Наша стратегия по выходу из сделки, касающейся покупки 300-квартирного жилого дома, хороша тем, что при этом мы опять же используем финансовые рычаги, чтобы стать еще богаче. Вместо того чтобы продавать недвижимость и получать значительные суммы, облагаемые высоким налогом, мы извлекаем из сделки деньги путем рефинансирования. У нас есть такая возможность, потому что мы повысили стоимость активов за счет улучшения их качества и управления ими. Банк тоже признает повышение стоимости активов и выдает нам под них дополнительную ссуду. Таким образом, мы извлекаем из недвижимости деньги, не облагаемые налогами, а чтобы выплачивать кредит, нам с лихвой хватает поступлений от квартплаты. Получая заем вместо того, чтобы продавать недвижимость, мы полностью покрываем первый кредит, не выплачивая при этом никаких налогов и сохраняя недвижимость в своей собственности.
В результате мы примерно через пять лет сможем полностью рефинансировать покупку этого здания и извлечь из него 4 миллиона долларов, не облагаемых налогами. Более детально вся операция показана на схеме ниже.
Этих 4 миллионов с большим запасом хватит, чтобы полностью расплатиться с первоначальным долгом. Более того, мы сохраняем за собой 300-квартирный дом, а платежи по второму кредиту, составляющие 280 тысяч долларов в год, с лихвой покрываются ежегодным доходом в размере 360 тысяч.
Если вычесть из этих 360 тысяч, поступающих в виде квартплаты, 280 тысяч, уходящих на погашение кредита, то остается чистый пассивный доход, составляющий 80 тысяч. Он представляет собой бесконечно высокую отдачу от инвестиций, поскольку инвесторы полностью окупили первоначальные вложения и при этом создали денежный поток на будущее. Это «бесплатные» деньги, которые можно использовать для приобретения очередного объекта недвижимости.
Перед вами – пример умелого применения контроля и эффекта рычага. Он демонстрирует, каким образом можно разбогатеть, играя по правилам нового капитализма, основанного на использовании задолженностей. Вместо того чтобы прилагать усилия к ликвидации долгов, как при старом капитализме, мы усердно пытаемся влезть в хорошие долги и использовать при этом эффект финансовых рычагов.
