Как вы уже знаете из предыдущей главы, воспользоваться имущественным вычетом по приобретению жилья могут те, у кого есть доход, облагаемый НДФЛ по основной ставке (которая начинается с 13 %). Однако у этого вычета есть важное отличие от других вычетов: он не ограничивается сроком. Если у вас не было дохода в году, когда возникло право на вычет, им можно воспользоваться в будущем, когда доход возникнет. Также правило о переносе неиспользованного вычета (или его части) на следующие периоды действует в том случае, если вычет применен, но его не удалось использовать полностью в связи с тем, что сумма дохода, облагаемого по ставке 13 %, за год оказалась недостаточной – то есть меньше суммы вычета.
Более того, вы вообще не обязаны начинать использовать имущественный вычет в том году, когда купили жилье. Это можно сделать в любой момент после покупки, начиная с любого календарного года. Единственное ограничение – заявить вычет можно только за три последних года.
Пример.
Мария купила квартиру в 2016 году. В тот момент она находилась в декрете, и дохода, к которому можно было бы применить вычет, у нее не было. В 2018 году Мария вышла из декрета, а в 2022 году решила воспользоваться имущественным вычетом. Мария может вернуть налог за 2019, 2020 и 2021 годы. А вот доходы 2018 года освободить от налогообложения уже не получится – для этого Мария поздно спохватилась[21]. Но если доходов Марии за 2019–2021 годы не хватило, чтобы полностью использовать право на вычет, ничто не мешает ей воспользоваться им и в 2022 году.
К слову, для пенсионеров предусмотрена дополнительная возможность: они могут применить имущественный вычет к трем годам, предшествующим году возникновения права на него. Например, пенсионер, купивший жилье в 2023 году, может вернуть налог с доходов за 2020, 2021 и 2022 годы. Правда, при условии, что в эти годы он еще работал и получал налогооблагаемый доход.
В связи с приобретением жилья существует два разных имущественных вычета:
1. В виде расходов на приобретение жилой недвижимости или земли под нее.
2. В виде расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту.
Вычет расходов на приобретение жилья
На него имеют право те, кто понесли расходы при:
• Строительстве или приобретении квартиры, жилого дома, доли в квартире или жилом доме, по договору долевого участия в строительстве. Право на вычет в этом случае возникает с момента государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости.
• Приобретении земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, или доли в праве собственности на такой участок. В этом случае право на вычет возникнет после завершения строительства жилого дома и получения права собственности на него.
• Приобретении земельного участка, на котором уже расположен жилой дом, если приобретается также право собственности на сам объект или долю в нем.
При приобретении дачного или садового земельного участка вычетом также можно воспользоваться, но при условии, что на нем будет построен жилой дом и вы получите соответствующее свидетельство о праве собственности.
В целом, имущественный вычет предоставляется в размере фактически понесенных расходов, но не больше 2 000 000 рублей. Получить его можно лишь раз в жизни. Но если налогоплательщик понес расходы в сумме меньше 2 000 000 рублей, а затем вновь купил жилую недвижимость или землю под нее, в порядке исключения вычетом можно будет воспользоваться еще раз – в пределах неиспользованного остатка лимита.
Для этого важно, чтобы в первый раз право на вычет возникло не раньше 1 января 2014 года, ведь до этого действовали другие правила, и неиспользованной частью лимита нельзя было воспользоваться в отношении другого объекта. Лимит, в свою очередь, определяется по правилам того периода, в котором впервые возникло право на налоговый вычет. Чтобы разобраться с этим, рассмотрим пример.
Пример.
Мария купила в 2020 году квартиру за 1 500 000 рублей и использовала имущественный вычет. Через пять лет после этого Мария купила жилой дом за 600 000 рублей. Поскольку неиспользованная сумма лимита на вычет после покупки квартиры составила 500 000 рублей, Мария может вновь воспользоваться имущественным вычетом на сумму 500 000 рублей. Даже если в период, когда Мария купит дом, лимит вычета будет составлять 3 000 000 рублей[22], она все равно сможет воспользоваться остатком в размере 500 000 рублей, ведь когда у нее впервые возникло право на вычет, лимит составлял 2 000 000 рублей.
В расходы на строительство или приобретение жилья для получения вычета можно включить:
• расходы на разработку проектно-сметной документации;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы на приобретение жилого дома или квартиры, в том числе недостроенных;
• оплату работ по строительству и отделке;
• расходы на подключение к канализации, сетям электро-, водо- и газоснабжения или на создание автономных источников коммунальных услуг.
Внимание!
Расходы на достройку или отделочные работы можно учесть, только если дом или квартира приобретались как объект без отделки или недостроенный. Если квартира обветшала и требует ремонта или вы просто хотите сменить дизайн, это еще не основание для заявления вычетов в отношении расходов на ремонт. Важно, чтобы в документах было указано, что отделки в квартире или доме нет вообще. Если вы не покупали квартиру без отделки, а, скажем, унаследовали или получили в подарок, можно применить вычет к расходам на отделку – главное, чтобы были доказательства, что объект вы приобрели в состоянии без отделки.
При этом если расходы на приобретение недостроенного дома или неотделанной квартиры понесены в одном году, а расходы на достройку или отделку – в другом, это не препятствие для получения вычета. Важно, чтобы общая сумма заявленного вычета, включая расходы на покупку дома или квартиры и расходы на строительство и отделку, не превышала лимит в 2 000 000 рублей.
А что нельзя включить в расходы для применения вычета? Все остальное в список расходов, по которым можно заявить вычет, включить не получится. Например, для этого не подходят:
• расходы на пристройку к жилому дому, если сам дом приобретен как достроенный;
• расходы на услуги риелтора.
Кроме того, для этого вида вычета нельзя заявить сумму расходов, оплаченную за счет материнского капитала.
Вычет расходов на сумму процентов по ипотечному кредиту
Этот вычет предоставляется на сумму фактически уплаченных процентов по кредиту, предоставленному на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, комнаты, доли в них, земельного участка под индивидуальное жилищное строительство или на котором расположен жилой дом, либо доли в таком участке. Также его можно получить на проценты по кредиту, если он предоставлен для рефинансирования ипотечного кредита, предоставленного на приобретение и строительство перечисленных объектов.
Лимит по такому вычету составляет 3 000 000 рублей. Это самостоятельный вид имущественного вычета, поэтому им можно воспользоваться независимо от того, применяли ли вы раньше вычет на покупку жилья.
При этом вычет на проценты по ипотечному кредиту можно применить только для одного объекта недвижимости. Но необязательно, чтобы кредит был взят на покупку того самого жилья, в отношении которого вы воспользовались вычетом при приобретении. Иными словами, можно получить вычет на покупку одной квартиры, а потом еще раз – на проценты по кредиту на покупку другой.
Как и вычет на приобретение жилья, вычет на проценты по кредиту нельзя использовать в части расходов, оплаченных за счет материнского капитала.
Вычеты и право собственности на жилье
Распространенный вопрос: может ли воспользоваться вычетом только тот, кто указан в качестве собственника жилья в Едином государственном реестре недвижимости?
Нет, не только. По общему правилу – да, но у этого есть два исключения.
Исключение № 1. Супруги
По семейному законодательству, все имущество, кроме полученного одним из супругов в подарок или в наследство, а также предметов личного пользования, считается их совместной собственностью – неважно, кто из них указан в реестре в качестве собственника и кто именно оплачивал покупку. На практике это означает, что оба супруга по умолчанию имеют право на вычет расходов, связанных с приобретением жилья и уплатой процентов по ипотечному кредиту в равных долях. При желании они также могут договориться об ином распределении права на вычет. Размер вычета при этом для каждого из супругов не может превышать сумму в 2 000 000 рублей при приобретении жилья и 3 000 000 рублей для процентов по кредиту.
Повторю, супруги могут распределить вычет между собой иначе, чем 50/50. В любом случае, они должны написать в свободной форме заявление о распределении расходов для целей применения имущественного вычета. Это заявление подписывают оба супруга и предоставляют его налоговому органу вместе с другими документами, подтверждающими право на вычет.
Примерное содержание заявления:
«Для целей применения имущественного вычета, предусмотренного пп. 3 п.1 ст. 220 НК РФ, за 2022 год расходы, связанные с приобретением квартиры по адресу ____ общей стоимостью 3 500 000 рублей, распределяются следующим образом:
Иванова Мария Ивановна – 2 000 000 рублей;
Иванов Павел Сергеевич – 1 500 000 рублей».
В этом примере Мария использует свой вычет полностью, а у Павла останется возможность в будущем, при приобретении другого жилого объекта, использовать остаток вычета в размере 500 000 рублей.
Об оформлении документов, направляемых налоговому органу, мы подробно поговорим в третьей части книги.
Исключение № 2. Дети
Если собственниками жилья являются дети до 18 лет, вычетом расходов на приобретение жилья или по ипотечному кредиту могут воспользоваться:
• родители;
• усыновители;
• приемные родители;
• опекуны;
• попечители.
Существует три способа воспользоваться вычетами. Первый – сдать налоговую декларацию по итогам года, за который заявляется вычет. Если налоговый вычет растягивается на несколько лет, декларацию придется сдавать за каждый из них.
Второй – заявить вычет, не дожидаясь окончания налогового периода, через налогового агента (работодателя). Он при этом не будет удерживать налог из доходов налогоплательщика до исчерпания суммы вычета. Используя этот способ, надо сначала подтвердить право на вычет в налоговом органе, заполнив соответствующее заявление и приложив необходимые документы. Налоговый орган должен дать такое подтверждение не позднее 30 календарных дней. После этого следует обратиться с заявлением о применении вычета к работодателю, приложив подтверждение права на вычет, выданное налоговым органом. Не забывайте, что такое подтверждение придется получать каждый год в течение срока использования вычета.
В обоих случаях для подтверждения права на вычет понадобятся следующие документы:
• договор, на основании которого приобретен объект, по которому вы получаете вычет: договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор подряда на строительство жилого дома;
• документы об оплате расходов: банковские выписки, квитанции к приходным кассовым ордерам, кассовые чеки;
• свидетельство о браке и заявление о распределении между супругами расходов (если лицо, заявляющее вычет, состоит в браке);
• свидетельство о рождении ребенка или документ, подтверждающий опеку или попечительство (если вычет заявляется по жилью, собственником которого является несовершеннолетний ребенок);
• кредитный договор и документы, подтверждающие оплату процентов по нему (для вычета по процентам).
Если налоговая получила необходимые документы в рамках автоматического обмена информацией с банками, регистрирующими органами и налоговыми агентами, предоставлять их вновь необязательно. С 1 января 2024 года информацию о предоставленных в рамках обмена сведениях налогоплательщик может увидеть в своем личном кабинете не позднее 20 рабочих дней после того, как сведения предоставлены. Это поможет сориентироваться и понять, надо ли собирать и подавать документы в налоговую при подтверждении права на вычет.
Если вычет не использован полностью за один год, надо ли в следующем году вновь представлять в налоговый орган документы, подтверждающие право на вы- чет?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Многое зависит от конкретного налогового органа и инспектора, который будет проверять вашу декларацию или заявление. Чтобы исключить споры, можно представить весь пакет документов заново. Если это проблематично, то в сопроводительном письме стоит сослаться на реквизиты заявления и/или письма, с которым эти документы подавались ранее.
Наконец, третий способ – это упрощенный порядок получения вычета. Заявление подается на основании сведений, переданных налоговикам банками и органом, который регистрирует права на недвижимость. Этот способ применяется для вычетов, право на которые возникло начиная с 2020 года. Сведения о том, что у вас есть право на вычет, появятся в личном кабинете после завершения календарного года, в котором возникло это право. Все, что вам останется, – это заполнить заявление о вычете, указав, на какой расчетный счет вы хотите получить сумму налога, начисленную на сумму вычета. В этом случае подтверждающие документы не понадобятся – они уже есть у налогового органа.
Этот вариант самый удобный и простой для налогоплательщика. Использовать один из первых двух способов стоит лишь тогда, когда по каким-то причинам сведения о праве на вычет не появились в личном кабинете или если в личном кабинете нет сведений о ваших расчетных счетах.
Про техническую сторону взаимодействия с налоговым органом мы отдельно подробнее поговорим в третьей части книги.
Имущественные вычеты – статья 220 НК РФ.
Про вычет в упрощенном порядке – статья 221.1 НК РФ.
Про трехлетний срок для заявления вычета – до 2023 года пункт 7 статьи 78 НК РФ, с 2023 года пункты 1 и 7 статья 11.3 НК РФ.
Неограниченность срока, в течение которого можно воспользоваться правом на вычет, – Письмо Минфина России от 02.04.2018 № 03-04-05/21052.
Про вычет при приобретении дачного земельного участка – письмо Минфина РФ от 08.09.2020 № 03-04-06/78611.
Про использование вычета по покупке жилья и по ипотечному кредиту по разным объектам недвижимости – письмо Минфина России от 27.07.2022 № 03-04-05/7254.
Про совместную собственность супругов – статья 254 Гражданского кодекса РФ и статья 34 Семейного кодекса РФ.
Что считается имуществом каждого из супругов – статья 36 Семейного кодекса РФ.
Про брачный контракт – глава 8 Семейного кодекса РФ.