Недвижимость для многих наших соотечественников синоним надежности и высокой доходности. И, наверное, это справедливо, если оглянуться на прошедшие годы. Однако нет ничего постоянного, и залог успеха в том, чтобы подстраиваться под меняющиеся реалии, а не жить всю жизнь по наработанной схеме. И это справедливо в отношении недвижимости.

Если посмотреть график роста цены квадратного метра в Москве, то видно, что взрывной рост был и продолжался не один год. А пик так и вовсе пришелся на 2008-й — год мирового экономического кризиса, когда все испугались и на оставшиеся деньги бросились скупать квадратные метры (а потом это дало обратный эффект и таки обрушило цены).

Последние несколько лет цены на недвижимость уверенно идут вниз. Связано это и с переизбытком квадратных метров (повышенный спрос породил избыточное предложение), и с изменением курсов валют. А грядущая в Москве реновация с большой долей вероятности еще сильнее снизит цены на недвижимость. Особенно пострадают, на мой взгляд, небольшие квартиры — студии, однокомнатные и маленькие двухкомнатные.

Я прошу жителей регионов не обижаться на меня за то, что примеры относятся к московскому рынку недвижимости. Но уверяю вас, в регионах прослеживаются те же тенденции.

Еще хочу напомнить, что мы сейчас говорим о покупке недвижимости не для собственного проживания, а в инвестиционных целях: для сдачи внаем или перепродажи. Это совершенно два разных взгляда на рынок.

Если говорить о перепродаже, то еще несколько лет назад можно было найти недорогую квартиру (купить со скидкой от застройщика, например), а потом перепродать за большую цену, когда дом будет построен. Сейчас это сделать крайне сложно. Точнее, продать-то можно, вопрос — за какую цену.

Причины тому две. Первая: на фоне стагнации рынка девелоперы значительно снижают цены, устраивают всевозможные акции и рассрочки, ну и в целом рынок падает. Вторая: многие покупают квартиры в ипотеку, а ставки на вторичном рынке, на который попадает ваша пусть и необжитая, но перепродаваемая квартира, будут выше, чем на первичном.

Если же рассматривать недвижимость для сдачи в аренду, то тут все еще проще. Давайте посчитаем. Например, вам от бабушки досталась однокомнатная квартира в центре Москвы. Стоимость ее около 13 000 000 рублей. С «бабушкиным» ремонтом и мебелью вы сдадите ее за 35 000–40 000 рублей в месяц. Как посчитать доходность такой квартиры? Ежемесячную арендную плату надо умножить на 12, поделить на рыночную стоимость квартиры и умножить на 100 %.

40 000 × 12/13 000 000 × 100 % = 3,69 % годовых.

Если предположить, что вы сделаете там ремонт на миллион рублей и сдадите квартиру за 50 000, то доходность будет такова:

50 000 × 12/(13 000 000 + 1 000 000) × 100 % = 4,28 % годовых.

И это мы не учли коммунальные платежи (предполагаем, что их будут платить жильцы), возможные простои квартиры без арендаторов, потенциальные поломки и расходы на новую мебель, ежегодный налог. Все эти факторы снизят доходность.

4,28 % годовых — даже против депозита в Сбербанке под 6 % годовых — выглядят совершенно неинтересно.

Предположим, что вы продали бабушкину квартиру за 13 миллионов и взамен нее купили три однушки в районе Новой Москвы уже с ремонтом от застройщика, которые будете сдавать по 25 000 рублей в месяц. Доходность будет такова:

25 000 × 12 × 3/13 000 000 × 100 % = 6,9 % годовых.

Уже повеселее. А если на эти 13 миллионов купить четыре двухкомнатных квартиры в регионах и сдавать их по 20 000 в месяц, то доходность составит 7,4 % годовых. Но, безусловно, этот расчет тоже без учета многих нюансов. Да и представьте, сколько возни со сдачей четырех квартир!

А если вы продадите квартиру и вложите 13 миллионов хотя бы в облигации, то получите ежегодно 10–13 % годовых.

Решать вам. Мое дело предоставить расчеты и общую картину происходящего. По моему мнению, сейчас покупка квартир выгодна только для собственного проживания. Ну или если у вас не за горами пенсия, а накоплений нет. В таком случае можно поднапрячься и за несколько лет накопить на недорогую квартиру для сдачи ее внаем, чтобы максимально быстро получить пассивный доход как прибавку к пенсии.

Резюме:

• Посчитайте годовую доходность своей недвижимости под сдачу (если таковая у вас есть).