При оформлении кредита многие люди испытывают тревогу о том, смогут ли они отдать платеж вовремя. Не произойдут ли какие-то непредвиденные обстоятельства, которые повлияют на стабильность дохода человека? И чем больше сумма кредита и срок погашения, тем чаще возникают эти мысли при оформлении таких обязательств. Во многих банках предлагаются ипотечные кредиты на срок 30 и более лет, я даже помню рекламные материалы, где известным банком предлагалась «Ипотека на полвека».

Именно о разделе между супругами обремененной ипотечным кредитом недвижимости я бы хотел рассказать в этой главе. В первую очередь возникает ряд вопросов:

• А существует ли на сегодняшний день (эти строки были написаны в январе 2026 года) понятный и единый для всех механизм раздела квартиры между супругами, если она была куплена с помощью ипотечного кредита и обязательства перед банком еще не исполнены?

• Знаете ли вы такой механизм?

• Сообщает ли банк заемщикам, что им делать с квартирой и кредитом в случае, если пара решит разводиться?

• Может быть, есть какие-то другие государственные организации, которые помогают решить этот вопрос с наименьшими потерями для семейной пары?

Бывают случаи, когда банк при оформлении ипотечного кредита требует от супругов заключить брачный договор, в котором им необходимо урегулировать спорные моменты раздела квартиры и кредита. Но это происходит не всегда, поэтому в основном проблема решается по мере ее возникновения. И вроде бы напрашивается очевидный ответ – квартиру ведь можно продать и погасить кредит, а остаток денег разделить пополам. Но если в семье есть дети и они проживают в этой квартире, зарегистрированы в ней, посещают школу и детский сад рядом с домом, а при продаже квартиры каждому из супругов приобрести жилье не хватит денег, то решение уже не кажется таким простым и безболезненным. Добавим сюда еще вложение в оплату кредита средств материнского капитала, в результате чего родители обязаны выделить детям доли в праве собственности. Ситуация сразу же становится тупиковой – при продаже такой квартиры необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, которые проверяют, будет ли покупаться детям другое жилье не меньшей жилой площади.

Именно попадая в такую ситуацию, человек понимает, что остался один на один со своей проблемой. Когда договориться со своей когда-то любимой второй половинкой не получается, люди обращаются к юристу.

И здесь важно иметь в виду, что судья не имеет законных оснований для того, чтобы вынести решение о продаже квартиры, выплате кредита и разделе остатка денег. В случае, если квартира приобреталась в период брака за счет совместно нажитых денежных средств, решение будет о разделе такой недвижимости по ½ доли в праве собственности, а в тех случаях, когда был вложен материнский капитал, то доли в квартире выделяются еще и детям. Размер этих долей определяется исходя из стоимости квартиры и суммы материнского капитала. По вопросам такого раздела есть Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016), в пункте 13 которого изложено:

«Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение».

Обязательным по таким спорам является привлечение банка в качестве третьего лица, который, в свою очередь, в своем письменном пояснении для суда чаще всего придерживается такой позиции[2]:

«По существу заявленных требований банк возражает в части признания кредитного договора личным обязательством только одного супруга, освобождение второго супруга от обязательств перед банком (вывод созаемщика из кредитного договора) ввиду следующих причин:

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно пункту 2 статьи 323 Гражданского кодекса РФ солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Обязательства, принятые созаемщиками перед банком, должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с добровольно принятыми на себя условиями договора, предусматривающими, в том числе, солидарную ответственность. Следовательно, изменение кредитного договора, обеспеченного ипотекой, с банком, без согласия самого банка невозможно».

И остается в таком случае вариант раздела квартиры судьей, а далее – совместная оплата ипотечного кредита, и если уже бывшие супруги не могут договориться о порядке пользования квартирой, то определение этого порядка происходит также через суд. Хорошо, если в квартире две или три комнаты, в таком случае этот порядок еще можно определить, а если это однокомнатная квартира или квартира-студия, то и этот вопрос становится нерешаемым. Далее я расскажу вам об одном из самых показательных случаев в моей судебной практике.