В упрощенном виде использование эффекта рычага означает, что вы можете делать больше меньшими средствами. Человек, который, к примеру, относит деньги в банк, рычага не имеет. Эти деньги принадлежат только ему. Коэффициент рычага в накопленных средствах составляет 1:1. Вкладчик использует только свои деньги.

Что же касается покупки мною 300-квартирного жилого дома, то мой банк внес в эту сделку 80 процентов от стоимости дома, составляющей 17 миллионов долларов. Используя деньги банка, я добиваюсь коэффициента рычага 1:4. За каждый инвестированный мною доллар банк предоставляет мне кредит на 4 доллара.

Так почему же финансовый консультант на телевидении утверждает, что вложение денег в недвижимость сопряжено с таким риском? Опять-таки, все дело в контроле. Если инвестору не хватает финансового интеллекта для контроля за вложенными деньгами, то использовать заемные средства очень рискованно. Поскольку многие финансовые консультанты призывают людей вкладывать деньги в объекты, которые они не могут контролировать, использование заемных средств нежелательно. Если у вас отсутствует контроль, то такую ситуацию можно сравнить с покупкой машины без руля. Трогаться с места и давать полный газ в таком случае крайне опасно.

Большинство тех, кого затронул спад на рынке недвижимости, относятся к категории людей, рассчитывающих на то, что недвижимость будет постоянно повышаться в цене, т. е. стоимость принадлежащего им дома станет неуклонно возрастать. Многие из них взяли в долг деньги под залог дома. Но теперь оказывается, что их дом стоит меньше, чем полученная сумма. Инвестиции вышли из-под их контроля и отданы на волю случая, зависящего от прихотей рынка.

Многие домовладельцы, которые пока еще справляются с погашением ипотечных кредитов, крайне расстроены, потому что цена на их дома упала. А если так, то они чувствуют, что неуклонно теряют свои деньги. Все их чувства основаны на так называемом эффекте богатства. Из-за инфляции, которая в действительности означает не повышение стоимости активов, а всего лишь падение покупательной способности доллара, многие полагают, будто по мере увеличения стоимости дома они становятся богаче. Почувствовав себя богатыми, они берут в долг крупные суммы (эффект рычага) и расходуют больше денег на приобретение пассивов. Это непосредственный результат нового капитализма – экономической экспансии, основанной на падении курса доллара и общем увеличении задолженности.