В данном примере речь идет о проекте, в котором мы с Ким участвовали как финансовые партнеры Кена Макэлроя и Росса Маккалистера. Всю работу проделали они, они же управляют недвижимостью, а мы только внесли свою долю и теперь получаем свою долю.

Проект: 144 квартиры + 10 акров пустующей земли

Местоположение: Тусон, штат Аризона

В Тусоне находятся Аризонский университет, военная база, пограничная служба, так что число рабочих мест постоянно растет. А поскольку многие рабочие места временные, спрос на съемное жилье высок.

В базах данных риелторских агентств эта недвижимость не фигурировала. Кен и Росс были там управляющими, а когда владелец дал им понять, что хочет продать свою собственность, они пригласили нас с Ким, а также еще двух инвесторов выкупить ее в складчину. Как вы, наверное, знаете, большинство наиболее выгодных сделок осуществляются среди своих, то есть самые лакомые куски достаются инсайдерам.

Цена: 7,6 миллиона долларов (7,1 миллиона за 144 квартиры и 500 тысяч за землю).

Финансирование: 2,6 миллиона долларов (уже погашенная прежним владельцем доля ипотечного кредита) от инвесторов плюс новый заем в размере 5 миллионов долларов.

План: построить 108 новых квартир на пустующей земле.

Финансирование дополнительного строительства: 5 миллионов долларов на строительство 108 квартир под залог существующей недвижимости и 10 акров земли.

Общее количество квартир по окончании строительства: 252.

Суммарный финансовый пакет: 2,6 миллиона долларов собственного капитала + 10 миллионов долларов долга.

Новая база: 12,6 миллиона долларов.

Новая оценка: 18 миллионов долларов. Оценка возросла ввиду повышения стоимости аренды.

Новое финансирование: кредитный рычаг в размере 75 процентов = 13,5 миллиона долларов ($18 миллионов × 75 % = $13,5 миллиона).

Погашение старых займов: $13,5 миллиона – $10 миллионов = $3,5 миллиона.

Доход инвесторов: 3,5 миллиона долларов.

Чистые итоги: Мы с Ким вложили 1 миллион долларов. Из 3,5 миллиона дохода инвесторов на нашу долю пришлось 1,4 миллиона. Эти деньги мы реинвестировали в жилую недвижимость в Оклахоме.

Налоги на 1,4 миллиона долларов: 0.

На сегодняшний день те 252 квартиры в Тусоне до сих пор принадлежат Ким, Кену, Россу и мне. Поскольку сумма вложенных нами в эти квартиры собственных денег равна нулю, рентабельность наших инвестиций следует признать равной бесконечности.

За семь лет мы с Ким, используя ту же самую стратегию, сотрудничали с Кеном и Россом в приобретении более чем 2500 объектов недвижимости. Сегодняшний экономический климат, как никогда, способствует покупке недвижимости, поскольку низкие цены на недвижимость сочетаются с еще более дешевым кредитом. Благодаря дешевому кредиту и повышающейся стоимости аренды наши доходы от сдачи недвижимости внаем неуклонно растут. Рост стоимости аренды объясняется тем, что в условиях кризиса меньшее число людей может позволить себе покупку жилья, поэтому им приходится жилье снимать.

Когда в период между 2005 и 2007 годами пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика, мы потеряли арендаторов, потому что многие из них поспешили воспользоваться субстандартным финансированием, позволявшим им купить то, что они не могли себе позволить. Таким образом, в условиях бурного роста рынка мы фактически зарабатывали меньше. Но когда пузырь лопнул, арендаторы вернулись, и наш денежный поток возрос. Более того, в то время как жилье в целом подешевело, принадлежавшие нам многоквартирные доходные дома выросли в цене.

Когда банки рассматривают крупные заявки на заем, где счет идет на миллионы долларов, они анализируют как прежние сделки потенциального заемщика, так и недвижимость, которую он собирается приобретать в этот раз. Таким образом, главный фокус их внимания сосредоточен на денежном потоке, а не на личности заемщика.

Если же люди покупают жилье для себя, банки исследуют кредитоспособность самого заемщика, потому что ни о каком доходе от приобретаемого жилья речи нет.

Хорошая новость заключается в том, что ту же самую стратегию можно применять и тогда, когда речь идет о небольших операциях с недвижимостью. При покупке своей первой недвижимости на Мауи я использовал 100-процентное долговое финансирование. Хотя так получается не каждый раз, это наша цель. Мы хотим, чтобы живые деньги, которые приходится вносить, после завершения операции возвращались к нам, хотим иметь бесплатные активы, бесплатный денежный поток, налоговые льготы. Вот что мы называем «печатать деньги с бесконечной рентабельностью».