Недвижимость в собственности понятна и приятна. Ее можно потрогать, можно посчитать кирпичики, можно полежать на диване.

Мы очень любим недвижимость. Еще 30 лет назад мерилом успеха было наличие своей квартиры/машины/дачи.

Время меняется, и многие не привязывают себя к квадратным метрам. К примеру, я уже пятнадцать лет живу в снимаемых квартирах. На своем опыте скажу, что предложений квартир в аренду огромное количество. На моем веку никто меня из квартиры одним днем не выгонял. Всегда можно с арендодателем договориться о разумном сроке на выселение, прописав его в договоре.

Аренда мне удобна. Захотел, переехал ближе к офису, захотел – ближе к школе, захотел – ближе к лесу.

Аренда мне выгодна. Например, в августе 2022 года мы с женой решили переехать ближе к центру. Всегда жили в спальных районах Москвы, а тут решились на эксперимент.

За две недели выбрали район, нашли подходящую нам квартиру, устроили Варю в первый класс, а парней в детский сад.

Если раньше я в центр добирался час-два, то теперь мы ходим пешком в цирк и театр. Вокруг пять парков, до офиса 30 минут пешком, в любую точку центра добираюсь за 30 минут максимум.

А что самое интересное, разница в аренде аналогичной квартиры в спальном районе 15 000 рублей.

Я не призываю продавать квартиру и переходить на аренду, но взять калькулятор и посчитать стоит.

Приведу пример на цифрах, так всегда понятнее.

Дано:

У вас имеется 10 000 000 рублей на приобретение квартиры.

Пример номер раз.

Купили свою, долгожданную, любимую однушку в спальном районе.

Родился второй ребенок – надо менять. Искать еще миллиона три, полгода проводить сделку по обмену с доплатой.

Купили двушку. А тут новая работа подвернулась. Все отлично. И зарплата, и соцпакет, и перспективы… Но ехать на другой конец города 2 часа в одну сторону. Не разумно тратить столько времени на дорогу. Никаких ресурсов на себя и семью не останется…

Вы же помните, что время стоит денег. Время – это изучение нового, это дополнительная возможность заработать, это отдых, в конце концов. Для фаера разбрасываться временем – непозволительная роскошь.

Что делать? Поменять квартиру на более близкую к работе. Еще полгода поиска и обмена.

Да, еще не забываем, что квартиру лучше застраховать, и налог на имущество никто не отменял. Ремонт раз в 10 лет как минимум надо бы сделать.

Пример номер два.

Вложили деньги в диверсифицированный облигационный портфель, который купонами приносит 12%. Этот вариант для относительно консервативного фаера, который не хочет сильно рисковать.

Аренда такой же однушки, как в предыдущем примере, будет стоит 40 000 рублей в месяц, меньше половины купонного дохода. Остальные 60 000 рублей вы будете реинвестировать в рост уже имеющегося капитала. Это как раз покроет динамику роста стоимости недвижимости. За последние 10 лет она составляет 5% годовых, а за последние 20 лет – 8% годовых, по данным сайта irn.ru. Как раз на уровне официальной инфляции.

Это в рублях. В валюте после 2014 года динамика вообще отрицательная.

Мы рассмотрели ситуацию с недвижимостью как местом проживания. Предлагаю взглянуть на квартиру как на инвестиционный инструмент.

У многих из вас есть бабушкина квартира, доставшаяся в наследство. Что с ней делать фаеру?

Дано:

Квартира, стоимостью 5 000 000 рублей.

Рост стоимости недвижимости 5% в год.

Доход с аренды квартиры 5% в год.

Рост стоимости аренды 5% в год.

Реинвестирование дохода с аренды под 15% годовых.

(Я беру для расчета данные динамики роста стоимости недвижимости за последние 10 лет. Вы можете подставить свои цифры. Но не забывайте, что в среднем квартира сдается 10 месяцев в году, требуется застраховать недвижимость, раз в несколько лет делать ремонт, искать арендаторов и решать вопросы с соседями).

Решение номер раз.

Привычное и понятное.

Квартира сдается, деньги с аренды после уплаты 13% НДФЛ реинвестируются на ИИС для исключения будущего налога на доход.

Решение номер два.

Страшное своей неизвестностью и непривычностью.

Квартира продается, деньги инвестируются в портфель на фондовом рынке.

Таким образом, если вы выбираете первое решение, то через 15 лет у вас будет квартира стоимостью 10,39 млн рублей и денежные средства от сдачи ее в аренду с учетом реинвестирования в размере 15,15 млн рублей.

Однако надо понимать, что для простоты я привел идеальный вариант, когда вы деньги реинвестируете практически сразу, системно и дисциплинированно. А также не тратите деньги на ремонт, арендаторы у вас постоянны, дисциплинированны и аккуратны, а проблем с соседями нет. Если подходить к вопросу строго, то для расчета доходности от аренды берут загруженность 10 месяцев в году, как я отметил выше.

В итоге, к выходу на пенсию у вас в наличии капитал 25,55 млн рублей.

Учитывая правило 8%, доход с этого капитала будет равен 170 000 рублей в месяц. В сегодняшних деньгах это 62 000 рублей.

Поздравляю, вы за 15 лет увеличили в 2,9 раза доход от аренды квартиры. И это исключительно за счет того, что реинвестировали арендные платежи.

Но путь фаера – это второе решение.

В этом случае результат в полтора раза лучше:

Капитал 40,69 млн рублей и пассивный доход 271 000 рублей в месяц (в сегодняшних деньгах 98 000 рублей).

И в этом случае за 15 лет фаер выходит на пассивный доход, который позволит жить для себя, а не для дяди. А еще можно извлечь прибыль способом, который выбрала Татьяна.

«Когда знаешь, как рассчитывается доходность от инвестиций, это помогает смотреть на покупку не только ценных бумаг, но и на недвижимость и прочие финансовые вложения и принимать правильные решения.

Несколько лет назад мы выбирали квартиру. Выбирали квартиру для себя, но и рассматривали для возможной сдачи данного объекта. Выбрав район, который нас устроил, и стоимость квартиры, мы провели анализ, за сколько можно сдать жилье (посчитали доходность, район оказался интересный с точки зрения инвестиций). В этом же комплексе продавались парковочные места в паркинге за 400 тыс. руб., хотя в городе стоимость паркинга от 700 тыс. руб. В данном районе очень много высоток, и явно ставить машину со временем на улице будет проблематично. Проанализировав стоимость аренды паркинга в данном районе, получалось, что стоимость сдачи в аренду паркинга составит 5000 руб. в месяц, т. е. доходность 15% без вычета налогов и без коммунальных платежей. За вычетом налога и коммунальных платежей чистая доходность от 10% годовых.

Так как мы только входили в мир инвестиций, то приобрели только одно место. Но рядом с нами оказался инвестор с опытом)))), он сразу купил 10 парковочных мест, хотя при этом в жилом комплексе у него была однокомнатная квартира. Через 1 год эти парковочные места уже стоили 700 тыс. руб. Желающих арендовать место было достаточно».

Татьяна Горбатюк,

финансовый консультант, https://t.me/fin_bp

Негде жить. Ипотека или аренда?

Не всегда в наличии квартира или деньги на ее покупку. Предположим, вы стоите перед выбором: ипотека или аренда плюс инвестиции.

Как в данной ситуации поступит фаер?

Дано:

У вас есть капитал в размере 500 000 рублей.

Решение номер раз.

Приобретаете квартиру в ипотеку, стоимостью 5 000 000 рублей.

Первоначальный взнос 500 000 рублей.

Срок 15 лет.

Ставка 13,3%.

Страхование жизни не оформляем. Ставка по ипотеке чуть выше, но будет значительная экономия из-за отсутствия оплаты страховки.

Ежемесячный взнос 58 000 рублей.

Через 15 лет квартира, стоимостью 10,39 млн рублей, перейдет в вашу собственность.

Обойдется она вам в итоге в 10,94 млн рублей.

По факту, вы ничего не приобрели и не потеряли.

Вы можете возразить: «Такого быть не может, что-то не так посчитано, банк должен был заработать на мне, а так, вроде, ничего он и не заработал».

Заработал. Не забывайте, что деньги сейчас дороже, чем деньги завтра. И получаемые от вас средства банк инвестирует в другие проекты. Он на этих деньгах зарабатывает, а не складывает под подушку.

Фаер должен быть таким же умным, как банк. Поэтому рассмотрим другой вариант решения.

Решение номер два.

Арендуете такую же квартиру за 21 000 рублей в месяц.

Ставка аренды каждый год растет на 5%.

Открываете индивидуальный инвестиционный счет, вносите 500 000 рублей. Ежемесячно пополняете счет на разницу между взносом по ипотеке и арендой.

Доходность инвестиционного портфеля 15% годовых.

Через 15 лет у вас в наличии капитал 21,92 млн рублей.

Поздравляю, вы – фаер. Ваш капитал в два раза больше, чем в первом решении.

Применяя правило 8%, фаер с этого капитала будет получать 146 000 рублей в месяц (53 000 рублей в сегодняшних деньгах).

Если все-таки ипотека.

Мы уже выяснили, что для фаера аренда квартиры имеет свои преимущества. Но не у всех есть деньги на квартиру сразу. Первое, что приходит на ум, как мы уже выяснили, – ипотека.

Ипотека – это приобретение квартиры на кредитные деньги при условии, что недвижимость остается в залоге банка до полной выплаты долга.

По факту во владение квартирой вы вступите только после полной выплаты кредита, через 15–30 лет. Владение квартирой в данном случае – иллюзия. Перестанете выплачивать банку деньги и все потеряете.

Почему?

Во-первых, вы сначала выплачиваете проценты, а потом тело долга.

Во-вторых, если случится сбой в доходах, то квартира будет продана с молотка, скорее всего ниже рыночной стоимости. Вам вернут копейки, которых не хватит ни на что.

Давайте подытожим разницу между своей квартирой и арендованной:

• Аренда дешевле ипотеки. Раза в полтора-два.

• Вы мобильнее. Можете пару лет пожить рядом со старшей дочкой, пока внук не пошел в детский сад. А потом пару лет рядом с младшим сыном, пока внучка не пошла в сад.

• Вы не привязаны к работе – меняете и переезжаете в соседний с работой дом, экономя на проезде часы, которые потом вырастают в годы.

• Вы свободнее. В прошлом году жили в Геленджике с апреля по сентябрь. В этом – в Сочи, в следующем – в Испании. Аренда небольшой квартирки на курорте не дороже московской.

• Ликвидность. Квартиру по адекватной цене быстро не продашь.

• Выгода. Капитал, равный стоимости квартиры, будет приносить гарантированный доход на аренду такой же квартиры. Плюс у вас будут оставаться деньги на проживание.

Я не призываю всем поголовно продавать квартиры и жить на съемных. Я призываю принимать решение взвешенно. Тем более, если вы решили ступить на путь фаера.

Возьмите калькулятор и посчитайте. Решайте по ситуации. Будьте с собой честны. Ответьте на вопросы:

• Вы точно хотите жить именно в этом месте всю свою жизнь?

• Точно не захотите пожить несколько лет в центре рядом с любимыми театрами и выставками?

• Потом еще несколько лет рядом с работой?

• Еще несколько лет рядом с лицеем детей?

• Потом у большого парка?

• А потом за городом у реки и леса?

• Вы сможете каждый месяц выплачивать банку ипотечные платежи 20 лет?

Даже если стоимость жилья поднимется, этот рост вряд ли перекроет расходы, проценты и упущенную выгоду. Период бурного роста стоимости недвижимости прошел.

Когда есть смысл избавляться от ипотеки?

Необходимо рассчитать, есть ли смысл избавляться от ипотеки досрочно.

Когда мы выплачиваем банку ипотеку, сначала отдаем проценты, а тело кредита только в конце.

Когда ипотека взята на 10 лет и прошло уже 5 лет с начала выплат, вряд ли есть смысл закрывать кредит досрочно, так как все основные переплаты уже сделаны.

А вот если будете инвестировать сумму, которую можете направить на досрочное погашение, возможно, сможете заработать в полтора раза больше.

Также иногда наступает момент, когда есть смысл пересмотреть необходимость владения недвижимостью, приобретенной ранее в кредит. Дети выросли и улетели из гнезда. У них своя жизнь и свои семьи. И трехкомнатная квартира пустует. Может быть, ее поменять на меньшую или продать? А себе жилье арендовать?

Ищем выгоду.

У вас есть возможность снизить переплату в несколько раз. Внося дополнительные платежи, вы можете:

1. Снизить срок ипотеки.

2. Снизить ежемесячный платеж.

3. Снизить и срок, и ежемесячный платеж.

Первый вариант:

Плюс: Самая низкая переплата.

Минус: Ежемесячный платеж не меняется.

Резюме: Применять, когда платеж для бюджета комфортен.

Второй вариант:

Плюс: Ежемесячный платеж уменьшается до комфортного.

Минус: Переплата банку снижается не так сильно, как в первом варианте.

Резюме: Применять, когда в первую очередь необходимо уменьшить нагрузку на семейный бюджет.

Третий вариант:

Внося дополнительные платежи, вы можете каждый раз на выбор уменьшать либо регулярные платежи, либо срок ипотеки.

Еще несколько лайфхаков. Как брать ипотеку.

История первая:

У Алексея есть ежемесячный доход в размере 100 000 рублей, накопленный 1 млн рублей и давнее желание жить в своей однокомнатной квартире.

• Стоимость квартиры на вторичном рынке 5 млн рублей.

• Первоначальный взнос 1 млн рублей.

• Ставка 10%.

• Ипотека на 30 лет.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 35 102 рубля.

✓ Срок кредита 30 лет.

✓ Переплата составит 8 638 283 рублей (215% от суммы кредита).

1. Дополнительно вносим 5 000 рублей в месяц. Снижаем срок кредита.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 40 102 рубля.

✓ Срок кредита уменьшится до 18 лет.

✓ Переплата составит 4 572 895,63 (114% от суммы кредита).

Вывод: досрочное погашение ипотеки путем дополнительного взноса в размере 5 000 рублей уменьшает срок кредита на 12 лет и переплату на 4 млн рублей, то есть в 2 раза.

2. Дополнительно вносим 10 000 рублей в месяц. Снижаем срок кредита.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 45 102 рубля.

✓ Срок кредита уменьшится до 13,5 лет.

✓ Переплата составит 3 273 661,42 (82% от суммы кредита).

Вывод: досрочное погашение ипотеки путем увеличения ежемесячных платежей всего на 10 000 рублей уменьшает срок кредита более чем в 2 раза и переплату на 5 млн рублей, то есть в 2,5 раза.

Помните: даже небольшое увеличение регулярного платежа значительно снижает переплату банку.

История вторая:

У Владимира и Ольги ежемесячный доход семьи 180 000 рублей. В наличии 5 млн рублей и желание жить в своей трехкомнатной квартире.

• Стоимость квартиры в новостройке без ремонта 12 млн рублей.

• Затраты на ремонт 1 млн рублей.

• Ставка 10%.

• Ипотека на 30 лет.

1. Неправильный вариант.

• Первоначальный взнос 4 млн рублей.

• Ремонт квартиры 1 млн рублей.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 70 205 рублей.

✓ Срок кредита 30 лет.

✓ Переплата составит 17 276 547,08 (215,96% от суммы кредита).

2. Правильный вариант.

• Первоначальный взнос 2 млн рублей (минимальный).

• Ремонт квартиры 1 млн рублей.

• Досрочное погашение с уменьшением срока кредита во время первого ипотечного взноса 2 млн рублей.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 87 757 рублей.

✓ Срок кредита 14,5 лет.

✓ Переплата составит 7 148 204,58 (71,48% от суммы кредита).

Вывод: досрочное погашение ипотеки путем единовременного взноса в размере 2 млн рублей уменьшило срок кредита в 2 раза и сэкономило 10 млн рублей.

Помните: небольшое единовременное погашение задолженности по ипотеке значительно снижает переплату банку и уменьшает срок кредита.

Секретный план действий:

1) Берите ипотеку на максимальный срок.

2) Вносите минимально возможный первоначальный взнос.

3) Все свободные деньги направляйте на досрочное погашение с уменьшением срока кредита.

Как видите, недвижимость – это консервативный, низкодоходный и низколиквидный инструмент, который нам нравится по причинам психологическим. Наша любовь к ней объясняется детством, когда родители получали свои квадратные метры от государства и наличие собственного жилья считалось показателем достатка.

Однако способ зарабатывать на недвижимости все-таки существует. На иностранных рынках торгуются фонды недвижимости, так называемые REIT (Real Estate Investment). На Московской бирже можно купить паи пары десятков Закрытых ПИФов недвижимости. Большинство из них выплачивает пайщикам дивиденды от аренды 2–12 раз в год на уровне 7–12% годовых.

Такие фонды – самый простой, удобный и ликвидный способ инвестирования в недвижимость.