная мною цена слишком низка. И вот мы обсуждали сделку так и этак и в конце концов пришли к соглашению. Я считал, что та цена, на которой мы остановились, была вполне разумной с точки зрения доходов, которые приносил «Сент-Моритц».

Но в этом деле у меня имелся про запас неплохой козырь – отель «Барбизон Плаза» на 1,4 тыс. мест, расположенный на противоположной стороне Сентрал Парк Саут. Я держал в секрете свой план: сразу после покупки отеля «Сент-Моритц» прикрыть «Барбизон Плаза», чтобы перевести величайшего управляющего Чарльза Фроуэнфельда и его лучших людей в «Сент-Моритц». Кроме того, многие постоянные клиенты «Барбизон Плаза» неизбежно направятся в «Сент-Моритц», поскольку это такой же отель средней руки на Сентрал Парк Саут. Понятно, что, закрывая «Барбизон Плаза», я неизбежно потеряю часть клиентов, но взамен я приобрету множество новых в «Сент-Моритце». По моим прикидкам, в самом худшем случае заполняемость номеров в «Сент-Моритце» практически сразу возрастет на 25 %.

Банки с одобрением отнеслись к моему новому проекту, так что вскоре мне был обещан ипотечный кредит, размер которого на 6 млн долл. превышал стоимость покупки. Короче говоря, я смог купить отель «Сент-Моритц», совсем не вкладывая в эту сделку личных средств, да еще по ее завершении мог спокойно положить в карман 6 млн долл. Когда мы завершали сделку, Гарри Хелмсли стал просматривать бумаги, увидел сумму моего ипотечного кредита и кисло улыбнулся. А вообще, надо сказать, что и для Гарри с Ларри это была очень выгодная сделка, ведь они в свое время приобрели этот отель практически за бесценок.

Итак, в сентябре 1985 г. отель «Сент-Моритц» стал моей собственностью, и вскоре я, как и намеревался, закрыл «Барбизон Плаза». В течение первого года доход в «Сент-Моритце» вырос на 31 %, т. е. чуть больше, чем я прогнозировал. Однако в силу более эффективного управления коэффициент прибыльности почти учетверился.

Единственной неприятностью оставалось обвинение в притеснениях жильцов дома № 100 по Сентрал Парк Саут. Но, поскольку я уже не собирался выселять арендаторов и сносить дом, расследование по этому делу не угрожало нарушить мои планы. И все же некоторые из моих адвокатов всерьез настаивали на том, чтобы решить это дело миром, хотя бы для того, чтобы положить конец неприятной ситуации. В частности, они предлагали заключить сделку, по которой жильцы отзывали свои судебные иски в обмен на продажу им дома за 10 млн долл.

Сама по себе эта сделка была для меня не так уж плоха. С учетом моих затрат на приобретение дома № 100 по Сентрал Парк Саут при его продаже за эту сумму я должен был получить неплохую прибыль. Но в конце концов я все же сказал «нет», причем вовсе не по причинам практического порядка. Для меня была невыносима одна только мысль о том, что кучка обитателей съемного жилья, используя эти смехотворные обвинения в притеснениях, сумеет купить дом по цене намного ниже его реальной рыночной стоимости. Вот тутто арендаторы и их адвокаты крупно просчитались – они сами лишили себя огромного дармового куска пирога из-за своей чрезмерной настойчивости. Сейчас чуть ли не каждый в Нью-Йорке жаждет купить их апартаменты.

А судебные иски тем временем застряли в инстанциях. В августе 1985 г. судья верховного суда штата Нью-Йорк вынес решение об отсутствии явных признаков притеснения. В декабре 1986 г. апелляционный суд единогласно поддержал решение суда нижестоящей инстанции.

Тогда адвокаты арендаторов начали искать варианты мирового соглашения. И вот в конце 1986 г. почти все они согласились отозвать свои судебные иски. И поскольку снос дома № 100 больше не входил в мои планы, я, со своей стороны, дал согласие прекратить дела о выселении и заключить с ними новые договоры аренды. Кроме того, я решил простить трехмесячную арендную плату каждому съемщику, участвующему в нашем мировом соглашении, а они в ответ должны были погасить задолженность по арендной плате, которую некоторые из них не платили в течение целого года. В итоге получалась симпатичная сумма, превышающая 150 млн долл.

Если администрация штата прекратила судебные тяжбы со мной, то городские власти все еще настаивали на продолжении рассмотрения дел о притеснениях. Это немало удивило даже предводителя мятежных арендаторов Джона Мура, который как-то заметил одному журналисту, что продолжать это дело «все равно, что бить лошадь, которая уже сама вернулась в стойло». Во всей этой возне настоящими жертвами стали ни в чем не повинные налогоплательщики. В то время как в городе имелось множество нерешенных насущных проблем, городские власти почему-то решили тратить деньги и силы муниципальных служащих на то, что выеденного яйца не стоило. Мне, например, кажется, что Эд Кох муссировал эту проблему исключительно потому, что я в свое время одержал верх над ним, добившись налоговых льгот при строительстве «Трамп Тауэр», и сильно скомпрометировал его в деле с катком «Уоллмен Ринк».

Пока продолжались все эти коллизии, я переименовал «Барбизон Плаза» в «Трамп Парк» и приступил к реконструкции здания. И первое, что я сделал, – привлек к работе компанию Holes, Inc., имевшую просто какую-то сюрреалистическую специализацию. Она занималась только тем, что прорубала проемы, и, к счастью, делала это очень хорошо. В течение всего нескольких недель маленькие окошки «Барбизон Плаза» превратились в огромные панорамные окна. Одни эти окна имели существенную ценность, потому что отличный вид из окна – это хоть и маленькая, но удача.

Таким образом, на рынке недвижимости, практически насыщенном новым жильем, мы могли предложить потребителю нечто уникальное и ценное: сочетание лучших черт старого и нового в жилищной архитектуре. Мы сохранили внешний облик здания со всеми декоративными элементами и отделкой, оставив в неприкосновенности «корону», которая венчала здание. Неизменными остались и четырехметровые потолки, которых не может позволить себе ни один современный застройщик – просто потому, что это крайне дорого. В то же время здание было начинено новыми коммуникациями и электрохозяйством, стены были оштукатурены и выровнены, все окна имели прекрасную термо– и звукоизоляцию, и к тому же там появились современные скоростные лифты.

Мы намечали завершить работы осенью 1987 г., но еще годом раньше, в ноябре 1986 г., апартаменты были выставлены на продажу на свободном рынке. Всего за восемь месяцев нам удалось продать 80 % всех квартир – 270 классных жилых апартаментов. Один покупатель приобрел целых семь квартир, заплатив за них 20 млн долл. Так что когда все квартиры будут распроданы, а судя по всему, это случится еще до того, как в дом въедет первый жилец, наша валовая прибыль составит 240 млн. И все это еще до того, как я начну что-либо делать с домом № 100 по Сентрал Парк Саут и расположенными в его нижних этажах магазинами.

Хорошо все, что хорошо кончается. В итоге жильцы дома № 100 оставили за собой столь милые их сердцу квартиры, Сентрал Парк Саут сохранила два своих красивейших здания, а городская казна вскоре начнет пополняться гораздо более крупными налогами на собственность, чем когда-либо раньше. Что же касается меня, то я в конечном счете заработал прибыль в 100 млн долл. на сделке, которая многим представлялась совершенно провальной. И произошло это во многом благодаря тому, что строптивые жильцы дома № 100 умудрялись так долго тянуть время и мешать мне.