Вложения в недвижимость являются едва ли не самым популярным у россиян видом инвестиций. Те, кто покупают инвестиционную недвижимость, рассчитывают на доход от ее аренды и на доход от роста ее стоимости. Россияне покупают недвижимость не только в России, но и по всему миру.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы вложений в недвижимость и сравним их с вложениями в акции.

Плюсы можно выделить следующие.

1. Инвестиция в недвижимость реальна, ее можно увидеть и потрогать.

2. Цены на недвижимость действительно растут.

Источник: https://www.globalpropertyguide.com/home-price-trends.

3. Также следует учитывать доход от сдачи недвижимости в аренду. Он зависит от страны, города, локации, от того, кто и как этим управляет. В среднем доход от сдачи в аренду колеблется от 3 до 8 % инвестированной суммы.

4. Необходимо также учесть налоги на покупку недвижимости и ежегодные налоги на недвижимость. Эти налоги зависят от стоимости недвижимости, ее местоположения (страна, провинция, город). Приведем усредненные показатели.

Цифры меняются время от времени в связи с изменениями законодательств стран.

Также в некоторых странах при продаже недвижимости есть налог на прибыль, которую вы получили от роста стоимости вашей недвижимости. Например, в США этот налог составляет до 20 %, в Израиле до 50 % от прибыли.

Поскольку налог на покупку в среднем составляет 6 %, то вам требуется вложить 106 % от стоимости недвижимости в ее покупку. Это уменьшает средний доход от роста недвижимости до 3,13 %.

Известные ученые, авторы ежегодного Global Investment Returns Yearbook Элрой Димсон, Пол Марш и Майк Стонтон подсчитали, что средняя реальная (с учетом инфляции) доходность жилой недвижимости в 11 странах в 1900–2017 годах составила 1,3 %, в США – 0,3 %.

Теперь о минусах прямых инвестиций в недвижимость.

1. Через 20–30 лет потребуется капитальный ремонт, это серьезные затраты.

2. Не всегда удается сдать недвижимость день в день при смене арендатора. Бывает, что объект простаивает несколько месяцев. Это уменьшает прибыль от аренды. При этом некоторые расходы приходится оплачивать, даже если нет арендатора.

3. При сдаче недвижимости в аренду часто приходится платить риелторам. Эти дополнительные расходы тоже надо учитывать.

4. Сумма входа в недвижимость достаточно высокая по сравнению с инвестициями в ценные бумаги. Большинству людей на покупку недвижимости необходимо копить средства в течение довольно длительного времени или брать кредит.

5. Невозможность частичной продажи. Если вам вдруг потребовались деньги, вы не можете продать недвижимость на 5 или 10 тысяч долларов, вам нужно продавать объект целиком.

6. Низкая по сравнению с ценными бумагами ликвидность недвижимости. Продажа недвижимости, если вы не делаете больших скидок, занимает от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от объекта и цены.

Если вам нравится инвестировать в недвижимость, но вы хотите избежать описанных выше проблем, то надо иметь в виду, что на фондовых биржах существуют специальные ценные бумаги – REIT (Real Estate Investment Trusts). REIT – это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. Подобные фонды специализируются на разных видах недвижимости: офисы, апартаменты, склады, больницы, торговые центры, гостиницы. При этом они по американским законам должны выплачивать в качестве дивидендов не менее 90 % своего дохода. Акции REITs обращаются на фондовой бирже. И вы можете их быстро и легко купить и продать.

Кроме того, существуют ETF недвижимости, которые инвестируют в акции нескольких RIETs. Купив акцию такого ETF, вы как бы покупаете сразу много разных REITs и тем самым снижаете свои риски за счет усреднения доходности нескольких REITs.

ETF недвижимости позволяют более точно сравнить вложения в недвижимость с другими инвестициями на фондовом рынке, поскольку все цены и их динамика легко отслеживаются.

Доходность ETF недвижимости оказывается невысока. Например, среднегодовая номинальная доходность ETF VNQ за последние 5 лет составляет 4,64 % годовых, а за последние 10 лет – 6,25 %. Или в реальном выражении (с учетом инфляции) – 1,6–3,2 % годовых в среднем.

Стоит иметь в виду, что эти цифры отражают реальную доходность по управлению, а также купле-продаже тысяч конкретных объектов недвижимости, собранных сначала в REITs, а потом в ETF недвижимости. И эти конкретные объекты недвижимости управляются лучшими менеджерами по недвижимости. Поэтому указанные цифры средней доходности хорошо отражают статистическую картину доходности рынка недвижимости в США за последние 5–10 лет.

Сравним эти цифры с широким рынком акций США. Например, с ETF VOO, который копирует индекс рынка крупных и средних компаний США S&P 500 (а не только REIT). Этот индекс рос в среднем за последние 5 лет на 15 % годовых, а за последние 10 лет – на 12,82 %. Соответственно, в реальном выражении (с учетом инфляции) рост составил 9,8–12 % годовых в среднем.

Таким образом, сравнение ETF REITs с доходностью всего рынка показывает, что вложения в недвижимость приносят инвестору существенно меньшие доходы, чем простое вложение в индекс S&P 500.

Понятно, что все вышеприведенные оценки – это оценки средних показателей. Вам может повезти, и вы получите от вашей конкретной недвижимости большую отдачу. Но в среднем доходность недвижимости сильно отстает от доходности рынка акций.