Стоимость каждого из объектов недвижимости, которыми я владею сегодня, находится в пределах от 115 до 180 тысяч долларов. В результате напряженных переговоров все они были куплены ниже первоначально запрошенной продавцом цены, а затраты на подготовительные ремонтные работы (новые водонагреватели и ремонт крыши) были оплачены продавцами. После заключения сделок по пяти объектам у меня появилась доля капитала в собственности, которую я использовал для оплаты расходов или покупки новой собственности.

Благодаря используемой мною модели и структуре ипотечных кредитов доходы от одной квартиры в дуплексе (или от двух квартир в форплексе) покрывают ипотеку, страховку, затраты по гарантийному обязательству и налоги. Я включаю сюда ежемесячные сметы расходов в размере 100 долларов за две квартиры в дуплексе и 200 долларов за четыре квартиры в форплексе.

Моя свояченица до сих пор управляет домами в Сан-Антонио, а мой друг, который живет во Фресно, штат Калифорния, занимается домами, которыми я владею там. С ними я заключил соглашения, которые позволяют им пройти курс профессионального обучения в сфере управления недвижимостью и инвестиций, а мне предоставляют возможность корректировать размеры их вознаграждения. Я плачу им немного меньше, чем платят профессиональным управляющим недвижимостью, потому что они пока еще только учатся этому бизнесу. По мере роста их знаний и опыта будут расти и их комиссионные. Как только я решу, что они достигли достаточно высокого уровня базовых знаний, то стану привлекать их к будущим сделкам с недвижимостью в качестве партнеров. По сути дела, я делюсь с ними «богатством» своих финансовых и профессиональных знаний, а также помогаю им обоим начать новую карьеру.

Однако при анализе объектов я всегда закладываю в расчеты стандартный процент комиссии за управление недвижимостью на тот случай, если сразу после заключения сделки или впоследствии мне придется воспользоваться услугами профессиональных управляющих. В моем списке недвижимости фигурируют только дома из двух и четырех квартир, поэтому я использую в расчетах обычную ставку – 10 процентов от общей суммы полной месячной квартплаты и половины месячной квартплаты, взимаемой с новых жильцов (причем считаю, что в каждой квартире смена жильцов происходит как минимум один раз в год). Комиссионные управляющих коммерческой собственностью, такой как жилые 50-плексы, начисляются на основании других ставок и по другой формуле. Я планирую использовать такую модель расчета комиссии, которая даст управляющим стимул к удержанию хороших жильцов, недопущению конфликтных ситуаций и своевременному проведению ремонтных работ.

В настоящее время мне принадлежат семь многосемейных домов. С первого дня покупки они генерируют денежный поток. Кроме того, в них заключен большой потенциал удорожания стоимости. Посмотрите на показатели доходности первых шести дуплексов с января 2001 года по ноябрь 2002 года (за девять месяцев). Сверху над каждой колонкой указан месяц приобретения собственности.

• AR – счета к получению (платежи, которые я получаю, то есть рентный доход от жильцов).

• АР – счета к оплате (платежи, которые я произвожу, включая выплаты по ипотечным кредитам, налоги, страховку, комиссионные за управление и прочие расходы).

Вот раскладка на один дуплекс:

Покупная цена: 162 тысячи долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $25000

Расходы на оформление, оплаченные мной: $2100

Расходы на ремонт, оплаченные мной: $1500

Итого: $28600

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход (с обеих квартир дуплекса): $2000 (Показатель заселенности этого объекта с момента покупки до сегодняшнего дня составляет 100 %, поэтому я включил сюда 5 % убытков от простоя, хотя обычно делаю это всегда.)

Ежемесячные расходы – Налоги (на имущество): $304

– Страховка: $54

– Ремонт и управление: $0

– Резерв: $175

(Я предполагаю, что примерно так же, как пересмотр комиссии за управление, некоторые ремонтные работы и другие расходы приходится оплачивать раз в год и раз в 10лет. На сегодняшний день фактические месячные расходы на ремонт за прошедшие семь месяцев составили 0 долларов. Однако в смету я закладываю средневзвешенные расходы в размере 175 долларов в месяц на обе квартиры дуплекса и перевожу эту сумму на счет, приносящий процентный доход. Расходы включают взносы в ассоциацию домовладельцев и подготовительные работы, такие как покраска, уборка и т. д.)

– Комиссия за управление: $141,67

(Комиссия за эту конкретную собственность составляет 5 % от общей суммы собранной квартплаты, то есть 100 долларов в месяц плюс 25 % от квартплаты первого месяца за выполнение работ по подготовке к заселению нового жильца, которые обходятся в 500 долларов в год, если учитывать фактор смены жильцов. В своих расчетах я исхожу из предположения, что жильцы в каждой квартире меняются по меньшей мере один раз в год. В результате расчетная сумма комиссии за управление составляет: (1200 долларов + 500 долларов) х 12 = 141,67 доллара. Неиспользованные средства переводятся на депозитный сертификат, где они приносят процент, пока и не потребуются.)

– Погашение кредита (5 лет ARM[12], 30 лет под 4,598 %): $535,97

Итого: $1210,64

Чистый месячный доход: $789,36

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($789,36 х 12) $9472,32

Капитал, вложенный в собственность: $28600

Прибыль на вложенный капитал: 33 %

В 2003 году оценочная стоимость этой собственности составила 169 тысяч долларов.

И последнее, что следует иметь в виду: прогнозируемая величина денежного потока, определяемая перед покупкой и основанная на информации продавца или почерпнутая из других источников, почти никогда не совпадает с фактической. Некоторые статьи расходов, такие как налоги и подготовительные работы, оказываются выше. Расходы по другим статьям, например на ежемесячный ремонт, могут оказаться ниже.