Как вы уже догадались, я не из тех, кто инвестирует, надеясь заработать деньги медленно. Я, наоборот, довольно агрессивен.
Я считаю, что недвижимость – это безусловно лучшая инвестиция, особенно для начинающих.
Давайте подумаем об этом. Первое правило гласит: деньги делаются, когда вы покупаете, а не когда продаете. Предположим, у вас есть 100 000 евро для инвестирования. Как вы знаете, недвижимость в большинстве случаев является отличной инвестицией.
Какое богатство в сфере недвижимости вы можете приобрести, вложив 100 000 евро?
Вы можете купить недвижимость стоимостью 100 000 евро, или, при 50 %-й ипотеке даже недвижимость стоимостью 200 000 евро. Или, при ипотеке в 66 % недвижимость стоимостью 300 000 евро, или, при ипотеке в 80 % недвижимость стоимостью 500 000 евро. Для приобретения недвижимости обычно используются банковские кредиты.
На самом деле банки не выдают деньги на покупку акций, облигаций, бриллиантов или золота, а выдают их на покупку недвижимости. Подумайте вот о чем: если бы банки не считали, что этот бизнес по своей сути безопасен, стали бы они ссужать вам деньги под низкую ставку? Если у вас есть фирма, знайте, что банки ссудят вам деньги по гораздо более высокой ставке. В инвестировании в недвижимость преимущество кредитного плеча вполне очевидно.
Если вы купили недвижимость стоимостью 500 000 евро с ипотекой 80 %, и стоимость этой недвижимости выросла на 10 %, то есть на
50 000 евро, то доходность ваших первоначальных инвестиций в размере 100 000 евро – суммы, необходимой для получения ипотеки, – уже составляет 50 %. С другой стороны, если ваши акции подорожают на 10 %, ваши акции вырастут со 100 000 евро до 110 000 евро, то есть доход составит всего 10 000 евро. Это справедливо для большинства инвесторов в акции. Понятно, что рычаг действует в обоих направлениях: если все упадет на 10 %, я получу убыток в обеих ситуациях.
Почему инвестирование в недвижимость является одним из лучших?
Исследование, которое я провел, показало, что если бы я разместил 10 000 евро в инвестиционные фонды с 1995 по 2005 год, то сегодня у меня было бы 17 870 евро. 78,70 % роста за 10 лет. Если бы с той же цифрой была приобретена недвижимость стоимостью 100 000 евро, то есть с авансом в 10 000 евро и кредитом в 90 000 евро, то сегодня, через 10 лет, недвижимость стоила бы 168 400 евро. Это означает, что 10 000 евро принесли бы доход в размере 68 400 евро. Это 684 % за 10 лет. Даже если посчитать несколько процентных пунктов стоимости ипотеки, все равно получается большая разница.
Рассмотрим другой пример. Предположим, у вас есть 20 000 евро для инвестиций. У вас есть два варианта:
• инвестировать в фонд, который приносит в среднем 5 % годовых, чтобы через 12 лет у вас было 35 917 евро;
• инвестировать 20 000 евро в дом стоимостью 200 000 евро, взяв банковский кредит в размере 180 000 евро. Предположим, что, сдав этот дом в аренду, этой суммой вы покроете взносы по ипотеке и расходы на содержание кондоминиума, не зарабатывая даже 1 евро; если недвижимость переоценивается на 5 % в год, то через 12 лет она будет стоить 359 171 евро, и, следовательно, ваши первоначальные 20 000 евро превратятся сегодня в 159 171 евро. Довольно большая разница! Не говоря уже о приросте капитала от погашения части ипотеки. Фактически, взнос, выплачиваемый арендатором, содержит в себе как процентные начисления, так и долю капитала.
Когда вы покупаете недвижимость стоимостью 100 000 евро, какова ее стоимость?
Возможно, вас обманули, и вы потратили 100 000 евро на здание стоимостью 90 000 евро. Или же возможно, вы заплатили 100 000 евро за недвижимость стоимостью 150 000 евро и закрыли хорошую сделку. Но подумайте: если бы оценщик банка оценил недвижимость в 90 000 евро, как вы думаете, банк все равно дал бы вам деньги? Нет. С недвижимостью трудно обмануться, потому что разница может составлять несколько процентов, но она никогда не бывает огромной.
Вы думаете, никто не продаст недвижимость стоимостью 150 000 евро за 100 000? В таком случае, когда вы окажетесь перед реальной сделкой, ваш разум не сможет различить и увидеть ее. Вы скажете себе, что это слишком хорошо, чтобы быть правдой. Подобное происходит каждый день: люди, которым приходится срочно уезжать люди, которые меняют города, страны; люди, которые расходятся или разводятся, наследники, которым приходится платить налоги, и т. д. В одних рыночных условиях это проще, в других – менее. Но они существуют. Don’t wanters, то есть те, кто по каким-то причинам вынужден продать недвижимость как можно скорее и больше не хочет ее. Они составляют всего 3 % рынка. И в своих курсах по инвестированию в недвижимость я объясняю, как их найти.
Когда вы покупаете недвижимость стоимостью 100 000 евро, можете ли вы лично сделать что-нибудь, чтобы увеличить ее стоимость?
Конечно! Например, перекрасить стены. Я часто видел дома, купленные за 100 000 евро, перекрашенные и проданные за 120 000 евро. Но как возможно, что 300 евро краски могут увеличить стоимость дома на 20 000 евро? Просто: в обществе, где люди хотят всего и сразу, они часто ленивы и не хотят заботиться о некоторых вещах. Но вы также можете переделать проводку в доме, поменять ванную комнату, установить бронированную дверь или сигнализацию, переделать окна и двери, просто сделать хорошую уборку или привести в порядок сад – все это значительно увеличит стоимость недвижимости. Это как продажа автомобиля с грязным кузовом или чистым и отполированным.
У вас сложится впечатление, что он стоит дороже.
Я хотел бы поделиться с вами несколькими простыми правилами.
1. Покупайте недвижимость только в непосредственной близости от вас и интересуйтесь только квартирами или небольшими домами. Держитесь подальше от остального, особенно от земли и нежилой недвижимости, по крайней мере на первых порах.
2. Выберите зону и станьте в ней экспертом. Читайте отраслевые журналы, сравнивайте оценки, проверяйте цены за квадратный метр. Обратитесь в местные агентства недвижимости и получите информацию.
3. Выявите высокомотивированных продавцов: тех, у кого проблемы с деньгами; кто покидает дом в связи с переездом; кто не хочет заниматься этим объектом; больных; тех, кто получает наследство; у кого есть юридические проблемы (будьте осторожны в этом случае и получите консультацию юриста. Можно заключить очень выгодные сделки, при условии, что вы будете управлять ими с умом, поскольку они имеют дополнительный риск, который нужно знать и управлять им); тех, кто разводится или кто делит компании или продает их. Существует много способов найти высокомотивированных продавцов, например бесплатные объявления в газетах или вы можете спросить агентов по недвижимости, друзей и знакомых, менеджеров банков, аукционов, бизнес-консультантов и юристов.
4. Решите, какую технику рычагов использовать, например деньги третьих лиц. Если у вас нет денег или кредитоспособности, вам нужны партнеры, которые смогут вам помочь. Но когда у вас в руках хорошая сделка, никогда не сложно найти человека, готового инвестировать и разделить прибыль. Даже самые богатые компании в мире нуждаются в партнерах для своей деятельности.
5. Делайте письменное предложение, никогда не заключайте устных соглашений. Получите юридическую консультацию или свяжитесь со мной для получения дополнительной информации о курсах и инвестициях в недвижимость.
6. Купите недвижимость без денег и перепродайте договор. Это абсолютно реально, хотя агенты по недвижимости часто даже не знают, что значит купить и продать договор, то есть заключить договор, в котором вы обязуетесь купить недвижимость (не оформляя ее на свое имя) и перепродать ее, не становясь ее владельцем. Это просто вопрос знаний: если вы думаете, что можете это сделать, то вы также найдете продавцов, готовых продать вам недвижимость, и покупателей, готовых ее купить.
Теперь давайте рассмотрим ограничивающие убеждения.
«Да, но не существует такого понятия, как 80 %-я или 100 %-я ипотека».
Изучите предложения всех доступных банков. Уверяю, вы встретите нужные предложения.
«Не существует таких сделок».
Это одно из ограничивающих убеждений, которое я слышу и от агентов по недвижимости, и от людей, которые зарабатывают этим на жизнь. Наш мозг – это кибернетическая система, и он отправляется на поиски того, о чем его просят.
То же самое происходит и с недвижимостью: если вы ищете выгодные предложения, ваш мозг будет настроен на их обнаружение. Вы начнете замечать, говорят ли люди о том, что вас интересует, чтобы понять, могут ли они быть потенциальными партнерами, или начнете читать объявления в газетах, или, проходя перед витриной с вывеской «продается», оцените, стоит ли звонить. Чтобы стать экспертом в каком-либо секторе или области, нужно совсем немного времени: достаточно взять один из этих бесплатных журналов и начать изучать стоимость однокомнатной квартиры, двухкомнатной квартиры, трехкомнатной квартиры и так далее. Необходимо знать, какова стоимость квадратного метра недвижимости в различных районах, и начинать делать предложения.
Правило номер один в инвестировании в недвижимость гласит: деньги делаются при покупке, а не при продаже. Недвижимость должна быть куплена со скидкой не менее 30 %.
Другое правило – делать предложения, то есть не соглашаться на то, что предлагают агентства и частные лица, а всегда вести переговоры, пытаясь получить лучшую цену.
Если запрашиваемая цена составляет 100, если я предлагаю 100 %, я получаю 100 %-е закрытие сделки. Если запрашиваемая цена составляет 100, а я предлагаю 90 %, я получаю 80 % шансов на закрытие сделки. Если я предложу 80 %, у меня будет около 20 % шансов заключить контракт. Предлагая 70 %, я получу 5 %-ю ставку закрытия сделки по покупке недвижимости. Поэтому не бойтесь: делайте предложения со скидкой не менее 30 %. Они будут отклонены в десяти случаях из 10. Но когда ваше предложение будет наконец принято, вы знаете, что это выгодная сделка.
Во многих языках слово «спекулянт» имеет негативный оттенок и означает того, кто наживается за счет кого-то другого. На самом деле спекулянт – очень важная фигура на любом рынке, поскольку его деятельность помогает успокоить цены и обеспечивает ликвидность рынка.
Как? Очень просто: спекулянт покупает по низкой цене, обычно увеличивает стоимость недвижимости и перепродает ее по цене немного ниже рыночной. Почему? Потому что для инвестора в недвижимость важны ROI и ROE. И чем быстрее он сможет продать недвижимость, тем выше будут расти эти два показателя. Поэтому спекулянт должен и хочет продать быстро. Рынок недвижимости поднимается не из-за спекулянтов, а из-за незрелых инвесторов, которые покупают дома с более низкой реальной стоимостью по любой цене, надеясь, что со временем они вырастут в цене.
Именно так происходит на фондовом рынке: когда масса входит в рынок, это означает, что пришло время выходить или менять стратегию.
Кроме того, спекулянт предлагает ликвидность, то есть делает неликвидный актив, например недвижимость, ликвидным, что выравнивает цены и позволяет избежать резких колебаний рынка.
Подумайте о том, что было бы, если бы существовали только люди, которые покупают недвижимость, чтобы жить в ней, и продают недвижимость только для того, чтобы купить другую. Рынок застопорится, а затраты будут неравными, потому что именно спекулянты ищут возможности там, где их нет, и тратят капитал на строительство, реконструкцию или изменение видов разрешенного использования недвижимости, чтобы сделать ее пригодной для жилья. Тем, кто не спекулирует, будет трудно продавать, если они не смогут найти покупателей, и если на рынке будет меньше спроса. Вполне справедливо, что спекулянт должен получать вознаграждение за эти две важные функции.
Хорошие сделки не ждут вас: их нужно искать; это работа, которая требует упорства и некоторой самоотдачи, но она дает Финансовую Свободу. Иметь деньги и посвятить себя получению новых доходов означает иметь больше времени и больше денег для улучшения качества нашей жизни и жизни наших близких. Нет никакого волшебства в том, чтобы искать и находить недвижимость со значительной скидкой от текущей рыночной стоимости. Например, я использую Интернет, бесплатные объявления, специализированные газеты по недвижимости, иногда агентов по недвижимости и очень часто получаю новости о людях, которые хотят избавиться от недвижимости. Или они даже не думали продавать, но, когда вы спрашиваете их, хотят ли они продать ее вам, соглашаются. Судебные аукционы или банкротства – еще один хороший способ ведения бизнеса. Вы также можете разместить в газетах объявления типа: «Частное лицо срочно выкупит квартиру или офис», и оставить свой номер телефона. Если с вами никто не связывается, попробуйте немного изменить текст и поэкспериментировать. Интернет и сайты недвижимости также являются прекрасной возможностью для определения потенциальной сделки.
Развивайте свои знания в области инвестиций в недвижимость прямо сейчас. Запишитесь на курс, который покажет вам, как это делается, и даст вам те знания об инвестициях в недвижимость, которые в противном случае вы получили бы благодаря многолетнему опыту.