За годы работы и разбора успешных кейсов у меня сложилась собственная система оценки арендного потенциала апартаментов. Этой формулой я пользуюсь каждый раз, когда надо принять решение о покупке. С удовольствием делюсь с читателями:

1. Не больше 10 минут пешком до станции метро.

2. Поблизости есть крупные бизнес-центры и/или высшие учебные заведения.

3. До центра Москвы – не больше 20 минут на метро, желательно – без пересадок.

4. В пешей доступности есть станция метро или МЦК.

Если при оценке объекта недвижимости вы ответили «да» хотя бы на три пункта из четырех – поздравляю! Такая недвижимость явно будет пользоваться повышенным спросом у арендаторов. Это значит, что сдать небольшую студию, соответствующую этим критериям, будет намного проще, чем «полноразмерную» квартиру в спальном районе на окраине Москвы.

Дизайн интерьера и его влияние на стоимость недвижимости

Хороший дизайн и продуманная планировка позволят не только быстро привлечь арендаторов, но и перейти на другой уровень цен. В одном и том же доме стоимость аренды аналогичных по метражу квартир может отличаться на 30–50 %. Но это вовсе не значит, что дешевое жилье уйдет быстрее. Гораздо чаще бывает наоборот, а секрет заключается в том, что дизайн попадает во вкусы и требования платежеспособной публики.

Одна из главных ошибок инвесторов – полагаться при создании интерьера на собственный вкус, не задумываясь о социальном портрете будущего арендатора. Например, самая платежеспособная аудитория сегодня – это молодые профессионалы, в том числе работающие в сферах IT и дизайна, хозяева малого бизнеса и популярные видеоблогеры.

Значительная часть их жизни проходит за стеклами небоскребов, в офисах крупных компаний, путешествиях по красивым местам. Чаще всего вкус этих людей радикально отличается от художественного видения инвесторов средних лет, рожденных при СССР.

30–40 лет назад в нашей стране просто отсутствовала профессия дизайнера жилых помещений. Советские граждане въезжали в квартиры с уже готовой казенной отделкой. Предметами мечтаний были дефицитный чешский унитаз и румынский гарнитур в гостиную. Неважно, подходил ли кафель по цвету к обоям и влезала ли громоздкая стенка в 15-метровую комнату. Главное – достать, а там уж как-нибудь затащим, разместим.

С развала СССР прошло больше 30 лет, но советский «стиль» до сих пор остается актуальным для многих людей. Российские инвесторы попросту вычеркивают из сметы статью «дизайн-проект», предпочитая самостоятельно подбирать цвета и материалы, светильники и текстиль, исходя из своего вкуса. Из этого получаются квартиры с дешевым ламинатом с нелепыми принтами, обоями в цветочек, мебелью из ДСП, светильниками и постерами из HOFF. Чистенько – и ладно, думают арендодатели. А потом удивляются, почему их объявления не срабатывают.

Нередко такое происходит в новостройках бизнес-класса. Инвестор делает бюджетный ремонт «под сдачу в аренду» в доме с хорошей локацией и красивой входной группой. Но даже при средней цене фотографии интерьера отсекают значительную часть платежеспособных клиентов. После месяцев простоя арендодатель еще больше снижает цену и окончательно попадает в слепую зону между целевыми аудиториями.

На помощь в этом случае может прийти профессиональный хоумстейджинг. Это услуга дизайнеров, которые приводят жилье в современный и стильный вид минимальными средствами. Иногда проблему могут исправить правильно подобранный текстиль, акцентный декор и свет.

При этом базу, которая включает планировку, напольные покрытия и отделку стен, переделать хоумстейджингом так просто не получится. По этой причине я не рекомендую экономить на услугах дизайнера: этот специалист не менее важен, чем профессиональная строительная бригада.

При правильном выборе объекта вложения в его планировку и интерьер обязательно окупятся. Более того, дизайнер нередко помогает сэкономить деньги на ремонте, подбирая оптимальные по цене и качеству решения, а также заказывая мебель с большой скидкой.

Все, что вокруг

Современные строительные компании облагораживают не только фасады своих зданий, но и общее пространство: во дворах разбивают клумбы, устанавливают скамейки, оборудуют детские площадки. Связано это с тем, что решение о покупке или аренде на 50 % зависит от первых впечатлений, которые человек получает, приближаясь к своему будущему жилищу.

На общей придомовой территории жилец будет проводить достаточно много времени, возможно, гуляя с детьми или как минимум по пять дней в неделю уходя на работу и возвращаясь с нее. Организованная и аккуратная парковка, близость к магазинам, уютный двор – все это повышает стоимость аренды и продажи. При выборе апартаментов для будущей сдачи или перепродажи это один из самых важных параметров.

Один мой клиент, выбиравший из трех объектов, приехал посмотреть на мое предложение только потому, что ему очень понравились фотографии в объявлении. Местоположение его не устраивало – было слишком далеко от работы. Приехав на просмотр, он прошел через внутренний двор с развешенными в тени гамаками, вдохнул аромат свежей выпечки из ближайшей пекарни и… решил сменить место работы, начав вместе с переездом подыскивать офис поближе к этому месту.

Даже если цена недвижимости кажется вам очень заманчивой, но дом стоит посередине промзоны, я рекомендую бить себя по рукам и искать другой объект. Для Москвы дом посреди промзоны – это не шутка и не гипербола. Я периодически приезжаю на просмотры объектов, переделанных из бывших фабрик и складов.

Меблировка и оборудование

Когда я только приехала в Санкт-Петербург, мне попался курс, автор которого рассказывал, что в апартаментах следует делать максимально бюджетный ремонт, ведь маленькие по площади студии – это жилье эконом-класса, которое дорого не сдашь. Значит, достаточно самых простых решений.

Лучшим покрытием стен, по мнению этого коуча, были белая краска или обои. На пол следовало класть бюджетный ламинат, в санузел – самую дешевую плитку, а вместо душевой кабины использовать поддон с занавеской. Регулярно просматривая «ремонты от застройщика», я бы не удивилась, узнав, что все они – адепты этого коуча.

Зачем переплачивать за новую мебель, если можно найти б/у на «Авито»? Стулья, диваны, кровати и тумбочки не обязательно должны сочетаться между собой. Главное – экономия. Инвесторы соглашаются с этим подходом, а потом удивляются, почему их студии простаивают без арендаторов даже при небольшой цене. Я категорически против подобного подхода, ведь мы стремимся к арендаторам с высоким уровнем дохода. И, соответственно, должны сделать все возможное, чтобы им было приятно жить в наших апартаментах. Вложения в качественную мебель и бытовую технику выделят вас на фоне сотен конкурентов и помогут найти арендаторов, которые будут проживать годами, не помышляя сменить студию на что-то еще – ведь на рынке не так много предложений с хорошим дизайном, мебелью и новой бытовой техникой.