Роберт описывает преимущества, которые можно извлечь из правил относительно амортизации недвижимости, и рассказывает, как таким образом можно увеличить денежный поток и создать номинальные потери, которые «погасят» ваши доходы по другим статьям.

Предположим, вы покупаете здание стоимостью миллион долларов. Будем считать, что само здание стоит 800 тысяч, а земля, на которой оно стоит, – 200 тысяч. Следующая схема показывает денежный поток, который вы получите от этой собственности. Для начала отметьте, что мы смогли использовать рычаг денег других людей: свели выплату из собственных карманов до 100 тысяч долларов, а 900 тысяч заняли в банке. Так что всего 100 тысяч наличными позволили нам сделать инвестицию в 1 миллион, что помог нам сделать эффект рычага. (Вспомните, что сказал в свое время Роберту банкир: он не предоставит ему денег для покупки акций взаимных фондов, но охотно рассмотрит вопрос о предоставлении ссуды для покупки недвижимости или для создания бизнеса.)

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК

Доход от арендной платы – 148 257

Эксплутационные расходы —67 497

Выплаты по кредиту (сроком на 30 лет под 6,5 % годовых) —68 268

Денежный поток от недвижимости – 12 495

Это означает 12 % чистого денежного потока от инвестированного капитала (12 492 долларов чистого дохода от первоначальной инвестиции в 100 тысяч) БЕЗ УЧЕТА амортизации.

Теперь давайте прибавим к этому скидки на амортизацию, которые предоставляет нам налоговое законодательство. Предположим (поскольку скидки зависят от типа недвижимости), что это многоквартирный жилой дом с квартирами, сдаваемыми внаем. Налоговое законодательство позволяет вам разделить всю стоимость объекта недвижимости (например, жилого дома) на личную собственность (то есть, скажем, сантехнику, карнизы и т. д.) и стоимость самого строения (стены, фундамент, крыша). Первая и вторая имеют разные сроки амортизации. Это тот случай, когда ваш консультант по налоговым вопросам способен оказать вам существенную помощь. Давайте посмотрим, какое воздействие окажет амортизация на ваш доход от указанной выше недвижимости в 1 миллион.

Денежный поток от недвижимости – 12 492

Амортизация компонентов —26 800 – Фантомная скидка

Амортизация строения —21 746 – Фантомная скидка

Чистая налоговая скидка с собственности – 25 994 – Номинальные потери

Вот здесь-то консультант Роберта Том и нашел то, что можно назвать волшебными деньгами. Это та самая скидка с налогов или номинальные потери, созданные фантомной скидкой на амортизацию. Если вы или ваша супруга (супруг) имеете официальную квалификацию как профессионал, работающий в сфере недвижимости, вы имеете право покрыть за счет этой скидки, в 25 994 доллара, любые другие расходы по налогам.

Будем считать, что реальная ставка подоходного налога равна 40 %, тогда указанная скидка сберегает вам 10 398 долларов за счет погашения этих бумажных потерь. А это означает, что чистый доход от недвижимости составит 22 890 долларов.

Денежный поток от недвижимости – 12 492

Сберегаемые в счет бумажных потерь деньги – 10 398

Чистый доход от недвижимости – 22 890

Итак, реальный доход от вложенного капитала составляет 23 %.