Эта история началась с фиаско – именно так закончилась моя первая встреча с Франклином Джарменом. С тех самых пор, как в 1971 г. я впервые поселился на Манхэттене и начал регулярно совершать ознакомительные пешие прогулки по его улицам, мне больше всего не давало покоя 11-этажное здание на пересечении Пятой авеню и 57-й улицы, где помещался магазин «Бонвит Теллер». Конечно, самым ценным в нем было местоположение в наиболее оживленной части Манхэттена, но кроме того, земельный участок, на котором стояло здание, был необыкновенно велик. Я считал, что благодаря такому сочетанию это, наверное, самый ценный кусок недвижимости в Нью-Йорке. Именно здесь, в самом лучшем, самом престижном районе города, можно было бы построить по-настоящему грандиозное сооружение.

«Бонвит Теллер» принадлежал компании Genesco, основанной в конце 1950-х гг. неким джентльменом по имени У. Максей Джармен, который сумел превратить ее в преуспевающий конгломерат фирм. Когда он начинал, у него была всего одна компания по пошиву обуви. Вскоре он стал скупать другие обувные компании, затем распространил свой бизнес на розничную торговлю, постепенно приобретая магазины «Тиффани», «Генри Бендел» и «Бонвит Теллер». Позже, в середине 1970-х гг., в компании разгорелась нешуточная борьба между Максеем и его сыном Франклином. Оба были сильными личностями с собственными идеями, и оба стремились к полному контролю над компанией. Их противостояние достигло такого накала, что на общем собрании акционеров дело дошло до драки между отцом и сыном. Я был до глубины души поражен всей этой дрязгой, поскольку сам всегда был очень близок со своим отцом. В итоге верх одержал молодой Франклин, которому удалось вытеснить отца из бизнеса и встать у руля компании. Так что в 1975 г. я впервые заговорил о своем интересе к «Бонвит» именно с Франклином.

В то время я еще не мог похвастаться сколько-нибудь серьезными достижениями. Я пока только пытался сдвинуть с мертвой точки проект «Гранд Хайатт» и продолжал борьбу за конгресс-центр, но ничего путного тогда еще не вырисовывалось. Так что до сих пор не понимаю, почему Франклин Джармен согласился встретиться со мной. Придя в его офис, я прямо заявил ему о своем желании купить магазин «Бонвит Теллер» вместе со зданием, в котором он находится. Понимая, что это предложение звучит довольно дико, я попытался придать ему хоть какую-то привлекательность и добавил, что мог бы, например, надстраивать здание сверху, чтобы в период строительства магазин продолжал работать. На самом деле это не очень оправданно с экономической точки зрения, но тогда я готов был обещать что угодно, лишь бы получить это здание с участком.

Прежде чем закончилась моя речь, по лицу Франклина я понял, что это, должно быть, самая абсурдная идея, которую ему когда-либо доводилось слышать. Тем не менее, внимательно выслушав меня до конца, он ответил вежливо, но твердо: «Наверное, вы ненормальный, если вообразили, что мы когда-нибудь согласимся выпустить из рук это превосходное место». На прощание мы пожали друг другу руки, и я ушел, более чем когда-либо уверенный в том, что ни я, ни кто другой ни при каких обстоятельствах не смогли бы получить этот участок. Это был дохлый номер.

Но я все же решил не сдаваться. Я начал писать Франклину Джармену письма. В первом я поблагодарил его за то, что он принял меня. Затем, через пару месяцев, я в письме спросил его, не обдумает ли он еще раз мое предложение. Прошло еще несколько месяцев, и я так и не получил от него ответа. Тогда я написал снова и сообщил, что желал бы еще раз увидеться с ним. Прошло еще какое-то время, и в своем следующем письме я предложил новые условия покупки. Несмотря на отсутствие хоть какого-нибудь обнадеживающего знака с его стороны, я продолжал атаковать Джармена письмами. Полагаю, не многие догадываются о том, что именно постоянная неослабевающая настойчивость есть главная слагаемая успеха. В моем случае Франклин Джармен ни на йоту не сдвигался со своих позиций. Но, как оказалось, письма, которые я не прекращал слать ему, все же сыграли свою роль.

В общем, спустя почти три года с того дня, когда я впервые посетил Джармена, компания Genesco столкнулась с серьезными финансовыми проблемами. Но я не задумывался об этом всерьез до тех пор, пока как-то в июне 1978 г. не прочел в журнале Business Week статью о смене руководства Genesco. В ней говорилось, что, стараясь спасти компанию от банкротства, банки настаивали на назначении новым руководителем Genesco Джона Хенигана, мастера по преобразованию компаний. Незадолго до этого ему удалось спасти AMF-Brunswick, которая находилась на грани краха. Специальностью Хенигана было так называемое расчленение компаний. Этим красивым термином именовалось фактически дробление их на составляющие. Иными словами, он по частям продавал активы компании до тех пор, пока не избавлял ее от долгов и не погашал задолженность перед банками. Основным моментом в деятельности Хенигана было то, что, будучи человеком со стороны, он не испытывал никаких эмоций по отношению к служащим компании или к выпускаемым ею продуктам. Он мог действовать безжалостно и хладнокровно, как хирург. Он был жестким, целеустремленным и полностью сосредоточенным на конечном результате.

На следующее утро, после того как я прочитал эту статью, я позвонил в Genesco и пригласил Хенигана к телефону. Хотя он только приступал к своей «хирургической операции» над компанией, к моему удивлению, сказал:

– Кажется, я знаю, зачем вы звоните.

– Правда? – спросил я.

– Ага, вы – тот малый, который накатал все эти письма насчет покупки «Бонвит Теллер». Когда мы могли бы встретиться?

– Чем раньше, тем лучше.

– Можете быть здесь через полчаса?

Это лишний раз доказывает, что иногда возможность заключения сделки зависит от того, насколько вам повезло с выбором времени. Кто-нибудь другой мог бы позвонить ему на несколько дней или недель раньше меня, и тогда все повернулось бы совсем иначе. Но я оказался первым, и наша встреча прошла весьма успешно. Выяснилось, что Genesco испытывает сильнейшую нужду в деньгах, причем они нужны настолько срочно, что Хениган готов продать любой из ее активов, будь то «Бонвит Теллер» или что-то другое. Это смахивало на гигантскую распродажу вещей из дома банкрота. Я покидал офис Хенигана будучи уверенным, что у меня есть неплохой шанс быстро провернуть эту сделку.

Но затем произошло нечто странное. Внезапно я почувствовал, что Хениган избегает меня. В следующие несколько дней я по десять – пятнадцать раз звонил в Genesco, но никак не мог застать его. Я решил, что, вероятно, еще кто-то пытается купить «Бонвит Теллер». Но, даже если это было не так, происходящее явно свидетельствовало о том, что мои дела плохи. Тогда я попросил Луизу Саншайн поговорить с ее подругой Мэрилин Эванс. Ее муж Дэвид несколько лет назад продал Genesco принадлежавшую ему компанию по производству обуви и в результате стал довольно влиятельным акционером Genesco. Эвансы поговорили с Хениганом от моего имени, после чего он почти сразу перезвонил мне. Он так и не сказал, чем была вызвана эта пауза, но предложил снова встретиться.

На этот раз я взял с собой своего адвоката Джерри Шрагера, и мы сразу смогли обговорить основные условия сделки. Все оказалось очень просто. Компании Genesco принадлежало только здание, в котором располагался магазин «Бонвит Теллер». Что же касается земельного участка, на котором оно стояло, то он был арендован, причем до окончания срока оставалось 29 лет. Я дал согласие выкупить здание и право аренды за 25 млн долл.

Я понимал, что это только первый шаг. Для того чтобы реализовать свой замысел, мне требовалось собрать воедино еще несколько кусочков мозаики, а потом уж обдумать многочисленные варианты зонирования. В принципе это довольно распространенная ситуация в работе с нью-йоркской недвижимостью, но в моем случае дело осложнялось тем, что речь шла об исключительно престижном участке. Каждый мой шаг по его освоению неизбежно станет приковывать пристальное внимание и будет сопряжен с преодолением больших трудностей.

Но на тот момент самым главным было сохранить нашу сделку в тайне. Если бы слухи о том, что «Бонвит Теллер» выставлен на продажу, просочились раньше, чем я подписал контракт, этой сделке не было бы суждено состояться. Все кому не лень ринулись бы со своими предложениями, и цена выросла бы до небес. Поэтому, едва мы с Джеком скрепили нашу договоренность рукопожатием, я предложил: «Слушай, давай составим небольшое письмо о намерениях, в котором будет говориться, что я беру на себя обязательство купить этот кусок недвижимости за 25 млн долл., а ты согласен на ее продажу мне, естественно, при условии подготовки всех необходимых документов. Так что ни один из нас уже не сможет дать задний ход».

К моему удивлению, Хениган, немного подумав, согласился: «Да, это звучит довольно разумно». Вообще-то Джек очень крутой и ушлый парень, его на мякине не проведешь, но мне повезло, что он не был нью-йоркцем и не понимал тогда, насколько лакомый кусок недвижимости был поставлен на кон. Многие готовы были чуть ли не драться за право отхватить его.

Мы с Джерри составили проект письма о намерениях там же, в офисе Хенигана. Он прочитал его и внес только одно изменение – включил пункт о том, что покупка может состояться только с одобрения совета директоров компании. Когда он вручил мне исправленный проект, я заметил: «Знаешь, Джек, я никак не могу согласиться с этим пунктом, он режет меня без ножа. Недели через три-четыре ты посоветуешь правлению не давать своего согласия, и это письмо лишится всякого смысла». Затем я спросил его, действительно ли ему нужно спрашивать одобрения правления на продажу магазина, и он ответил, что нет. «Ну так давай выбросим его!» Он еще чуть-чуть подумал и согласился. Так что я покидал его офис, имея не только договоренность о сделке, но еще и документ, подтверждающий ее.

Получив письменное согласие Хенигана, но еще до того, как контракт был официального подписан, я отправился к Конраду Стефенсону из Chase Manhattan Bank. Мой отец всегда имел дело с этим банком, и я считал, что это – именно то место, где я смогу получить 25 млн долл., необходимых мне для покупки «Бонвит Теллер». Я объяснил Конни суть сделки. Я сказал, что намереваюсь купить здание «Бонвит Теллер» и право аренды земельного участка, на котором оно расположено, что срок аренды истекает через 29 лет и что я хочу построить на этом месте огромный небоскреб. Реакция последовала незамедлительно: «Ничего не получится, пока ты не станешь владельцем земли. Оставшегося срока аренды участка недостаточно, чтобы оправдать финансирование подобной сделки». Иными словами, он отказывался дать мне деньги на покупку недвижимости, поскольку земля, на которой она стояла, через 29 лет, т. е. после окончания срока аренды, могла бы перейти в собственность владельца земельного участка вместе со всем, что я на ней построю. Тогда я сказал: «У меня есть два альтернативных варианта, и, думаю, каждый из них мог бы сработать».

Во-первых, стал объяснять я, можно с минимальными расходами перестроить здание под офисы, сохранив магазин на первом этаже. Поскольку размер арендной платы невелик – всего 125 тыс. долл. в год, а это пустяки, я уверен, что успел бы погасить кредит, да и мне за эти 30 лет досталась бы неплохая прибыль. Но Конни эти доводы не убедили, так что я тоже стал считать этот вариант худшим из всех возможных сценариев.

Во-вторых, продолжал я, на самом деле я планировал купить не только здание и право аренды земельного участка, но и сам участок. Тогда я мог бы построить на нем огромное здание, не рискуя лишиться его, когда окончится срок аренды земли. Конни оживился, только когда услышал, что земля принадлежит Equitable Life Assurance Society. Это давало мне неплохой шанс, поскольку у меня уже были налажены отличные отношения с этой компанией. Именно эта организация согласилась вложить крупные средства в строительство отеля «Гранд Хайатт». Там, на стройке, дела шли прекрасно, и все были страшно довольны этой сделкой.

Поэтому следующим моим шагом была встреча с Джорджем Пикоком, главой Equitable Life Assurance Society. Она состоялась в сентябре 1978 г., всего через месяц после того, как я первый раз встретился с Хениганом. Я рассказал Джорджу, что готовлюсь купить «Бонвит», который стоит на земле, арендованной у его компании, и хочу предложить ему очень выгодное для всех нас сотрудничество. Если мы объединимся, я со своим правом аренды, а они – со своей землей, то на условиях равноправного партнерства (50 на 50) мы сможем построить в этом прекрасном месте небоскреб с роскошными апартаментами и офисами.

В принципе, продолжал я, компания Equitable может и не заключать со мной никаких сделок, а просто сохранить все как есть, пока не закончится срок аренды «Бонвит», после чего участок вновь перейдет в их безраздельное владение. Но недостатком этого варианта будет то, что Equitable придется следующие 29 лет довольствоваться весьма и весьма скромной платой за аренду участка, размер которой был установлен еще до того, как цены на недвижимость в Нью-Йорке стали расти как на дрожжах. Еще я сказал Джорджу, что могу и не строить небоскреб на этом участке, а ограничиться малой перестройкой и модернизацией здания, приспособив его под недорогие офисы. На самом деле я уже был далеко не уверен в том, что смогу получить финансирование под такой незавидный проект, но Джорджу этого знать не следовало. Мне не хотелось, чтобы он вообразил, будто сотрудничество с его компанией – единственно возможный для меня вариант действий. В этом случае он мог бы диктовать мне более жесткие условия.

К счастью, Джордж Пикок быстро понял все выгоды предлагаемого мною сотрудничества и дал свое согласие. Единственное, в чем он несколько сомневался, так это в том, что мне удастся получить все зональные разрешения, необходимые для строительства небоскреба. С другой стороны, на примере перестройки «Коммодора» он уже имел возможность убедиться, что я на многое способен. К моменту окончания нашей встречи я уже заручился его согласием на предложенный мною вариант сотрудничества при условии, что я выполню взятые на себя обязательства. Оказалось, что и на этот раз небольшой трюк с предварительной договоренностью принес свои плоды.

Поэтому далее, используя те две сделки, о которых я уже договорился с «Бонвит» и Equitable, я должен был позаботиться о заключении третьей – теперь с компанией Tiffany. Я намеревался получить у них право на использование воздушного пространства над их зданием, которое располагалось прямо рядом с «Бонвит», на углу 57-й улицы и Пятой авеню. В результате у меня появился бы участок в смежных функциональных зонах города, что давало мне возможность построить гораздо более крупное здание. К сожалению, у меня совсем не было знакомых из окружения компании Tiffany, а ее владелец Уолтер Ховинг, насколько я знал, прославился не только легендарным мастерством в сфере розничной торговли, но и своим переменчивым, сложным, строптивым характером. Несмотря на это, я всегда восхищался Ховингом. Все, за что бы он ни брался, приносило огромный доход. Какими бы магазинами он ни управлял, все становились самыми лучшими: и «Лорд и Тейлор», и «Бонвит», и «Тиффани». Мы не были знакомы лично, но я иногда встречал Ховинга на светских мероприятиях, и он всегда выделялся из толпы прекрасной гривой седых волос, безупречными манерами, безукоризненными костюмами и величественной осанкой. Если кто-нибудь задумал бы снять фильм про президента Tiffany, Ховинг идеально сыграл бы самого себя.

Я решил придерживаться с ним своей всегдашней тактики – прямоты. Я позвонил и представился, стараясь проявить как можно больше вежливости и почтения. Он согласился принять меня. К этому времени архитектор Дер Скатт уже сделал масштабный макет здания, которое я задумал построить на Пятой авеню, а также альтернативный макет на случай, если я не смогу получить права на использование воздушного пространства над «Тиффани». Я захватил с собой оба макета. И сразу приступил к делу: «Я хотел бы купить права на использование воздушного пространства над магазином “Тиффани”, что позволит мне построить вот это прекрасное здание, которое вам обязательно понравится. Если вы продадите мне эти права, “Тиффани” навеки сохранит выгодность своего теперешнего отличного положения – никто и никогда не сможет построить рядом с этим зданием ничего такого, что могло бы заслонить его и сделать менее заметным».

Я указал Ховингу и еще одну причину, по которой ему выгодно продать мне эти права, а именно необходимость соблюдения технических требований градостроительного законодательства Нью-Йорка об обозначении границ земельного участка. Получив от него отказ, я буду обязан окаймить свой небоскреб рядом мелких забранных решеткой окошек, что на высоте пятидесяти с лишком этажей над зданием «Тиффани» будет выглядеть просто ужасно. А с другой стороны, продай он мне эти права, мне уже не придется соблюдать это правило, и я получу возможность облицевать здание панорамными зеркальными панелями, в которых будет отражаться здание «Тиффани».

И тут я продемонстрировал Ховингу оба макета – красивого величественного здания будущего «Трамп Тауэр» и сделанного специально для устрашения Ховинга варианта здания с зарешеченными окошками. «Предлагаю вам пять миллионов долларов за то, чтобы навсегда сохранить “Тиффани”, – торжественно заключил я. – А взамен вы продадите мне нечто нематериальное – права на воздушное пространство над вашим зданием, которые вы все равно никогда не будете использовать».

Ховинг вот уже почти четверть века руководил магазином «Тиффани», именно он превратил его в процветающий престижный бизнес. Я знал, что он очень гордится своим детищем, поэтому намеренно апеллировал к его личной профессиональной гордости. Это сработало: Ховинг тут же одобрил мое предложение. «Послушайте, молодой человек, – сказал он. – Я согласен заключить сделку на предложенных вами условиях. Очень надеюсь, что вы хорошо сделаете свое дело, и я смогу гордиться результатом. Однако у нас есть одна небольшая проблема. Мы с женой собираемся на месяц уехать, и до отъезда у меня не будет времени заниматься всем этим, так что ждите, пока я вернусь».

И здесь я впервые занервничал. «Ну-у-у, мистер Ховинг, это не маленькая, а очень большая проблема! Ведь именно на этом строятся все мои расчеты: только имея права на воздушное пространство над “Тиффани”, я смогу оформить зональное разрешение на то здание, которое задумал возвести. А вдруг потом, когда я уже решу проблему зонирования и буду делать архитектурный проект, вы по каким-либо причинам измените свое решение? Тогда вся моя работа пойдет насмарку».

Уолтер Ховинг взглянул на меня так, будто я смертельно оскорбил его: «Вы, юноша, может быть, чего-нибудь недопоняли? Я дал свое согласие на сделку. Мы скрепили ее рукопожатием. Чего же еще вы хотите?» На миг я просто онемел. Вы, вероятно, поймете меня, если вспомните, где и с чего я начинал. Конечно, в бизнесе, связанном с недвижимостью, встречаются порядочные люди, но мне по большей части попадались личности определенного сорта, с которыми надо держать ухо востро. С такими не стоило даже тратить силы на разные там рукопожатия, их обещания не значили ровным счетом ничего. Единственное, чем их можно было связать, – это подписанным контрактом, все остальное было для них пустым звуком.

В случае с Уолтером Ховингом я столкнулся с совершенно иным типом человека – благородным джентльменом, который был до крайности шокирован одним только предположением, что он может не сдержать данного им слова. А кроме того, он таким надменным тоном выговаривал мне, что я почувствовал себя даже немного виноватым за попытку усомниться в благополучном исходе нашей сделки.

Так случилось, что еще до возвращения Ховинга компания Philip Morris заключила сделку о приобретении прав на воздушное пространство над вокзалом Гранд Сентрал и заплатила за них гораздо больше, чем я предложил Уолтеру, хотя магазин «Тиффани» находился в значительно более престижном месте. Затем, в том же месяце, последовало еще несколько аналогичных сделок, причем по запредельно высоким ценам. Оно и понятно, рынок недвижимости Нью-Йорка восстанавливался после кризиса, и цены росли, причем весьма быстрыми темпами. Я знал, что Ховинг человек чести, но все равно не мог не беспокоиться о том, как он отреагирует, узнав про эти контракты.

Мы встретились с ним через несколько дней после его возвращения, чтобы обсудить некоторые детали нашего договора. И действительно, двое управляющих Ховинга стали пытаться отговорить его от выполнения обговоренных нами условий, указывая на нынешнюю конъюнктуру рынка. Это сильно расстроило меня, но я очень быстро заметил, что Ховинга это огорчило еще больше, даже рассердило. «Джентльмены, – отчеканил он, – месяц назад мы с этим молодым человеком скрепили нашу договоренность рукопожатием. Я дал слово. Когда я даю слово, это значит, что сделка заключена, хороша она или плоха. Я всегда верен своему обещанию и надеюсь, что мне не придется снова объяснять вам это». На этом инцидент был исчерпан.

Позже я узнал, что Ховинг проявил еще больше порядочности. В тот же период он вел переговоры о продаже «Тиффани» корпорации Avon, причем это была куда более крупная сделка, чем со мной. Я считал, что Avon – не самый лучший, а точнее – второразрядный покупатель для такого престижного высококлассного магазина, как «Тиффани», но они предложили настолько большую сумму, что я не взял бы на себя смелость обвинить Ховинга за то, что он принял их предложение. Вместе с тем, одним из выдвинутых Avon условий был отказ от продажи мне прав на воздушное пространство над «Тиффани». Но Ховинг был тверд как скала. Представителям Avon было сказано, что, если у них возникли проблемы с этими правами, они и вовсе не должны покупать «Тиффани». В ответ Avon быстро отказалась от своего требования, и продажа состоялась. Моя же сделка шла своим чередом.

Просто Уолтер Ховинг был абсолютно порядочным, благородным человеком. Думаю, именно это помогло ему стать великолепным мастером розничного бизнеса, и именно поэтому после него «Тиффани» уже никогда не был тем элегантным магазином, каким он был при Ховинге. Приведу лишь небольшой пример. В своем магазине Ховинг проводил политику особого благоприятствования важным клиентам. Любой из них мог прийти, выбрать понравившуюся вещь, расписаться и забрать ее. А потом ему присылали счет. Это было очень просто, удобно, элегантно. Но как только «Тиффани» перешел во владение корпорации Avon, ее многочисленные счетоводы тут же ввели новую политику. Они выпустили маленькие голубенькие пластиковые кредитные карточки «Тиффани», что в принципе, было не так уж глупо. Но потом вдруг оказалось, что самые важные клиенты магазина тоже должны их использовать, как простые покупатели! Это уже было не просто глупо – самоубийственно! Лучшие клиенты всегда должны чувствовать свое исключительное положение.

Поэтому очень скоро Ховинг, который поначалу согласился остаться в «Тиффани» в качестве внештатного консультанта, почувствовал, что с него достаточно, и навсегда покинул компанию. Это еще больше ухудшило ситуацию. Пока Ховинг управлял магазином, вы никогда не увидели бы возле него всяких лоточников и уличных продавцов дешевой бижутерии и поддельных часов, которые мешают прохожим, создают суету и портят своим видом Пятую авеню. Если Уолтер Ховинг замечал очередного торговца, пытавшегося разместиться около магазина, он немедленно вызывал охрану, чтобы выдворить его, и всегда при этом громко возмущался: «Да как вы могли допустить такое?» Через минуту около магазина уже не было этой нежелательной публики. Но, как только Ховинг ушел, на улице вдоль фасада магазина немедленно разместились с десяток лоточников и ларечников, да так там и остались. Я извлек урок из примера Уолтера Ховинга. Как только «Трамп Тауэр» была построена, я сразу же нанял солидную охрану, которая неизменно следила за тем, чтобы улица перед фасадом здания всегда была свободной и чтобы никакие уличные торговцы не нарушали ее вид.

Итак, я получил право на воздушное пространство над «Тиффани», но и это было не все. Предстояло заполучить еще один небольшой кусочек земли прямо рядом с «Тиффани», вдоль 57-й улицы, который арендовал «Бонвит». Он был маленьким, всего 4 тыс. кв. футов, но имел огромное значение для задуманного мною проекта. Дело в том, что, по градостроительному законодательству, за каждым строением должно быть не менее 30 футов свободного пространства, чтобы обеспечить освещенность и свободную циркуляцию воздуха, а также для того, чтобы ничто не загораживало окон здания. Причем, по законодательству, площадь расположенного на участке здания зависит от площади участка. Иными словами, без этого небольшого куска земли мне пришлось бы строить не такое большое здание, как я рассчитывал, а это испортило бы всю идею проекта.

Этот участочек принадлежал человеку по имени Леонард Кенделл. Покупая право аренды участка под «Бонвит», я получал контроль над этими 4 тыс. кв. футов, но опять столкнулся с тем, что продолжительность срока аренды была менее 20 лет. А кроме того, в договоре аренды содержались положения, которые делали невозможным любое изменение предписанного зонированием целевого характера застройки. По счастью, Леонард Кенделл был таким же порядочным и честным человеком, как Уолтер Ховинг. Он начинал свою деятельность в сфере недвижимости, скупая в 1930–40-е гг. жилые дома в Бронксе. Но, в отличие от других мелких землевладельцев, он решил избавиться от них, когда власти начали вводить регулирование арендной платы. Он распродал весь этот жилой фонд и направил свои усилия на покупку земельных участков под зданиями на правах аренды. По мере развития рынка цены росли, Кенделл превратился в очень состоятельного человека и при этом не имел головной боли, связанной с управлением самими домами, стоявшими на его земле. Жизнь подтвердила его прозорливость насчет последствий регулирования арендной платы – многие владельцы недвижимости в Бронксе вскоре окончательно разорились.

Кстати, одной из причин, по которым я сам покинул Бруклин и ушел из отцовского бизнеса в жилищном строительстве, как раз и было стремление избежать контроля над арендной платой. Так что мы с Леонардом с самого начала ощутили некоторую симпатию друг к другу. Но при этом у меня возникла неразрешимая проблема. Дело в том, что Леонард не продавал участок на 57-й улице, который был так мне нужен. Причем не продавал он его не потому, что его не устраивала цена, не потому, что испытывал особую привязанность именно к этому участку, а потому, что вообще ничего никогда не продавал. Он руководствовался соображением, и весьма разумным, что с течением времени цены на недвижимость в Нью-Йорке могут измениться только в одну сторону – в сторону повышения. Так что мы очень мило побеседовали, но Леонард остался непреклонен в вопросе продажи мне участка. А я опять, как всегда, не стал отчаиваться и в один прекрасный день обнаружил в своей сделке с Tiffany неожиданную лазейку.

Я просматривал свой контракт на право пользования воздушным пространством, как вдруг нашел в нем некое положение, дающее компании Tiffany право на покупку в течение определенного периода времени прилежащего к ее зданию участка Кенделла. «Святый Боже, – обрадовался я. – Вот тот рычаг давления, который поможет мне убедить Кенделла заключить сделку». Я вновь встретился с Уолтером Ховингом и с самым невинным видом спросил: «Послушайте, Уолтер, вы ведь никогда не станете покупать этот кусочек земли Кенделла вдоль 57-й улицы, правда? Не будете ли вы возражать, если мы включим в наш контракт право на его покупку?» Уолтер дал согласие, мы внесли соответствующее положение в контракт о покупке прав на воздушное пространство, после чего я немедленно подал предложение о покупке участка. Сначала Леонард настаивал на том, что я безосновательно использовал это положение, потому что право на покупку принадлежит Tiffany и не может быть передано третьей стороне. Здесь он, вероятно, был прав, но вполне возможно и то, что я смог бы отстоять это право в ходе судебной тяжбы.

Я не преминул указать Леонарду на эту возможность, и тогда он вынужден был пойти на мировую. И вот не более чем за 20 минут мы составили условия взаимовыгодной сделки. Я соглашался отозвать свое предложение о покупке, а он, в свою очередь, давал согласие продлить право аренды участка до ста лет. Этого срока было вполне достаточно, чтобы мой проект выглядел выгодным с точки зрения финансирования банками. Кроме того, Леонард также заново составил договор аренды, чтобы исключить возможность запрета городских властей на изменение целевого использования участка. И, хотя я соглашался платить несколько более высокую арендную плату, ее размер все равно был довольно низким для такого превосходного места. Мы ударили по рукам и расстались, весьма довольные друг другом. С тех пор мы с Леонардом Кенделлом большие друзья.

Я всегда удивляюсь, какие интересные повороты делает иногда жизнь. Кенделл уже довольно пожилой человек и в последние два года всерьез задумывается о судьбе своего недвижимого имущества и о наследниках. Так вот, в начале 1986 г. он как-то позвонил мне, чтобы сказать, что хочет подарить мне 15 %-ную долю участия во владении участком земли под отелем «Ритц Карлтон» на Сентрал Парк Саут, одним из самых ценных участков семьи Кенделл. Кроме того, он намеревался передать мне контроль за распоряжением этим участком после истечения срока его аренды отелем. То есть примерно через 25 лет. Свой жест он объяснил тем, что хотел бы передать землю в руки человека, который наилучшим образом сумеет распорядиться ею к выгоде и пользе наследников Леонарда, которые после его кончины сохраняли за собой право владения ею. Леонард очень благородный и очень прозорливый человек. Я готов лезть из кожи вон ради его семьи.

Я получил долгосрочную аренду на участок на 57-й улице к декабрю 1978 г. И вот я оказался в довольно щекотливом положении. Я собрал воедино все фрагменты сделки, открывавшей мне доступ к участку на Пятой авеню, причем умудрился сохранить все свои приготовления в тайне, но у меня все еще не было главного контракта с Genesco на покупку здания магазина «Бонвит». Уже настал следующий, 1979 г., а мои юристы до сих пор буксовали, согласовывая несколько последних пунктов соглашения с юристами Genesco. Мы рассчитывали, что к февралю соглашение наконец будет подписано. Но в середине января 1979 г. среди бизнесменов, занимающихся недвижимостью, стали распространяться слухи о том, что компания Genesco намеревается заключить соглашение о продаже магазина «Бонвит». Как я и предполагал, Genesco тут же стали осаждать с альтернативными предложениями о покупке. Среди заинтересованных покупателей были и богатые арабские предприниматели, готовые отвалить за «Бонвит» сумасшедшие деньги, заработанные на нефтяном буме. И Genesco, естественно, попробовала дать задний ход с нашей сделкой. Несмотря на то, что соответствующее соглашение было почти готово, мне стало ясно, что юристы Genesco постараются использовать малейшую лазейку, чтобы отменить подписание контракта.

Вот когда я возблагодарил небеса за счастливую мысль подписать с Джеком Хениганом официальное письмо о намерениях. Без этого листа бумаги мои шансы провести сделку были бы равны нулю. Хотя я в принципе не был уверен в том, что это письмо имеет законную силу, но в самом крайнем случае я мог бы использовать его в ходе судебного разбирательства, что само по себе на долгие годы отсрочило бы продажу здания «Бонвит». Я немедленно известил компанию Genesco о том, что самым серьезным образом готов использовать эту возможность, если они посмеют нарушить данное мне обещание. А дела компании были плохи как никогда, кредиторы буквально дышали ей в затылок, поэтому Genesco не располагала временем для тяжбы со мной.

Прекрасным утром 20 января 1979 г. в моем офисе раздался телефонный звонок, явно организованный Провидением. Это был корреспондент New York Times Ди Ведемейер, который хотел выяснить, правда ли, что я собираюсь заключить с Genesco сделку на покупку магазина «Бонвит». Все еще искавшая способ отказаться от этой акции, компания Genesco не дала Ведемейеру никакой информации. Я же решил пойти на хорошо просчитанный риск.

С самого начала я хотел держать это дело в тайне до тех пор, пока у меня не будет подписанного соглашения, поскольку не хотел провоцировать конкурсные торги. Но теперь все изменилось: с одной стороны, слухи о сделке вовсю циркулировали, с другой стороны, мой продавец искал способ отделаться от меня. Так что я подтвердил Ведемейеру информацию о том, что достиг соглашения с Genesco на приобретение части ее собственности, и добавил, что, поскольку собираюсь строить на месте «Бонвит» новое здание, магазин, скорее всего, в течение ближайших месяцев будет закрыт.

Делая этот ход, я пытался создать общественное давление на Genesco, чтобы заставить компанию сдержать данное слово. Но вот чего я совсем не учел, так это побочной выгоды от своего хода. Не успела статья Ведемейера попасть в газету, как на следующее же утро толпы сотрудников магазина «Бонвит» ринулись в «Бегрдорф Гудмен», «Сакс» на Пятой авеню и «Блумингдейл» искать работу. Так «Бонвит» внезапно стал терять свои ключевые кадры, управлять магазином было практически некому. Это был настоящий удар в спину терпящей бедствие Genesco. И внезапно все проволочки со стороны ее юристов закончились. Не позже чем через пять дней после выхода статьи Ведемейера мы подписали соглашение. Так отчаянное положение компании спасло мою висевшую на волоске сделку.

Хотя я очень скоро убедился, что это самое бедственное положение может быть палкой о двух концах. Genesco так отчаянно нуждалась в деньгах, они нужны были так срочно, что юристы компании настаивали на необычных условиях соглашения. Как правило, при заключении сделки на покупку объекта недвижимости покупатель при подписании соглашения вносит 10 % стоимости недвижимости в качестве задатка, а остальные 90 % выплачиваются после ее завершения. Вместо этого Genesco требовала, чтобы я сразу внес 50 % стоимости сделки, т. е. 12,5 млн долл., а другую половину – при ее завершении. Мои адвокаты советовали мне не соглашаться на это требование. Они мотивировали это тем, что компания Genesco может быть объявлена банкротом еще до завершения нашей сделки. Если бы это случилось, то судья по делам о банкротстве (вы и представить себе не можете, какими полномочиями он обладает) мог пустить мой задаток на покрытие задолженности кредиторам компании. Так что с моей стороны согласие на это условие было бы, по мнению юристов, крайне неосмотрительным шагом.

Я же оценивал ситуацию совершенно иначе. Меня не сильно прельщала необходимость сразу выложить 12,5 млн долл., но в то же время я полагал, что чем больше денег отдам Genesco, тем больше долгов они смогут оплатить. А это на некоторое время позволит держать в узде особо рьяных кредиторов. Кроме того, мой риск был довольно краткосрочным, потому что в наших обоюдных интересах было как можно быстрее провернуть всю операцию. Обычно при подобных сделках от подписания соглашения до ее завершения проходит не менее шести месяцев, нам же удалось сделать это всего за 60 дней.

Помимо этого, я уже вложил в это дело много денег и времени. Еще в августе 1978 г., сразу после первой встречи с Джеком Хениганом, я стал разрабатывать планы освоения этого участка, а также начал переговоры с городскими властями о его целевом использовании (т. е. о зонировании). Буквально через несколько минут после того, как я покинул офис Хенигана, я позвонил архитектору Деру Скатту и назначил ему встречу возле магазина «Бонвит». Когда мы встретились, я указал ему на здание и спросил, что он думает по этому поводу. Он тут же признал очевидность супервыгодного положения участка и поинтересовался, что я намереваюсь здесь возвести.

«Хочу построить самое грандиозное здание во всем Нью-Йорке, – ответил я. – И еще хочу, чтобы ты немедленно принялся за работу по проектированию самого большого здания, какое только разрешит возвести здесь градостроительное законодательство».

С самого начала работы над проектом нашим приоритетом был размер здания. Чем больше жилых апартаментов я смог бы построить на таком великолепном месте, тем бо́льшую отдачу принесли бы вложенные мною средства. Более того, чем выше было бы здание, тем лучше мог быть вид из окон и тем бо́льшую цену за квартиры я мог назначить. Некто Артур Дрекслер из Музея современного искусства как-то заметил: «Небоскребы – это настоящие машины для печатания денег». Но Дрекслер говорил это в осуждение, я же рассматриваю это как мощный стимул к действию.

С самого начала все, с кем я обсуждал свой проект, довольно скептически относились к возможности получить одобрение городских властей на строительство огромного зеркального небоскреба на Пятой авеню, сплошь застроенной старыми низенькими зданиями из кирпича и известняка. Но я не принимал это всерьез, поскольку уже слышал нечто подобное, когда занимался строительством отеля «Гранд Хайатт». Даже абстрагируясь от коммерческих соображений, я чувствовал, что очень высокое здание будет смотреться куда эффектнее, нежели небольшое. И Дер очень быстро заразился моим энтузиазмом. Потом, когда на слушаниях в местных органах самоуправления кто-то из заседавших начинал говорить, что слишком высокое здание будет заслонять солнечный свет, Дер немного в шутку и немного всерьез отвечал: «Если вы желаете много солнца, лучше переселитесь в Канзас».

Согласно градостроительным нормам, разрешенная высота здания определяется неким показателем, именуемым коэффициентом отношения площади здания к площади земельного участка (Floor Area Ratio – FAR). Площадь здания не может быть больше определенной величины, кратной площади участка, на котором оно стоит. Причем существовало несколько условий, выполнение которых позволяло получить так называемые бонусы, дававшие право на строительство более крупного здания. Для моего участка максимальным значением FAR было 21,6. На самом деле я хотел зайти намного дальше и уже предвидел тяжелую борьбу. Когда Дер сделал первые расчеты, еще без учета прав на использование воздушного пространства над «Тиффани» и участка Кенделла, он вывел максимальное значение FAR для участка, занимаемого магазином «Бонвит», – 8,5. В переводе на человеческий язык это означало право построить здание высотой в 20 этажей с поэтажной площадью в 10 тыс. кв. футов. Я тут же потребовал, чтобы Дер сделал расчет для 40-этажного здания поэтажной площадью 5 тыс. кв. футов. Это позволяло не только обеспечить более хороший вид из окон, но также предполагало меньшее число квартир на каждом этаже. Это была роскошь, за которую покупатель всегда готов заплатить лишние деньги.

Я, естественно, не желал ограничиваться низким значением FAR. Для того чтобы иметь право претендовать на более высокое значение этого коэффициента, я начал изыскивать возможность получить право на использование воздушного пространства над «Тиффани», а также решил выполнить все условия, дающие право на бонусы, что позволяет повысить FAR. Бонус предоставляется за дополнительное обустройство прилежащей к зданию территории, причем именно такое, которое устраивает Комиссию городского планирования. Скажем, в моем случае я мог получить бонус за строительство жилых помещений, а не офисов. Считается, что офисное здание способствует увеличению напряженности пешеходных потоков и уличного движения. Кроме того, застройщик может претендовать еще на один бонус, если предусмотрит создание общественной пешеходной зоны – чего-то подобного крытой аркаде для прохода вдоль фасада здания. Третий бонус я мог бы получить, если бы предусмотрел торговые площади большего размера, чем установлен в качестве минимального градостроительным законодательством. Наконец, бонус можно было получить, если бы в пределах торговой зоны и пешеходной аркады было предусмотрено нечто вроде места для общественного отдыха.

Стремясь получить все возможные бонусы, я попросил Дера спроектировать внутренний торговый пассаж (атриум) с магазинами на нескольких уровнях. С предпринимательской точки зрения торговая галерея была идеей с долгосрочным прицелом. Дело в том, что встроенные торговые пассажи в то время были очень модными по всей стране, кроме Нью-Йорка. Известно, что типичный пригородный торговый центр представляет собой чистенькое, безопасное, контролируемое, почти стерильное торговое пространство, и именно поэтому многочисленным покупателям там очень комфортно и спокойно. Но нью-йоркцы – люди крутой закалки, им подавай уличную жизнь со всеми ее прелестями и опасностями, они прекрасно обходятся услугами лоточников.

Но я рассчитывал, что, даже если мой торговый пассаж будет не столь уж успешным, все равно бонус в виде права на дополнительные этажи с дорогими квартирами сторицей окупит все мои расходы. Однако вскоре я обнаружил, какой огромной удачей обернулась эта идея с многоуровневым торговым атриумом. Мы стали привлекать туда самые известные розничные магазины, и атриум превратился в нечто очень ценное, в настоящий алмаз.

На ранних стадиях работы над проектом все внимание я сосредоточил на конструкции самого здания. Тут было о чем подумать. Я хотел создать нечто эффектное, монументальное, запоминающееся и прекрасно понимал, что официальное разрешение на такое высокое здание реально получить, только имея какой-нибудь уникальный проект. Идея стандартной высотной коробки явно не прокатила бы у привередливых городских чиновников. Дер приступил к разработке дизайна, он сделал несколько десятков набросков и эскизов здания в разных вариантах, а я постарался позаимствовать из каждого самые лучшие элементы.

Сначала мы хотели построить зеркальную башню на прямоугольной основе из известняка, но потом решили, что это будет выглядеть не так красиво, как нам хотелось бы. Затем была идея сделать три внешних лифта в стеклянных шахтах, но расчеты показали, что они заберут слишком много внутренней полезной площади здания, которая нужна под апартаменты. Наконец Дера осенила идея здания в виде серии блоков, на шаг сдвигающихся вглубь улицы и ступенчато снижающихся до высоты стоящего рядом «Тиффани». Я и Ивана решили, что эта серия выступов даст возможность более органично вписать наше здание в окружающий городской ландшафт и сделает его совместимым с остальными постройками Пятой авеню, а кроме того, позволит избежать впечатления этакой громады, довлеющей над улицей. Другими словами, избежать того эффекта громоздкости, который присущ почти всем небоскребам мира. В результате верхние этажи здания были задуманы в виде семи последовательно смещенных блоков, на манер зубцов пилы. Это давало нам возможность разместить окна на 28 гранях, похожих на развернутые под углом ступеньки лестницы.

Было очевидно, что такая конструкция по сравнению с любым стандартным проектом заметно удорожит строительство, но столь же очевидны нам были и ее преимущества. С 28 гранями это было бы впечатляющее сногсшибательное, выдающееся здание. Кроме того, это множество сторон давало возможность сделать в каждой комнате как минимум по два окна, выходящих на разные стороны, что, в конце концов, также способствовало удорожанию апартаментов. По мне, так мы создавали самый лучший из всех миров. Это было не только очень впечатляющее здание, оно еще сулило огромные коммерческие возможности. А чтобы поразить рынок жилья, нужно сочетание обоих этих элементов.

Следующей задачей было получение зональных разрешений от городских властей и среди них – разрешения на изменение целевой ориентации здания. Одну из связанных с этим проблем нам легко удалось решить при помощи элементарной логики. Закон о зонировании требовал, чтобы пешеходный проход был ориентирован с севера на юг, т. е. с 57-й улицы на 56-ую. Это означало, что мы должны были сделать вход в здание с 57-й улицы, а не с Пятой авеню, что было бы гораздо престижнее. Но тут мы просто обратили внимание городских чиновников от архитектуры, что подобный проход уже есть в здании компании IBM, как раз между нашим участком и Мэдисонавеню, и именно в направлении с севера на юг. Поэтому наша аркада была бы просто излишеством. Взамен мы предложили ориентировать ее в направлении с запада на восток, чтобы она связывала Пятую авеню с Мэдисонавеню, как раз через торговый пассаж в здании IBM. Все согласились, что это – наиболее оптимальное решение проблемы. В результате мы получили такое зональное разрешение, которое обязывало нас сделать главный вход в здание с Пятой авеню, чего мы, собственно, и добивались.

На что городские власти ни в какую не хотели соглашаться, так это на высоту проектируемого нами здания. Еще бы, 70 этажей с общей площадью по максимально возможному коэффициенту 21,6. Уже в декабре 1978 г., еще прежде, чем я заключил сделку с «Бонвит», городские чиновники известили меня, что считают здание слишком высоким и будут протестовать против присуждения мне бонусов. Они также выразили крайнюю озабоченность тем, что это здание не будет сочетаться с другими, выходящими на Пятую авеню, которые были гораздо ниже.

К счастью, мои дела по заключению соглашения с Genesco были завершены в феврале 1979 г., и я смог вплотную заняться переговорами с чиновниками из городского планирования, тем более что для них у меня было припасено одно хорошее средство. Для тех, кто не знаком в деталях с градостроительными проблемами, объясню, что мог бы избрать вариант строительства здания «по праву», для которого не требуется никаких зональных разрешений.

Примерно так же, как недавно с Ховингом, я попросил Дера подготовить макет альтернативного варианта здания, построенного «по праву». Оно было ужасно: унылая узкая высоченная прямоугольная коробка, взметнувшаяся вверх на 80 этажей, угрожающе нависающая над зданием «Тиффани». Наша позиция заключалась в том, что, если город не даст нам права на изменение целевого использования участка, мы выстроим это здание «по праву» – здесь мы эффектно показали масштабный макет и панораму Пятой авеню с этим зданием. Члены комиссии, естественно, пришли в ужас. Я не уверен в том, что они всерьез поверили, что я могу выстроить подобное безобразие и что его вообще можно построить. Но они не могли знать всего этого наверняка.

Следующее, что я смог использовать к своей выгоде, был сам магазин «Бонвит Теллер». Сначала я предполагал просто снести старое здание, и это было бы концом магазина. Но вскоре после того, как я подписал последнее соглашение в рамках этой сделки, компания Allied Stores Corporation заключила контракт с Genesco на покупку остальных 12 магазинов «Бонвит», расположенных во всех частях страны, от Палм-Бич во Флориде до Беверли-Хиллс в Калифорнии. Спустя немного времени после этого со мной связался президент и руководитель Allied – отличный специалист по розничной торговле Томас Мациоче.

Когда Мациоче в 1966 г. взял в свои руки бразды правления компанией Allied, она находилась на грани банкротства. Однако за последующие десять лет он сумел превратить ее в одного из мощнейших операторов розничной торговли в стране. Мациоче объяснил, что, несмотря на купленные ими процветающие магазины «Бонвит», ему было очень важно сохранить главный магазин компании здесь, на Манхэттене. В идеале, сказал Мациоче, они хотели бы сохранить этот магазин на 57-й улице и Пятой авеню, и не только потому, что он неизменно пребывал там в течение 50 лет, но также и в силу того, что место очень уж выигрышное.

Я ответил, что ни при каких условиях не смогу предоставить «Бонвит» такую же площадь, как ту, что он занимал в течение этих 50 лет. Но все же я мог выделить под магазин чудесный участок, выходящий на 57-ю улицу и напрямую связанный с торговым атриумом, который я намеревался организовать на нижних этажах своего здания. Я продемонстрировал Томасу чертежи и эскизы, и мы смогли быстро договориться о соглашении.

Для Тома это была очень выгодная сделка, потому что я предоставлял ему долгосрочную аренду, а плата была гораздо более низкой, чем та, которую я впоследствии назначал за аренду торговых площадей другим розничным компаниям. Для меня это тоже было крайне выгодно: еще бы, я сдал в аренду компании Allied 55 тыс. кв. футов, т. е. менее четвертой части бывшего магазина «Бонвит» за ежегодную плату в 3 млн долл. плюс доля с прибыли. За покупку «Бонвит» и аренду земли мне предстояло заплатить в общей сложности 25 млн долл., которые я должен был получить в качестве ипотечного кредита под 10 %. Это означало, что мои ежегодные расходы на содержание участка составляют примерно 2,5 млн долл. Таким образом, за право владения участком я должен был платить 2,5 млн долл. в год, при этом получая 3 млн долл. в качестве арендной платы за небольшой кусок этого участка. Иными словами, владение землей обходилось мне бесплатно, и к тому же я имел ежегодную прибыль в размере 500 тыс. долл., причем все это было гарантировано мне еще до того, как я приступил к строительству! Более того, поскольку под новый магазин «Бонвит» была отведена лишь небольшая часть общей площади, я имел возможность в будущем сдать в аренду все остальное.

Но, вероятно, самой главной удачей в покупке «Бонвит» было то, что город был очень заинтересован в том, чтобы этот известнейший магазин продолжал оставаться в Нью-Йорке. Пожалуй, это было самым ценным в моей сделке с Allied и давало мне в руки неплохой козырь в борьбе за зональные разрешения. Я мог занять на переговорах с Комиссией городского планирования простую, но непробиваемую позицию. Я мог сказать им: «Ребята, если вы хотите, чтобы такой классный магазин, как “Бонвит”, вновь открылся на Пятой авеню, дайте мне зональное разрешение».

Но даже при таком рычаге убеждения мое дело с зональными разрешениями было еще далеко не решенным. Дело в том, что против столь высокого здания стали возражать члены местного самоуправления. Они предложили сначала выяснить, не чрезмерно ли застроен их район, для чего предлагалось объявить шестимесячный мораторий на любое новое строительство. Тут же возник Комитет по борьбе со строительным бумом. И как только было объявлено о его создании, политики, естественно, сразу же ухватили эту кость. Иной раз мне кажется, что их политическое чутье срабатывает столь же автоматически, как и коленный рефлекс.

И все же, оглядываясь назад, думаю, что ни политическое давление, ни мои средства убеждения не сыграли особой роли в этом деле. Единственное, в чем я абсолютно уверен, так это в том, что главной причиной, по которой городские власти в конце концов одобрили проект и предоставили соответствующие зональные разрешения, было архитектурное решение самого проекта. И здесь самое весомое слово сказала тогдашний главный архитектурный обозреватель New York Times Ада Луиза Хакстебл.

Я пошел на заведомый, но взвешенный риск, пригласив Хакстебл ознакомиться с нашим проектом здания и посмотреть на его масштабный макет еще до того, как было назначено голосование по поводу предоставления мне зональных разрешений. Это действительно было очень рискованно. New York Times обладает поистине могущественной силой и авторитетом, это, вероятно, один из самых влиятельных институтов в мире. Я прекрасно понимал: все, что будет написано Адой Хакстебл, окажет на мою ситуацию мощное воздействие. Более того, я знал, что она очень неодобрительно относится к самой идее небоскребов и почти во всех случаях отдает предпочтение старому классическому стилю. Но в то время, а это была середина 1979 г., я был крайне обеспокоен проволочкой с зональными разрешениями, тем паче что ситуация была столь неблагоприятной, что даже негативный отзыв Хакстебл не смог бы ее существенно ухудшить. С другой стороны, если бы, на мое счастье, она одобрила проект, это могло послужить нам мощной поддержкой.

Итак, в начале июня 1979 г. Ада Луиза Хакстебл посетила мой офис. А 1 июля ее колонка «Взгляд архитектора» в разделе «Искусство и досуг» воскресного выпуска New York Times была посвящена проекту строительства «Трамп Тауэр» – так я решил назвать этот небоскреб. Статья была озаглавлена «Нью-йоркский блокбастер превосходного дизайна». И этот заголовок гораздо больше способствовал получению зональных разрешений, чем все, что я когда-либо делал и говорил. Занятно, что в начале своего обзора Хакстебл критиковала здание из-за его огромных размеров и высказывала предположение, что я, наверное, не преминул использовать всякие трюки, только чтобы еще больше увеличить его. Но самое интересное, что она нисколько не осуждала меня за это, наоборот, ее критика обрушилась на зональные правила градостроительного законодательства, которые стимулируют застройщиков делать то же самое, что я. В конце она подарила нам несколько весьма лестных строк. «Сколько усилий, мастерства, души вложено в разработку проекта, – писала она и добавляла: – это будет поистине прекрасное, впечатляющее здание».

И вот в октябре 1979 г. Комиссия городского планирования единогласно проголосовала за предоставление мне зональных разрешений. При этом фасад «Трамп Тауэр», по мнению членов комиссии, предпочтительнее было бы облицевать камнем, что более соответствовало бы общему архитектурному стилю других зданий Пятой авеню. Но они не настаивали на своем мнении в свете того факта, что в моем проекте было предусмотрено «необычайно многое для общественной пользы». Так что в конце концов мы пришли к соглашению, что величина FAR составит 21, т. е. немного меньше максимального размера 21,6, на который я претендовал. Это означало, что я соглашаюсь уменьшить здание на два этажа и оно будет 68-этажным, с огромным внутренним торговым пассажем на шести уровнях. Таким образом, «Трамп Тауэр» станет самым высоким жилым зданием в Нью-Йорке.

В то же время городские власти приняли очень близко к сердцу жалобы Ады Хакстебл на зональное законодательство. В свете использования мною всех возможных бонусов для увеличения размера здания они решили внести изменения в зональные правила, чтобы в будущем предотвратить подобные трюки.

И вот все соглашения, разрешения и договоренности были наконец получены, и дело стало за малым – оставалось лишь построить сам небоскреб. Это должно было стать весьма дорогостоящим мероприятием. Если высота постройки превышает определенный уровень, стоимость всех видов строительных и отделочных работ, от дополнительного закрепления несущих конструкций до проведения коммуникаций, начинает расти чуть ли не в геометрической прогрессии. Но, с другой стороны, местоположение было настолько первоклассным, что я мог позволить себе любые, даже самые крупные затраты. Если я отлично выполню эту работу, то смогу назначить за квартиры такие высокие цены, которые запросто окупят все дополнительные расходы на строительство.

В октябре 1980 г. Chase Manhattan Bank предоставил мне средства для строительства «Трамп Тауэр». В качестве главного подрядчика я пригласил компанию HRH Construction. Общий бюджет проекта с учетом приобретения земли, строительства, накладных расходов, рекламы и акций по продвижению на рынок квартир, офисных и торговых площадей составил чуть более 200 млн долл. Своим личным представителем, осуществляющим общий надзор за строительством, я назначил Барбару Рес. Это была первая женщина, на которую возложили ответственность за строительство небоскреба в Нью-Йорке. В то время ей было 33 года, и до этого она работала на HRH Construction. Мы встречались на строительстве отеля «Гранд Хайатт», тогда она была главным инженером. Мне всегда нравилось в Барбаре Рес то, что она никому не давала спуску. Ростом она была на целую голову меньше любого из этих здоровяков-строителей, но никогда не боялась высказать им все, что считала нужным, а кроме того, она умела делать дело и добиваться своего.

Интересно отметить, что моя мама была домохозяйкой и я всегда восхищался ею, считая это главным предназначением женщины. Но, как оказалось впоследствии, у меня в организации многие высокие посты часто занимали женщины. Это была когорта лучших. И очень часто оказывалось, что они куда эффективнее и результативнее, чем мужчины. Например, Луиза Саншайн, в течение десяти лет занимавшая пост одного из вице-президентов моей компании, была самым безжалостным и последовательным борцом из всех, кого я знаю. Бланш Спрэг, исполнительный вице-президент, руководящая продажами и осуществляющая общий надзор за внутренней отделкой моих зданий, – одна из лучших менеджеров и мастеров продаж. Мой личный помощник Норма Фёрдерер – очаровательная, прелестная, изящная, но она сделана из чистейшей стали, в чем очень быстро убеждались те, кто когда-либо пытался помыкать или манипулировать ею. Или взять мою жену Ивану. Это великий менеджер, прекрасно ладящий со всеми своими сотрудниками, но при этом очень требовательный и жесткий начальник. Все служащие уважают ее, потому что знают, что, заставляя вкалывать других, она сама вкалывает ничуть не меньше.

Мы приступили к демонтажу здания «Бонвит» 15 марта 1980 г., и почти тотчас я столкнулся с очередной проблемой. На этот раз она касалась неких архитектурных шедевров, а именно барельефов в стиле арт-нуво, украшавших парадный вход. Интересно отметить, что в течение всего 1979 г., уже после того, как я объявил о планах сноса этого здания, ни одна душа из Комиссии городского планирования, или из многочисленных организаций по охране памятников, или из радетелей искусства из местной общины не проявила интереса к судьбе этих барельефов. Лишь в середине декабря 1979 г., незадолго перед началом строительства, мне позвонил некто из музея изобразительных искусств «Метрополитен» и спросил, не собираюсь ли я передать эти барельефы, а также чудесную железную решетку, на которой они крепятся, в дар музею. Я ответил, что, если будет хоть какая-то возможность сохранить их, я с удовольствием отдам их музею.

Но, когда мы подготовили здание к сносу, строители сказали мне, что эти барельефы оказались намного тяжелее, чем они думали, и поэтому, чтобы снять их, потребуется возведение дополнительных лесов и помостов. Это на несколько недель затормозило бы работы по демонтажу. А надо вам напомнить, что плата за пользование банковским займом на строительство была огромна, не говоря уже о прочих моих текущих расходах, так что отсрочка строительства на несколько недель могла обернуться невероятно высокими дополнительными расходами. Я не мог позволить себе выбросить на ветер сотни тысяч долларов в попытке сохранить барельефы сомнительной художественной ценности и очень сомневался, что они стоят таких затрат, да и вообще чего-нибудь. Я дал команду сбить их и продолжить работы.

Но по молодости я не учел, как это может разъярить общественность. На следующий же день New York Times поместила на первой странице фотографию, где строители безжалостно ломают ценные памятники. Кроме того я узнал, что превратился в символ всех грехов и пороков современного строительства. Безжалостная New York Times, описывая в передовице гибель шедевров, указывала на яркое свидетельство того, как «денежные расчеты перевешивают соображения общественного блага», и далее ядовито замечала, что «постройка большого дома еще не делает строителя большим человеком, равно как и крупная сделка не может превратить его в ценителя вечного искусства».

Да, это паблисити было совсем не того сорта, о котором можно мечтать. Сейчас, вспоминая об этом, я сожалею, что уничтожил эти барельефные скульптуры, хотя до конца не убежден, что они действительно представляли какую-нибудь ценность. Я все еще уверен, что многие из этих хулителей были просто лицемерами, не упустившими возможность погреть руки на скандале. Но сейчас я понимаю, что никогда не следует пренебрегать символическим значением, которое могут иметь некоторые вещи и действия. По правде говоря, тогда я был еще слишком молод и чересчур спешил со строительством, чтобы спокойно взвесить все последствия своего опрометчивого решения. Я не оправдываюсь, а только хочу подчеркнуть: в отличие от того, что думают обо мне многие люди, я не стремлюсь быть плохим парнем, если меня к этому не слишком вынуждают обстоятельства.

Самое смешное, что этот скандал мог здорово поспособствовать продаже квартир в «Трамп Тауэр». Все статьи, описывающие инцидент с барельефами «Бонвит», неизменно начинались словами: «Для того чтобы расчистить место для строительства одного из самых шикарных в мире жилых зданий…» Даже несмотря на общее негативное отношение к строящемуся «Трамп Тауэр», это привлекало внимание общественности. Что, естественно, способствовало росту спроса на апартаменты. Я не хочу сказать, что это очень хорошо, более того, это лишний раз свидетельствует о порочности той культуры, в которой мы живем. Но я прежде всего – бизнесмен, и я извлек урок из всей этой истории: предпочтительнее благожелательное паблисити, но с точки зрения общего результата негативная известность все же лучше, чем вообще никакой. Короче говоря, конфликты и осуждение тоже являются стимулом продаж.

И точно так же этому способствуют роскошь и блеск. Еще до того, как на строительной площадке начались работы, я понял, что торговый пассаж должен стать самой впечатляющей, самой прекрасной частью «Трамп Тауэр». Сначала мы хотели, чтобы он был просто привлекательным для розничных компаний, но, просмотрев окончательные эскизы, я вдруг понял, что атриум можно превратить в нечто поистине эффектное и захватывающее. И я решил не постоять за ценой, чтобы полностью реализовать его потенциал.

Вероятно, самой удачной нашей идеей был выбор облицовочного материала – мрамора. Сначала мы хотели использовать тот же коричневый «парадизо», которым так удачно облицевали вестибюль отеля «Гранд Хайатт». Но потом я справедливо решил, что если он хорош для вестибюля, то необязательно будет так же уместен для торгового пассажа с его высокими, в шесть этажей, стенами. Мы с Иваной и Дером перебрали сотни образцов. Наконец нам попалось нечто под красивым названием «Брешиа Перниче», редко встречающийся вид мрамора, цвет которого просто поразил нас. Это было восхитительное сочетание оттенков персикового, розового и нежно-кораллового цветов. Просто дух захватывало! Но и стоила эта красота соответственно, тем более что это был редко встречающийся вид мрамора. Когда же мы приехали на мраморный карьер, выяснилось, что на камне есть пятна белых вкраплений и белые прожилки. Я был просто убит – они начисто лишали мрамор красоты. Нам пришлось взять черный скотч и помечать им те участки карьера, где камень был без изъянов. Остальное, примерно 60 % общей площади мраморного карьера, пришлось забраковать. Когда мы закончили, оказалось, что мы добрались до самой вершины мраморной горы и использовали почти все запасы карьера.

Затем необходимо было пригласить самых лучших специалистов по резке и облицовке. Известно, что, если работу делают не самые опытные мастера, можно получить зазубренные края, плохое совмещение и асимметрию, а это испортит эффект.

А эффект этот усиливался за счет огромных отделанных мрамором поверхностей: полов и стен всех шести уровней атриума. Это выглядело грандиозно и потрясающе красиво. Позже все посещавшие наш атриум в один голос утверждали, что он, особенно за счет такого удивительного цвета мрамора, создает теплую, приветливую, но в то же время возбуждающую и волнующую атмосферу. То есть именно ту, что так желательна в любом магазине, чтобы покупатель чувствовал себя комфортно.

Мрамор, естественно, был не единственной привлекательной особенностью атриума. Все его пространство было впечатляющим и необычным. Вместо дешевого и практичного алюминиевого сплава мы использовали для перил полированную бронзу, что было гораздо дороже, но придавало помещению элегантный вид и прекрасно сочеталось с цветом мраморной облицовки. Мы также использовали много зеркального стекла, в частности, покрыли им бортики эскалаторов. Это было очень удачное решение, потому что за счет зеркал все помещение выглядело еще просторнее. Эффект усиливался и тем, что внутри самого атриума было всего две несущие колонны, и поэтому, где бы вы ни стояли, отовсюду открывался чудесный вид и создавалось впечатление огромного сверкающего свободного пространства.

Третьим элементом, против которого я сначала возражал, был огромный вход в атриум со стороны Пятой авеню. По градостроительным нормам его ширина должна быть не меньше 15 футов. Меня это вполне устраивало, поскольку я не хотел терять ценную с коммерческой точки зрения торговую площадь. Но городские власти буквально заставили меня сделать его вдвое шире – в целых 30 футов, на что я согласился очень неохотно. Я пожертвовал ценной торговой площадью, но получил взамен эффектный подъезд. И он стоил того. Отдаю должное Комиссии по городскому планированию.

Последним ключевым элементом атриума был водопад, низвергающийся уступами по восточной стене и декорированный зелеными растениями. Его высота – около 80 футов, и строительство этого чуда обошлось почти в 2 млн долл. Поначалу многие советовали мне развесить по стенам атриума картины, но я всегда считал, что это старомодно, тривиально и не очень-то впечатляюще. Каскад сам по себе представлял произведение искусства, а кроме того, он привлекал куда больше внимания посетителей, нежели самые прекрасные живописные полотна. Вообще, я уверен, что если некоторые торговые центры процветают за счет своей комфортности, безопасности и однородности, то мой торговый пассаж делает то же самое, но по причинам противоположного свойства. Он привлекает своей невероятной красотой и роскошью: там можно бродить, как по стране чудес, и, даже ничего не покупая, вы ощутите себя там чуть ли не Крезом.

И в жилых апартаментах мы стремились создать нечто вызывающее сходные эмоции. Прежде всего следует отметить панорамные виды, открывающиеся из окон на все четыре стороны Нью-Йорка. Квартиры начинались только с 14 этажа, а это значит, что они располагались намного выше всех окружающих зданий. Из них открывался прекрасный вид на северную сторону – на Центральный парк, на южную – на статую Свободы, на восточную – на берега Ист-Ривер и на западную – в направлении Гудзона. Кроме того, придуманный нами зубчатый дизайн позволял в каждой квартире сделать окна на две стороны. А чтобы до конца использовать преимущество прекрасных видов из окон, мы сделали эти самые окна огромными, почти от пола до потолка. Лично я выполнил бы вообще всю стену из стекла, но меня отговорили – такая полностью стеклянная стена без хотя бы небольшого бортика внизу может вызывать головокружение.

Самое занятное то, что интерьер апартаментов не имел большого значения. Мы очень быстро заметили, что состоятельные покупатели, готовые приобрести жилье по цене 1 млн долл. за двухместные апартаменты или 5 млн долл. за двухэтажную квартиру (дуплекс) на семью из четырех человек, обычно сами нанимают дизайнеров и декораторов, которые полностью перестраивают и переделывают апартаменты в соответствии со вкусами заказчика.

В принципе мы смогли установить такие запредельные цены на жилые апартаменты «Трамп Тауэр» не только потому, что соответствовали представлениям общества о роскоши. Главным было то, что «Трамп Тауэр» с самого начала обладал какой-то притягательной, даже иррационально-мистической аурой, шармом. Были ли тому причиной особенный дизайн, или таинственный блеск зеркальных стен, или престижность расположения, или моя удача, или своевременность его появления – в любом случае существование этой ауры никак нельзя было отрицать. Многие прекрасно спроектированные и хорошо построенные здания могут быть популярными и привлекательными, но я глубоко убежден: лишь одно в каждый отдельно взятый момент времени может обладать тем сочетанием самых востребованных на то время качеств, которые позволяют заинтересовать покупателей и диктовать безбожно высокие цены.

До «Трамп Тауэр» такой мистически притягательной аурой обладал расположенный на 51й улице «Олимпик Тауэр», построенный в семидесятые годы. Людей привлекало то, что здание принадлежало Аристотелю Онассису. Тогда он пользовался огромной популярностью, миллионы людей восхищались его образом жизни. Один из самых богатых людей мира, он был женат на вдове президента США Джеки Кеннеди, владел роскошными особняками по всему миру, имел огромную яхту и вдобавок собственный остров. Он был так богат и известен, что одна только причастность к этой выдающейся личности привлекала в «Олимпик Тауэр» самых именитых и преуспевающих людей, хотя само здание не могло похвастаться особой изысканностью. Просто это был правильный продукт, созданный правильным человеком в правильно выбранный момент времени. По этой причине «Олимпик Тауэр» практически переманил всех клиентов у другого известного жилого здания – «Галереи», что на Восточной 57-й улице.

Ну а мой «Трамп Тауэр» тоже сумел отбить всех лучших клиентов у своего главного потенциального конкурента. Еще задолго до того, как я начал переговоры о покупке участка «Бонвит», другой застройщик объявил о планах строительства огромного кондоминиума в районе Музея современного искусства, на 53-й улице, прямо рядом с Пятой авеню. По всем признакам этот проект должен был принести фантастический успех. Во‑первых, «психологическая» связь с музеем считалась очень престижным моментом, во-вторых, положение участка было весьма удачным, в-третьих, застройщик привлек очень известного архитектора Цесара Пелли, а кроме того, он подчеркивал, что не поскупится, чтобы возвести самое лучшее здание.

И тем не менее «Трамп Тауэр» оставил далеко позади этого конкурента. Ну начать хотя бы с того, что мы гораздо позже приступили к строительству, но стали продавать апартаменты тогда же, когда и «Музеум Тауэр». Я сразу понял, в чем мои преимущества. Наше положение было очевидно лучше – ведь мы строились прямо на Пятой авеню. Кроме того, «Музеум Тауэр» не мог похвастаться оригинальностью форм и дизайна. Его фасад из разноцветных стеклянных плиток был не таким уж впечатляющим, да и вестибюль не представлял собой ничего особенного. Просто очередной вестибюль роскошного жилого дома, каких тысячи. Наконец, оставлял желать лучшего и маркетинг «Музеум Тауэр». Их рекламные объявления были скучными, без малейшей попытки создать ажиотаж, просто очередная реклама среднего жилого высотного здания.

В противоположность этому мы не пожалели самых ярких красок, чтобы до небес превознести наши достоинства. С самых первых дней мы намеревались продавать «Трамп Тауэр» не просто как прекрасное здание в прекрасном месте, а как здание, которое стало событием в жизни города. Мы позиционировали «Трамп Тауэр» не только как лучшее место для проживания очень состоятельных людей, мы объявляли, что продаем нечто фантастическое.

Мы не стремились привлечь потомственно богатых нью-йоркцев – известно, что они предпочитают дома старинной традиционной архитектуры. Мы апеллировали, и достаточно успешно, к другим категориям богатых людей.

Было очевидно, что «Трамп Тауэр» может стать естественным выбором для деятелей шоу-бизнеса, поскольку ему присущи те же черты блеска и шарма. Другим крупным сегментом нашего целевого рынка были богатые иностранцы – европейцы, южноамериканцы, арабы и выходцы из азиатских стран. С практической точки зрения мы делали им очень выгодное предложение. В те времена, когда мы только начинали продавать апартаменты в «Трамп Тауэр», это был чуть ли не единственный кондоминиум во всем Нью-Йорке. А чтобы приобрести в нем квартиру, вам нужны были только деньги и более ничего. В противоположность этому для покупки кооперативного жилья (а большинство продававшихся тогда квартир в Нью-Йорке находились в домах, имевших статус кооперативов) требовалось еще, чтобы кандидатуру каждого покупателя одобрил совет директоров, наделенный до абсурда большой, чуть ли не деспотической властью. Он имел право потребовать от покупателя предоставления финансовой информации личного характера, рекомендаций, мог настаивать на проведении личного интервью с претендентом на квартиру. Причем после всего этого совет директоров мог без объяснения причин отклонить кандидатуру покупателя. Кооперативы обладали «лицензией на дискриминацию», а самое ужасное то, что эти ребята, похоже, с удовольствием пользовались этой неправедной властью.

Это было абсурдно и, по моему мнению, незаконно, но сыграло на руку «Трамп Тауэр». Многие состоятельные иностранцы не могли предоставить нужных рекомендаций, да и не желали подвергать себя этой унизительной процедуре. Вместо этого они шли к нам.

Помню, как-то утром в мой офис ворвался один из агентов по продаже квартир «Трамп Тауэр» и с порога закричал: «Мистер Трамп, у нас большая проблема! “Музеум Тауэр” только что объявил цены на свои квартиры, и они гораздо ниже наших!» С минуту я подумал и решил, что это действительно проблема, только не для нас, а для «Музеум Тауэр». Они причинили вред не нам, а себе. Тот сорт богатых людей, за который мы боролись, не искал финансовых выгод, приобретая себе жилье. Они могли искать их где угодно и в чем угодно, но только не тогда, когда речь заходила об их личном комфорте. Здесь они готовы были выложить сколько угодно денег, чтобы получить самое лучшее, самое престижное. Так что «Музеум Тауэр» здорово просчитался, назначив более низкие, чем у нас, цены. Этим они фактически признавали, что их квартиры не столь хороши, как в «Трамп Тауэр».

Многие до сих пор думают, что мы специально завлекали в «Трамп Тауэр» разных знаменитостей или нанимали выдающихся специалистов по связям с общественностью, чтобы продавать апартаменты. На самом деле мы вообще не прибегали к услугам специалистов этой сферы, и все знаменитости, квартирующие в «Трамп Тауэр», – и Джонни Карсон, и Стивен Спилберг, и Пол Анка, и Либерейс, и многие другие – сами приходили ко мне. И никому из них я не предоставлял особых условий. Знаю, что другие застройщики часто идут на снижение цен и предлагают более выгодные условия, чтобы привлечь звезд и знаменитостей, но я считаю, что это признак слабости. По-настоящему же ценно, когда знаменитости сами приходят к тебе и готовы выложить полную сумму за то, что ты предлагаешь.

Интересный факт: если какая-нибудь история о знаменитостях и стимулировала спрос на «Трамп Тауэр», то подозреваю, что это был случай с так никогда и не купленными апартаментами. Вскоре после того, как началась продажа квартир в «Трамп Тауэр», мне позвонил один репортер, чтобы узнать, действительно ли принц Чарльз приобрел у нас апартаменты. Это было примерно через неделю после того, как его высочество сочетался браком с леди Дианой Спенсер, и тогда это была самая знаменитая пара во всем мире. В принципе я придерживаюсь политики неразглашения подробностей, касающихся сделок по продаже квартир, и именно так я ответил любопытному репортеру. Иными словами, я отказался подтвердить или опровергнуть этот слух. Тогда неугомонный журналист решил справиться в Букингемском дворце. В это время родовитая чета проводила свой медовый месяц на борту яхты «Британия», так что сотрудник придворной службы Букингемского дворца ответил точно то же, что и я: он не может ни подтвердить, ни опровергнуть этой новости.

Прессе же ничего другого и не нужно было: раз ни одна из сторон не опровергла этого слуха, новость о том, что молодая королевская чета подумывает о покупке апартаментов в «Трамп Тауэр», немедленно облетела весь мир. Конечно, это нисколько не повредило нам, но про себя я посмеялся над комичностью создавшейся ситуации. Всего около месяца назад его высочество посетил Нью-Йорк, и Ирландская республиканская армия (ИРА) тут же предприняла акцию протеста. Когда принц Чарльз в один прекрасный вечер отправился на концерт в «Линкольн-центр», сотни протестующих собрались у входа в зал, выкрикивая лозунги и бросаясь бутылками. Думаю, что это порядком напугало принца и вряд ли после такого инцидента он горел желанием приобрести жилье в Нью-Йорке. А кроме того, несмотря на все прелести «Трамп Тауэр», подозреваю, что особа, выросшая не где-нибудь, а в Букингемском дворце, вряд ли пожелает жить в любом другом месте.

При таком высоком спросе, который был на апартаменты, мы позиционировали их как труднодоступные. Это была технология продаж от обратного. Если вы сидите у себя в офисе и с радостью предлагаете любому, кто к вам пришел, заключить контракт на покупку квартиры, людям становится понятно, что они не пользуются особым спросом. Мы же никогда не спешили подписать контракт. Когда к нам обращались, мы с готовностью показывали модели планировки апартаментов, неспешно беседовали и объясняли, что у нас из-за повышенного наплыва желающих есть лист ожидания. И чем менее доступными казались наши апартаменты, тем больше люди желали купить их.

По мере роста спроса я поднимал цены в общей сложности 12 раз. Стартовые цены были намного выше, чем в престижном «Олимпик Тауэр», который до того считался самым дорогим жильем в Нью-Йорке. За короткий период мы смогли удвоить цены на лучшие квартиры на верхних этажах. Люди с готовностью покупали двухместные апартаменты по 1,5 млн долл., и, прежде чем строительство было завершено, большинство квартир уже было продано.

Циклическая смена типов соискателей на апартаменты в «Трамп Тауэр» могла служить барометром конъюнктуры международной экономики. Первыми крупными покупателями были, естественно, богатые арабы – тогда цены на нефть были запредельно высокими. Затем, повинуясь цикличности, мировые цены на нефть упали и богатые арабы вернулись домой. В 1981 г. внезапно возник необычайно большой наплыв другой категории покупателей – состоятельных граждан Франции. Не могу с уверенностью сказать, чем это объяснялось, вероятно, причиной был приход к власти Франсуа Миттерана, и все богатые и прозорливые французы, наверное, решили, что он непременно разрушит экономику Франции. И дело было не только в том, что Миттеран – социалист, или в том, что он начал национализировать крупные компании, но преимущественно в том, что многие считали его непредсказуемым человеком. А что еще можно сказать о политике, готовом продать ядерную технологию тем, кто предложит цену повыше? Это уж самое последнее, с чем можно смириться.

После завершения «европейского» цикла у нас появились покупатели из Южной Америки и Мексики – в тот период доллар как раз падал, а экономическое положение этих стран было довольно прочным. Но затем вследствие инфляции национальная валюта этих стран девальвировала, правительства начали вводить меры по ограничению утечки капитала, и поток покупателей из этого региона иссяк.

В последние несколько лет у нас появились две новые группы претендентов на апартаменты. Одна из них – американцы, преимущественно дельцы с Уолл-стрит: брокеры, инвестиционные банкиры, институционные инвесторы, которые внезапно разбогатели в период бешеного роста курсов на фондовом рынке. Право, делается смешно, если вдуматься в этот феномен. Только представьте фондового брокера, совсем мальчишку, которому только-только сравнялось 25 и который внезапно стал зарабатывать по 600 тыс. долл. в год. И все только потому, что какой-нибудь клиент, которого он и в глаза-то никогда не видел, звонит ему, чтобы сказать: «Я покупаю 50 тысяч акций General Motors». Этот мальчишка-брокер пару раз ткнет пальцем в клавиатуру, и вот он уже заработал свои гигантские комиссионные. Но, как только бум на фондовом рынке прекратится, а это неизбежно, потому что рынки, как и вся экономика, живут циклами, большинство этих ребят так же внезапно разорятся и окажутся на улице в поисках работы.

Другая категория новых покупателей – японцы. В принципе я преклоняюсь перед ними за то, что они сумели сделать со своей экономикой, но по мне, с японцами очень трудно делать бизнес. Если кто не знает, поясню: японцы, как правило, наносят деловой визит группами от 6 до 12 человек, так что, пытаясь заключить с ними сделку, вы должны уговорить и убедить всю дюжину. Если имеешь дело с двумя, ну тремя клиентами, можно запросто добиться успеха, но, если их больше десятка, это уже куда более затруднительно. Тем более что они всегда чрезвычайно серьезны, почти не улыбаются и, кажется, не испытывают никакого удовольствия от бизнеса. К счастью, у них всегда куча денег, и они любят недвижимость. Но, с другой стороны, к несчастью, в последние десятилетия они только и делают, что богатеют, и притом за счет того, что буквально насилуют Соединенные Штаты своей эгоистической торговой политикой, которой наши политические лидеры никак не могут противодействовать.

И вот, поскольку на 263 квартиры «Трамп Тауэр» был такой повышенный спрос, я решил придержать несколько апартаментов, примерно так же, как управляющий гостиницей придерживает номера на экстренный случай. Это еще один способ оставить себе свободу выбора – и как раз мой случай. Еще с самого начала я намеревался сохранить для своей семьи один из трех трехэтажных апартаментов на верхних этажах – примерно 12 тыс. кв. футов общей площади. Мы переехали туда в конце 1983 г. Два соседних триплекса я решил не продавать, хотя за каждый предлагали не менее 10 млн долл. Я думал, что когда-нибудь захочу сам занять их.

И тут я оказался прав, причем случилось это гораздо раньше, чем я предполагал. Как-то в середине 1985 г. меня пригласил к себе миллиардер из Саудовской Аравии Аднан Хашогги. Он занимал роскошные апартаменты в «Олимпик Тауэр». И, хотя в целом они не так уж мне понравились, меня впечатлили огромные размеры комнат, особенно гигантская гостиная, самая большая из тех, что мне доводилось когда-либо видеть. В моих апартаментах тоже достаточно просторно, но я подумал: «Какого черта, почему я не могу иметь именно такое жилье, как мне хочется, тем более что я сам построил этот дом?»

И вот я решил присоединить к своим апартаментам соседний триплекс. Внутренняя перестройка заняла почти два года, но теперь, думаю, нигде в мире не найти ничего такого, что могло бы сравниться с моей квартирой. И хотя, по совести говоря, мне не так уж необходима гостиная длиной 80 футов, я просто кайфую от нее.

Столь же успешно мы реализовали и торговые площади атриума. Нам удалось привлечь самые известные компании, занимающиеся розничной торговлей. Все началось с «Эспри» – лондонского магазина, торгующего элитным хрусталем, драгоценностями и антиквариатом. Этот известнейший продавец предметов роскоши выбрал атриум для размещения своего первого за более чем двухсотлетнюю историю филиала магазина. Сначала они арендовали совсем небольшую площадь, но дела пошли очень хорошо, и магазину потребовались дополнительные торговые площади. Вскоре среди наших арендаторов были ведущие торговые компании мира: «Эспри», «Чарльз Джордан», «Буццеллати», «Картье», «Марта», «Гарри Уинстон» и многие другие.

И конечно, нам здорово помогло то, что после открытия атриума в апреле 1983 г. о нем весьма благожелательно отозвался в своем архитектурном обзоре Пол Голдбергер, к тому времени сменивший Аду Луизу Хакстебл на посту главного архитектурного обозревателя New York Times. Статья была озаглавлена «Атриум в “Трамп Тауэр” – приятная неожиданность». Она начиналась с утверждения, что прочие критики от архитектуры не правы: «Атриум, – писал Голдбергер, – оказался куда более приятным дополнением к городскому пейзажу, нежели могли рассчитывать творцы архитектурных выкрутасов». И далее в обзоре говорилось, что атриум «можно назвать самым симпатично оформленным общественным местом из всех появившихся в Нью-Йорке в последние годы. По сравнению со своими предшественниками – торговыми пассажами в “Олимпик Тауэр”, “Галерее”, “Ситикорп-центр” – атриум “Трамп Тауэр” производит впечатление большей теплоты, гостеприимности, роскоши и жизнерадостности».

Этот обзор имел положительные последствия. Во-первых, он еще более убедил арендаторов и жильцов «Трамп Тауэр» в том, что они сделали весьма удачный выбор. А во-вторых, и это было куда важнее, он помог привлечь в наш торговый пассаж еще больше покупателей. В итоге именно они стали тем ключиком, который открыл нам путь к неизменному успеху.

Странно, что никто долго не мог поверить, что атриум действительно приносит коммерческий успех. С момента его открытия о нем стали циркулировать ложные слухи. По одной из сплетен, несмотря на несомненную привлекательность атриума для туристов, там никто ничего не покупал, а посетители приходили только с целью поглазеть на красивый интерьер. Другая сплетня утверждала, что европейские розничные компании используют атриум как демонстрационную витрину, на самом деле продавая выставленные там товары себе в убыток и исключительно в рекламных целях. Были еще слухи о том, что магазины, расположенные на первом этаже, вполне прибыльны, а те, что находятся на более высоких уровнях, – убыточны. И вот в конце 1986 г. ко мне пришел репортер New York Times, явно собиравшийся воспользоваться скандальными слухами о конфузе моего торгового пассажа. Но, ознакомившись с тем, как идет торговля, он разразился статьей на первой странице газеты о небывалом коммерческим успехе атриума.

Известно, что в крупных пригородных торговых центрах в течение первых нескольких лет работы сменяется, как правило, не менее трети розничных компаний-арендаторов. В атриуме «Трамп Тауэр» в первые три года мы потеряли лишь нескольких из них. Но более существенно то, что, не успевал один арендатор отказаться от торговой площади, как на его место тут же претендовал кто-то из тех 50 розничных компаний, которые числились у нас в листе ожидания. У нас процветали магазины, торгующие самыми дорогостоящими в мире товарами.

Конечно, не всем престижным розничным компаниям удавалось прижиться в атриуме. Самым ярким примером может послужить то, что случилось с одним из наших первых арендаторов, компанией по продаже дорогих изделий из кожи Loewe. Причем предлагаемые ею товары были действительно очень качественны и красивы. Но оказалось, что состоятельные покупательницы, готовые выложить тысячи долларов за дорогое украшение или вечернее платье в соседнем бутике, никак не хотят потратить трех тысяч долларов за кожаные брюки Loewe, какой бы модной ни была модель и мягкой кожа. Так что дела у фирмы шли плохо. Но в конце концов все устроилось наилучшим образом. Располагавшийся по соседству и процветавший бутик «Эспри» забрал себе торговую площадь, которую занимал магазин «Лоув». Таким образом, Loewe избавилась от долгосрочной аренды убыточного магазина, Asprey получила дополнительные 4,6 тыс. кв. футов, о которых так мечтала, а я заключил новый крупный договор аренды.

Хочу упомянуть еще об одном моменте, который способствовал огромному успеху «Трамп Тауэр» как жилого и торгового комплекса. Это нечто, называемое правом на освобождение от налогов, – льгота по статье 421-А городского закона в области налогообложения объектов недвижимости. По иронии судьбы процедура получения права на нее растянулась на куда более длительный срок, нежели предварительная работа по заключению всех необходимых сделок и возведение самого здания.

Городские власти приняли закон о праве на налоговую льготу по статье 421-А с целью стимулировать жилищное строительство. Согласно этому закону застройщик, строительный проект которого способствует улучшению участка, имеет право на освобождение от налогов на недвижимость на десять лет. Каждые два года разрешенный размер освобождения от налогов сокращается на 20 %. Причем все застройщики, обращавшиеся к городским властям за разрешением на эту льготу, всегда без труда получали ее. Это было как бы само собой разумеющимся. И вот я подал документы на право пользования льготой по статье 421-А.

Я несомненно имел право претендовать на нее, поскольку предполагал возвести на месте находящегося чуть ли не в аварийном состоянии десятиэтажного здания огромный многофункциональный 68-этажный комплекс стоимостью не менее 200 млн долл. Я не освобождался от налогов, которые должен был платить за участок, но избавлялся от дополнительного налогообложения, связанного с увеличением оценочной стоимости данного объекта недвижимости в ходе строительства. Ну кто бы стал утверждать, что я не облагораживаю участок и что мой проект не обеспечивает лучшее использование этого куска земли в центре города?!

А Эд Кох, мэр Нью-Йорка, утверждал так, причем по основаниям, не имевшим ничего общего с достоинствами моего проекта. Здесь была замешана чистая политика: Кох и его команда почуяли возможность заработать политический капитал в качестве идейных борцов за права потребителей, смело выступающих против наглого жадного застройщика. Конечно, с точки зрения общественного мнения мои позиции были весьма уязвимы. Всякому очевидно, что район Пятой авеню никак нельзя назвать упадочным, и не менее очевидно было то, что я, вероятнее всего, добьюсь коммерческого успеха и без налоговых льгот.

Но я считал, что никакие соображения подобного толка не должны влиять на мое законное право на льготу по статье 421-А. В первый раз я подал заявку на нее в декабре 1980 г. Месяцем позже я лично обсуждал этот вопрос с Тони Глидменом, инспектором городского департамента развития и охраны жилого фонда. В марте следующего года Глидмен и прочие чиновники департамента отклонили мою заявку.

Тогда я позвонил Коху и заявил, что считаю это решение несправедливым и не намерен мириться с ним и что городские власти потратят чертову уйму денег на судебную тяжбу, которую я, в конце концов, все равно выиграю.

В апреле 1981 г. я подал предусмотренный статьей 78 законодательства штата Нью-Йорк иск против решения городских властей, и дело поступило на рассмотрение верховного суда штата. Суд принял решение в мою пользу, но апелляционный суд опротестовал решение верховного суда штата, и мне пришлось подавать иск в высшую судебную инстанцию штата – апелляционный суд штата. В декабре 1982 г., т. е. почти через два года после первой подачи заявки на налоговую льготу по статье 421-А, апелляционный суд штата единогласно принял решение о том, что город несправедливо отказал мне в ее предоставлении. Но вместо того чтобы поторопить город с решением о предоставлении мне этой льготы, суд почему-то обязал городские власти еще раз рассмотреть мою заявку. Что они и сделали – и вновь отклонили ее.

Вся эта ситуация довела меня до такого бешенства, что судебные издержки уже перестали волновать. Я должен был выиграть во что бы то ни стало. Мы вновь подали иск по статье 78, и опять прежний сценарий был разыгран как по нотам: победа в верховном суде штата, кассационное обжалование его решения и вторично иск в апелляционный суд штата. Мой адвокат Рой Кон превзошел себя, произнеся чрезвычайно убедительную речь перед семью судьями. И на этот раз судьи тоже единогласно признали мое право на льготу по статье 421-А, правда, вынесли решение, обязывающее городские власти предоставить ее без дальнейшего промедления.

Но это было просто приправой к готовому блюду: к тому времени «Трамп Тауэр» уже имел несомненный успех. Благодаря ему я завоевал известность, престиж, стал пользоваться авторитетом. А кроме того, проект был очень успешным и с финансовой точки зрения. По моим расчетам, его стоимость, включая земельный участок, затраты на строительство как таковое, гонорар за архитектурные работы, затраты на рекламу и продвижение, сопутствующие финансовые выплаты, составила около 190 млн долл. Продажа жилых апартаментов к настоящему моменту принесла 240 млн долл. – а это означает, что, помимо доходов от аренды офисов и торгового пространства, мы получили от «Трамп Тауэр» прибыль примерно в 50 миллионов. Я также заработал еще 10 млн долл. в виде комиссионных от продажи квартир. Наконец, арендная плата от сдачи внаем офисов и торговых площадей в атриуме ежегодно приносит еще многие миллионы долларов, именно за счет нее мы получаем большую часть прибыли.

Для меня «Трамп Тауэр» стал неизмеримо бо́льшим, нежели очередной удачный проект. Я там живу, я там работаю, и я испытываю огромную личную привязанность к этому зданию. И именно по этой причине я в 1986 г. выкупил долю в «Трамп Тауэр» у своего партнера Equitable. Произошло это следующим образом: компания назначила нового управляющего операциями с недвижимостью в Нью-Йорке. И вот однажды этот новичок позвонил мне и заявил: «Мистер Трамп, я тут просматривал наши учетные книги и хотел бы получить от вас объяснения по поводу огромных затрат на содержание и техническое обслуживание “Трамп Тауэр”. Да, мы действительно тратили на это неслыханно много: примерно 1 млн долл. в год. Но все объяснялось очень просто: если вы с самого начала устанавливаете у себя самые высокие стандарты, то понятно, что их поддержание обойдется весьма дорого.

Приведу самый простой пример. Согласно установленному мною порядку все медные детали интерьера атриума полагалось полировать дважды в месяц. А почему бы, вопрошал этот малый, нам не сэкономить на этом, ведь можно полировать их, скажем, один раз в два месяца?

Сначала я старался, не выходя за пределы вежливости, объяснить этому эконому, что одна из главных причин успеха атриума состоит в его безупречном содержании. Я добавил, что не имею намерения менять свою политику в этом вопросе, и предложил рьяному управляющему еще разок спокойно подумать, стоит ли настаивать на этом. Он позвонил мне ровно через 24 часа после нашего разговора и проинформировал, что твердо убежден в необходимости продолжить курс на экономию. И это положило конец моему сотрудничеству с Equitable. Как бы я ни симпатизировал этой компании, я не собирался портить успешное, хорошо налаженное дело только для того, чтобы сэкономить пару баксов. Это было бы равносильно самоубийству.

Вся эта ситуация сильно расстроила меня, но я постарался отнестись к ней философски. Я отправился к своему другу Джорджу Пикоку, возглавляющему направление недвижимости в компании Equitable, объяснил ему возникшую проблему и сказал, что не вижу способа ее решить. По этой причине, сказал я, мне хотелось бы выкупить акции Equitable в «Трамп Тауэр». Мы очень быстро договорились об условиях, и теперь я являюсь единоличным владельцем небоскреба.

После того как все соответствующие документы были подписаны, я получил от Джорджа Пикока письмо, которое заканчивалось словами: «В жизни часто бывает так, что новые времена требуют перемен, и лучше всего принимать это как должное. И тем не менее я всегда буду горд тем, что внес свою лепту в создание “Трамп Тауэр”, и с удовольствием буду вспоминать, как мы работали рука об руку, поднимая его».

Это письмо растрогало и обрадовало меня. Это была классная эпитафия партнерству, которое было классным с самых первых шагов.

Мой отец Фред Трамп, одна из недавних фотографий

В 1951 г., с моими сестрами и братьями.

Слева направо: я, Фредди, Роберт, Мэриан и Элизабет

Мне 12 лет, я осматриваю место под фундамент для шестиэтажного дома в Куинсе, Нью-Йорк

В Нью-Йоркской военной академии, май 1963 г.

Я с родителями на территории Нью-Йоркской военной академии весной 1964 г.

Моя выпускная фотография, июнь 1964 г.

Я во главе колонны Нью-Йоркской военной академии, следующей по Пятой авеню на параде в честь Дня Колумба, октябрь 1963 г.

Это мое первое настоящее знакомство с лучшей недвижимостью Пятой авеню. (Впервые моя тень в полном смысле слова падает на лучшие объекты недвижимости на Пятой авеню.)

Ивана

Мы с Иваной во время медового месяца в Акапулько, 1977 г.

Вверху: 1975 г., я в возрасте 29 лет показываю свой макет конгресс-центра для Нью-Йорка, который предлагаю построить на участке в районе 34-й улицы, правом покупки которого я располагал. Успех пришел ко мне в 1978 г., когда город и штат остановили свой выбор на этом участке

Внизу слева: июнь 1976 г. Разъясняю репортерам преимущества размещения конгресс-центра Нью-Йорк Сити на моем участке в районе 34-й улицы

Внизу справа: вместе с архитекторами Джорданом Грюзеном и Дером Скаттом отвечаю на вопросы по поводу конгресс-центра на пресс-конференции в отеле «Хилтон», июнь 1976 г.

Стою на новом прекрасном льду (первом за шесть лет) после успешного завершения реконструкции искусственного катка «Уоллмен Ринк» в Центральном парке Нью-Йорка – проекта, который столь долго и успешно проваливали городские власти

Разрезаем ленту церемонии открытия катка «Уоллмен Ринк» 13 ноября 1986 г.

Слева направо: Толлер Крэнстон, Майкл Сейберт, Джуди Блумберг, Дебби Томас, Дороти Хэмил, Скотт Гамильтон, Дэвид Динкинс, Роберт Дуглас из Chase Manhattan Bank, я, инспектор Генри Штерн, мэр Нью-Йорка Эд Кох, Айа Занова-Стейндлер, Дик Баттон, Джейн Торвил, Кристофер Дин, Робин Казинс, Пегги Флеминг

Сжигаем закладную, выкупленную на собранные нами 100 тыс. долл., на семейную ферму миссис Аннабел Хилл, декабрь 1986 г.

С Бобом Хоупом и Иваной, октябрь 1986 г.

Я иду в авангарде торжественного шествия по Бродвею в честь памяти ветеранов Вьетнама, май 1985 г. Считаю своим долгом оказывать поддержку ветеранам и горжусь тем, что помогал собирать средства на проведение этого шествия и на создание Мемориала памяти ветеранам Вьетнама в центре города, на Манхэттене

На подписании контракта с великим футболистом Хершелом Уокером. Теперь он будет играть за New Jersey Generals, 23 сентября 1983 г.

На торжественной церемонии по случаю 20-летия Центра человеческих ресурсов, 29 мая 1986 г.

В Стит-Холл с мэром Нью-Йорка Эдом Кохом и моим отцом, Иваной и моей мамой Мэри Трамп

Торжественное шествие по Пятой авеню, которое я устроил в честь Денниса Коннера и экипажа яхты, завоевавшего Кубок Америки. Парад привлек более 500 тыс. нью-йоркцев, которые вышли в этот холодный февральский день 1987 г., чтобы приветствовать экипаж победителей

C моим другом и партнером Ли Якокка на одном из приемов

Мы с Валери Бертинелли на съемках эпизода популярного мини-сериала I’ll take Manhattan («Я завоевываю Манхэттен»), июль 1986 г.

Меня поздравляют президент США и миссис Рейган, 1986 г.

Нью-йоркский конгресс-центр имени Якоба Джевитса, построенный в районе железнодорожной станции на Западной 34-й улице. В свое время я предлагал свои услуги по руководству строительством, но власти штата и города решили все сделать сами. Поэтому неудивительно, что конгресс-центр был построен на несколько лет позже установленного срока, да еще с огромным, на сотни миллионов долларов, превышением бюджета

По обе стороны авеню Америк расположены принадлежащие Trump Organization башни: здание отеля «Сент-Моритц» и «Трамп Парк»

Макет башни «Трамп Парк» с просторными верандами и облицованными мрамором ванными комнатами. Этот кондоминиум считается самым дорогим и при этом – самым быстро раскупаемым во всем Нью-Йорке

Макет «Трамп Плаза», высотного здания на 175 жилых апартаментов, расположенного рядом с магазином «Блумингдейл» в районе 61-й улицы и Третьей авеню в Верхнем Ист-Сайде, Нью-Йорк

Макет роскошного 34-этажного отеля «Гранд Хайатт» на 1406 номеров, в котором проводятся многочисленные конференции и съезды. Это огромное 100-миллионное сооружение расположено на 42-й улице между Лексингтон-авеню и Парк-авеню, рядом с вокзалом Гранд Сентрал

Этот ресторан в помещении вокзала Гранд Сентрал мы построили в 1979 г. в период реализации проекта строительства находящегося по соседству отеля «Гранд Хайатт»

Макет нью-йоркского флагмана Trump Organization – «Трамп Тауэр», – расположенного на пересечении Пятой авеню и 56-й улицы, совсем рядом с магазином «Тиффани». В этом 68-этажном небоскребе располагаются, вероятно, самые эксклюзивные во всем Нью-Йорке жилые, офисные и торговые площади. Огромную известность приобрел находящийся внутри здания 6-этажный, облицованный великолепным розовым мрамором торговый комплекс (атриум) с настоящим водопадом высотой 80 футов – каскадом вдоль одной из стен

Макет самого высокого в Атлантик-Сити и самого успешного во всем мире отеля-казино «Трамп Плаза» на Бродвок

Макет отеля-казино «Трамп Касл», сооружения стоимостью в 320 млн долларов на Марина в Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси. В пределах этого же участка строится большая новая высотка с огромным залом для приемов, суперроскошными номерами и замечательным водноспортивным комплексом с пристанью на 600 яхт

Счастливейший день моей жизни, 23 октября 1986 г. Во время строительства гаражной стоянки на 2,7 тыс. мест около отеля-казино «Трамп Плаза» в Атлантик-Сити из-за просчета крановщика огромный башенный кран с 22-тонной бетонной балкой на стреле рухнул прямо на только что построенную секцию гаража и полностью разрушил ее. Лишь по счастливой случайности буквально за несколько минут до катастрофы все рабочие, более 100 человек, ушли на перерыв и находились на другой стороне стройплощадки, поэтому никто не пострадал

К сфере моих интересов в компании Resorts Internationalв первую очередь относится «Тадж-Махал» в Атлантик-Сити, открытие которого намечено на сентябрь 1988 г. Это будет самый большой во всем мире отель-казино с общей площадью игровых залов около 120 тыс. кв. футов

Сверху: наша зимняя резиденция Мар-а-Лаго в Палм-Бич, штат Флорида. Этот удивительно красивый, гармоничный дом был построен в середине 1920-х гг. Джозефом Урбаном для наследницы зерновой империи Поста Марджори Мерриуэзер. Уютное 118-комнатное поместье расположено на участке, протянувшемся на восток от береговой линии Атлантического океана до озера Уорт. Участок представляет собой 20 акров ухоженных лужаек с полем для гольфа на 9 лунок, апельсиновыми рощами, садом, коттеджами для гостей, помещениями для прислуги, теннисными кортами и бассейном. Этот кусок земли считается одним из самых ценных в США

Справа: «Трамп Плаза» в Палм-Бич, кондоминиум на 260 апартаментов класса люкс на Интеркостал Уотервей во Флориде. Из окон апартаментов открываются прекрасные виды на озеро Уорт и побережье Атлантического океана

Демонстрирую один из первых концептуальных вариантов проекта «Телевижн Сити»

Вестсайдский участок, самая крупная незастроенная прибрежная полоска земли на Манхэттене площадью почти 100 акров, протянувшаяся от Западной 59-й улицы до Западной 72-й улицы вдоль Гудзона – предполагаемое место строительства «Телевижн Сити». На этом участке мы планировали разместить и самый высокий в мире небоскреб, а также оборудованный по последнему слову техники комплекс кино-и телестудий, 8 тыс. квартир, крупный торговый комплекс и прекрасно распланированную рекреационную зону площадью более 13 акров, в том числе прибрежную эспланаду