Третий объект стал моим боевым крещением. В этот раз я столкнулся с питерской коммуналкой во всей ее беспощадности и кошмаре. Квартира находилась в таком состоянии, что у меня был только один вопрос: как люди вообще могут здесь жить? Напрочь прогнившие трубы и болтающаяся над головой электропроводка времен царя Гороха дополнялись большим числом собственников, которые находились между собой в состоянии войны. Имелись проблемы с документами. Ну а вишенкой на торте стал очень низкий первый этаж: пол квартиры находился практически на уровне земли, что не помешало архитектору сделать огромные низкие окна, через которые любой прохожий мог наблюдать за жизнью жильцов во всех ее деталях.

Но эта коммуналка обладала и достоинствами, которые перекрывали все ее недостатки.

Во-первых, локация: квартира располагалась в 500 метрах от улицы Рубинштейна и в 200 метрах от ближайшей станции метро «Лиговский проспект». Во-вторых, ее площадь была целых 120 квадратов, которые продавались не за обычные в этом районе 85 тысяч за квадратный метр, а всего за 64. Ну и главный плюс заключался в том, что у квартиры был отдельный вход, то есть все «прелести» общения с недовольными соседями были исключены.

Проблемы с документами при внимательном изучении оказались решаемыми, а низкие окна и пол «лечились» качественными рамами и плотными портьерами. Состояние квартиры в смысле ремонта и коммуникаций меня не волновало. Мы все равно сносили все «до основанья», оставляя только несущие стены. Так что решение было очевидным – брать.

Несмотря на проблемы с документами, сделку мы провели относительно быстро, и в дело вступил Николай, который от объекта к объекту вносил ноу-хау в наши строительные технологии.

Например, в первых двух квартирах мы ставили обычные межкомнатные двери, но постояльцы стали жаловаться на высокую слышимость. Поэтому в этот раз мы закупили массивные уличные двери с хорошей шумоизоляцией. С точки зрения «шумки» возникли проблемы и со стенами. На «Горьковской» и на Черняховского у нас были тонкие перегородки, что, разумеется, позволяло гостям слышать все беседы соседей. Поэтому Николай разработал новый стеновой «пирог», который здорово повышал звукоизоляцию.

Оформив в ипотеку третий объект, я понял, что уперся в потолок. Четвертую мне бы уже никто не дал. Это значило одно – дальнейший рост не предвидится. А ведь модель была эффективная!

Я стал думать, как же мне развиваться и идти вперед и, как обычно, стал смотреть в сторону новых прикладных знаний. Тем более что в тот момент мне на глаза случайно попался анонс мастер-класса в «Клубе миллионеров» Максима Темченко. На этот раз учиться я решил в компании, поэтому позвонил своему бадди из Lifespring Данилу Бекирову, которого я в последнее время упустил из виду.

– Кирилл, рад тебя слышать! Как ты? – радостно отозвался Данил в трубке.

– Все отлично! Начал крутой новый проект с недвижимостью, – ответил я. – У тебя как дела?

– О, я наконец исполнил свою детскую мечту, – начал Данил. – Теперь спасатель в отряде МЧС.

– Ничего себе поворот! – удивился я. – Наводнения, землетрясения?

– Да нет, работы и в городе хватает, – усмехнулся Данил. – Вчера вот свинью из люка доставали, пожары на помойках частенько тушим. Ну и так, по мелочи…

– Да, работа у тебя – не заскучаешь, – засмеялся я. – Платят, наверное, хорошо?

– Увы, с оплатой все плохо: двенадцать тысяч рублей в месяц. Зато график удобный – сутки через трое. Так что на разные подработки времени хватает. Вот в прошлом месяце с парнями пилили верхушки деревьев на участке, – вздохнул Данил. – Смотрю по сторонам, где заработать.

– Тогда я в тему! – обрадовался я и рассказал Данилу о своем проекте.

– Ух ты, здорово придумал, Кир, – сказал мой бадди. – Я бы в это вписался. Мне недвижка всегда была интересна. Да и коммуналки – моя стихия. Я же продал свою комнату в коммуналке на «Горьковской» и купил две в другой, рядом на Кронверкской. А там есть отличный потенциал выкупа всей квартиры по программе расселения коммуналок. В общем, денег подкопить надо и тогда смогу ее целиком выкупить по 50 тысяч за метр. Представляешь?!

– Ммм, круто! Как раз звоню тебе с предложением поучиться, как деньги зарабатывать и приумножать.

Я рассказал Данилу о мастер-классе, на котором, в частности, анонсировались и вопросы, связанные с инвестициями в недвижимость. Мой бадди загорелся идеей, так что в «Клуб миллионеров» мы отправились вместе. Пробное занятие нам понравилось настолько, что я купил нам с Даней, у которого лишних денег, конечно, не было, трехмесячный курс обучения у Максима Темченко. За это время мы узнали много нового про мышление бедных и богатых людей, про инвестирование в недвижимость и инструменты, которые необходимы для этого. К тому же на курсе был очень полезный контент про создание бизнеса без стартового капитала. Эта тема оказалась крайне актуальна.

Особенно вдохновило меня задание «Плакат мечты», которое в итоге изменило мою жизнь. Нечто подобное мы с Данилом делали на Lifespring, но там нужно было просто «натаскать» привлекательных фотографий из интернета, а тут вопрос прорабатывался глубоко.

Предлагалось собрать самые амбициозные и даже несбыточные цели, которых нам хотелось бы достичь в восьми сферах жизни: работе, учебе, здоровье, семье, хобби, увлечениях и так далее. Причем нужно было не только поставить перед собой цель, но и протестировать ее.

Например, я очень хотел Mercedes, но, пройдя его тест-драйв, понял, что этот немецкий аппарат мне не нравится. Затем отпал и Range Rover. А вот Porsche вызвал неподдельный восторг и массу позитивных эмоций, и, кстати, в 2018 году я успешно добился этой цели, пересев на ярко-красный Cayenne.

А вот у моего бадди Данила был пунктик на тяжелом люксе: он фанател от Ralph Lauren, Ermenegildo Zegna, Zilli и Brioni. И со временем тоже смог позволить себе эти премиальные марки. Также в его плакате появились Maserati, заряженный мотоцикл, поездка на Камчатку и собственный бизнес.

Еще одной моей заветной мечтой был собственный дом.

Пока мы с Викторией, Платоном, Тимофеем и переехавшей к нам тещей жили в евротрешке. Несмотря на то что квартира была хорошей и располагалась в солидном жилом комплексе, места нам, конечно, не хватало. А мне бы хотелось, чтобы у меня был свой кабинет и каждый член моей семьи имел собственную комнату. Так что в мечтах я рисовал трехэтажный особняк с достаточным количеством комнат и большой гостиной на первом этаже, где мы бы собирались вечерами всей нашей большой семьей.

Кроме того, я поставил цель объездить в ближайшие 10 лет 100 стран мира и построить новый бизнес на идее моего инвестиционного проекта. Намеревался получить степень МВА. А еще я очень хотел дочку. В общем, планов у меня было огромное количество. И да, я знаю, что многие к такой визуализации желаний относятся скептически, но я не просто желал чего-то, а планомерно работал в этом направлении.

Забегая вперед, скажу, что все эти цели я осуществил. Не сразу, конечно, но со временем. Причем одна из целей была достигнута буквально через девять месяцев. В марте 2018-го у нас родилась долгожданная дочка, которую мы назвали Теона, что в переводе с греческого означает «божественная мудрость». Не знаю, как дочке – ей пока всего пять лет, – а мне ее появление действительно открыло бездну божественной мудрости, заключенной в крохотном детском мире.

Кстати, я до сих пор визуализирую свои желания. В моем кабинете по сей день висит плакат мечты размером во всю стену. Список целей в нем постоянно меняется: чего-то я достиг, но всегда появляется и что-то новое. Видя этот перечень, я постоянно думаю над тем, как достичь желаемого, и реализую свои цели не размышлениями, а вполне конкретными действиями.

Я понимаю, для чего мне просыпаться по утрам и делать серьезные дела, а картинка того манящего будущего, в котором я в конце концов хочу оказаться, дает мне сил на реальные шаги в этом направлении. Короче говоря, в моем варианте методика визуализации работает на все сто процентов.

Еще одним заданием на тренинге в «Клубе миллионеров» была задача придумать и запустить новый бизнес, что называется, «от А до Я». Конечно, мы с Данилом базировались на моем проекте с квартирами. Первой мыслью было создать курсы, которые бы обучали моей модели создания доходной недвижимости, начиная от этапа подбора квартир, заканчивая их сдачей в аренду через агрегаторы объявлений.

И тут мне на глаза попалась реклама сети апарт-отелей Ye’s от группы «Пионер». Предложение компании меня заинтересовало, и я отправился на окраину города, чтобы увидеть все своими глазами.

Вернулся я вдохновленный и сразу же начал рассказывать Данилу об очень удачной бизнес-модели «Пионера»:

– Смотри, Дань, они выстроили гостиницу на несколько сотен номеров. Апартаменты продают инвесторам, которые, в свою очередь, могут администрировать свои номера самостоятельно или передавать их под управление «Пионера».

– То есть получается чистой воды пассивный доход для инвестора? – уточнил Данил.

– Именно! – кивнул я. – То есть в нашем случае мы можем строить мини-отели, продавать их инвесторам и дальше забирать их себе в управление, обеспечивая стабильный пассивный доход.

– Модель интересная, но у нас нет денег на выкуп. Я вижу два варианта: либо распродавать твои квартиры, либо собирать пул инвесторов перед выкупом объекта и покупать сразу на них, – предложил Данил.

– Именно так! – с воодушевлением посмотрел я на него. – Мы начнем собирать пул инвесторов, каждый из которых будет владеть своей студией в квартире. На их деньги выкупать коммуналку, делать там ремонт, вводить в эксплуатацию и в дальнейшем управлять юнитами. Так мы сможем расти дальше, не вкладывая свой капитал.

– Точно! Это как раз то, чему нас учат в «Клубе миллионеров». Надо все посчитать.

– Я уже прикинул, – сказал я. – В среднем мы покупаем объект за 7–8 миллионов. Еще порядка трех уходит на ремонт, меблировку и ложки-вилки. Закладываем расходы на маркетинг и нашу прибыль. Итого 12–13 миллионов. Берем типовой объект на пять студий и получаем стоимость юнита около 2,5 миллионов. Это отличная цена для доходной недвижимости и комфортный порог входа для инвестора.

– Да, это очень круто! Сейчас стоимость студии на выселках от трех начинается, – задумчиво сказал Данил. – А у нас будет мини-квартира в самом центре. Надо только проработать все нюансы проведения таких сделок!

– Да уж, для нотариата задачка непростая, – ответил я. – Сделка получается очень сложная. Мы покупаем объект у нескольких собственников и продаем доли тоже энному количеству инвесторов. Причем продаем одни доли, которые по факту перепланировки становятся другими.

– Ну, Кир, это не проблема, – улыбнулся Данил. – Я все-таки юрист по образованию и занимался сопровождением сделок с недвижимостью. Так что разработку договора и с инвесторами, и с собственниками квартир я беру на себя. И продажами тоже займусь. А вот по управлению мне не очень понятно. Какую доходность будет получать инвестор, и как мы будем управлять?

– О, это как раз не проблема. У меня есть все цифры за полтора года по 16 студиям. Вся математика понятна. Есть небольшая управляющая компания, которую мы сможем масштабировать. Так что эта задача на мне. Также возьму на себя подбор объектов и стройку.

– По рукам! Осталось только с названием проекта определиться. Как мы наш корабль назовем? – с озорцой посмотрел на меня Данил.

– Да, это важно: как корабль назовешь, так он и поплывет.

– Предлагаю Investa! – с ходу сказал Данил. – Я давно это название придумал. И кстати, здесь оно как нельзя более подходит.

– Причем здесь Веста – богиня семейного очага и жертвенного огня? – усмехнулся я.

– Не, не римские корни, – улыбнулся Данил. – Сокращение от английского invest apartments[21].

– А что?! Мне нравится, – сказал я. – А нашу будущую сеть отелей предлагаю назвать «Гости любят».

– По рукам! – согласился Данил.

Так осенью 2017 года наше детище обрело имя.

Теперь, когда мы четко разработали механизм нашего проекта, встал вопрос о поиске клиентов. Само собой, я рассказывал о своей Investa друзьям и знакомым. Так что неудивительно, что первыми инвесторами стали именно они.

Мой проект очень заинтересовал Дениса, моего хорошего друга, с которым мы работали вместе еще в самом первом составе Astra Media Group. Но, к сожалению, капитала на покупку студии у него не было. Однако, как истинный продажник, он привел ко мне своих знакомых, которые захотели стать нашими инвесторами и приобрести одну коммуналку под реновацию. Я же предложил Денису стратегию win-win, в результате которой эти знакомые приобрели сразу две квартиры, причем одну из них для Дениса.

– Денис, смотри, какую историю мы можем провернуть, – начал я излагать свою идею. – Ты берешь на себя ипотеку на одну квартиру, а твои друзья вносят на нее первоначальный взнос. А также покупают вторую и делают ремонт в обеих за свой счет. Таким образом, один отель будет полностью в их собственности, а второй – у вас пополам.

– То есть мы вкладываемся 50 на 50, – быстро просчитал талантливый продажник Денис. – Но Андрюха, который платит живые деньги, получает прибыль сразу, а я выплачиваю из своего будущего дохода ипотеку. И имею где-то в остатке тысяч 15 в месяц.

– Именно так, – кивнул я. – И при этом ты входишь в волшебный мир инвесторов без стартового капитала и становишься собственником апартаментов в центре Питера.

– Мне нравится, – улыбнулся Денис. – Квартира будет выкупать сама себя и даже даст небольшой доход и все это – с нулевыми вложениями. Гениально!

В итоге мы нашли Денису и его друзьям две квартиры – на Садовой и на Белинского, которые в дальнейшем «нарезали» на пять и шесть студий соответственно. Это были две достаточно сложные сделки в смысле документов и два непростых ремонта, учитывая техническое состояние квартир.

Проведя все необходимые работы, мы взяли оба объекта под свое управление. Так, к концу 2017 года у нас было уже пять квартир – три моих и две Дениса и его друзей. За неполный год работы объекты показали 13 % годовых. Каждая студия приносила в высокий сезон около 60 тысяч рублей, а в низкий – 25 тысяч. Для 14-метровых студий стоимостью 2,5–3 миллиона рублей это были отличные показатели, которые не стыдно было продемонстрировать будущим инвесторам. К этому же времени мы окончательно отшлифовали нашу концепцию по продаже апартаментов поштучно и после новогодних праздников ринулись в бой.

Но наш пыл немного остужал тот факт, что мы не знали, за какое время сможем собрать пул инвесторов. Ведь наша стратегия заключалась в том, что мы находили объект и заключали с собственниками предварительный договор купли-продажи. Условно говоря, бумаги мы подписывали 1 февраля с обязательством до, скажем, 1 июля привести покупателей, то есть наших инвесторов, и только тогда – выкупить объект.

Само собой, мы вносили залог, который нам не возвращался в том случае, если мы не находили нужного количества покупателей. Конечно, такая схема была новой, поэтому поначалу она смущала и собственников, и инвесторов. Первые боялись упустить за время ожидания потенциальных покупателей их недвижимости, а вторые не всегда понимали юридические аспекты сделки и с недоверием смотрели на долевую собственность.

С продавцами нас спасало то обстоятельство, что искали мы объекты на первом этаже, которые не пользовались особым спросом, поэтому владельцы были готовы ждать.

Что же касается покупателей, то тут на помощь приходил наш дар убеждения и действующие отели с прозрачной доходностью. Мы водили потенциальных инвесторов по нашим квартирам, на пальцах объясняли принцип действия модели, показывали им отчеты о загрузке номеров, финансовые документы, отзывы на Booking и Airbnb, строили графики их доходности. Но, честно говоря, продажи шли со скрипом. Люди не сталкивались с такой схемой ранее. Как я уже говорил, подобная модель была только у «Пионера», но кто мы в сравнении с «Пионером», притом апартаменты они продавали уже в построенном здании. Мы же обещали достать звезду. Да, она была осязаема и обещала хороший доход, но… в будущем.

Поэтому неудивительно, что клиентами нашего первого объекта, продаваемого поштучно, частично стали наши знакомые – люди, которые доверяли нам. Интересный факт состоял в том, что одним из них оказался Салават Шайхинуров – сооснователь и арт-директор проекта «Смешарики».

Первая подобранная мной квартира для коллективных инвестиций, которая располагалась в Гродненском переулке, в 300 метрах от метро «Чернышевская» и в километре от Невского проспекта и Московского вокзала, находилась на первом высоком этаже и тоже имела отдельный вход.

На момент осмотра в коммуналке размещалось общежитие выходцев из Средней Азии. Зрелище не для слабонервных. В квартире площадью 125 квадратных метров проживало два десятка человек, причем в совершенно спартанских условиях: кто-то спал на полу, кто-то на деревянных многоуровневых нарах. Запах в квартире витал, мягко говоря, очень специфический, а по кухне маршировали стройные шеренги тараканов.

Ни один здравомыслящий покупатель не вошел бы даже на порог такой квартиры. Но только не я. Исследовав за последние месяцы десятки коммуналок, я научился фокусироваться на важных для нас преимуществах объекта. Таких как:

– функциональная и подходящая планировка, которая позволяла эффективно задействовать пространство и сделать максимальное количество студий;

– высокие потолки с возможностью монтажа комфортного спального места на втором уровне;

– привлекательная для туристов локация, от которой пешком можно дойти до Невского и десятка знаковых достопримечательностей Санкт-Петербурга;

– ну и, конечно, цена – чтобы выйти на плановые показатели доходности на уровне 13–15 %, стоимость не должна была превышать 85 тысяч за квадратный метр.

«Гродненский» обладал всеми этими преимуществами, а неприглядное состояние квартиры давало нам отличную возможность хорошо поторговаться. Что мы и сделали, скинув полмиллиона от стоимости жилплощади.

Наш будущий отель мы разделили на бумаге на шесть апартаментов от 13 до 16 квадратов по цене в 125 тысяч рублей за квадратный метр. Эта сумма включала не только собственно недвижимость, но и ремонт и полную комплектацию студии, вплоть до вилок-ложек. С собственниками мы согласовали срок в полгода на продажу объекта, инвесторам обещали ввести в эксплуатацию спустя три месяца после покупки объекта, а также обеспечить сдачу апартаментов в посуточную аренду и управление ими. Продавали мы студии через «Авито», потратив на объявления 10 тысяч рублей за пять месяцев. Но продажи, как я уже говорил, шли со скрипом. И половину номеров выкупили мои друзья. Еще троих инвесторов мы нашли на площадках по продаже недвижимости.

Все же пул мы собрали в срок и вышли на сделку. И тут началась коррида.

– Так, товарищи, а где собственник Петров? – хмурился после переклички всех присутствовавших продавцов и покупателей нотариус.

– Опять, паразит, нажрался! – с гневом ответила сухонькая старушка.

– Я без него не могу зарегистрировать сделку! – припечатал нас нотариус.

– Как? Вы что? – заволновалась женщина средних лет с изможденным лицом. – У меня субсидия подписанная заканчивается! Если мы сегодня не подпишем, мне еще три месяца придется справки по новой собирать!

– Поеду за Петровым, – сказал я и испарился из кабинета.

– Так, мне на работу надо! – гневно произнес молодой долговязый парень. – Мы здесь уже третий час сидим!

– Не волнуйтесь, Владимир, мы уже на финишной прямой, – принялась успокаивать рассерженного собственника наш риелтор Наталья.

– Стоп, товарищи! – остановил всех нотариус. – Что за документы вы мне принесли? У вас в документах разная площадь! Я такого заверить не могу!

– То есть как разная? – удивился Данил. – Мы проверяли все документы.

– Ну вот, смотрите: у собственника Ливанова стоит 20 метров из 125, – начал показывать мне свидетельства нотариус. – А у гражданки Левшиной 16 метров из 122. Где остальные три метра?

– Давайте найдем какой-то вариант, – предложил Данил. – Например, укажем меньшую площадь.

– Так мы что, зря пришли? – почти взбесился долговязый парень. – Все, я пошел отсюда!

– Так, товарищи, успокойтесь, – решительно пресек Данил начинающуюся склоку. – Мы найдем решение всех наших проблем и все подпишем.

– Как это мы подпишем, если у вас площадь разная? – возразил нотариус.

– Значит, подпишем, исходя из меньшей площади! – вздохнул я.

Разница в три метра для нас с Данилом означала потерю 375 тысяч. Но вариантов не было: с инвесторами мы подписали договоры, ориентируясь на площадь квартиры в 125 метров. А то, что фактически она была на три метра меньше, стало нашим личным горем.

В общем, сделку, на которой присутствовало порядка 10 человек – продавцов и покупателей, – мы заключили почти к ночи. Вся сложность этого дня меркла рядом с тем, что мы, во-первых, смогли продать недвижимость за 14 миллионов, вложив в рекламу всего 10 тысяч рублей. А во-вторых, мы доказали, что такую сделку в принципе можно провести, а значит, эта модель бизнеса работает. Так что тест нашей гипотезы прошел отлично. Конечно, себе мы сделали зарубку на всю оставшуюся жизнь: проверять и перепроверять все документы до последней бумажки у каждого собственника. И, разумеется, я должен отметить, что успех этого сложнейшего мероприятия стал возможен исключительно благодаря нечеловеческим усилиям Данила, который не только вел всю юридическую сторону этого дела, но и был «громоотводом» на подписании документов.

Свой следующий сюрприз квартира в Гродненском преподнесла на этапе ремонта. После того как мы снесли все стены и сняли полы, были сделаны замеры. В итоге мы выяснили, что вместо заявленных в документах потолков высотой 3,5 метра у нас есть всего 2,8 метра. А это автоматически означало, что второй уровень для спальни мы сделать не сможем. Данное обстоятельство перечило нашему инвестиционному договору. Но куда делся почти метр, необходимый нам для монтажа спального места на втором ярусе? Дом был дореволюционной постройки, когда стандарта высоты в 2,8 метра не было. Чисто визуально верхние этажи были явно выше этой цифры, да и в документах фигурировала цифра 3,5 м. Эту строительную загадку полез решать сам Николай.

Простучав потолок, он грохнул по нему топором – тот почти исчез из зоны видимости. Николай начал прорубать дальше. И тут на него посыпался строительный мусор.

– Ого, – сказал он, закончив работу. – Все ясно. У нас тут второй потолок. Вот они, наши 70 сантиметров.

Как выяснили наши рабочие, когда-то в здании был ремонт, причем капитальный. И, вероятно, именно тогда «гении» строительства придумали такой ход: чтобы не заморачиваться с вывозом мусора, оставили его прямо в квартире, смонтировав подвесной потолок. Как в их голову пришла такая «светлая» мысль, а также зачем нужно было это делать – так и осталось загадкой. Ну а мы получили лишнюю головную боль: пришлось за свой счет вывозить самосвалами эти залежи строительного мусора, что, конечно, обошлось нам в копеечку.

Но если вы думаете, что на этом наши ремонтные приключения закончились, то вы ошибаетесь. Собственники квартиры, как я уже говорил, были публикой очень разношерстной. И одна из комнат оказалась просто завалена мусором. Дальше входа при ее осмотре я пройти не смог. Так вот, когда мы разгребли кучи каких-то коробок, старой поломанной мебели и тряпок, то увидели массивную железобетонную лестницу, которая упиралась прямо в потолок.

Дальнейшее наше расследование показало, что когда-то в этой квартире хотели устроить медицинский центр. Причем двухэтажный. Но что-то пошло не так, и проект провалился. Однако ж лестницу из бетона отлить успели.

В общем, Николай и его ребята потратили не двое и даже не трое суток, а почти две недели, чтобы раздолбать эту железобетонную лестницу, отлитую на века, отбойными молотками. Конечно, в эти дни мне пришлось выслушать массу интересного о себе от соседей. А Николаю сия конструкция снится в страшных снах и по сей день. Так что квартира в Гродненском переулке досталась нам большой ценой во всех смыслах.

И, кстати, тогда был первый случай, когда мы затянули сроки. Ремонт шел не стандартные для нас три месяца, а целых пять. Но это был чистой воды форс-мажор.

Тем не менее и наш шестой объект был запущен в эксплуатацию.

Параллельно с этим событием Салават, один из инвесторов «Гродненского», который впечатлился эффективностью нашей работы, передал нам в управление свой личный мини-отель из пяти студий. Таким образом, в нашей растущей сети насчитывалось уже 38 апартов. С таким объемом Максим уже не мог справляться самостоятельно.

Я понимал, что мне нужен сильный управленец, который будет не только рулить выросшим номерным фондом, но также займется упаковкой и продвижением нашей сети «Гости любят», обеспечивая высокие стандарты обслуживания клиентов. Поэтому я принял решение нанять нового человека и… дал объявление о вакансии. Буквально на следующий день меня позвали к телефону ресепшена «Астры», офис с которой делила наша Investa.

– Здравствуйте! Вам срочно нужно прекратить поиски сотрудника на вашу вакансию! – начал без предисловий приятный мужской голос в трубке.

– Здравствуйте! А вы, простите, кто? – спросил я, удивленный таким напором.

– Меня зовут Михаил, и я тот человек, который вам нужен! – очень уверенно и даже немного нахально произнес голос.

– Да?! – Я даже немного растерялся от такой дерзости. – А с чего вы это взяли?

– Потому что я три года управлял сетью петербургских отелей и знаю о них все, – уверенно заявил Михаил. – Причем начинал с нуля и выводил их в топ на Booking и Airbnb.

– Ну что ж, – сказал я. – Приезжайте, поговорим.

На следующий день в моем кабинете появился представительный молодой парень с хорошими манерами. Приятное первое впечатление дополнилось таким же вторым во время нашей беседы. Михаил действительно хорошо разбирался в отельном бизнесе, а некоторые вещи, которые он говорил, соответствовали моему видению ситуации.

– Кроме того, у меня есть хорошие связи в питерском Booking, – сказал Михаил. – Я лично знаю директора питерского представительства. Мы с ним приятельствуем, так что я смогу выбить для вас определенные преференции.

– Уже тепло, – заинтересовался я. – И какие, к примеру?

– Например, добавить в Booking ваши новые объекты в ускоренном особом порядке, выбить льготный тариф на продвижение, – пожал плечами Михаил.

– Ну что ж, Михаил, – сказал я, протягивая ему руку. – Давайте поработаем!

Парень мне действительно понравился, а вкупе с его связями мне показалось, что управляющая компания в его лице приобретет ценного сотрудника.

Тем временем я уже искал новый объект. К моим четырем критериям инвестиционного жилья добавились новые пункты. Во-первых, я искал такие планировки, которые было удобно «нарезать» на студии по 13–18 метров. Во-вторых, я предпочитал дома с бетонными перекрытиями: с ними было удобнее работать, и они понадежнее деревянных. Ну и, конечно, я искал варианты, где на лестничной клетке было минимальное число квартир, дабы избежать, увы, непременных проблем с соседями. И еще одним из важнейших критериев, как и прежде, была локация. Все новые объекты я искал в пешей доступности от Невского и основных питерских достопримечательностей. Именно это условие давало возможность максимальной загрузки объектов туристами и, как следствие, хорошую доходность инвесторам.

Такой объект, подходящий по всем моим критериям, я нашел на улице Чехова. Более того, на этот раз нас ждала не запущенная коммуналка, а зачищенная до бетонных стен 90-метровая коробка с отличной планировкой и высокими потолками. К моей радости, у жилья был всего один собственник, с которым мы сторговались на хорошую цену. Но была и загвоздка: хозяин хотел выйти на сделку не позже, чем через три месяца.

– Данил, вариант очень хороший, – сказал я на «военном совете» с моим партнером. – Надо брать.

– Да, согласен, – задумчиво произнес он. – Но успеем ли мы найти за три месяца инвесторов? Прошлых мы искали полгода.

– Да, это вопрос, – согласился я. – Здесь у нас выйдет пять студий. Думаю, надо пробовать. В конце концов в худшем варианте мы потеряем 200 тысяч залога. А в лучшем – хорошо заработаем.

– Согласен, – кивнул Данил. – Предлагаю на этот раз серьезно вложиться в рекламу и продвижение.

– А я предлагаю взять под этот проект маркетолога, – добавил я. – Тем более что у меня есть подходящая кандидатура.

Артур, наш будущий маркетолог, тоже вышел на меня сам, увидев нашу рекламу на «Авито», где он занимался продвижением. Этот парень, как и Михаил, тоже действовал с места в карьер:

– Слушайте, у меня есть классный инструмент для вас! Я нашел на «Авито» баг, из-за которого можно продвигать объявления гораздо дешевле! В несколько раз!

Я пригласил Артура к нам в офис, где он подробно рассказал об обнаруженной уязвимости «Авито», которая сулила нам хороший доход. Помимо маркетинга, Артур соображал и в продажах. Кроме «Авито», знал, как продвигаться на «ЦИАНе» и «Яндекс. Недвижимости».

– Мне ваша идея очень интересна! – с блеском в глазах сказал Артур. – Я бы с удовольствием с вами посотрудничал, а в идеале и поработал у вас!

Так в Investa появился маркетолог, он же первый наемный сотрудник в офисе нашей инвестиционно-строительной компании. Артур не отходил от компьютера и постоянно обновлял наши объявления, благодаря чему объекты все время были в топе выдачи. Результатом такой работы стал рост числа показов наших квартир. Помимо меня и Данила, ими стал заниматься и Артур, со временем взяв на себя не только маркетинг, но и продажи. В итоге за неделю до истечения трехмесячного срока, оговоренного с владельцем квартиры на Чехова, мы подписали последний инвестиционный договор. Сделка прошла без сучка и задоринки, и спустя еще три месяца мы запустили и этот объект.

Как я уже говорил, офис Investa делила с Astra Media Group. Под наш новый проект мы взяли небольшую комнатку из трехсотметровых хором «Астры». Поскольку нас было всего трое, большего нам было и не надо. Конечно, все мое внимание концентрировалось на Investa, но я вдруг стал ловить себя на мысли, что теряю интерес к своему первому детищу.

А положение дел в Astra Media Group становилось плачевным. Продажи падали, конкуренция становилась все тяжелее. И, увы, этот факт был объективным.

«В конце концов у каждой звезды есть свой срок жизни», – с грустью понимал я.

Investa же была тем младенцем, который требовал всех моих сил. Поэтому управление в Astra Media Group я возложил на ее коммерческого директора Александра Бодрова, переведя его на должность исполнительного директора. А сам полностью сосредоточился на Investa, у которой появился весьма любопытный клиент.

Рома Маслов зашел к нам в офис после того, как посмотрел несколько наших объектов. Двадцатилетний паренек, к моему удивлению, обладал взглядами на жизнь и бизнес как у тридцатилетнего успешного предпринимателя. В своем юном возрасте он управлял десятком собственных квартир, имел магазин электроники и еще несколько попутных бизнесов. Как я выяснил позже, у Ромы был очень состоятельный отец, который всячески поощрял предпринимательскую жилку сына. И это был тот самый случай, когда природа на детях не отдохнула.

– Мне очень нравится ваша модель, – вынес свое резюме Рома после осмотра наших объектов. – Вы классно все придумали, у вас отличная математика. Я сам сдаю в аренду квартиры, правда, целиком. Но ваш вариант точно лучше. И у меня есть предложение.

– Какое? – с интересом посмотрел я на Рому. Этот парень мне определенно нравился.

– Я готов купить у вас целую квартиру, – ответил Рома. – То есть вы строите ее специально для меня. Но управлять ею я буду самостоятельно.

В принципе, я недолго думал над его предложением. Несмотря на то что квартира не поступала под наше управление, заработать на ней мы могли неплохо. Поэтому я быстро нашел для Ромы квартиру у метро «Чернышевская», и мы начали там ремонт.

Однако спустя месяц он снова появился в нашем офисе.

– Кирилл, я хочу купить вашу квартиру на Боровой, – огорошил меня Рома с порога.

– Вам не нравится объект на Чернышевской? – не понял я.

– Нет, все устраивает. И я с нетерпением жду, когда вы закончите там ремонт. Если мне все понравится, готов покупать у вас и другие объекты, – начал объяснять Рома. – Но сейчас я хочу именно эту квартиру.

– Я не планировал ее продавать.

– Кирилл, ну вы же понимаете, что продается все. Вопрос только в цене, – игнорировал мои слова Рома. – Мне очень понравилась квартира, и я хочу ее купить.

– Мне надо подумать, – ответил я.

Я действительно не хотел расставаться с этой квартирой. И хотя Рома предлагал мне очень хорошие деньги, учитывая, что покупал я ее гораздо ниже рынка, мое третье детище почему-то было для меня особенно ценным. Впрочем, потом сентиментальный настрой сменился холодным разумом бизнесмена. К тому моменту я уже накопил приличный опыт и в подборе объектов, и в технологиях ремонта. Потому мог купить и построить для себя не менее привлекательный вариант после продажи квартиры на Боровой. Но тут опять вставал вопрос об ипотеке. Поэтому я взял трубку и набрал своего банковского брокера.

– Кирилл, вы не перестаете меня удивлять! – раздался восхищенный голос брокера после того, как он услышал о моем желании взять новую ипотеку.

– Так я смогу ее получить, если закрою текущую? – усмехнулся я.

– Сможете, но есть более интересный вариант, – ответил брокер. – Как вы смотрите на то, чтобы взять сразу две ипотеки?

– Сергей, как такое возможно? Вы же говорили, что больше трех мне не получить. А сейчас говорите про четвертую, – удивился я.

– Я смогу вам одобрить ипотеку сразу в двух банках. А дальше – дело техники. Нам нужно будет провести две сделки с перерывом не больше недели. Если вы будете стремительнее ветра, то ваша двойная ипотечная нагрузка не успеет попасть в бюро кредитных историй, поэтому оба банка посчитают, что ипотеку вы берете одну-единственную, – рассказал мне схему брокер.

– Умно! – на этот раз восхитился я. – Но есть нюанс. У меня деньги только на одну квартиру, да и то со скрипом. Нужен же первоначальный взнос в 20 процентов. А это полтора-два миллиона, и на стройку – миллиона три.

– Кирилл, вы же попали к настоящему специалисту. У меня есть решение и этой нетривиальной задачи. Мы сделаем для вас завышение, за счет которого сможем обнулить первоначальный взнос.

– Ого. А это как? – с интересом спросил я.

– Очень просто. Вы подбираете квартиру, например, за 10 миллионов. Наш оценщик оценивает ее в 12,5 миллионов, и этот отчет уходит в банк. Далее банк оплачивает 80 процентов покупки. Это и будет 10 миллионов. А первоначального платежа у вас не будет.

– Вот это схема! А это вообще законно? Могут быть какие-то проблемы с банком, если он узнает?

– Кирилл, вы поймите. Для банка здесь только плюсы. Он вам больше денег выдал, а значит, и заработает больше. Так что с точки зрения законности – все в порядке.

– Сергей, вы просто находка. Оформляем!

Я тут же продал Роме квартиру на Боровой и начал искать для себя сразу два новых объекта. Тем временем рынок наконец принял нашу модель, и в Investa потянулись клиенты. Так что перед нами встала необходимость расширения штата.

Артура, который, как оказалось, обладал большим талантом продажника, мы назначили руководителем отдела продаж и наняли ему двоих менеджеров. Затем наняли бухгалтера, поскольку Виктория бо́льшую часть времени посвящала детям. И, наконец, нам пришлось «откусить» у Astra Media Group комнату побольше.

Ну а мы с Данилом решили, что снова пора учиться: компания росла и требовала новых управленческих знаний. Потому мы отправились на уже знакомый мне тренинг Хаббарда по административной технологии.

Этот углубленный курс позволил нам разработать эффективную организационную структуру Investa, состоящую из семи отделений:

– персонал и коммуникации;

– маркетинг и работа с текущей клиентской базой;

– бухгалтерия;

– производство;

– отдел качества и обучения сотрудников;

– продажи, пиар, event;

– административный управленческий отдел.

Каждое подразделение имело свои показатели и статистику, на основе которой мы измеряли их эффективность, а также ценный конечный продукт, понятный и учредителям компании, и ее сотрудникам. Кроме того, после курса Хаббарда мы внедрили финансовое планирование и механизмы оплаты, согласно которым все платежи проводились в определенный день. Таким образом, мы понимали, сколько заработали, куда можем потратить заработанное и на какие именно цели. Причем мы сформировали специальные фонды – фонды стройки, развития, маркетинга, резервов, – из которых и производились все платежи. Все новые процессы нам помогал отстраивать коуч с курса Хаббарда, с которым мы в течение трех месяцев шлифовали нашу оргструктуру.

Расширение штата и окончательный уход Артура в продажи заставил нас искать нового маркетолога. На эту должность мы нашли Евгения, очень сильного специалиста, в задачи которого теперь входило не только размещение на «Авито», «ЦИАНе» и «Яндекс. Недвижимости» и сопутствующие задачи по продвижению, созданию сайта, изготовлению бейджей и визиток, проведению мероприятий, участию в выставках, но и освоение новых площадок в виде социальных медиа.

Также у нас в штате появились исполнительный и технический директора – Елена Терешина и Александр Юртаев. Причем у Саши была огромная компетенция в стройке. Он активно взаимодействовал с Николаем и предлагал множество новых интересных решений, улучшающих наш продукт. А Лена и вовсе стала и остается по сей день нашей палочкой-выручалочкой. Она отлично рулит в качестве исполнительного директора Investa, всегда нацелена на результат и никогда не падает духом в сложных ситуациях.

Мы же с Данилом начали задумываться о том, что пришла пора поработать над личным брендом.

Мы продавали юридически сложный продукт, к которому зачастую инвесторы относились с недоверием. Ведь они должны были заплатить два-три миллиона рублей за комнату в убитой коммуналке, надеяться, что мы сделаем из нее уютные и функциональные апартаменты и в дальнейшем обеспечим им стабильный пассивный доход.

При этом нашей компании было всего несколько месяцев от роду. В отличие от застройщиков, у нас не было ни отдельного шикарного офиса, ни шоурума, ни красивых девочек-менеджеров, ни безупречной многолетней репутации. Именно поэтому нам был важен личный бренд, подчеркивающий нашу экспертность и вызывающий доверие. Для этого мы создали аккаунты и начали вливаться в соцсети. И вот эта история стала для меня очень непростой.

Я откровенно не любил публичных выступлений и съемок. За все годы своего предпринимательства снялся один раз в ролике для Astra Media Group. И этот опыт для меня был очень тяжелым, даже, откровенно говоря, неприятным.

– Кирилл, пойми, нам нужна узнаваемость, – убеждал меня Евгений. – Люди должны тебя знать, понимать, что ты профи, который отлично ориентируется в теме, и доверять твоей экспертизе. Нам нужно проводить мероприятия. Ты должен выступать с публичными презентациями, участвовать в бизнес-завтраках и освещать это все в социальных сетях.

– Слушай, Жень, я предприниматель, а не телезвезда, – отмахивался я.

– Кирилл, тут, как говорится, ничего личного – только бизнес, – продолжал убеждать меня Евгений. – У нас появились конкуренты. Они все подсвечивают через YouTube, Instagram и Facebook[22]. Их знают лучше. И, соответственно, идут к ним, а не к нам.

Что ж, правда в словах Евгения была, и мне пришлось преодолевать природные замкнутость и необщительность. Я решил обратиться к специалисту. Парня звали Вячеслав Шитиков, и он оказался просто божественным оратором с невероятно красивым голосом и потрясающей техникой речи. Я записался к нему на курс.

– Ну что, Кирилл, – начал он, – как и в любом важном процессе, мы должны поставить с тобой цель. Чего ты хочешь достичь по завершении курса?

– Слава, хочу говорить, как ты.

– Это неправильная цель, – улыбнулся он. – Подумай еще.

– Да все просто на самом деле. Хочу нормально говорить на камеру и быть в состоянии выступить на сцене с презентацией нашей компании и продукта.

– О, а вот это в точку, – оживился Слава. – Так и фиксируем.

– Только вот, думаю, эта цель сложно достижима. Я панически боюсь выступать, а перед камерой весь текст забываю.

– Не переживай и предоставь все мне, – поднял ладони в успокаивающем жесте Слава. – Я и заикам речь ставил, и выводил на сцену людей, которые уже давно потеряли надежду публично выступать. Пойми, страх выступлений в рейтинге страхов идет на втором месте после страха смерти. Так что это нормально. И я знаю, как здесь нужно работать.

В процессе обучения я чувствовал себя не то что не в своей тарелке, а ощущал непреодолимое желание покинуть учебную комнату.

Эти несколько месяцев занятий по коммуникации и ораторскому мастерству давались мне очень тяжело. Однако после первых же недель занятий я начал более спокойно реагировать на камеру, а публичные выступления в нашей небольшой группе перестали вызывать у меня неприятный холодок в груди.

Тем временем нас с Данилом стали приглашать в бизнес-клубы с тем, чтобы мы рассказали о нашем проекте.

Данил, само собой, разливался соловьем. А я, к собственному удивлению, стал если не Цицероном, то вполне себе годным спикером. Окончательную победу над своей застенчивостью я одержал после выступления на московском мероприятии «Клуба миллионеров», куда нас пригласил Максим Темченко.

Это была самая большая аудитория, перед которой мне предстояло выступать.

Пульс зашкаливал, и нешуточно тряслись руки. Я должен был рассказать про свой проект 500 московским предпринимателям. За 20 минут до вступления я набрал Славу.

– Слава, это финиш. Я не знаю, как это сделать. Там почти Олимпийский. Что я им скажу? Что они обо мне подумают? Там же публика серьезная. А я тут со своими коммуналками…

– Кирилл, отлично, что позвонил. Послушай меня очень внимательно. Общаясь с тобой, я понял, что ты человек очень скромный и слабо осознаешь свои результаты. Давай по факту: ты предприниматель с пятнадцатилетним стажем. Запустил более десятка проектов. Сейчас вы вообще рвете рынок, упаковав и запустив уникальный продукт в недвижимости. За пару лет вы привлекли полмиллиарда рублей. Ты вообще понимаешь, как это мощно?! И это только начало! Ну и, конечно, тот факт, что Макс Темченко пригласил тебя к себе в клуб на выступление, однозначно говорит о том, что ваш кейс ему – а значит, и членам его клуба – интересен. Так что 20 приседаний, гимнастика рта и вперед – глаголом жечь сердца людей. Да, и вот еще что: тебе не нужно никому ничего доказывать со сцены. Ты уже все доказал своими результатами. Просто поделись этим с публикой. Покажи, что можно построить бизнес без стартового капитала и опыта в нише. Заряди людей на подвиги. Давай! У тебя все получится!

– Спасибо, Слав, это лучшая речь, которую ты мог выдать! Теперь точно справлюсь!

Тогда я зажигал на сцене для 500 совсем не последних бизнесменов страны. После завершения речи я почувствовал себя и впрямь телезвездой: меня обступили предприниматели и журналисты, и я еще долго давал им интервью, рассказывая о нашем проекте. С тех пор публичные выступления стали для меня регулярными, и я, честно признаться, научился получать от них удовольствие.

И тут в моей жизни снова появился Рома Маслов, который в итоге оказался «засланным казачком».

– Ребят, ваши апартаменты сдаются на ура! – жизнерадостно объявил он, появившись у нас в офисе. – Доходы растут как на дрожжах!

– Мы рады за тебя и за нас! – улыбнулся я.

– Поэтому я хочу еще одну квартиру! – объявил Рома.

Этим желанием он нас, конечно, обрадовал, и мы, не мешкая, стали подыскивать ему новый объект. Довольно быстро я нашел подходящую квартиру с идеальной планировкой на 12 студий.

Мы начали ремонт, во время которого Рома, к моему удивлению, зачастил на нашу стройку и стал задавать весьма специфические вопросы по поводу проделываемой работы. А перед последней выплатой за объект предложил встретиться и обсудить пару моментов.

– Парни, привет! – все так же жизнерадостно начал он. – Держите последний транш. Вы отлично поработали! Мне кажется, этот вариант будет лучшим из ваших трех объектов!

– Эх, Ром, и не говори! У самого сердце кровью обливается, что он не наш, – улыбнулся я. – Ну да ладно. Еще найдем.

– Даже не сомневаюсь! – ответил Рома.

– Кстати, не хочешь у нас еще один объект приобрести? – спросил я. – У меня на примете есть парочка достойных вариантов.

– Кирилл, как раз об этом и хотел поговорить. – Рома сменил свой тон на серьезно-деловой. – Я подробно погрузился в вашу модель, и она меня действительно впечатлила. На примере последнего объекта полностью разобрался в стройке.

– Да, ты был там как заправский прораб, – кивнул я. – И что-то мне подсказывает – не просто так.

– Кирилл, я к тебе очень хорошо отношусь, поэтому открою все карты, – дружелюбно посмотрел он на меня. – Как ты знаешь, у меня есть своя управляющая компания, поэтому на первых двух объектах я обкатал все бизнес-процессы по управлению таким форматом недвижимости. Так что теперь запускаю компанию, аналогичную вашей.

– Ого! Неожиданный поворот, – удивленно сказал я. – Он объясняет, почему ты не вылезал с нашей стройки.

– Да, именно так, – согласился Рома. – Хотел разобраться во всех деталях. Только давай без обид.

– Ясно, – сказал я. – Что касается обид – то, конечно, нет. Ты купил у нас три больших объекта, стал самым крупным клиентом, и я тебе за это благодарен. Ну а здоровая конкуренция позволит нам быстрее и качественней развиваться. Так что – добро пожаловать на рынок доходной недвижимости!

В итоге Рома открыл компанию Maslov Group, которая несколько лет проработала в направлении реновации коммунальных квартир по абсолютно идентичной модели. И стала серьезным игроком на этом рынке, который постоянно дышал нам в спину и заставлял двигаться вперед быстрее.

2018 год остался в моей памяти еще и тренингом «Матрица» от «Клуба миллионеров». Услышали мы о нем с Данилом еще на тренинге у Максима Темченко. Двухнедельный курс проводился на специально арендованном острове в Таиланде. Причем это было не туристическое место, а вполне себе необитаемый остров.

Точное содержание тренинга личностного роста хранилось в строгом секрете, но люди приезжали оттуда настолько заряженными и «переформатированными», что мы с Данилом дали себе слово непременно съездить. В итоге Данил поехал весной без меня – в марте у меня родилась долгожданная дочь, так что мне в тот момент было не до тренинга.

Вернулся мой бадди действительно другим человеком. Он не то что излучал энергию и энтузиазм, а испепелял ими окружающих. Поэтому я с удовольствием отправился в Таиланд осенью, несмотря на то что это двухнедельное удовольствие стоило полмиллиона рублей. Конечно, тренинг мне очень многое дал и сильно повлиял на дальнейшее развитие наших проектов. Увы, более подробно об этом курсе я рассказать не могу – его содержание я должен хранить в тайне.

* * *

Летом мы начали готовиться к сделке по совершенно фантастическому проекту. Сразу две квартиры на Загородном проспекте, всего в 50 метрах от знаменитых «Пяти углов» и улицы Рубинштейна и в 500 метрах от Невского проспекта. И это была самая лучшая локация из тех, что мы предлагали ранее. Обе квартиры площадью по 180 квадратных метров состояли из девяти комнат каждая и находились друг над другом, на первом и втором этаже.

После консультации со специалистами выяснилось, что мы можем согласовать нужную нам перепланировку, если поменяем в обеих квартирах «мокрые» точки и расположим их друг под другом. Конечно, такой вариант упускать было нельзя, тем более что цена выходила более чем приемлемая – 80 тысяч за квадратный метр.

Я решил взять квартиру на первом этаже для себя, поскольку она идеально подходила по критериям одной из двух одобренных Сергеем ипотек, а на втором – для инвесторов. И это несмотря на аховое состояние квартир с так «любимыми» нами текущими, прогнившими трубами, осыпающейся штукатуркой, провисающими потолками и на ладан дышащими перекрытиями. Кроме того, одна из комнат пострадала от пожара, во второй был устроен наркопритон со стенами, разрисованными граффити, и полами, усыпанными шприцами. В третьей комнате находился бордель с обилием использованных презервативов.

Сделка по квартире на первом этаже прошла почти спокойно. Правда, нужно учесть, что в ней принимали участие десять продавцов и я – ее единственный покупатель.

А вот квартира на втором этаже обернулась нашим первым фиаско.

Как всегда, в кабинет нотариуса набилась целая толпа – порядка 20 человек: весьма пестрая публика из продавцов коммуналки и их агентов. Разумеется, все они начали делиться эмоциями и озвучивать суммы, которые они выручат от продажи. И вдруг на пятом часу сделки со стула поднялась манерная дама.

– Так, господа-товарищи, меня не устраивают ваши условия! – громко сказала она.

– А вы кто вообще такая? – раздался мужской голос. – Что-то я вас не припомню.

– Владелица пятой комнаты, – важно сказала дама. – Я не живу в вашем клоповнике, слава богу! Но не понимаю, почему мою комнату покупают по более низкой стоимости? На сто тысяч меньше, чем у других!

– Раз не живете, так радуйтесь, что вашу халупу вообще покупают, – холодно бросила другая дама.

– Мадам, вы же согласились на эту сумму, – поднялся весьма развязного вида парень. – Я, как ваш агент, выбил вам прекрасную цену с учетом того, что ваша комната на пять метров меньше остальных!

– Неправда! – резко выкрикнула дама. – У Павловых комната меньше моей, но ровно такая же цена. Вы непрофессионально работаете!

– Господа, прошу успокоиться! – взялся за дело Данил. – Подготовка к сделке продолжалась несколько недель. Все вы дали согласие на продажу. Какие теперь могут быть вопросы?

– Вопрос только в том, что вы предлагаете всем разные суммы, – поднялся краснощекий мужчина. – Я тоже хочу больше денег.

– Нет, вы мне объясните, что за безобразие! – почти визжала манерная дама на своего агента. – Вы мой агент или нет?! Так отстаивайте мои интересы!

– Скажите спасибо, что я вообще согласился участвовать в этой многоходовке, от которой ни уму ни сердцу! – начал наглеть агент.

– Да как вы смеете разговаривать со мной в таком тоне?! – взвилась манерная дама.

– Уважаемый, – мрачно посмотрел на агента Данил. – Вы все-таки риелтор. Ведите себя профессионально!

– А ты кто вообще такой, чтобы мне указывать? – высокомерно посмотрел агент на Данила.

– Я юрист, который собрал сделку и нашел покупателей на вашу коммуналку, – медленно процедил Данил. – И я ее полностью подготовил. А вы сейчас ее просто развалите своим непрофессионализмом.

– Да ты хапуга! За копейки скупаешь классные объекты! Наживаешься на горе людей, вынужденных жить в скотских условиях! – скривился в ухмылке агент.

– Правильно, – подлила масла в огонь манерная дама. – Именно хапуга!

И тут Данил сорвался. Он подскочил к агенту и схватил его за грудки:

– Слышь, лузер! Из-за тебя тут все валится! Ты – полное ничтожество, а не риелтор!

– Сам ты лузер! – вцепился в него агент и занес кулак.

– А ну, пойдем выйдем, я объясню тебе, кто из нас лузер! – Данил попытался подтащить агента к двери.

Но тут к ним подскочил нотариус.

– Так, это что такое?! – попробовал он разнять Данила и агента. – Вы что себе позволяете?! Вы где находитесь?! Немедленно прекратите!

Кое-как разняв драчунов, нотариус сел на свое место, надел очки и, не поднимая взгляда от документов, сказал:

– Так, я эту сделку проводить не буду! Всем спасибо, всем до свидания!

Так мы сорвали нашу первую сделку.

Заведенный Данил, с трудом удержавшийся от физической расправы над риелтором, все же смог доехать до офиса, где я несколько часов успокаивал его и приводил в чувство. Конечно, мне были понятны его эмоции, но все-таки этот срыв был непрофессиональным поведением, из-за чего от нас уплывал такой лакомый объект.

– Дань, надо успокоиться и провести с продавцами новые переговоры, – взывал я к разуму друга.

– Я палец о палец не ударю по этой сделке, – мрачно отвечал Данил. – Ты понимаешь, что новые переговоры возможны только при варианте повышения цены?

– Ну что поделаешь, придется пойти на это, – вздыхал я. – Я посчитал, что даже если мы увеличим цену на миллион, то все равно сможем заработать на этом объекте. Причем это будет наш лучший отель на 19 юнитов. Он будет отлично сдаваться, и мы сможем компенсировать потери благодаря более высокой арендной ставке в этой локации. Да, мы потеряем деньги, но сделаем выводы и в будущем поменяем технологию проведения сделки. Ошибаться – это нормально. Главное – учесть недочеты в дальнейшей работе.

– И все равно, – качал головой Данил. – Я эту сделку вести не буду.

– Знаешь, а ты, наверное, прав, – согласился я с Данилом. – В тебе слишком много эмоций. Наверное, нам пора подыскать более хладнокровных людей на сделки.

Так в нашей компании появились Дина и Артем.

Мы извинились перед нашими инвесторами, провели переговоры с продавцами, в результате которых стоимость коммуналки увеличилась на миллион рублей. Конечно, этот расход взяла на себя Investa, потому что увеличивать стоимость для инвесторов в такой ситуации было бы некорректно.

Дина и Артем вели сделку, внимательно следя за тем, чтобы продавцы не обсуждали между собой ее подробности. Они заводили участников сделки к нотариусу группами во избежание балагана на подписании. И на этот раз все прошло успешно.

Добавлю, что Дина и Артем штатными сотрудниками Investa не стали, оставаясь в роли свободных художников. Однако это не помешало им быть очень эффективными членами команды.

Артем взял на себя поиск и предварительный просмотр квартир, а Дина занималась проведением сделок. Ребята были полной противоположностью друг друга. Артем был очень общительным, харизматичным и коммуникабельным, мог найти общий язык и решить любые вопросы с любым собственником – от спившегося полубомжа до сноба «аристократических кровей». Дина же была очень серьезная, педантичная и молчаливая. И я поражался ее усидчивости, с которой она занималась рутинной работой. Увы, она у нас надолго не задержалась, а вот Артем работает и по сей день.

К концу лета 2018-го у нас уже было пятеро продажников, работавших в «Битрикс24». Появился отличный сайт, хорошая полиграфия: каталоги, визитки и листовки. На нашем балансе уже числилось 16 квартир, и в Investa пошли первые крупные клиенты. Двое из них купили у нас большие лоты – 200-метровую квартиру на Петроградке и 140-метровую в районе питерского Золотого треугольника.

Поэкспериментировав с десятком бизнес-проектов, к своим 38 годам я уже знал, чего хочу от бизнеса.

Мне хотелось не просто запустить очередной локальный проект. Я мечтал о чем-то существенном и масштабном. Я жаждал давать максимум пользы как можно большему количеству людей. Иметь социально направленную составляющую бизнеса и влиять на город, а может даже и на страну. И в моем новом проекте все это получалось.

В нем я насчитал четыре целевые аудитории, получавшие реальный профит от нашей деятельности:

1. Инвесторы, которые могли покупать доходную недвижимость в самом центре города с низким порогом входа и получать с нее 12–15 % годовых.

2. Туристы, которые могли жить в комфортных студиях со всеми удобствами и по цене ниже гостиничной. В отличие от отелей, у нас были кухни, что давало возможность экономить на ресторанном питании и при необходимости оставаться не только на несколько суток, но и на несколько недель по комфортной цене.

3. Жильцы неликвидных коммуналок, которые десятилетиями не могли выехать из своих ужасных квартир, благодаря нам наконец улучшали жилищные условия.

4. Жители подъездов, где мы покупали квартиры, – поскольку наши строители приводили в порядок и парадные, находившиеся, как правило, в отвратительном состоянии, и даже меняли прогнившие коммуникации у соседей во избежание коммунальных аварий.

Да, сейчас это называется социально-ориентированный бизнес, но мы занимались им и тогда. Не потому, что пытались добавить очков в свою карму. Мы не только хотели зарабатывать деньги, но и нести пользу окружающим. И, конечно, были уверены, что рая в отдельно взятой квартире посреди коммунального ада не бывает.

Сезон 2018-го мы закрыли с большим успехом.

У нас уже было в активе 20 квартир, и Евгений, наш маркетолог, предложил провести, так сказать, отчетное мероприятие для инвесторов. В начале ноября мы собрали порядка сотни наших клиентов, рассказали им о наших результатах и планах на будущее.

Мне было очень приятно видеть блеск в глазах инвесторов, которые получили доходность на уровне 12,7 % годовых и собирались вкладываться в наши новые проекты. На этой мажорной ноте я улетел на «Матрицу» в Таиланд, оставив Investa на исполнительного директора Елену Терешину, а «Гости любят» – на Михаила.

Сразу после двухнедельного незабываемого тренинга я продолжил путешествие. Сначала думал рвануть в Китай. Но потом решил, что пять дней, которые у меня оставались, – это слишком мало для Поднебесной. Поэтому отправился в Макао, азиатский Лас-Вегас. Крошечное государство, расположенное всего на 27 квадратных километрах, поразило меня своим размахом: обилие казино и роскошных гостиниц, в которых предлагались развлечения на любой вкус – от цирка «Дю Солей» до концертов мировых звезд, да еще и красочных программ в игорных заведениях.

В казино я не пошел, поскольку человек не азартный, а вот Macau Tower – местная телевизионная башня и самый высокий в мире банджи-джампинг – меня заинтересовала. Признаться, я подумывал прыгнуть с высоты 338 метров, чтобы пролететь за шесть секунд 233 метра со скоростью в 150 километров в час. Но на тот момент у меня не было опыта ни в подобных прыжках, ни в прыжках с парашютом или зиплайне[23].

Так что, поднявшись на этаж для прыжков, я минут сорок наблюдал за смельчаками, которых окутывали облака, и смотрел вниз, ощущая себя в самолете. Поразмыслив, я решил отложить Macau Tower на следующий раз и вернулся в гостиницу. Кстати, отели в Макао – замечательные, причем ниже четырех звезд заведений просто нет. Я, например, арендовал прекрасную «пятерку» всего за пять тысяч в сутки.

Исходив Макао вдоль и поперек, я сел на паром и через несколько часов вышел в Гонконге. Специальный административный район КНР расположен на Цзюлунском полуострове и еще на 260 островах, самый крупный из которых, собственно, Гонконг, площадью около 81 квадратных километра. И это был разительный контраст после Макао.

Сначала я долго искал отель поближе к центру города, но предложений было мало, причем с гигантскими ценниками. В итоге мне попался «гуманный» вариант – средненькая «трешка» за 13 тысяч в сутки. В Макао, напомню, я снимал «пятерку» за пять.

За эти деньги мне предложили семиметровый номер, где 80 % места занимала кровать. Кое-как в этот «апартамент» был втиснут микрошкаф, еще полтора квадрата занимал санузел. Но вишенкой на торте оказалось соседство гостиницы с крематорием, из-за чего рядом с отелем стоял, скажем так, специфический запах, но об этом, конечно, на бронирующей площадке не писали. Зато до центра было не больше километра.

На следующий день я принялся изучать Гонконг, и он меня… не впечатлил. В стеклянных витринах уличных кафешек висели разнообразные части туш непонятных животных мерзкого вида, которые не вызывали, а напротив, отбивали аппетит. Кафе и рестораны своей кухней меня тоже не восхитили, а ценник возмутил: посредственный обед из двух блюд стоил три тысячи рублей.

Помимо дороговизны, Гонконг оттолкнул и грязью.

Что же касается впечатлений, то знаменитое лазерное шоу «Симфония огней»[24] в гавани Виктория меня не восхитило совсем. Ей-богу, наши «Алые паруса» гораздо круче.

А вот самая длинная канатная дорога «Нгонпинг 360» протяженностью в 5,7 километров, которая, кстати, используется и как общественный транспорт, а также статуя большого Будды весом в 250 тонн и высотой в 34 метра произвели на меня более приятное впечатление.

В общей сложности я отсутствовал почти месяц и бо́льшую часть времени находился почти без связи.

Вернувшись в офис, я был очень приятно удивлен. Елена и Михаил отчитались об отличных результатах. Продажи шли четко в соответствии с планом. В эксплуатацию были введены два новых объекта, и загрузка отелей, несмотря на «низкий» сезон, оказалась на приемлемом уровне. Тогда я понял, что теперь могу уделять меньше внимания «операционке» и сфокусироваться на более важных и интересных для себя задачах: обучении, подборе объектов, развитии личного бренда и продвижении компании.

Но если где-то прибывает, то, как известно, где-то и убывает. В моем варианте убывала Astra Media Group.

Сначала я все-таки порывался предпринять попытки вдохнуть в нее жизнь, но потом пришел к выводу, что все когда-то кончается и в истории с моей звездой пора ставить точку. Поэтому я решил продать компанию.

Покупателя я нашел достаточно быстро, и цену за Astra Media Group мне предложили вполне достойную. В середине 2019 года я оформил сделку по продаже и вздохнул с облегчением – «звездный путь» завершился.

Но тут вновь встал вопрос с офисом. Тот, что мы делили с Astra Media Group, для нашей Investa был слишком велик, да и располагался далеко от центра. А нам, предлагающим лоты в самом сердце города, нужна была штаб-квартира в исторической части Питера.

Поэтому я начал искать для Investа новый дом. И нашел идеальный вариант с точки зрения цены и локации. Офис располагался в самом сердце Северной Пальмиры – в мансарде с видом на Исаакий.

Как пошутил один из инвесторов, придя в наше новое представительство: «Идеальная локация, достойная пяти звезд. С ремонтом на уровне хороших трех звезд. И все это по цене хостела».

Правда, въехали мы в этот офис чуть позже, в середине 2019 года.

Так что это был тот период моей жизни, когда на стену можно было вешать плакат с надписью: «Жизнь удалась!»