В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли. Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.
Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности – цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов – и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.
Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше – в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.
Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.
Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м² общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):
Покупная цена: 70 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $7000
Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец): $0
Расходы на ремонт, оплаченные нами: $35000
Итого: $42000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $ 1825
Потери от простоя (5 %): $91,25
Общий доход: $1733,75
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) и страховка: $208,30
Ремонт и эксплуатация (6 % от рентного дохода): $109,50
Резерв: $50
– Уборка двора: $20
– Комиссия за управление (1 0 % от ренты): $182,50
– Погашение кредита (на 30 лет под 7 %): $419,14
Итого: $989,44
Чистый месячный доход: $744,31
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($744,31 х 12): $8931,72
Капитал, вложенный в собственность $42000
Прибыль на вложенный капитал: 21,27 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.
Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования этой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.
Вот раскладка на другой дуплекс (207 м² общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами)
Покупная цена: 97 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $9700
Расходы на оформление, оплаченные нами: $2910
Расходы на ремонт, оплаченные нами: $ 18000
Итого: $30610
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $ 1600
Потери от простоя (5 %): $80
Общий доход: $1520
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) и страховка: $192
Ремонт и эксплуатация: $96
Резерв: $50
Уборка двора: $25
Комиссия за управление (10 % от ренты): $ 160
Погашение кредита (на 30 лет под 7 %): $580,81
Итого: $1103,81
Чистый месячный доход: $416,19
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($41,19 х 12): $4994,28
Капитал, вложенный в собственность $30610
Прибыль на вложенный капитал: 16,32 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.
Что касается флип-сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.
Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип-сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м², с двумя спальнями и одной ванной):
Покупная цена: 48 тысяч долларов
Первоначальный платеж: $48000
Расходы на оформление, оплаченные нами (оплатил продавец, в данном случае – банк): $0
Ремонт: $250
(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все – от коврового покрытия до шкафчиков на кухне – было новеньким и нетронутым.)
Ежемесячные расходы: –
– Налоги (на имущество) и страховка: –
– Комиссия за управление: –
– Погашение кредита:
– Рентный доход: Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:
Чистый доход: Капиталовложения: $48250
Оценочная цена: $95000
Прибыль на вложенный капитал: –
Общая сумма удорожания собственности: $47000
Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили.
Наши суммарные затраты: $48250
Продажная цена: $94300
– Сумма затрат: $48250
Чистый доход/прирост капитала $46050