Леверидж, если говорить прямо, – это долг. Это использование чужих денег для покупки актива, так можно вложить меньше собственных средств и получить в распоряжение более дорогую недвижимость. В инвестициях в недвижимость леверидж может как сделать портфель чрезвычайно прибыльным, так и полностью его уничтожить. Если взять разумный кредит под удачные, доходные объекты, можно заработать очень немалые деньги с относительно небольшой стартовой суммы.
Но есть и обратная сторона. Слишком большой долг – или кредит, который трудно обслуживать, – на фоне падающих цен на недвижимость может привести к финансовой катастрофе. Грань между успехом и провалом здесь довольно тонкая. Пока ваши сделки прибыльные, инвестиции в недвижимость способны дать стабильную доходность, но для этого придется проделать большую подготовительную работу.
Инфляцию обязательно нужно учитывать при инвестициях в недвижимость. Более того, в некоторых случаях инвестор может зарабатывать исключительно за счет инфляции. Посмотрим на простой пример.
Инвестор владеет недвижимостью стоимостью 100 000 долларов, при этом его собственный капитал в объекте составляет 30 000. Если цены на недвижимость вырастут всего на 3 % из-за инфляции, стоимость объекта увеличится до 103 000 – то есть на 3000. В пересчете на вложенные 30 000 это означает доходность в 10 % – и все исключительно за счет инфляции.
Вот ключевое правило успеха: к заимствованиям нужно подходить с умом. Никогда не берите в долг больше, чем способны обслуживать. Всегда внимательно изучайте условия кредитного договора, особенно если речь идет о кредите с плавающей процентной ставкой (ее также называют переменной). Не позволяйте никому уговаривать вас на заем, который вам не подходит и не имеет экономического смысла.
Существенную роль в Великой рецессии 2008–2009 годов сыграл раздутый рынок недвижимости. Под давлением брокеров многие покупали жилье, которое было им не по карману. Особенно опасными оказались ипотечные кредиты с плавающей ставкой: через несколько лет платежи по ним внезапно – и нередко резко – вырастали. В результате множество домов ушло в процедуру взыскания.
Не стоит забывать о мошенничестве. Если вам говорят, что недвижимость можно купить «без первоначального взноса», то стоит задать себе простой вопрос: не выглядит ли это слишком хорошо, чтобы быть правдой? И, скорее всего, вы окажетесь правы.
Если брать кредиты разумно, можно использовать деньги банка для покупки и улучшения инвестиционной недвижимости, а собственные средства направлять в другие вложения. В итоге больше денег начинает работать на вас, а потенциальная доходность портфеля растет. Когда все складывается удачно – объект быстро удается выгодно перепродать или сразу находится «золотой» арендатор, который всегда платит вовремя, – кредит можно обслуживать за счет денежного потока от инвестиций и при этом сохранить стабильную прибыль.
Но есть и обратная сторона. Когда обстоятельства складываются не в вашу пользу, что случается куда чаще, могут возникнуть трудности с выплатой кредита по инвестиционному объекту. Именно поэтому крайне важно брать только тот заем, который вы сможете обслуживать даже в ситуации, если арендатор не найдется или продать недвижимость сразу не получится.