Начало дачного строительства на Каменном острове восходит к концу 1780-х гг., когда великим князем Павлом Петровичем были выданы первые «данные» на великокняжеские пожалования участков земли своим приближенным1. Среди них были камер-юнкеры Кутайсов и Прудников, сапожного дела мастер Эйхштет и метрдотель Эттер, штаб-лекарь Минеман и др. В качестве юридического документа «данные» закрепляли за владельцами участки земли, причем была избрана наследственная форма землепользования, утвержденная формулой «ему и наследникам его», с правом строительства дома, служебных помещений, благоустройства участка в целом, включая береговые линии и дороги; земельный участок и строения можно было продать, заложить или подарить. При этом оговаривалось преимущественное право Кабинета императорского двора на совершение купчей.
Система великокняжеских пожалований позволила за одно-два десятилетия обустроить значительные территории за счет привлечения капиталовложений новых островитян. Следует учитывать также и политические мотивы, которыми руководствовались владельцы острова, стремившиеся окружить себя надежными людьми. Освобождение от податей лишь утверждало меру особой доверенности к тому или иному лицу. Хотя выбор первых землевладельцев был не случайным, судьба их собственности оказалась непредсказуемой: земельные участки острова стали фигурировать на торгах, браться за долги и т. д. Таким образом, сохраняя контроль над ситуацией в целом (преимущественное право покупки), наследник престола выбрал для освоения островного пространства путь, который привел к тому, что чисто придворное поселение существовало очень недолго, постепенно значительные территории стали автономными. В то же время в результате введения в 1808 г. Александром I «шоссейных денег», назначавшихся для поддержания в порядке дорог и мостов, владельцы острова стали получать значительные доходы.
Большое значение для освоения островной территории имело создание к 1785 г. развитой ирригационной системы в виде Большого канала. Топография острова обусловила места первых участков – на верхней надпойменной террасе берега Малой Невки от Каменноостровского моста до устья Большого канала. Участки были невелики – от 200 до 400 кв. саженей; узкие и длинные, они располагались один подле другого.
Известен список лиц, составленный в 1787 г. секретарем великого князя Павла Петровича К.И. Кюхельбекером, которым были пожалованы «данные» на земельные участки: в него вошли П.И. Званцов, И.И. Кусов, аптекарша Гиблер, полковник артиллерии Миллер, штаб-лекарь К.И. Минеман2.
11 земельных участков располагались на ближайших к дворцу местах – вдоль набережной Малой Невки, два участка – на месте бестужевской Галереи для прогулок, то есть в начале реки Крестовки, и два участка Миллера – в центральной части острова, в треугольнике, образованном стороной Большого канала и ответвлением его с круглым бассейном.
К концу 1780-х гг. в русской архитектуре сформировался тип загородного дома, дачи, особняка, образный строй которых был ориентирован в основном на классицистический стиль; он стал ведущим и в ранней застройке Каменного острова: в центре находился дом, обращенный парадным фасадом к водным просторам. К нему тяготели служебные постройки, кухни и прачечные; оранжереи, теплицы и конюшни устраивались в отдаленной части участка, чаще всего на его северной границе.
В 1797 г. для Атласа Санкт-Петербурга был снят подробный топографический план Каменного острова3. Количество частных земельных участков достигло 15 за счет дробления ранее выделенных площадей в восточной части набережной Малой Невки. Появилось два участка (вместо одного) западнее Большого канала, а также на набережной Большой Невки. Семь обширных участков принадлежали ведомству Гофинтендантской конторы, управляющей владениями членов императорской фамилии.
Генеральный план Каменного острова. 1821 г.
В 1808 г. провели инвентаризацию документов на право владения землей Каменного острова4. К этому времени на набережной Малой Невки были выделены 19 земельных участков. На плане западной части, наиболее подтопляемой во время наводнений, нанесены гаванцы, которые поддерживались в порядке на средства землевладельцев, за что владельцы острова стали безвозмездно передавать им в собственность освоенные в результате этих работ прибрежные земли.
Все земельные участки вдоль Малой Невки и Крестовки имели форму двух террас: береговая часть отводилась для сада и огорода, дом с оранжереями строился на верхней надпойменной террасе.
Период с 1807 по 1813 г. наиболее интенсивный по благоустройству: построен 1-й Каменноостровский мост, завершена система каналов, созданы проезды по всем набережным, выделены новые участки для освоения. Особого внимания заслуживает фиксационный план Каменного острова, выполненный архитектором Г.П. Пильниковым в 1814 г.5 Территория между Каменноостровским дворцом и устьем Большого канала разделена на 5 земельных участков. Два из них – графа Чернышева и сенатора Колокольцова – имеют обширные садовые части за Невской набережной дорогой, проложенной в 1811 г. по проекту Г.П. Пильникова.
Генеральный план Каменного острова в 1821 г.6 фиксирует новые паркостроительные работы – посадки берез вдоль канала с круглым прудом, появление извилистой протяженной дорожки вдоль Малого канала и на месте будущей Театральной аллеи. Нужно отметить, что размеры ранее выделенных участков вдоль речки Крестовки значительно увеличились в северном направлении, и границей их стала Средняя, в дальнейшем – 1-я Березовая, аллея, пересекающая остров с востока на запад почти по центральной оси. Новых земельных участков не только не прибавилось, но, напротив, их количество сократилось за счет концентрации в руках одного владельца нескольких участков, например, увеличились владения графа Чернышева, барона Штиглица и др.
Хотя указ Александра I «О дальнейшем незастроении Каменного острова» датируется 1824 г., можно утверждать, что политика, направленная на уменьшение числа землевладельцев и ограничение их прав, проводилась уже с начала 1820-х гг.
Следующий этап в развитии землевладения на острове представлен на генеральном плане Ф. Шуберта 1828 г.7 Всего на острове 21 участок. В среднем площадь каждого из них не менее 800 кв. сажен. Все они имеют развитую хозяйственную структуру, с оранжереями, теплицами, конюшнями. Основным «примером для подражания» архитекторам служил участок Собственной Его Императорского Величества дачи, планировка которого была выполнена Дж. Бушем, много работавшим с К. Росси.
Новый период освоения территории острова фиксируется данными Атласа Н. Цылова 1849 г.8, где на девяти страницах мы видим подробную планировку участков. Их стало больше в центральной части острова и вдоль набережной Большой Невки.
Дальнейшее резкое изменение в судьбе острова происходит в 1897 г., когда впервые выделенные 18 участков (в основном в его центральной части) стали сдаваться в долгосрочную аренду. Среди арендаторов появились представители буржуазии, творческой и технической интеллигенции, купечества. Этот процесс сопровождался, с одной стороны, негативными явлениями: были случаи спекуляции участками и дачами, переходов участков земли из рук в руки, в том числе к фиктивным владельцам. Тем не менее существенно расширилась экономическая база, в освоение территории острова были вложены значительные денежные средства.
В этот предреволюционный период на Каменном острове появились выдающиеся произведения архитектуры в стилях модерн и неоклассика; многое удалось сделать в санитарно-техническом отношении: были проведены водопровод и канализация, обустроены дороги, с 1857 г. проложена линия конки; остров получил электрическое освещение.
Все это подготовило передачу Каменного острова по высочайшему повелению от 10 октября 1912 г. от последних владельцев его, герцогов Мекленбург-Стрелицких и принцессы Саксен-Альтенбургской, в ведение городского самоуправления9. Стремясь максимально использовать полученную землю, избавиться от непроизводительных затрат, новое управление провело засыпку Большого канала с его восточным рукавом, где был устроен лесопитомник; значительные площади решено было отдать под строительство различных учреждений: Института материнства и младенчества, Сельскохозяйственных курсов. В случае осуществления грандиозных проектов, выполненных известными зодчими М.С. Лялевичем, М.А. Сонгайло и другими, городская застройка вошла бы в ландшафтную среду Каменного острова, что привело бы к утрате целостности его ансамбля.
Для знакомства с использованием дачных участков примем систему архитектора Г.П. Пильникова – автора генплана Каменного острова 1814 г., сохранившуюся в своей основе почти до 1917 г.