Продажа имущества, особенно недвижимого, – одна из самых сложных тем, касающихся налогообложения физических лиц. Наберитесь терпения и не паникуйте – разберемся со всеми основными нюансами шаг за шагом.
Михаил в 2017 году купил новую машину, а в 2019 году продал ее. Так как речь о подержанной машине, цена продажи оказалась ниже цены покупки. Таким образом, прибыли от продажи не возникло, налог платить не с чего, поэтому декларацию Михаил подавать не стал, а спустя пару лет и вовсе забыл об этой ситуации. Вот только в 2022 году Михаил получил из налогового органа требование представить документы, подтверждающие доходы от продажи автомобиля и расходы на его приобретение. Договор купли-продажи 2019 года Михаил нашел, а документы о покупке за 2017 год потерялись. В итоге налоговый орган доначислил Михаилу налог с полной цены продажи машины, уменьшенной на стандартный вычет, равный 250 000 рублей.
Этой неприятной истории могло бы не произойти, если бы Михаил до 30 апреля 2020 года представил в налоговый орган декларацию, в которой отразил бы расходы на покупку и доходы от продажи автомобиля, приложив соответствующие документы.
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, обязательно прочитайте главу 10. Для налоговых нерезидентов в вопросах продажи имущества есть свои нюансы.
Ниже разберем, в каких случаях следует декларировать доход от продажи имущества. Если коротко, ответ звучит так: всегда, когда вы продали что-то, чем владели меньше минимального срока, и получили доход больше суммы вычета. Сумма вычета в свою очередь составляет 1 000 000 рублей для жилой недвижимости, садовых домов, земли и 250 000 рублей для всего остального, а минимальный срок для любого имущества, кроме ценных бумаг (с ними мы разберемся отдельно в главе 6) и недвижимости, – три года. При продаже долей в уставном капитале (хоть они и не считаются имуществом, но стоит о них тоже сказать) минимальный срок владения составляет пять лет, при этом с 2025 года освобождение от налога доходов от продажи долей при превышении минимального срока владения будет применяться только налоговыми резидентами.
Для недвижимости в общем случае минимальный срок равен пяти годам. При этом он может быть сокращен законом субъекта Российской Федерации (проверьте по своему региону[10]). Кроме того, иногда доходы от продажи жилой недвижимости освобождаются от налогообложения независимо от срока владения. Для этого должны быть одновременно соблюдены следующие условия:
Доход получен в период с 2021 года (включительно) или позже.
• У налогоплательщика или его супруга/и двое или больше несовершеннолетних детей или детей в возрасте до 24 лет, получающих очное образование. Либо собственником проданного жилья был кто-то из детей в такой семье.
• В том же году, когда продана недвижимость, или до 30 апреля следующего года налогоплательщик, его жена (муж) или ребенок купили другое жилье.
• Купленная квартира либо больше, либо дороже проданной. Для соблюдения этого условия следует сравнивать кадастровую стоимость, а не цену, установленную договорами купли-продажи.
• Другого жилья в собственности у налогоплательщика и членов его семьи на момент продажи не было. Для соблюдения этого условия учитываются не только жилые помещения целиком, но и доли в праве собственности на жилые помещения, если доли всех членов семьи в другой квартире в сумме составляют больше 50 %.
• Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 рублей.
Если все эти условия соблюдены, доход от продажи жилья декларировать не надо – он полностью освобождается от налогообложения. Иными словами, для семей с двумя детьми, которые продали единственное жилье, чтобы улучшить свои жилищные условия, предусмотрена льгота: доход от продажи имущества для них полностью освобождается от налога.
Если перечисленные условия – все или хотя бы одно – к вам неприменимы, минимальный срок владения недвижимостью может составить для вас не пять, а три года. Это сработает в случаях, если недвижимость:
• получена вами в порядке наследования;
• получена в подарок от члена семьи или близкого родственника: родителей или детей, бабушек или дедушек, братьев или сестер, внуков или внучек;
• получена вами через приватизацию;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением: когда вы берете человека на содержание, а он передает вам права на свое имущество;
• является жилой, а другого жилья или доли в жилом помещении у налогоплательщика, включая совместную собственность с супругом, на момент продажи нет. Исключение составляет жилье, приобретенное в течение 90 дней до даты продажи недвижимости: предполагается, что оно куплено взамен проданному.
Обратите внимание, теперь уже речь идет о любой недвижимости, не только о жилой (для первых четырех пунктов).
Важный вопрос: от какой даты считать срок владения имуществом? Обычно для недвижимости это дата государственной регистрации перехода права собственности. Но у этого правила есть исключения. Так, срок владения недвижимости отсчитывается:
• От даты смерти наследодателя – для унаследованной недвижимости.
• От даты полной оплаты взноса по договору долевого участия – для жилья, купленного по договору долевого участия или иному договору, связанному с долевым строительством.
• От даты полной оплаты приобретенных прав – для жилья, купленного по договору уступки прав по договору долевого участия.
• С учетом срока владения недвижимостью, взамен которой получен проданный объект – для жилья, полученного по программе реновации в городе Москве.
• С даты возникновения права собственности на жилье, подвергшееся перепланировке, – для жилых помещений, созданных в результате раздела или объединения других жилых помещений. (Это правило начало действовать с 2024 года. До этого срок владения после перепланировки начинал течь заново для квартир, возникших в результате перепланировки.)
• С даты приобретения жилья с использованием материнского капитала владельцем сертификата (то есть в общем случае матерью) – для долей в квартирах, оформленных на детей для исполнения обязанности в связи с получением материнского капитала. (Это правило тоже начинает работать с 2024 года. До этого получалось, что при оформлении детских долей срок владения ими начинал течь заново.)
• С даты приобретения исходного земельного участка, если такой участок был разделен или изменен в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд. (Это правило тоже действует для доходов, полученных начиная с 2024 года.)
Обратите внимание: в остальных случаях, когда земельный участок был разделен на несколько участков или иным образом изменен, сроки владения будут отсчитываться с даты регистрации права собственности на земельные участки, возникшие в результате такого изменения.
Таким образом, если вы владели проданным имуществом больше минимального срока, налог можно не платить. Декларацию в этом случае сдавать тоже не надо. Главное – сохранить документы, подтверждающие срок владения. Если в случае с квартирой или машиной можно ориентироваться на дату государственной регистрации в ЕГРН или ГИБДД, с другим имуществом (например, мебелью или компьютерной техникой) без договоров купли-продажи могут возникнуть проблемы.
«А что, при продаже шкафа или детской коляски тоже может прийти налоговая?» – спросите вы. В подавляющем большинстве случаев разовые мелкие сделки по продаже имущества с рук налоговую не заинтересуют. Даже если налогоплательщик не сможет доказать, что владел имуществом больше трех лет, у него сохраняется право уменьшить доход от продажи на имущественный вычет в сумме 250 000 рублей и не подавать декларацию. Так что приходить к тем, кто продал за год имущества меньше, чем на 250 000, налоговикам смысла нет.
Если же вы поставили продажу вещей на поток, риски существенно возрастают. Не исключено, что вас попытаются обвинить в незаконной предпринимательской деятельности. Это чревато не только налоговыми доначислениями, но и уголовной ответственностью. Даже при продаже личных вещей, купленных когда-то для себя, если их общая стоимость за год превысит 250 000 рублей, есть вероятность, что налоговые органы вами заинтересуются. Если вы при этом не сохраните документы, подтверждающие стоимость покупок, у вас могут возникнуть проблемы, как у Михаила из примера в начале этой главы.
Однажды меня спросили: можно ли подтвердить срок владения шкафом фотографиями, опубликованными более трех лет назад в личном аккаунте в соцсети, на которых виден тот самый шкаф? В своей практике я не сталкивалась с такими случаями, но полагаю, что можно: доказательства могут быть любыми. Только в этом случае вам надо будет озаботиться подтверждением «личности» шкафа, доказав, что продан именно он.
Сохраняйте документы, подтверждающие покупку дорогого имущества, в течение всего срока владения и еще как минимум четырех лет после продажи. Они понадобятся для подтверждения срока владения и расходов на приобретение. С кассовых чеков снимайте сразу копии, так как со временем они выцветают.
Рисунок 1. Позаботьтесь о подтверждении срока владения имуществом
Подведем промежуточный итог. Если вы убедились, что владели проданным имуществом на момент продажи больше минимального срока, и сохранили документы, подтверждающие дату приобретения, спокойно живите дальше. Больше вам ничего делать не нужно.
Если оснований для полного освобождения от налога нет, определите величину дохода от продажи. Сделать это просто: доход равен цене, по которой продано имущество. Исключение составляют случаи, когда цена на недвижимое имущество при продаже очевидно занижена – подробнее об этом мы поговорим немного позже.
Если проданное имущество находилось в долевой собственности, доход каждого из собственников определяется в соответствии с его долей – по крайней мере, если между участниками не заключено соглашение об ином порядке распределения дохода.
По имуществу, которое находится в совместной собственности, доход всех собственников определяется в равных долях. Участники при этом вправе согласовать иной порядок распределения дохода.
С учетом требований Семейного кодекса, по которым соглашения о разделе имущества между супругами, как и брачный договор, необходимо заверять у нотариуса, соглашение о распределении доходов от продажи совместной собственности в иной пропорции, нежели 50/50, я рекомендую также нотариально заверить.
Все написанное дальше в этой главе будет касаться только налоговых резидентов, ведь для нерезидентов действуют другие правила, о которых речь пойдет в главе 10. Освобождение дохода от налогообложения по сроку владения работает и для нерезидентов.
Итак, налоговые резиденты при продаже имущества вправе воспользоваться имущественными вычетами, то есть уменьшить доход от продажи. Сделать это можно либо на фиксированную сумму, либо на сумму, равную расходам, связанным с приобретением проданного имущества.
Фиксированный вычет равен:
• 250 000 рублей для любого имущества, кроме жилой недвижимости, ценных бумаг и цифровых активов (с ними разберемся в главе 6). Этот вычет применяется также при продаже долей в уставном капитале;
• 1 000 000 рублей для жилой недвижимости, садовых домов и земли.
Если суммарно вы продали имущества меньше, чем на 250 000 рублей (или на 1 000 000 рублей для жилой недвижимости, садовых домов и земли), налоговую декларацию можно не подавать.
Внимание! При продаже прав по договору долевого участия в строительстве имущественный вычет в размере 250 000 рублей или 1 000 000 рублей не применяется, поскольку имущественные права не считаются в налоговом праве имуществом.
Вместо фиксированной суммы из доходов можно также вычесть документально подтвержденные расходы на приобретение – это тоже вариант налогового вычета.
Иначе говоря, вы сами выбираете, каким образом рассчитать сумму, подлежащую налогообложению. Это может быть:
• цена продажи – 250 000 рублей (либо 1 000 000 рублей для жилой недвижимости или земли) = налогооблагаемый доход;
• цена продажи – документально подтвержденные расходы на приобретение = налогооблагаемый доход.
Клиенты нередко задают мне вопрос: «Я продал одну квартиру и купил другую. Я слышал, что при покупке жилья имущественный вычет равен 2 000 000 рублей. Означает ли это, что я могу уменьшить свой доход от продажи на 2 000 000 рублей?» Это не совсем так. Доход от продажи можно уменьшить на 1 000 000 рублей или на сумму, равную расходам по приобретению того имущества, которое вы продали. Если в этом же году вы купили жилье и раньше не пользовались налоговым вычетом в связи с приобретением жилья, вы вправе дополнительно уменьшить доходы этого года на 2 000 000 рублей. Это другой вид вычета, и его можно применять одновременно с первым. В этом случае при подаче декларации вы сможете зачесть налог, подлежащий возврату в связи с покупкой квартиры, в счет налога, подлежащего уплате в связи с продажей. Общая сумма уменьшения налогооблагаемого дохода составит 3 000 000 рублей или расходы на покупку проданной собственности + 2 000 000 рублей. Но помните: это сработает только в том случае, если вы успеете совершить обе сделки и зарегистрировать переход права собственности в течение одного года. Иначе вычет в связи с покупкой квартиры будет уменьшать не доходы от продажи, а доходы того периода, когда вы купили квартиру.
Часто возникающие вопросы в связи с уменьшением доходов от продажи на сумму расходов:
• Можно ли уменьшить доходы от продажи квартиры не только на цену квартиры, но и на расходы по ее ремонту?
Можно, но при соблюдении двух условий: речь идет о квартире в новостройке, и в продажных документах указано, что жилье продается без отделки.
• Можно ли вычесть из доходов расходы на услуги риэлтора?
Нет, нельзя.
• Можно ли вычесть из доходов расходы по ипотечному кредиту?
Да. Минфин считает, что можно.
• А что, если квартира куплена с использованием материнского капитала?
Материнский капитал, израсходованный на приобретение жилья, можно учесть в составе расходов, уменьшающих доход от продажи. При этом маткапитал считается расходами не только для матери, но и для всех членов семьи пропорционально их долям в праве собственности на квартиру.
Квартира, купленная на средства материнского капитала, на 8/10 находится в совместной собственности супругов и по 1/10 принадлежит детям. Материнский капитал, использованный для покупки, составлял 400 000 рублей. Это значит, что расходы каждого из родителей, понесенные за счет материнского капитала, составляют 4/10 * 400 000 рублей = 160 000 рублей, а расходы каждого из детей – 1/10 * 400 000 рублей = 40 000 рублей.
А если я продал квартиру, которую получил в подарок или унаследовал?
В этом случае имущественным вычетом можно воспользоваться в размере, равном стоимости квартиры, с которой при получении подарка был уплачен налог. Если же доход в виде подарка или наследства освобождался от налогообложения (см. главы 4 и 5), можно вычесть из доходов расходы дарителя или наследодателя на приобретение квартиры. Главное, чтобы они были документально подтверждены, и сам даритель или наследодатель эти расходы для целей налогообложения раньше не учитывал (например, в рамках предпринимательской деятельности). В любом случае, при продаже подаренного или унаследованного имущества налоговый резидент может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей.
Если вы убедились, что НДФЛ с доходов от продажи имущества заплатить надо, и посчитали налоговую базу с учетом вычетов или расходов, осталось определиться, по какой ставке платить налог.
Если коротко, до 2025 года для резидентов налоговая ставка составляет 13 % от налоговой базы независимо от суммы дохода. Что касается повышенной ставки в размере 15 % для доходов от продажи имущества, то до 2025 года она не применяется, даже если доходы составили больше 5 000 000 рублей.
С 2025 года, если сумма всех доходов налогоплательщика от продажи имущества за год за минусом вычетов, а также других доходов, облагаемых по такой же ставке, составит больше 2 400 000 рублей, то с доходов больше 2 400 000 рублей надо будет заплатить налог по ставке 15 %. Другие повышенные ставки НДФЛ к доходам от продажи имущества применяться не будут.
Подробнее про ставку НДФЛ мы еще поговорим в главе 11.
Грабли № 1. Не подать декларацию, если прибыли от продажи имущества нет.
Помните, что налогоплательщик освобождается от обязанности подавать декларацию, только если доход от продажи имущества составил меньше 1 000 000 рублей для продажи жилой недвижимости (садовых домов, земли) или меньше 250 000 рублей для всего остального.
Грабли № 2. Уменьшить налог с дохода от продажи, указав в договоре заниженную цену вместо реальной.
В сделках между посторонними людьми редко встретишь покупателя, согласного указать в договоре неверную цену. Но в сделках между «своими» такое все еще происходит. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, помните: если для недвижимого имущества установлена кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (она начинает действовать с 1 января года, в котором осуществляется продажа или регистрация перехода права собственности в связи с продажей), доход от продажи не может быть меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Если доход занизить, налоговый орган доначислит налог, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, вместе с пенями и штрафом за занижение налога.
Грабли № 3. Продажа имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
Если это ваш случай, обратите внимание на два важных момента:
• При продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности налогоплательщика больше минимального срока владения, освобождение от налогов сработает только для жилых помещений, садовых домов и транспортных средств. В остальных случаях доход от продажи не будет освобождаться от налога, даже если имущество находилось в собственности больше трех (или пяти) лет.
• При продаже недвижимого имущества и транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, имущественные вычеты не применяются. Это значит, что из доходов от продажи нельзя вычесть ни 1 000 000 рублей, ни расходы, связанные с приобретением. При этом в некоторых случаях расходы вычесть можно, но не в рамках имущественного вычета, а в порядке применения профессионального вычета для предпринимателей. Вот только большинство предпринимателей платят не НДФЛ, а, например, налоги по упрощенной системе налогообложения, так что профессиональными вычетами пользоваться не могут.
Вы спросите: что же делать, если вы в прошлом сдавали квартиру как предприниматель, платили 6 % налога по упрощенной системе, а потом решили ее продать? Неужели платить 6 % от полной продажной стоимости квартиры?
В общем случае – да. Но избежать этого можно, если доказать, что квартира уже достаточно продолжительное время использовалась не в предпринимательской деятельности, а в личных целях. Например, вы сами или кто-то из ваших родственников были в ней зарегистрированы и реально проживали. Лучше всего при этом прекратить свою предпринимательскую деятельность как ИП на момент продажи. Так или иначе, продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, – тот случай, когда лучше не заниматься самодеятельностью, а обратиться к профессионалу в налоговой сфере.
Отсутствие регистрации в качестве ИП не всегда спасает от возможных претензий, связанных с продажей имущества. Например, гражданин Т. продал 17 транспортных средств, указав в налоговой декларации налогооблагаемый доход, равный нулю, поскольку все было продано дешевле, чем куплено. Налоговый орган, а затем и суд решили, что такое количество транспорта, среди которого были и грузовики, и автобус, не могло использоваться в личных целях, а значит, Т. фактически вел предпринимательскую деятельность. Это лишает его права пользоваться имущественным вычетом. На заявление Т., что в таком случае он имел право воспользоваться профессиональными вычетами в виде расходов на приобретение автомобилей как предприниматель, суд возразил, что профессиональные вычеты предусмотрены только для тех, кто официально зарегистрирован как ИП. В итоге Т. пришлось заплатить 13 % от полной продажной цены проданных транспортных средств.
Отдельная категория владельцев жилья, сдаваемого в аренду, – самозанятые. Могут ли они при продаже квартиры уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с приобретением? Вопрос неоднозначный.
С одной стороны, самозанятый не считается предпринимателем, так что почему бы не воспользоваться имущественным вычетом? Есть много доводов в пользу того, что самозанятый, сдающий квартиру, может при ее продаже уменьшить доходы на расходы. Например, в пользу этого говорит тот факт, что к доходам от продажи недвижимости налоговый режим в виде налога на профессиональный доход в принципе не применяется – НДФЛ нужно исчислять и уплачивать по общим правилам. Однако есть мнение налоговых чиновников, что деятельность в качестве самозанятого по своей сути является предпринимательской, а значит, вычетами воспользоваться нельзя. В такой ситуации я бы предложила все же вычеты заявить, но готовиться к тому, что может возникнуть спор с налоговиками.
Итак, если к концу этой главы вы чувствуете, что запутались в своих правах и обязанностях, пришло время проверить себя по алгоритму.
Схема 2. Продажа имущества
Как определяется налоговая база при продаже имущества – пункт 6 статьи 210 НК РФ.
Особенности определения налоговой базы при продаже недвижимого имущества – статья 214.10 НК РФ.
Освобождение доходов от продажи имущества от налогообложения – пункт 17.1 статьи 217 НК РФ.
Освобождение доходов от продажи долей в уставном капитале от налогообложения – пункт 17.2 статьи 217 НК РФ.
Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества – статья 217.1 НК РФ.
Применение имущественных вычетов при продаже имущества – пункты 1, 2, и 7 статьи 220 НК РФ.
Декларирование доходов от продажи имущества – пункт 4 статьи 229 НК РФ.
Налоговые ставки – пункт 1.1 статьи 224 НК РФ.
Про изменение режима совместной собственности по соглашению супругов – статьи 38, 41 и 42 Семейного кодекса РФ.
О случаях, когда продажа жилых помещений может считаться предпринимательской деятельностью, а также об имущественном вычете при продаже прав по договору долевого участия – пункт 16 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в четвертом квартале 2021 года (Письмо ФНС России от 2 марта 2022 года № БВ-4-7/2500@).
Про учет при продаже недвижимости расходов в виде процентов по ипотечному кредиту – письма Минфина России от 01.10.2018 № 03-04-05/69992, от 25.05.2015 № 03-04-07/29913 и от 27.07.2022 № 03-04-05/72542.
Про учет расходов на риелтора при продаже квартиры – письма Минфина России от 24.01.2018 № 03-04-05/3535, от 24.10.2017 № 03-04-05/69469.
Про исчисление срока владения при продаже унаследованного имущества – письма Минфина России от 10.08.2018 № 03-04-05/56572 и от 28.04.2017 № 03-04-05/25968.