Недвижимость – дело рискованное, и ни по одному участку или объекту нет стопроцентных гарантий. Прежде чем вкладывать крупную сумму, стоит проявить осторожность и хорошо разобраться в теме. В первую очередь важно понимать разницу между перекупщиками и инвесторами.
Перекупщики в недвижимости – не то же самое, что инвесторы. Перекупщики проводят сделки быстро и прибыль рассчитывают получить тоже быстро. Инвесторы ориентируются на долгосрочный доход и выбирают объекты, которые можно держать годами. Нужно трезво оценить свое финансовое положение, чтобы понять, какой подход подходит именно вам. Если инвестиции в недвижимость для вас новая сфера, то с перекупкой лучше повременить, пока рынок не станет понятнее. Также можно подумать о консультации с профильным специалистом, который поможет войти в тему без серьезных потерь.
Для начинающего инвестора, который хочет владеть «живой» недвижимостью, есть два удачных варианта: небольшие объекты под аренду (например, дома на одну-две семьи или здания на четыре квартиры) либо дом, требующий ремонта. Из всех способов инвестирования в недвижимость дома на одну семью часто дают самые понятные возможности для новичков – прежде всего потому, что их сравнительно легко купить и, как правило, несложно продать.
Если вы тратите целый день на покраску стен, вместо того чтобы нанять маляра, действительно ли вы так уж много экономите? Наняв специалиста, вы можете посвятить этот день поиску очередного выгодного объекта – возможно, с потенциальной прибылью в 20 000 долларов. Если на поиск, ремонт и перепродажу такого дома уходит 100 часов – по сути, вы платите себе 200 долларов в час.
Существенную прибыль иногда удается получить, покупая старые, запущенные дома и приводя их в порядок для последующей перепродажи. Это один из самых распространенных подходов к инвестициям в недвижимость. Он может быть весьма доходным, но подходит далеко не всем. Прежде чем решиться на покупку «под ремонт», стоит оценить несколько ключевых факторов.
Экспертиза. Нужно хотя бы в общих чертах разбираться в строительстве и планировке, чтобы понимать, сколько работ и денег потребуется, чтобы привести дом в порядок. Четко определите, что вы способны сделать сами, а что придется отдавать подрядчикам. Обязательно учитывайте стоимость материалов, оплату работы специалистов и собственное время – все это должно быть заложено в цену.
Запас прочности. Хватит ли у вас терпения справляться с проблемами, которые неизбежно возникают при ремонте? Инвестиции в недвижимость часто оказываются более долгосрочным и нервным процессом, чем кажется на старте. На падающем рынке даже отремонтированный, качественный объект может продаваться с трудом, и иногда приходится ждать, пока цены снова пойдут вверх.
Осмотр. Перед покупкой обязательно наймите профессионального инспектора для тщательной проверки объекта. Важно заранее знать обо всех возможных подводных камнях, с которыми вы столкнетесь в процессе ремонта. При этом стоит помнить: ни один инспектор не способен выявить абсолютно все проблемы.
Локация. Местоположение – ключевой фактор при выборе недвижимости. Изучите район, инфраструктуру, магазины и транспортную доступность. Оцените возможные варианты использования объекта с учетом зонирования. Жилая недвижимость в районе с хорошими школами будет привлекать молодые семьи. Объекты с удобным выездом на трассы могут оказаться особенно ценными для коммерческих целей.
Опытные флипперы часто формулируют правило так: покупайте самый плохой дом в хорошем районе. Дом можно улучшить собственным трудом и выгодно продать, а вот улучшить целый район – задача куда более долгая, дорогая и зависящая от множества людей.
Если вас интересует коммерческая недвижимость или аренда для топ-менеджмента, имеет смысл искать объекты в радиусе 30-ти миль от города. За пределами городов нередко можно найти недорогие земельные участки. Если участок вам приглянулся, но не выставлен на продажу, попробуйте выяснить данные владельца через районный реестр или офис оценщика. Никто не запрещает связаться с собственником напрямую и сделать предложение – вполне возможно, он будет не против продать.
Если вы собираетесь сдавать недвижимость в аренду, заранее позаботьтесь о страховании – как самого объекта, так и арендных рисков. Обычный полис домовладельца, как правило, не распространяется на жилье, в котором живут арендаторы. Вам нужна защита на случай ущерба, причиненного съемщиками, а также на тот случай, если они попытаются переложить на вас ответственность за полученные травмы.
Большинство профессиональных инвесторов советуют придерживаться классических стратегий и не связываться с так называемыми «белыми слонами» – объектами, которые выглядят эффектно, но плохо продаются и трудно окупаются. Перед покупкой обязательно ищите скрытые дефекты. Все, что обнаружится уже после сделки, исправлять придется за свой счет – особенно если вы рассчитываете затем выгодно перепродать объект.
Следите за ситуацией на местном рынке и трезво оценивайте целесообразность покупки. Будет ли спрос на такую недвижимость через пять или 10 лет? Всегда обращайте внимание на факторы, которые упрощают продажу: удачную цену, выгодное расположение, необычные, но востребованные характеристики объекта.
Потенциально прибыльные возможности на рынке недвижимости возникают и в периоды экономического роста, и во время спада. Однако, чтобы действительно заработать, важно принимать взвешенные решения и выбирать объекты с умом. Это непростая задача для любого инвестора – особенно когда цены на недвижимость находятся на пике или когда из-за жестких условий кредитования трудно получить заем.
Следующий пример наглядно показывает, почему при покупке недвижимости необходимо учитывать спрос и локацию. После того как дети выросли и уехали учиться, одна супружеская пара решила, что большой дом больше не нужен. Они приобрели красивый дом в северной части штата Нью-Йорк, который требовал ремонта. Вложившись в обновление и пристройки, уже через два года они увидели рост оценочной стоимости дома.
Но по соседству стоял пустующий дом, изъятый банком за долги. Здание выглядело заброшенным и неухоженным. К тому же в регионе начались сокращения на одном из ключевых предприятий. В итоге супруги поняли: если они захотят продать свой дом, цену придется существенно снизить.
Дом рядом с пустующим объектом в экономически неблагополучном районе не может быть продан по оценочной стоимости. Любая недвижимость стоит ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель.