— Пятьдесят тысяч рублей единовременно, загородный дом в Бережках и содержание в размере трех тысяч рублей ежегодно, — негромко прочитал седой мужчина справа от меня. — При условии окончательного расторжения брака и отказа от дальнейших имущественных требований к князю Левшину.

Я смотрела на страницу перед собой и пыталась понять, почему незнакомец говорит о моем разводе так, словно я должна сейчас взять перо и спокойно решить собственную судьбу.

Последнее, что я помнила отчетливо, никак не было связано ни с князьями, ни с этим высоким кабинетом, ни с тяжелыми шторами на окнах.

У меня был свой кабинет на шестом этаже управляющей компании, сорок девять лет за плечами и спор с владельцем трех апартаментов, который никак не желал понимать, почему общая лестница не является продолжением его личной квартиры.

Потом память обрывалась.

А теперь передо мной лежали документы на плотной кремовой бумаге, на пальце блестело кольцо, которого я никогда не носила, а мужчина напротив ждал моего ответа.

Красивым его можно было назвать без всяких скидок. Высокий, лет сорока пяти, темноволосый, безукоризненно одетый. Но сейчас меня куда больше интересовало то, как он держался.

Спокойно.

Слишком спокойно для человека, который разводится с женой.

Он не нервничал, не пытался убедить меня, не избегал взгляда. Будто вопрос уже решен, а мое присутствие требуется исключительно ради подписи.

— Княгиня? — напомнил седой.

Я перевела взгляд на него.

Перед мужчиной лежала кожаная папка. На серебряной табличке у края стола было выгравировано: «Поверенный Осип Карпович Мельников».

Хорошо.

Одно имя у меня уже есть.

Я опустила глаза к документам.

В верхней строке стояло другое.

Аксинья Павловна Левшина.

Моя нынешняя фамилия, если всему происходящему можно верить.

Напротив имени мужа значилось: князь Федор Аркадьевич Левшин.

Федор.

Я медленно провела взглядом по следующему абзацу.

Документ был составлен обстоятельно. Имущество перечислялось отдельно, условия отдельно. Хорошая новость состояла хотя бы в том, что местный язык я читала без труда. Плохая — я понятия не имела, что именно уже успела сделать женщина, чье место заняла.

Приходилось осторожничать.

— Вы сказали пятьдесят тысяч? — уточнила я.

Федор едва заметно изменился в лице.

Не удивился. Скорее насторожился.

— Именно столько, — ответил он.

Голос приятный, сдержанный.

— И дом в Бережках.

— Дом остается вам без каких-либо обременений, — подтвердил поверенный. — Кроме обычных расходов по содержанию участка.

— Какой доход он приносит?

Осип Карпович замолчал.

Федор откинулся на спинку кресла.

— Никакого.

— Земля?

— Семь десятин вокруг дома.

— Сдается?

— Нет.

— Лес?

— Небольшой.

— Пашня?

Федор посмотрел на меня уже внимательнее.

— Аксинья, к чему эти вопросы?

Я подняла на него глаза.

Вот и первая полезная деталь.

Он не ожидал вопросов.

Значит, прежняя Аксинья либо не интересовалась имуществом, либо в таких разговорах вела себя иначе.

— Я пытаюсь понять предложение, которое должна подписать.

— Вы его уже обсуждали.

Это было неприятно.

Не потому, что он сказал что-то грубое. Просто сейчас выяснилось: разговор начался до моего появления.

Что именно прежняя Аксинья успела согласовать, я не знала.

— Тогда повторите для меня основные условия, — попросила я.

— Зачем?

— Потому что подпись будет моя.

Короткая пауза.

Осип Карпович осторожно переложил один лист поверх другого.

Федор посмотрел на него, потом снова на меня.

— Вы получаете содержание, деньги и Бережки. Я оставляю за собой городскую недвижимость, счета конторы, родовое имение и предприятия семьи. Мы отказываемся от взаимных претензий.

Прекрасно.

Если бы я действительно собиралась поселиться в красивом загородном доме, любоваться видом из окон и каждый год ждать денег от бывшего мужа.

Меня такая жизнь не устраивала даже в теории.

Я снова принялась читать перечень.

Особняк на Сретенской.

Усадьба Левшино.

Три склада.

Доля в торговом товариществе.

Доходный дом на Верейской улице.

Я задержалась.

Прочитала строку еще раз.

— Этот дом ваш?

Федор проследил за моим пальцем.

— Какой?

— Верейская улица, двадцать семь.

— Да.

— Четыре этажа?

— Четыре.

— Тридцать четыре квартиры?

Теперь он точно насторожился.

— Насколько помню.

Я придвинула страницу ближе.

Шесть торговых помещений по первому этажу. Каретные помещения во дворе. Складские комнаты. Подвал.

И цифра дохода за прошлый год.

Я перечитала ее дважды.

Почти девятнадцать тысяч рублей.

Не состояние княжеской семьи, конечно.

Но совершенно нормальный самостоятельный доход.

— Почему он остается вам?

— Потому что принадлежит мне.

Я посмотрела на Федора.

— Загородный дом тоже принадлежит вам.

— Вы хотите сказать, что предпочли бы городской?

В его голосе наконец появилось настоящее удивление.

Вот теперь стало интересно.

— Я хочу понять разницу.

— Разница очевидна. Бережки подходят женщине вашего положения гораздо больше.

— Разведенной женщине?

Осип Карпович кашлянул.

Федор не отвел взгляда.

— Женщине, которая больше не обязана принимать участие в столичной жизни.

Очень вежливо.

И совершенно ясно.

Мне собирались не просто дать содержание.

Меня собирались убрать.

Я вернулась к документу.

— Сколько стоит дом на Верейской?

— В описи указана оценка, — заметил поверенный.

Указана.

Сто двенадцать тысяч.

Я посмотрела на годовой доход.

Потом на стоимость Бережков.

Сорок четыре тысячи.

Пятьдесят тысяч деньгами плюс сорок четыре недвижимостью и ежегодное содержание.

Предложение выглядело щедрым.

Если не задавать следующий вопрос.

— Есть долг?

Осип Карпович посмотрел на Федора.

Это движение длилось секунду, но я его заметила.

— По дому? — уточнил поверенный.

— Да.

— Текущие платежи.

— Какого размера?

— Не думаю, что это имеет значение, — сказал Федор.

Я повернулась к нему.

— Тогда почему вы не отвечаете?

— Потому что мы обсуждаем ваш развод, а не мою бухгалтерию.

— Пока вы предлагаете мне имущество в обмен на отказ от другого имущества, это и моя бухгалтерия.

Осип Карпович опустил взгляд в бумаги.

Похоже, ему очень хотелось оказаться где-нибудь еще.

Федор несколько секунд меня рассматривал.

Никакого гнева.

Скорее попытка понять, кто сидит перед ним.

Мне это было вполне взаимно.

— Три тысячи восемьсот сорок рублей, — наконец ответил он.

— Просроченных?

— Текущих.

— За что?

— Городской сбор, часть работ по крыше, расчеты с поставщиками.

Я мысленно сопоставила сумму с доходом.

Не смертельно.

— Квартиры заняты?

— В основном.

— Лавки?

— Все.

— Есть постоянный управляющий?

— Разумеется.

— Доход поступает ежемесячно?

Вот теперь Федор улыбнулся.

Первый раз с начала разговора.

Мне эта улыбка не понравилась.

— Обычно.

Одно слово.

И слишком много смысла за ним.

Я положила ладонь на документ.

— Я возьму дом на Верейской вместо Бережков.

Осип Карпович поднял голову так резко, что очки съехали к кончику носа.

Федор не шелохнулся.

— Нет.

Я даже решила, что ослышалась.

— Простите?

— Я сказал, что не считаю это разумным.

— Но дом ваш?

— Мой.

— И вы вправе передать его при разделе?

— Вправе.

— Тогда в чем проблема?

— Вам он не нужен.

Я невольно улыбнулась.

Не Федору.

Ситуации.

За двадцать лет работы с недвижимостью я слышала десятки вариантов этой фразы.

Вам не нужен этот договор.

Вам не нужно видеть эту смету.

Вам не нужно знать, сколько мы платим подрядчику.

Вам будет проще согласиться.

Обычно подобные советы означали, что человеку напротив как раз очень нужно, чтобы ты не задавала лишних вопросов.

— Это я решу сама.

— Аксинья.

Теперь он говорил уже без прежней отстраненности.

— Бережки полностью готовы для проживания. Там штат прислуги, экипаж, сад, отопление, все необходимые расходы заранее учтены. Вы сможете жить спокойно.

— На ваши деньги.

— На содержание, предусмотренное соглашением.

— То есть на ваши деньги.

— Это имеет значение?

— Для меня да.

Он посмотрел на меня так, словно раньше подобные вещи для меня значения не имели.

Возможно, так и было.

Это осложняло положение.

Я не знала, почему разваливается этот брак. Не знала, были ли у прежней Аксиньи собственные деньги. Не знала, любила ли она Федора, ненавидела или давно ждала развода.

Но я точно знала другое.

Если сейчас соглашусь на содержание, моя новая жизнь начнется с полной зависимости от человека, который очень хочет отправить меня подальше от столицы.

У меня не было ни друзей, ни понимания местных порядков, ни уверенности даже в том, сколько денег лежит в моем кошельке.

Доходный дом хотя бы был понятным активом.

Стены.

Договоры.

Арендаторы.

Расходы.

Доходы.

С этим я умела работать.

— Я беру Верейскую, — повторила я.

Федор перестал улыбаться.

— И отказываетесь от Бережков?

— Да.

— От содержания?

Я задумалась.

Пятьдесят тысяч единовременно были предложены отдельно.

Ежегодные три тысячи — тоже.

Если мне передадут доходный объект, оставить содержание значило бы дать бывшему мужу удобный повод считать себя моим кормильцем.

С другой стороны, отказываться от денег из гордости — отличный способ быстро остаться без денег.

А гордость не оплачивает ни крыши, ни налоги.

— Единовременная выплата остается, — сказала я. — От ежегодного содержания отказываюсь.

Осип Карпович снял очки.

— Княгиня, я бы рекомендовал...

— Вы мой поверенный?

Он замялся.

— Я представляю обе стороны при согласованном расторжении брака.

— Тогда мне понадобится отдельный поверенный.

После этих слов в кабинете стало очень тихо.

Федор медленно положил ладонь на подлокотник кресла.

— Вы собираетесь оспаривать соглашение?

— Я собираюсь его понимать.

— Еще вчера вас все устраивало.

Вот первая нитка к прежней Аксинье.

Еще вчера она соглашалась.

Сегодня я меняю условия.

Слишком резко.

Пришлось быть осторожнее.

— Вчера я рассчитывала на другое будущее.

— За одну ночь?

— Иногда достаточно и одной.

Это прозвучало немного красивее, чем мне хотелось, но Федор не стал развивать тему.

Он посмотрел на бумаги.

— Вы все равно не сможете управлять домом.

— Почему?

— Потому что вы никогда этим не занимались.

Если бы он знал.

— Значит, научусь.

— Управление недвижимостью не женское развлечение.

— Уверена, счета не различают, кто их оплачивает.

Осип Карпович опять кашлянул, на этот раз почти сдавленно.

Федор бросил на него короткий взгляд.

Поверенный моментально заинтересовался чернильницей.

— Я бы на вашем месте взял деньги, — сказал Федор.

Вот теперь это прозвучало не как совет.

Слишком быстро.

Слишком уверенно.

— Почему?

— Потому что деньги хотя бы не требуют от вас знаний, которых у вас нет.

— А дом требует?

— Постоянно.

— Тогда тем более дом.

Он смотрел на меня еще несколько секунд, после чего неожиданно кивнул.

— Хорошо.

Слишком легко.

Я насторожилась сильнее.

— Хорошо?

— Хотите Верейскую — получите Верейскую.

— Со всеми правами?

— Разумеется.

— Без вашего участия в управлении после передачи?

— Мне оно больше не понадобится.

Фраза была безупречной.

И все же что-то в ней мне не понравилось.

Я вернулась к документам.

— Условия нужно переписать.

Осип Карпович уже потянулся к чистому листу.

— Дом на Верейской вместо Бережков. Единовременная выплата остается. Ежегодное содержание исключается.

— И еще, — добавила я.

Федор приподнял брови.

— Все права на доход от дома с момента подписания переходят ко мне.

— Это само собой разумеется.

— Тогда вам нетрудно будет вписать это отдельной строкой.

Теперь Федор улыбнулся уже иначе.

— Вы стали подозрительной.

— Это полезное качество при разводе.

Он ничего не ответил.

Следующие полчаса прошли за бумагами.

Я читала каждую строку.

Не потому, что понимала местное право. Наоборот. Именно потому, что не понимала.

Незнакомые формулировки спрашивала прямо.

Осип Карпович объяснял.

Федор сначала отвечал терпеливо, потом стал посматривать на часы.

Я не торопилась.

Пятьдесят тысяч поступали на отдельный счет на мое имя в Государственном банке. Доходный дом переходил мне целиком вместе с хозяйственными постройками, внутренним двором и существующими договорами найма.

Существующими договорами.

Я задержалась на формулировке.

— Покажите их.

— Сейчас? — переспросил Осип Карпович.

— Сейчас.

Федор вмешался:

— Это десятки бумаг. Они находятся в конторе дома.

— Тогда я ознакомлюсь с ними сегодня.

— После подписания?

— До.

На этот раз он действительно рассердился.

Немного.

Это проявилось не в голосе, а в том, что он перестал крутить на пальце массивный перстень.

— Аксинья, мы потратили три недели на согласование развода.

Три недели.

Полезная информация.

— Значит, еще час ничего не изменит.

— Документы по найму не имеют отношения к нашему соглашению.

— Если я получаю дом вместе с этими договорами, имеют.

— Вы собираетесь проверять все тридцать четыре квартиры?

— И шесть лавок.

Осип Карпович тихо сказал:

— Договоры могут доставить к вечеру.

Я посмотрела на высокие часы у стены.

Половина двенадцатого.

— Прекрасно.

Федор поднялся.

— У меня нет времени ждать до вечера.

— Тогда приходите позже.

Он застыл.

Я почти услышала, насколько нехарактерно для прежней Аксиньи было предлагать князю Левшину подстроиться под ее время.

Но отступать уже было поздно.

Федор подошел к окну.

За стеклом виднелся широкий проспект, экипажи, прохожие и высокий фонарь с белым кристаллом внутри. Свет среди дня был выключен, но сам фонарь подсказал мне важное: этот мир не был точной копией моей истории.

Я уже заметила отсутствие электрических проводов в кабинете и ровный свет маленького кристалла под потолком. Теперь получила еще одно подтверждение.

Похоже на империю конца девятнадцатого века.

Но не совсем мою.

— Хорошо, — сказал Федор, не оборачиваясь. — Мельников подготовит бумаги. Договоры вам покажут в доме.

— До подписи.

— Вы мне не доверяете?

Вопрос прозвучал почти насмешливо.

Я посмотрела на документ о разводе.

— Вы разводитесь со мной.

— И?

— В такой день доверие кажется не самым надежным инструментом.

Он повернулся.

На этот раз в его лице мелькнуло что-то похожее на уважение.

Или я захотела так увидеть.

Угадывать чужие мысли не стоило.

Осип Карпович сложил документы.

— Мы можем перенести окончательное подписание на четыре часа.

— В три, — сказал Федор. — В четыре я должен быть в Совете.

— В три, — согласилась я.

Я встала.

И тут возник вопрос, который стоило задать раньше.

Куда мне теперь идти?

Я понятия не имела, где живу.

Не знала адреса.

Не знала, кто меня ждет.

Не знала даже, есть ли у меня деньги на экипаж.

Федор уже направлялся к двери.

Пришлось рисковать.

— Я хочу осмотреть дом сейчас.

Он остановился.

— Верейский?

— Именно.

— Зачем?

— Чтобы к трем часам решить окончательно.

Он тихо усмехнулся.

— Вы все еще можете выбрать Бережки.

— Поэтому и еду.

— Управляющего зовут Степан Гаврилович Белов. Я предупрежу его.

— Не надо.

— Почему?

— Хочу увидеть дом без предупреждения.

Федор оглянулся на меня.

— Откуда у вас появились такие привычки?

Вопрос попал точнее, чем ему самому, наверное, казалось.

Я не отвела глаз.

— Видимо, появились вовремя.

Через десять минут выяснилось, что у меня есть экипаж.

И камеристка.

И даже собственная квартира в доме Федора, куда мне предстояло вернуться только за вещами.

Камеристку звали Настасья. Лет сорока, крепкая, собранная, в темном платье и коротком жакете. Она встретила меня у выхода из конторы с таким лицом, будто последние недели привыкла ждать неприятностей.

— Домой, Аксинья Павловна?

— На Верейскую.

Она замешкалась.

Совсем немного.

— К доходному дому?

— Да.

— Сейчас?

— Сейчас.

Настасья не стала спрашивать зачем.

Это понравилось мне сразу.

Экипаж ждал у тротуара. Лошади были обычными, зато на боковых фонарях виднелись крошечные голубые кристаллы. Я забралась внутрь и только тогда позволила себе несколько секунд ничего не делать.

До этого момента мне удавалось держаться на привычке решать проблемы по одной.

Теперь проблем стало слишком много.

Я оказалась в чужом теле.

В чужом мире.

В браке, который прекращался через несколько часов.

У меня имелся бывший почти муж, желающий отправить меня подальше от города.

И я только что обменяла спокойный загородный дом на недвижимость, которую даже не видела.

Неплохое начало новой жизни.

— Настасья.

— Да, Аксинья Павловна?

— Сколько лет вы у меня служите?

Она посмотрела на меня с явным удивлением.

Плохо.

Слишком прямой вопрос.

— Четвертый год.

— Значит, видели Верейский дом?

— Несколько раз.

— Что о нем думаете?

Теперь удивление сменилось осторожностью.

— Хороший дом.

— Это не ответ.

— Простите?

— Когда человек говорит «хороший дом», он обычно имеет в виду, что не хочет говорить правду.

Настасья неожиданно улыбнулась.

Едва заметно.

— Дом крепкий. Место хорошее. Жильцы разные. Степан Гаврилович за порядком следит. Но князь последнее время вкладывать в него не хотел.

— Почему?

— Не знаю.

— Квартиры заняты?

— Кажется, почти все.

— Платят исправно?

Она пожала плечами.

— Этого я не знаю.

Нормально.

Не надо превращать камеристку в энциклопедию.

— А прежняя... — я вовремя остановилась. — А я часто туда ездила?

Настасья посмотрела на меня еще внимательнее.

— Раньше иногда.

— А в последнее время?

— Нет.

— Почему?

— Вы с князем решили, что вам лучше не вмешиваться в хозяйственные дела.

Мне очень хотелось спросить, кто именно из нас решил.

Но это можно выяснить позже.

— Ясно.

Экипаж свернул на широкую улицу.

Город постепенно менялся. Представительские особняки уступали место четырехэтажным домам, лавкам, конторам, вывескам. Движения стало больше. У перекрестка стоял высокий металлический столб, по верхней дуге которого пробегали тонкие белые искры. Рядом мальчишка в форме городской службы проверял латунную панель.

Я отметила деталь и не стала расспрашивать.

Сейчас меня интересовал дом.

— Скажите еще одно, — попросила я. — В последние недели я была очень расстроена?

Настасья долго молчала.

— Вы разводитесь с мужем.

— Это я уже заметила.

Она наконец посмотрела прямо на меня.

— Вы почти не выходили из комнат. И много плакали.

Вот и ответ.

Прежняя Аксинья не хотела развода.

Или боялась его последствий.

Возможно, и то и другое.

— Федор... князь часто приходил?

— Нет.

— Мы с ним ссорились?

— Я не слушала под дверями.

Мне снова захотелось улыбнуться.

— Хороший ответ.

Она нахмурилась.

— Вы сегодня другая.

Вот этого я ждала.

— Развод иногда помогает посмотреть на вещи иначе.

— За одно утро?

Похоже, эта фраза становилась популярной.

— Особенно за одно утро.

Настасья ничего не сказала.

Но и дальше спрашивать не стала.

Через несколько минут экипаж остановился.

Я посмотрела в окно.

И сразу поняла, что дом мне нравится.

Не потому, что был красив.

Красота в недвижимости вообще переоценена.

Дом был расположен правильно.

Верейская оказалась широкой торговой улицей. На противоположной стороне работали кондитерская, книжная лавка и магазин тканей. Чуть дальше виднелась площадь. По мостовой постоянно ехали экипажи.

Сам дом занимал почти половину квартала.

Четыре этажа, светлый каменный фасад, два подъезда, высокая арка во двор. На первом этаже шесть витрин. Над ними — три ряда окон.

На углу висела вывеска часовой мастерской.

Рядом работала булочная.

Еще дальше — магазин готового платья.

Никакой развалины.

Люди входили и выходили.

У одного подъезда остановился извозчик. Из арки выбежал мальчик с корзиной. На третьем этаже женщина открыла окно и что-то крикнула вниз.

Живой дом.

Заселенный.

В хорошем месте.

Я вышла из экипажа.

— И это Федор советовал мне не брать?

Настасья ничего не ответила.

Правильно.

Мы вошли в арку.

Первое, что я увидела во дворе, — пространство.

Большое.

Слишком большое для двора, который не приносит денег.

Вдоль правой стены стояли каретные помещения. Несколько ворот были закрыты. У левой стены располагалась хозяйственная постройка. В глубине — второй выход на переулок.

Через весь двор проходила мощеная дорожка.

Я остановилась.

Уже здесь имелось больше возможностей, чем в иных коммерческих объектах, которыми я управляла в прошлой жизни.

— Кого вы ищете, сударыня?

Голос раздался за спиной.

Я повернулась.

Передо мной стоял плотный мужчина лет шестидесяти в коричневом сюртуке. Седые волосы коротко подстрижены, усы аккуратные, взгляд недовольный.

Он не узнал меня.

Это оказалось удобно.

— Управляющего.

— По какому делу?

— По хозяйственному.

— Если помещение ищете, свободных квартир почти нет.

— А лавки?

— Лавок нет совсем.

— Каретные места?

Он прищурился.

— Вам зачем?

— Значит, свободны?

— Кто вы такая?

Из подъезда вышла пожилая женщина с корзиной.

Увидела меня.

Остановилась.

— Аксинья Павловна?

Мужчина резко повернул голову.

Потом снова посмотрел на меня.

И его лицо изменилось.

— Княгиня.

— Степан Гаврилович?

— Он самый.

— Прекрасно. Значит, мы нашли друг друга.

Он быстро снял фуражку.

— Почему же не предупредили?

— Тогда вы успели бы подготовиться.

Степан Гаврилович нахмурился.

— К чему?

— К моему приезду.

— А что тут готовить?

Мне понравился ответ.

— Именно это я и хотела выяснить.

Пожилая женщина с корзиной все еще стояла неподалеку.

Я повернулась к ней.

— Добрый день.

Она немного растерянно кивнула.

— Добрый, Аксинья Павловна.

— Простите, задержала вашего управляющего.

— Он не мой, — тут же заявил Степан.

Женщина усмехнулась.

— Когда деньги собирает, очень даже наш.

И ушла к арке.

Степан проводил ее взглядом.

— Варвара Егоровна. Третья квартира. Десять лет здесь живет. Считает, что за срок проживания ей уже положено право управлять домом.

— Платит вовремя?

— Всегда.

— Значит, мнение можно выслушать.

Он посмотрел на меня почти с подозрением.

— Вы по какому делу приехали, Аксинья Павловна?

— Сегодня этот дом может перейти мне.

Степан Гаврилович не ответил.

Вот это было интереснее любого восклицания.

— Вы знали?

— Князь упоминал.

— Когда?

— На прошлой неделе.

— Что именно он сказал?

— Что возможна смена владельца.

— И все?

— И что до распоряжения ничего не менять.

Разумно.

— Тогда покажите мне дом.

Он посмотрел на Настасью.

Потом на меня.

— Весь?

— Для начала то, что приносит деньги.

На этот раз Степан не скрывал удивления.

— Лавки?

— Лавки, квартиры, двор, каретные помещения, склад. Потом посмотрим контору и книги.

— Книги?

— Платежные.

— Вы хотите смотреть платежные книги?

— Именно.

Степан медленно надел фуражку.

— Ну что ж. Тогда начнем с первого этажа.

Он повел меня к арке.

Я успела сделать всего несколько шагов, когда дверь булочной распахнулась и оттуда вышел крупный мужчина в белом фартуке.

— Степан Гаврилович!

— Что еще?

— Опять вода во дворе стоит!

Степан остановился.

— Вчера прочистили сток.

— Значит, плохо прочистили.

— Савельев, я лично видел...

Мужчина заметил меня.

— Прошу прощения.

— Не за что, — сказала я. — Где вода?

Оба посмотрели на меня.

— В дальнем углу, — ответил булочник.

Я пошла туда.

Небольшая лужа действительно растеклась вдоль стены. Не катастрофа. Но возле нее проходила дверь в служебное помещение, а по низу кладки уже тянулась темная полоса.

— Давно?

— Второй месяц, — сказал Савельев.

Степан возразил:

— После сильного дождя.

— После любого дождя.

Я присела возле стока.

Касаться ничего не стала.

Просто посмотрела на уклон двора.

— Вода идет сюда со всей половины?

Степан кивнул.

— Раньше уходила быстро.

— Что изменилось?

— Ничего.

Савельев хмыкнул.

— Конечно.

— Я тебя сейчас...

— Не надо, — перебила я. — Если два месяца назад все работало, значит, что-то изменилось. Кто-нибудь делал работы во дворе?

Степан задумался.

— Меняли часть камня возле каретника.

Я посмотрела туда.

Покрытие действительно отличалось.

Новая полоса мощения была немного выше.

— Возможно, уклон изменили.

Степан перевел взгляд с меня на двор.

— Может быть.

— Кто делал?

— Подрядчик княжеской конторы.

— Счет сохранился?

— Разумеется.

— Отложите.

Савельев неожиданно усмехнулся.

— Вот это правильно.

Степан посмотрел на него.

— А ты иди хлебом занимайся.

— Вот и занимаюсь. В отличие от некоторых.

Они явно спорили не первый год.

Я пошла дальше.

— Сколько Савельев платит?

Степан назвал сумму.

— Много?

— Для этого места нормально.

— Когда договор заканчивается?

— Через два года.

— Индексация есть?

Он остановился.

— Что?

Я быстро поправилась:

— Увеличение платы предусмотрено?

— Раз в три года.

— Последний раз когда меняли?

— Два года назад.

Нормально.

В голове уже складывалась первая картина.

Дом хороший.

Управляющий не выглядит беспомощным.

Жильцы и торговцы живут здесь давно.

Значит, если объект убыточен, причина не в пустующих площадях.

Мы прошли все шесть лавок.

Часовая мастерская.

Булочная.

Готовое платье.

Книжная лавка.

Небольшая чайная.

Мастерская дамских шляп.

Везде работали люди.

Везде были покупатели.

Я не увидела ни одного закрытого помещения на улице.

— Все шесть платят? — спросила я.

— Конечно.

— Задержки?

— У шляпницы иногда на несколько дней. Савельев платит заранее. Часовщик никогда не задерживает.

— Кто принимает деньги?

— Я.

— Наличными?

— Часть наличными, часть через банк.

— Квитанции?

— Есть.

Отлично.

Мы поднялись на второй этаж.

Подъезд был чистым, просторным, с широкими ступенями. На площадках горели небольшие световые кристаллы под матовыми колпаками.

— Это входит в расходы дома?

— Освещение? Да.

— Дорого?

— Зимой дороже.

Вопросы получались сами.

Степан сначала отвечал настороженно, потом, кажется, смирился.

На втором этаже находились самые дорогие квартиры.

Одна дверь открылась, когда мы проходили мимо.

Высокая женщина лет тридцати с девочкой за руку остановилась.

— Аксинья Павловна?

Второй раз за день меня узнали раньше, чем я человека.

— Добрый день.

Она улыбнулась.

И совершенно неожиданно подошла ближе.

— Я не знала, что вы приедете.

— Решила без предупреждения.

— Очень рада вас видеть. Матушка просила передать благодарность за декабрь.

Я понятия не имела, за какой декабрь.

— Надеюсь, все решилось хорошо?

— Да. Благодаря вам.

Степан рядом едва заметно шевельнулся.

Я уловила это боковым зрением.

— Очень хорошо.

Женщина еще немного поговорила о погоде, потом ушла.

Я подождала, пока дверь закроется.

— Что было в декабре?

Степан посмотрел на меня.

— Не помните?

— Напомните.

Он помолчал.

— Ее муж умер. Возникли сложности с наследством. Князь хотел расторгнуть договор и сдать квартиру дороже. Вы настояли, чтобы ей дали полгода без повышения платы.

Прежняя Аксинья.

Значит, она не была полностью отстранена от дома.

— Федор согласился?

— Не сразу.

— А потом?

— Вы очень шумели.

Я посмотрела на Степана.

— Шумела?

— Кричали на него прямо здесь, в конторе.

Это было неожиданно приятно.

Хотя бы одна наша черта совпала.

— И он уступил.

— Да.

— Часто я вмешивалась?

Степан снова насторожился.

— Раньше.

— А потом перестала?

— Последний год почти не приезжали.

— Почему?

— Не мое дело.

Неплохой ответ.

— Хорошо. Не будем.

Мы поднялись выше.

Из тридцати четырех квартир пустовали только три.

Одна после недавнего выезда жильцов.

Две требовали ремонта.

Часть квартир сдавалась семьям, часть одиноким жильцам. На четвертом этаже были помещения дешевле.

Я осматривала не комнаты, а состояние общих мест.

Крыша в одном подъезде действительно требовала внимания: на потолке верхней площадки виднелось пятно.

Перила крепкие.

Окна старые, но целые.

Двери в приличном состоянии.

Никаких признаков разоренного хозяйства.

— Теперь двор, — сказала я.

Степан вывел нас через второй подъезд.

Каретных помещений оказалось восемь.

— Сколько занято?

— Три.

Я остановилась.

— Только три?

— Сейчас многие держат экипажи в других местах.

— Почему остальные пустуют?

— А кому они нужны?

Вот первая площадь, которая ничего не приносила.

— Сколько лет пустуют?

— Некоторые давно.

— Их можно сдавать под другое?

Степан пожал плечами.

— Под что?

— Пока не знаю.

Дальше был подвальный склад.

Большой.

Сухой.

Почти пустой.

Потом две комнаты над лавками.

Одна использовалась для хранения старой мебели.

Вторая вообще стояла закрытой.

— Почему?

— Неудобная.

— Для жилья?

— Да.

— А для конторы?

Он посмотрел на меня.

— Какой конторы?

— Любой.

— Здесь шумно.

— Для конторы это не всегда недостаток.

Степан уже не спорил.

В конце первого этажа обнаружилась еще одна дверь.

Закрытая.

— А здесь что?

— Галерея.

— Какая?

Он достал ключ.

Замок открылся не сразу.

За дверью находился длинный проход с высокими окнами во двор. Когда-то здесь, судя по всему, располагались небольшие торговые помещения или мастерские. Остались перегородки, двери, даже старые вывески без надписей.

Я прошла вперед.

Пространство было огромным.

И совершенно пустым.

— Почему не используется?

— Уже лет семь закрыто.

— Причина?

— После перестройки улицы основная торговля вышла на фасад. Сюда покупатели перестали заходить.

— Вход только из подъезда?

— Есть отдельный со двора и второй из переулка.

Я дошла до конца.

Выход в переулок действительно имелся.

— Здесь сколько помещений?

— Раньше было двенадцать.

— Сейчас?

— Перегородки остались на десять.

Я открыла одну дверь.

Небольшая комната.

Окно.

Свет.

Для отдельной лавки слабовато.

Для маленькой мастерской, конторы, приемной или рабочего места — вполне.

— Почему это никто не сдает?

Степан посмотрел на меня так, будто ответ очевиден.

— Потому что никто не спрашивает.

— А кто-нибудь предлагал?

Он не ответил.

Вот и все.

Недвижимость не приносит доход от одного факта существования.

Ее надо продавать рынку.

Не обязательно целиком.

Иногда достаточно понять, кому именно нужна неудобная площадь.

— Теперь книги, — сказала я.

Степан закрыл галерею.

— Может, сначала отдохнете?

— Я не устала.

Это было неправдой.

Но отдыхать я буду после того, как пойму, что собираюсь подписать через несколько часов.

Контора управляющего находилась в небольшом помещении возле двора.

Стол.

Шкафы.

Сейф.

Полки с папками.

Никакой роскоши.

Зато порядок был почти образцовым.

Степан положил передо мной две толстые книги.

— Доходы и расходы за текущий год.

— И прошлый.

Он принес третью.

Я села.

Настасья расположилась возле окна.

Степан остался напротив.

— Вы будете сами смотреть?

— Да.

— Можно позвать счетовода.

— Потом.

Первые страницы выглядели нормально.

Я быстро разобралась с системой.

Квартиры были пронумерованы.

По каждой стояла сумма.

Отдельно — лавки.

Отдельно — складские и хозяйственные помещения.

Расходы шли по категориям.

Освещение.

Вода.

Дворовые работы.

Крыша.

Уборка.

Жалование.

Городские сборы.

Я листала дальше.

Январь.

Февраль.

Март.

Доходы шли ровно.

А потом почти исчезли.

Я вернулась на страницу назад.

— Что произошло в апреле?

Степан посмотрел в книгу.

— Ничего.

— Почему поступления от квартир упали почти в четыре раза?

Он нахмурился.

— Потому что большинство заплатили заранее.

Я медленно подняла голову.

— За сколько?

— За год.

— За весь?

— За одиннадцать месяцев вперед.

Вот она.

Та самая улыбка Федора.

То самое «обычно», когда я спросила, поступает ли доход ежемесячно.

— Когда?

— В конце марта.

— Почему жильцы вдруг решили заплатить за год?

— Князь предложил скидку.

— Какую?

Степан назвал процент.

Я пересчитала в уме.

Достаточно большую, чтобы предложение стало привлекательным.

И достаточно небольшую, чтобы собственник все равно получил приличную сумму сразу.

— Сколько квартир согласились?

— Двадцать семь.

— Из тридцати одной занятой?

— Да.

— Лавки?

— Четыре тоже заплатили вперед.

Я положила ладонь рядом с книгой.

Не на нее.

Просто на стол.

— Где деньги?

Степан посмотрел на меня.

— В княжеской конторе.

— То есть не на счете дома?

— Нет.

— Почему?

— Все доходы раньше поступали туда.

— А расходы?

— Мы подаем счета. Контора оплачивает.

— Сейчас тоже?

Он помедлил.

— Пока да.

— После передачи дома?

— Не знаю.

Я знала.

Если дом становится моим, расходы становятся моими.

А деньги за следующие одиннадцать месяцев уже у Федора.

Я перевернула страницу.

Сумма предварительной оплаты стояла отдельной строкой.

Я прочитала ее.

Еще раз.

Почти тринадцать тысяч рублей.

Не считая лавок.

— Покажите поступления от торговых помещений.

Степан перелистал книгу.

Еще несколько тысяч.

Прекрасно.

Очень разумная схема.

Если ты собираешься избавиться от доходного дома, сначала собери с него максимум денег вперед.

Потом передай новой владелице обязательства перед жильцами.

Формально квартиры заселены.

Формально договоры действуют.

Формально имущество доходное.

Просто доход уже получен другим человеком.

Я закрыла книгу.

— Князь предлагал жильцам скидку лично?

— Через контору.

— Вы возражали?

Степан нахмурился.

— На что?

— На годовую предоплату.

— А зачем? Для дома это было выгодно.

— Если деньги остаются у дома.

Он посмотрел на меня.

Понял.

— Вам их не передают?

— В соглашении об этом нет ни слова.

Степан медленно сел напротив.

До этого он стоял.

— Может, князь...

— Не будет гадать.

Я снова открыла книгу.

— Какие расходы предстоят в ближайший месяц?

Степан начал перечислять.

Я записывала на чистом листе.

Жалование.

Освещение.

Вода.

Уборка.

Мелкие работы.

Платеж за материалы.

Городской сбор.

На последнем я остановилась.

— Сколько?

Он назвал сумму.

Я посмотрела на него.

— Когда?

— Через тридцать дней.

— Его всегда платили из общего счета?

— Да.

— А сейчас на счете дома сколько?

Степан ответил не сразу.

— Отдельного счета дома нет.

Прекрасно.

— Наличность?

Он открыл сейф.

Денег там хватило бы на пару недель текущих расходов.

Не больше.

— А апрельские счета уже оплачены?

— Часть.

— Из княжеской конторы?

— Да.

— После сегодняшнего дня она продолжит платить?

Степан ничего не сказал.

Ответ был очевиден.

Я посмотрела в окно.

Во дворе прошла Варвара Егоровна с той же корзиной. Из булочной вышел помощник Савельева. На втором этаже открыли окно.

Тридцать четыре квартиры.

Шесть лавок.

Почти полностью заняты.

Хорошее место.

Живой поток людей.

Дом мог приносить отличные деньги.

Только за его основной продукт уже заплатили.

Другому человеку.

На год вперед.

Федор не отдавал мне доходный дом.

Он отдавал мне расходы доходного дома.

Очень красиво.

Настасья подошла ближе.

— Аксинья Павловна...

— Все хорошо.

Степан хмыкнул.

— Не похоже.

— Я сказала не вам.

Он замолчал.

— Сколько времени до трех?

Настасья посмотрела на маленькие часы у стены.

— Час двадцать.

Мне предстояло решить, отказываюсь ли я от дома.

Рациональный ответ был очевиден.

Отказаться.

Вернуться в контору.

Взять Бережки.

Пятьдесят тысяч.

Содержание.

Получить спокойную обеспеченную жизнь и не связываться с объектом, из которого бывший муж уже забрал почти весь ближайший доход.

Разумно.

Безопасно.

И именно этого ждал Федор.

Он заранее получил деньги.

Он знал, что я увижу книги.

Или рассчитывал, что не увижу.

В любом случае дом был подготовлен так, чтобы после передачи мне стало страшно.

Достаточно страшно, чтобы я вернулась к первоначальному соглашению.

Я посмотрела на сумму городского сбора.

Тридцать дней.

Вот реальная проблема.

Не одиннадцать месяцев.

Один месяц.

Если за этот срок я найду новый денежный поток, дом выживет.

Если нет — придется использовать часть единовременной выплаты.

Это возможно.

Но тогда я начну проедать капитал.

Плохая стратегия.

— Степан Гаврилович.

— Да?

— Что в доме еще не сдано?

Он сразу ответил:

— Три квартиры.

— Нет.

— Что нет?

— Не квартиры.

Он нахмурился.

— Вы спросили, что не сдано.

— Я спрашиваю обо всем, что принадлежит дому и сейчас не приносит денег.

Степан задумался.

— Каретники.

— Сколько свободных?

— Пять.

— Дальше.

— Подвальный склад почти пустой.

— Дальше.

— Две комнаты над лавками.

— Галерея.

Он посмотрел на меня.

— Галерея никому не нужна.

— Это вы уже говорили.

— Потому что так и есть.

— Ее пытались сдавать целиком?

— Несколько лет назад.

— А по частям?

— Там неудобные помещения.

— Для кого?

Степан нахмурился сильнее.

— Для нормальной торговли.

— Значит, надо найти ненормальную.

Настасья не удержалась и тихо рассмеялась.

Степан посмотрел на нее, потом на меня.

— Что вы хотите там устроить?

— Пока ничего.

— Тогда о чем речь?

Я встала и подошла к стене, где висел старый план первого этажа.

Сняла его с крючка.

Разложила на столе.

Фасадные лавки были отмечены крупными прямоугольниками.

За ними шел коридор.

Дальше — галерея.

Отдельный выход во двор.

Еще один в переулок.

Десять небольших помещений.

Часть дворового пространства.

Пять свободных каретников.

Подвал.

Две комнаты над торговыми помещениями.

Все это уже входило в мои будущие расходы.

Значит, должно было начать приносить деньги.

— Через сколько можно освободить старую мебель из комнаты над лавкой?

— За день.

— Вторая?

— Пустая.

— Подвал можно разделить?

— На что?

— На небольшие секции.

— Можно, наверное.

— Каретники сухие?

— Три точно.

— В галерее свет есть?

— Есть.

— Отдельные двери запираются?

— Большинство.

— Вода рядом?

— Во дворе.

Я слушала ответы и чувствовала, как тревога постепенно уступает место знакомому рабочему состоянию.

Не уверенности.

До уверенности было далеко.

Но проблема уже перестала быть бесформенной.

У нее появились площади.

Срок.

Расходы.

Ресурсы.

А с такими вещами можно работать.

Я закрыла книгу платежей.

Степан смотрел на меня с тем выражением, с каким управляющие обычно смотрят на собственника, который вот-вот предложит какую-нибудь дорогостоящую глупость.

— Значит, доход у нас все-таки есть.

— Где? — спросил он.

— Пока нигде.

Я посмотрела на план первого этажа.

— Но будет.