Первое, что я сделал, – это позаботился о том, чтобы мои расчеты оказались правильными.

Покупная цена составила 111 600 долларов, а первый взнос – 5 процентов. Сумму первого взноса я заплатил из собственных сбережений, куда вошли подарки, полученные мной на бар-мицвах, и прибыль от моих предприятий. Так как это совершенно новый дом, то я не думаю, что в ближайшие годы он потребует больших профилактических или ремонтных работ. Тем более что у меня есть десятилетняя гарантия, которая выдается на новый дом и покрывает любые крупные расходы. В дальнейшем все профилактические и ремонтные работы будут оплачиваться из суммы резервного капитала, накопленного на балансе дома. Вот раскладка сделки:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $5580

Расходы на оформление, оплаченные мной: $1520

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $0

Итого: $7100

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1125

– Потери от простоя (во Флориде устойчивый арендный рынок): $0

Общий доход: $ 1125

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество) и страховка: $350

– Ремонт и эксплуатация: $0

– Резерв (доход поможет мне покрыть расходы): $25

– Комиссия за управление (5 % от ренты): $56,25

– Погашение кредита (на 30 лет под 6,5 %): $670

Итого: $1101,25

Чистый месячный доход: $23,75

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($23,75 х 12): $285

Капитал, вложенный в собственность: $7100

Прибыль на вложенный капитал: 4 %

Я понимаю, что картина не слишком впечатляет, но эта недвижимость очень похожа на тот первый дом, который купили мои родители. (Вообще-то, у меня показатели даже лучше, потому что у них рентный доход поначалу не покрывал расходы.) Я смотрю на эту покупку как на возможность получать чистый доход и переложить платежи по закладной на жильца. И хотя прибыль на вложенный капитал составляет всего 4 процента (без учета прироста стоимости и налоговых льгот), я точно знаю, что мои деньги работают на меня, а моя собственность постоянно повышается в цене. На днях застройщик выставил на продажу точно такой же дом за 126 тысяч долларов. Это на 14 тысяч долларов больше той суммы, которую я заплатил за свой дом.

Если, как я ожидаю, за следующие два года стоимость дома возрастет, то я смогу отказаться от частной страховки ипотеки, и мой чистый доход увеличится. Частная страховка ипотеки – это дополнительная страховка, которую приходится оформлять на некоторые объекты недвижимости по требованию кредитора.

Кроме того, со временем я смогу повысить квартплату и еще больше увеличить свой месячный доход. Пассивный доход, который я буду получать ежемесячно, поможет мне оплачивать текущие расходы, когда мне придется сконцентрироваться на учебе. Мне не придется лишний раз тратить время на заботы о деньгах. Если же дом поднимется в цене достаточно высоко, то я смогу рефинансировать ипотечный кредит и использовать эти деньги на оплату колледжа (другой вариант – купить на эти деньги другую недвижимость). Пока что я просто не вижу в такой инвестиционной схеме никаких недостатков.

Так как у меня нет кредитной истории или официального источника доходов (в любом случае их было бы недостаточно, чтобы получить ипотечный кредит), обеспечение по кредиту предоставили мои родители. Но мое имя проставлено в паспорте сделки рядом с именами моих родителей. Весь рентный доход будет перечисляться на мой собственный отдельный счет, и все расходы будут оплачиваться с этого счета. При необходимости проведения ремонтных или профилактических работ все необходимые деньги будут взяты из положительного денежного потока.

Богатый Папа научил меня инвестировать в активы и не тратить деньги на безделушки. Именно так я и поступаю.